Дело № 3а-55/2025

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

15 декабря 2025 года Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Куприк С.В.,

при секретаре Ахмедовой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Московский рынок» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, установлении рыночной стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Московский рынок» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 7 925 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> и установить ее в размере рыночной стоимости равной 116 281 000 рублей по состоянию на <дата>, указывая на то, что утвержденная по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в отношении указанного объекта недвижимости кадастровая стоимость значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет для административного истца увеличение налоговой нагрузки.

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке № Н-38-Д/24 от <дата>, подготовленному ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада» по заказу административного истца, рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на <дата> составляет 116 281 000 рублей, что по утверждению административного истца свидетельствует о существенном превышении содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) кадастровой стоимости объекта над его рыночной стоимостью.

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, вследствие чего административный истец обязан уплачивать налог в завышенном размере, что нарушает его права как налогоплательщика, административный истец просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 7 925 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на <дата>, и установить его кадастровую стоимость равной рыночной стоимости в размере 116 281 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке № Н-38-Д/24 от <дата>, выполненным оценщиком ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада» ФИО1

Определением Санкт-Петербургского городского суда от <дата> по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет об оценке № Н-38-Д/24 от <дата>, составленный оценщиком ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; допущены ли при составлении отчета иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной, проверяемой; если не соответствует, то какова рыночная стоимость по состоянию на <дата> земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 7 925 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, лит. А.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бизнес-ТЕМА» ФИО2

В Санкт-Петербургский городской суд <дата> поступило заключение эксперта №... от <дата>.

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от <дата> производство по административному делу №...а-55/2025 возобновлено.

Представитель административного истца ООО «Московский рынок» ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, пояснила суду, что с выводами экспертного заключения сторона истца согласна, просила установить кадастровую стоимость в размере рыночной, которая указана в судебной экспертизе.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенном в заключении эксперта.

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от <дата> к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки».

Представитель административного ответчика СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенном в заключении эксперта.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание представителя не направил, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил, возражений по существу заявленных административных исковых требований не представил.

При таких обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, что не противоречит требованиям части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд, исследовав материалы дела, обсудив доводы административного иска, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от <дата> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов административного дела, ООО «Московский рынок» с <дата> является собственником объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 7 925 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость данного объекта определена по состоянию на <дата> в размере 177 097 428,7 рублей и утверждена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга №...-п от <дата>.

Полагая установленную по состоянию на <дата> кадастровую стоимость объекта недвижимости необоснованно завышенной, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № Н-38-Д/24 от <дата>, выполненный оценщиком ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада» ФИО1, согласно которому оценщиком рыночная стоимость указанного земельного участка определена равной 116 281 000 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №... «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от <дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе, определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

По смыслу статьи 24.15 указанного Закона определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчёта оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Положения пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от <дата> №..., предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Таким образом, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В ходе судебного разбирательства проведена судебная экспертиза представленного административным истцом отчета на основании определения Санкт-Петербургского городского суда от <дата>, результаты которой оформлены заключением эксперта ООО «Бизнес-ТЕМА» ФИО2 №... от <дата>.

По результатам исследования экспертом ФИО2 сделан вывод о том, что отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада» ФИО1, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

При составлении отчета допущены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: не правильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости; допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой (ответ на первый вопрос определения суда о назначении экспертизы).

В связи с установленным несоответствием отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, наличием ошибок и нарушений, напрямую повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта, определенной оценщиком, экспертом ФИО2 проведено исследование по второму вопросу и сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 7 925 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, лит. А, по состоянию на <дата> составляет 142 600 000 рублей.

Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Представленный административным истцом отчет выполнен оценщиком ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада» ФИО1, которая является членом Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «СОЮЗ»; имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «оценка недвижимости», стаж работы в оценочной деятельности с 2008 года.

Однако, несмотря на наличие у оценщика ФИО1 необходимой специальной квалификации на проведение указанной оценки и права на формулирование выводов по результатам ее проведения, с учетом выявленных нарушений требований законодательства, предъявленных к содержанию отчета о рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка отчета об оценке, составленного данным оценщиком.

При этом у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ООО «Бизнес-ТЕМА» ФИО2, поскольку экспертом изучены материалы административного дела, экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом Саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «оценка недвижимости», стаж работы с 1997 года; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд признает обоснованными выводы эксперта ФИО2, сформулированные по результатам проверки отчета об оценке на соответствие требованиям Федерального закона от <дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России №... от <дата> (ФСО I-VI), №... от <дата> (ФСО №...), о выявленных нарушениях и замечаниях, существенно влияющих на итоговый результат оценки.

Суд, соглашаясь с выводами эксперта о несоответствии представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, наличии нарушений, напрямую повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости, оценке использованной оценщиком информации как не в полной мере достоверной, достаточной, отмечает, что экспертом ООО «Бизнес-ТЕМА» ФИО2 обоснованно указано на наличие следующих явных существенных замечаний и ошибок в отчете, которые влияют на достоверность полученного результата.

Так, как верно отмечает эксперт, в отчете оценщика отсутствует достоверное описание оцениваемого земельного участка: отсутствует планируемое развитие территории земельного участка в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга №... от <дата> «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории, ограниченной <адрес>, Мариинской ул. и <адрес>, в <адрес>»; ничем не подтверждено инженерное обеспечение оцениваемого земельного участка; не идентифицировано и ничем не подтверждено фактическое использование – отсутствуют технические паспорта, поэтажные планы и ведомость помещений зданий, расположенных на земельном участке, отсутствует описание результатов фотофиксации расположенных на земельном участке зданий; на стр. 15-16 Отчета ошибочно утверждается, что на земельном участке расположено одно нежилое здание торгового назначения.

Таким образом, оценщиком допущено нарушение требований статьи 11 Федерального закона от <дата> № 135-ФЗ, п.20 ФСО №....

Эксперт обоснованно указывает, что в рамках сравнительного подхода в Отчете об оценке для оцениваемого земельного участка подобраны 4 объекта-аналога, при этом объекты-аналоги №... и №... ошибочно не идентифицированы (отсутствуют кадастровые номера), аналог №... расположен в зоне ТИ 1-1 – зоне объектов инженерной и транспортной инфраструктур, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки с включением складских и производственных объектов IV и V классов опасности; на территории данной зоны не возможно размещение объектов торговли или рынков.

Таким образом, имеются нарушения п.22 б ФСО №....

При проведении корректировок – скидка на торг, величина площади, наличие инженерных коммуникаций оценщиком ошибочно использовались данные Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиэлт» по состоянию на <дата> вместо актуальных данных по состоянию на дату проведения оценки, то есть <дата>, тем самым нарушен п. 5 3) ФСО V.

Также экспертом установлено, что в Отчете допущены ошибки при расчете корректировок на площадь, при проведении корректировки на наличие инженерных коммуникаций оценщиком ничем не обоснована информация о наличии у оцениваемого земельного участка электричества, канализации и водопровода, при этом ошибочно отсутствует информация о теплоснабжении и газоснабжении (несоответствие Отчета статье 11 Федерального закона от <дата> № 135-ФЗ).

Вышеприведенные замечания, как верно утверждает эксперт, свидетельствуют о нарушении требований пунктов федеральных стандартов оценки, приводят к искажению итогового результата рыночной стоимости объекта оценки, что ставит под сомнение достоверность расчета в рамках сравнительного подхода, выбранного оценщиком.

С учетом выявленных недостатков представленного на экспертизу отчета, обуславливающих его признание не соответствующим требованиям, предъявляемым к отчету федеральными стандартами оценки, экспертом проведено исследование и сформулирован вывод по вопросу об определении рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию и в ценах на <дата>, величина которой определена экспертом в размере 142 600 000 рублей.

Принимая во внимание, что какими-либо доказательствами выводы экспертного исследования не опровергаются, суд приходит к выводу о возможности принятия экспертного заключения в качестве достоверного, достаточного и допустимого доказательства определения рыночной стоимости объекта; при этом выводы и расчеты эксперта мотивированны, подробны, обоснованны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности (в том числе в части признания отчета, представленного административным истцом, не соответствующим требованиям законодательства).

Экспертом всесторонне проанализирован отчет с точки зрения его соответствия формальным требованиям законодательства, правильности арифметических действий, а также содержания отчета на соответствие нормативным требованиям; составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Выбор экспертом подходов к оценке, ее методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка определена при правильном применении пункта 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от <дата> №....

Учитывая изложенное, а также то, что участвующие в деле лица не представили доказательств несоответствия заключения эксперта ООО «Бизнес-ТЕМА» ФИО2 действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки, кадастровую стоимость земельного участка надлежит установить в размере, определенном в данном заключении. При этом, как указано выше, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться отчетом об оценке, представленным административным истцом, поскольку выводы судебного эксперта о несоответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности, ошибках, допущенных оценщиком, не опровергнуты.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №... «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Санкт-Петербургский городской суд <дата>, указанная дата в силу приведенных выше разъяснений подлежит отражению в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 7 925 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равную его рыночной стоимости в размере 142 600 000 (сто сорок два миллиона шестьсот тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 17 сентября 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись С.В. Куприк

Дата составления мотивированного решения суда 18.12.2025.