УИД 58RS0025-01-2022-000992-70

Производство № 2-463/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Нижний Ломов 29 сентября 2022 года

Нижнеломовский районный суд Пензенской области

в составе председательствующего судьи Барановой О.И.

при секретаре судебного заседания Корнеевой Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском к администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области, указав, что 01.06.2021 между ним как покупателем и ООО «Центр правовой помощи «Авантаж» (продавцом) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: здания с кадастровым номером № общей площадью 134,9 кв.м. по адресу: <адрес>, и земельного участка общей площадью 560 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по тому же адресу. Указанные объекты недвижимости принадлежали ООО Центр правовой помощи «Авантаж» на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 01-10-13/2 от 01.10.2013, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации № 58-58-32002 2014-665 и № 58-58-32002 2014-664. Стоимость указанного имущества по договору составила 580000 рублей. При этом здание приобретено за 480000 руб., земельный участок -100000 руб. Денежные средства в размере 580000 руб. были переданы продавцу в полном объеме при подписании договора купли-продажи, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 12 от 01.06.2021. Однако до настоящего времени истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на данные здание и земельный участок, так как ответчик уклоняется от явки в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области для регистрации сделки. Из выписки из ЕГРЮЛ следует, что деятельность ООО «Центр правовой помощи «Авантаж» прекращена с 30.09.2021. Таким образом, истец считает, что договор купли-продажи заключен в соответствии с требованиями закона, расчет по договору произведен, недвижимость передана также по договору, который одновременно считается актом приема-передачи. В настоящее время невозможность зарегистрировать право собственности нарушает права истца как собственника в отношении приобретенного недвижимого имущества. Единственным препятствием к регистрации перехода права собственности к истцу на спорное имущество является отсутствие продавца. На основании изложенного истец просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.06.2021, заключенного между ФИО1 и ООО «Центр правовой помощи «Авантаж», на здание магазина с кадастровым номером № общей площадью 134,9 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 560 кв.м. по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещён, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся истца, представителя ответчика, представителя третьего лица.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьёй 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ) (п. 61).

Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно статье 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 7 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" также разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

Безусловным также является условие, что сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.

Таким образом, из положений закона в их взаимосвязи следует, что право собственности истца ФИО1 на спорные объекты недвижимого имущества - здание магазина и земельный участок может возникнуть только после государственной регистрации перехода к нему этого права от продавца ООО «Центр правовой помощи «Авантаж».

Соответствующие разъяснения также приведены и в п. 11 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу ч. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, 01.06.2021 между ООО Центр правовой помощи «Авантаж» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя недвижимое имущество в виде здания с кадастровым номером № общей площадью 134,9 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером № с категорией земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для размещения объектов торговли общей площадью 560 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Указанные объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 01-10-13/2 от 01.10.2013, о чем в ЕГРП 23.07.2014 сделаны записи регистрации № 58-58-32/002/2014-664 (земельный участок) и № 58-58-32/002/2014-665 (здание) (п. 1 договора купли-продажи).

По соглашению сторон общая стоимость имущества настоящего договора составила 580000 руб., в том числе здания (нежилое здание, магазин) - 480000 руб., земельного участка - 100000 руб. (п. 2.1 договора купли-продажи).

Оплата покупателем общей стоимости имущества по договору производится в следующем порядке: денежная сумма в размере 580000 руб. передается покупателем продавцу в полном объеме при подписании настоящего договора (п. 2.2 договора купли-продажи).

В соответствии со ст. ст. 223,131 и 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Пензенской области (п. 11 договора купли-продажи).

Недвижимое имущество, указанное в договоре, считается переданным покупателю с момента подписания договора. Все расчеты произведены в полном объеме. Стороны друг к друг претензий, связанных с оплатой имущества и его состояния, не имеют. Настоящий пункт имеет силу передаточного акта. Передаточный акт дополнительно составляться не будет (п. 13 договора купли-продажи).

Указанный договор подписан сторонами. Сведений о регистрации сделки не имеется.

Из квитанции к приходному кассовому ордеру № 12 от 01.06.2021 следует, что ФИО1 полностью оплатил сделку купли-продажи недвижимого имущества от 01.06.2021 в размере 580000 руб. 11.06.2021.

Порядок заключения договора регламентируется главой 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из выписки из ЕГРН от 08.08.2022 № КУВИ-001/2022-134928791 следует, что нежилое здание – магазин общей площадью 134,9 кв.м., 1969 года постройки, расположенное по адресу: <адрес>, поставлен на кадастровый учет 15.06.2012 с присвоением кадастрового номера №.

Согласно выписке из ЕГРН от 08.08.2022 № КУВИ-001/2022-134933971 земельный участок площадью 560+/-8 кв.м. с категорией земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для размещения магазина, расположенный по адресу: <адрес>, поставлен на кадастровый учет 14.10.2008 с присвоением кадастрового номера №.

Правообладателем на праве собственности указанных объектов недвижимости значится ООО Центр правовой помощи «Авантаж».

Согласно статей 432, 549 - 556 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, анализ положений договора купли-продажи объектов недвижимого имущества в виде здания магазина и земельного участка позволяет сделать вывод, что договор заключен в установленном законом порядке, так как стороны в надлежащей форме, путём составления письменного договора, согласовали все его существенные условия, определив предмет (п. 1), цену (п. 2), условия передачи имущества от продавца покупателю (п. 13).

При этом ФИО1, заявляя настоящие требования, ссылается на уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.

Из выписки из ЕГРЮЛ от 25.05.2022 в отношении ООО «Центр правовой помощи «Авантаж» следует, что деятельность общества прекращена с 30.09.2021, в связи с исключением из ЕГРЮЛ юридического лица в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности.

Факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности не спорный объект недвижимого имущества подтверждается уведомлением №КУВД-001/2022-21670471/2 от 1 июня 2022 года.

До настоящего времени требование истца ответчиком не исполнено.

В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что сделка по продаже объектов недвижимого имущества нежилого здания магазина и земельного участка фактически состоялась, совершена в надлежащей форме и исполнена сторонами в полном объёме. Истец ФИО1 уплатил полную стоимость купленного им недвижимого имущества, а продавец ООО Центр правовой помощи «Авантаж» получил денежные средства в указанном размере за продаваемое недвижимое имущество.

Законный интерес истца состоит в том, чтобы переход права собственности на объекты недвижимости прошёл государственную регистрацию по договору купли-продажи от 01.06.2021.

При этом, юридически значимыми обстоятельствами являются соблюдение формы договора и уклонение стороны по сделке от регистрации сделки.

Принимая во внимание, что ответчиком факт заключения сделки не оспорен, а передача покупателем продавцу денежных средств по договору подтверждается надлежащими письменными доказательствами – квитанцией к приходному кассовому ордеру от 01.06.2021, истец вправе просить о проведении регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, что повлечет возникновение у него права собственности на спорные объекты.

Возражений относительно заявленного истцом требования в суд не представлено, доказательств обратному также не имеется.

До настоящего времени права на объекты недвижимого имущества зарегистрированы за продавцом ООО Центр правовой помощи «Авантаж», деятельность которого прекращена.

При таких обстоятельствах, требования истца суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.06.2021, заключенного между ФИО1 и ООО Центр правовой помощи «Авантаж», и зарегистрировать за ФИО1 (паспорт <...> выдан МО УФМС России по Пензенской области в гор. Нижний Ломов 22.08.2022 код подразделения 580-008) переход права собственности на объекты недвижимого имущества в виде нежилого здания – магазина общей площадью 134,9 кв.м., 1969 года постройки, с кадастровым номером № и земельного участка общей площадью 560 +/- 8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через районный суд в месячный срок со дня принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 5 октября 2022 года

Председательствующий: