Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 сентября 2022 года г. Астрахань

Кировский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Бутыриной О.П.

при секретаре Нурматовой И.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств, встречному иску ФИО2 к ФИО1 об обязании заключить договор купли-продажи

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском, указав, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи на квартиру по адресу: <адрес>. Стороной истца была оплачена стоимость в размере 50 000 рублей при подписания предварительного договора. Однако при изучении документации, выяснилось, что в квартире произведена перепланировка. ДД.ММ.ГГГГ истцом была отправлена претензия в адрес ответчика с требованием о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств, однако ответчик отказался возвращать денежные средства.

В связи с чем истец просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика денежные средства в размере 50000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 115,06 руб., госпошлину в размере 1868 руб., судебные расходы в размере 5476,40 руб.

Ответчик обратился в суд со встречными исковыми требованиями, указав, ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи на квартиру по адресу: <адрес>. Однако сторона истца необоснованно уклоняется от заключения договора. В связи с чем просит обязать истца заключить основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно по стоимости квартиры 3 000 000 руб.

В порядке ст.39 ГПК РФ истец ФИО1 изменила исковые требования: просила расторгнуть предварительный договор, взыскать с ответчика денежные средства в размере 100 000 рублей как двойную сумму задатка, госпошлину в размере 4868 рублей, судебные расходы в размере 30476,40 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца- ФИО4 исковые требования с учетом измененных исковых требований поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась. Извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика- ФИО5 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, просил в иске отказать. Встречные исковые требования поддержал. Просил суд удовлетворить в полном объеме.

Суд, выслушав доводы представителей сторон, свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421, ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>.

По условиям договора ответчик принял на себя обязательство продать истцу квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Стоимость указанного недвижимого имущества определена в размере 3000000 руб.

Согласно п. 3.2 договора расчет между сторонами производится следующим образом: часть стоимости недвижимого имущества в размере 50000 руб. истец передает ответчику в качестве предоплаты, при подписании настоящего договора, оставшаяся часть в размере 2950000 руб. передается при подписании основного договора купли-продажи.

Распиской подтверждается, что сумма в размере 50000 рублей была получена ответчиком.

В судебном заседании сторона истца настаивала, что указанная сумма является задатком и должна быть возвращена в двойном размере, то есть в размере 100 000 руб., поскольку заключение договора купли-продажи не состоялось по вине продавца.

Давая оценку указанным доводам, судом установлено, что в квартире ответчика была произведена перепланировка, отсутствует разрешение на установку газового оборудования в ванной комнате, отсутствует кухня, которая фактически перепланирована в жилое помещение и в ней отсутствует газовое оборудование и возможность его подключения. Об этих обстоятельствах истцу на момент заключения предварительного договора известно не было.

В ходе рассмотрения дела судом запрашивались документы на квартиру, из которых усматривается, что в квартире произведена перепланировка, разрешение на ее проведение отсутствует.

Не были представлены и документы, разрешающие установку газового оборудования в ванной комнате.

В судебном заседании в качестве свидетелей были опрошены ФИО6, ФИО7- сотрудники агентства недвижимости, которые пояснили суду, что истец несколько раз осматривала квартиру, ей все нравилось и она готова была ее купить, но впоследствии отказалась от покупки, обосновав отсутствием денежных средств.

Данные пояснения свидетелей судом оцениваются критически, поскольку истцу не были представлены документы, подтверждающие проведение перепланировки и ее узаконение в установленном законом порядке. Отсутствие технической документации являются существенными нарушениями со стороны ответчика. При подписании предварительного договора купли-продажи данных сведений истцу не сообщали, в самом договоре не указывали, что в квартире произведена перепланировка.

При таких обстоятельствах доводы ответчика, что именно ФИО1 уклонилась от заключения договора купли-продажи, суд считает не состоятельными и опровергается исследованными по делу доказательствами.

В связи с чем суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении предварительного договора купли-продажи подлежат удовлетворению, а во встречном иске об обязании заключить договор купли-продажи по этим основаниям подлежит отказать в удовлетворении. Договор купли-продажи не заключен ввиду наличия в продаваемой неузаконненой перепланировки, отсутствия разрешительной документации на газовое оборудование. Вина покупателя в не заключении договора купли-продажи судом не установлена. Оснований для обязания заключить договор купли-продажи суд не усматривает.

Разрешая требования истца о взыскании двойной суммы задатка, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как установлено в судебном заседании, 08 апреля 202 года ФИО2 и ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости, обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи.

При этом в п.3.2 Договора указано, что уплаченные в день подписания договора денежные средства в размере 50 000 руб. признаются задатком.

П.3.5Договора предусмотрено, что сумма задатка не возвращается, если обязательства по заключению основного договора купли-продажи не будут исполнены по вине покупателя в срок, установленный п.1.1 договора, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. В случае не заключения договора купли-продажи по вине продавца- сумма задатка подлежит возврату в двойном размере (п.3.6 Договора ).

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи).

В силу пункта 5 указанной статьи Кодекса в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1).

На основании статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются (пункт 1).

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что предварительный договор представляет собой лишь организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем (например, договора купли-продажи недвижимости). Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать указание на конкретный объект (объекты) недвижимости, а также ее (их) цену. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не запрещает сторонам, заключающим основной договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению условие предварительного договора, касающееся цены недвижимости. Возникающие при этом споры подлежат разрешению в судебном порядке.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Исходя из анализа приведенных выше норм права следует, что соглашение о задатке заключается между сторонами по основному обязательству, исполнение которого обеспечивается задатком, при этом, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора, и по смыслу закона договор о задатке должен заключаться вместе с договором купли-продажи (предварительным или основным), в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязательства.

Поскольку задаток служит доказательством заключения между сторонами договора, то в случае отсутствия основного обязательства отсутствует и такое обязательство как задаток.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Из положений ст. 429 ГК РФ следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, указанного в предварительном договоре и на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как установлено материалами дела, сторонами договор купли-продажи квартиры заключен не был. Истец уплатил ответчику денежные средства в размере 50000 рублей.

Переданная истцом сумма в размере 50000 рублей является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор. Факт наличия договоренности между сторонами о том, что передаваемая по соглашению сумма является задатком, не меняет правовой природы этой суммы, которая не является задатком в силу закона.

Переданные истцом ответчику денежные средства не могут служить средством обеспечения исполнения сторонами своих обязательств по договору, возникновение которого лишь предполагается, а потому являются авансом, который подлежит возврату истцу независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи квартиры.

При указанных обстоятельствах исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению. Встречный иск об обязании заключить договор купли-продажи не подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ истцом заявлено о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя.

Данные расходы подлежат возмещению ответчиком в пользу истца в размере 15 000 руб. данный размер соответствует объему проделанной представителем работы, сложности дела и требованиям разумности.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 1700 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194,196-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 50000 рублей, оплаченных по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, расходы на оплату услуг представителя 15000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 1700 руб., в остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца с момента вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: О.П.Бутырина