РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Петропавловск-Камчатский 28 июля 2022 года

Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в составе председательствующего судьи Денщик Е.А., при секретаре Тадиной К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Русский двор» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 предъявила в суде иск к ООО «Русский двор» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.

В обоснование требований указала на то, что 5 августа 2015 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого помещения в г. Петропавловске-Камчатском. 2 июля 2018 года между ними был заключен договор купли-продажи нежилого помещения поз. 7 технического этажа в том же многоквартирном доме. Существенным и решающим обстоятельством при покупке указанных нежилых помещений являлось наличие санузла на техническом этаже, однако впоследствии туалет был демонтирован. Поскольку нежилые помещения находятся на техническом этаже, они относятся к общедомовому имуществу и принадлежат всем собственникам помещений в многоквартирном доме, а потому не могли принадлежать на праве собственности ответчику на момент их продажи. Ссылаясь на п. 2 ст. 168 ГК РФ просила признать договоры купли-продажи нежилых помещений № 21-8 от 5 августа 2015 года и № 21-7 от 2 июля 2018 года недействительными, применить последствия недействительности сделок в виде возложения на ответчика обязанности вернуть ей денежные средства в общей сумме 2 250 000 рублей, а также аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации ее прав собственности № от 24 января 2017 года, № от 22 марта 2019 года.

В судебном заседании ФИО1 участие не принимала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, заявлений и ходатайств не предоставила.

Ее представитель ФИО2 поддержала заявленные требования по изложенным в исковом заявлении основаниям. Пояснила, что оспариваемые сделки являются ничтожными на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, поскольку нарушают требования ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ и посягают на публичные интересы и права третьих лиц, а именно права собственников помещений многоквартирного дома на пользование общедомовым имуществом, к которому относятся проданные ответчиком нежилые помещения истцу. Если бы на момент приобретения спорных помещений технического этажа отсутствовал туалет, то ее доверитель не приобретала бы в собственность данные нежилые помещения, поскольку наличие санузла на этаже являлось существенным и решающим обстоятельством для покупки недвижимости. Указала на то, что на момент покупки помещений ФИО1 не была осведомлена о том, что они расположены на техническом этаже. Помещения приобретались истцом для сдачи их в аренду, что сейчас не представляется возможным ввиду отсутствия санузла на этаже. Санузел находился на 10 этаже в отдельном помещении для общего пользования и в последующем был демонтирован 28 февраля 2019 года. По ее мнению, спорные помещения не могли принадлежать ООО «Русский двор» на праве собственности, поскольку относились к общедомовому имуществу.

Представитель ООО «Русский двор» ФИО3 возражал против заявленных требований ссылаясь на то, что заявленные доводы о недействительности оспариваемых сделок не свидетельствуют. На момент заключения сделок его доверителю спорные помещения принадлежали на праве собственности, а потому он имел права ими распорядиться, в том числе продать. Право собственности ООО «Русский двор» на спорную недвижимость на момент ее продажи истцу не оспорено. Проектной документацией дома не был предусмотрен туалет на техническом этаже. На период строительства дома санузел на 10 техническом этаже был установлен временно для использования его строителями подрядной организации. После завершения строительства и введения дома в эксплуатацию по решению собственников жилья на их общем собрании санузел был демонтирован. Со стороны ответчика нарушений требования закона или посягательств на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц при совершении оспариваемых сделок допущено не было, что исключает признания их ничтожными на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, материалы проверки КУСП №, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к ст.ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, ничтожной сделка является тогда, когда она не только не соответствует закону, но и посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды, нарушен явно выраженный запрет, установленный законом) либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Недействительная сделка не влечет юридических последствий и является недействительной с момента ее совершения.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 5 августа 2015 года между ФИО1 и ООО «Русский двор» был заключен договор купли-продажи нежилого помещения №, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателю за плату в размере 1 500 000 рублей нежилое помещение поз. 8 технического этажа, общей площадью 43,4 кв.м, в девятиэтажном в г. Петропавловске-Камчатском (л.д. 44-46).

Как следует из договора, на момент его заключения нежилое помещение поз. 8 технического этажа принадлежало ООО «Русский двор» в силу государственной регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ под регистрационной записью №. Покупатель осмотрел приобретаемое помещение перед заключением договора, дефектов и недостатков, о которых не был предупрежден продавцом, не обнаружил, удовлетворен качественным и техническим состоянием указанного помещения (п. 3.2, 1.2 договора).

1 ноября 2016 года ООО «Русский двор» передало ФИО1 вышеназванное нежилое помещение технического этажа без претензий по существу договора купли-продажи, о чем между сторонами был подписан передаточный акт (л.д. 57).

24 января 2017 года на основании данного договора была произведена государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение к ФИО1 (№) (л.д. 89-90).

2 июля 2018 года между теми же сторонами был заключен договор купли-продажи нежилого помещения № 21-7 (с учетом дополнительного соглашения от 25 марта 2019 года, согласно которым продавец обязался передать в собственность покупателю за плату в размере 750 000 рублей нежилое помещение поз. 7 технического этажа общей, площадью 37,9 кв.м, в девятиэтажном в г. Петропавловске-Камчатском (л.д. 42-43, 38).

Как следует из договора, на момент его заключения нежилое помещение поз. 8 технического этажа принадлежало ООО «Русский двор» в силу государственной регистрации права собственности 29 января 2014 года под регистрационной записью №. Покупатель осмотрел приобретаемое помещение перед заключением договора, дефектов и недостатков, о которых не был предупрежден продавцом, не обнаружил, удовлетворен качественным и техническим состоянием указанного помещения (п. 3.2, 1.2 договора).

30 января 2019 года 1 ноября 2016 года ООО «Русский двор» передало ФИО1 вышеназванное нежилое помещение технического этажа без претензий по существу договора купли-продажи, о чем между сторонами был подписан передаточный акт (л.д. 47).

22 марта 2019 года на основании данного договора была произведена государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение к ФИО1 (№) (л.д. 91-92).

В ходе проведения проверки по данному заявлению установлено, что 14 апреля 2017 года по результатам внеочередного общего собрания собственников помещений вышеуказанного многоквартирного дома принято решение о предложении собственникам помещений, расположенных на техническом этаже, разработать проектно-сметную документацию на подключение к системе холодного водоснабжения и водоотведения с необходимыми расчетами, произвести монтаж данных систем и составить акт разграничения ответственности.

В ходе проведения общего собрания собственниками помещений многоквартирного дома ставился также вопрос о прекращении подачи услуг холодного и горячего водоснабжения и водоотведения в общедомовом имуществе, расположенном на техническом помещении (10 этаже), однако решение принято не было.

9 декабря 2017 года по результатам внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома принято решение запретить использование общего имущества (инженерных систем водоснабжения и водоотведения) при индивидуальном подключении собственниками нежилых помещений, расположенных на техническом этаже (10 этаже).

Решением Петропавловск-Камчатского городского суда от 12 марта 2016 года по гражданскому делу № 2-1770/2018 исковые требования ФИО8 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном в г. Петропавловске-Камчатском от 9 декабря 2017 года № 1 в части вопроса повестки дня № 11 «о запрете использования общего имущества (инженерных систем водоснабжения и водоотведения) при индивидуальном подключении собственников помещений, расположенных на техническом этаже (10 этаж)» оставлены без удовлетворения.

В ходе рассмотрения спора установлено, что проектом строительства указанного многоквартирного дома не предусмотрено подведение коммуникаций в нежилые помещения 10 технического этажа дома. Несанкционированное использование водоотведения собственниками нежилых помещений 10 технического этажа приводит к нарушению санитарно-эпидемиологических требований и дискомфорту жильцов нижерасположенных жилых помещений, поскольку приводит к появлению стойкого запаха канализации, шуму шум от слива воды в жилых комнатах.

11 февраля 2019 года собственниками помещений был проведен осмотр технического этажа, в ходе которого подтвержден факт подключения нежилых помещений 10 этажа к общедомовым инженерным сетям.

26 февраля 2019 года собственники помещений многоквартирного в г. Петропавловске-Камчатском направили в адрес ООО УК «Русский дом» требование, в котором просили провести обследование всех помещений, расположенных на 10 техническом этаже, в целях фиксации самовольного подключения к инженерным сетям водоотведения и канализации и принятия мер по демонтажу данных сетей.

28 февраля 2019 года в УМВД России по г. Петропавловску-Камчатскому поступило заявление с просьбой провести проверку по факту демонтажа 23 февраля 2019 года санузла на техническом 10 этаже многоквартирного в г. Петропавловске-Камчатском.

Согласно протоколу осмотра места происшествия и фототаблица к нему, 28 февраля 2019 года УУП ОП № 1 УМВД России по г. Петропавловску-Камчатскому был установлен факт демонтажа санузла в помещении 10 этажа в г. Петропавловске-Камчатском.

Проанализировав установленные в ходе рассмотрения спора обстоятельства и доводы сторон, с учетом представленных ими доказательств, суд не находи правовых оснований для признания оспариваемых истцом сделок купли-продажи нежилых помещений недействительными и применении последствий их недействительности, поскольку им не представлено суду убедительных доказательств наличия установленных законом оснований недействительности сделки, указанных в п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Доказательств тому, что сделки не соответствует закону, но и посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды, нарушен явно выраженный запрет, установленный законом) либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц материалы дела не содержат.

На момент продажи помещений истцу ответчик владел, пользовался и распоряжался спорным нежилым помещением, реализуя свои права собственника, которое никем не оспорено. Спорные помещения самостоятельно поставлены на кадастровый учет под индивидуальными номарами и являлись предметом самостоятельных договоров долевого участия в строительстве, а факт предназначения и использования данных нежилых помещений исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме в качестве общего имущества домовладельцев не доказан. При заключении оспариваемых сделок истец в полной мере был осведомлен о праве собственности ответчика на спорные помещения и его расположении на техническом этаже здания.

Как следует из появлений представителя истца в судебном заседании, по сути, основанием для предъявления данного иска в суд послужил факт демонтажа санузла на 10 этаже многоквартирного дома в феврале 2019 года, а до этого момент никаких нарушений со стороны ответчика истцом, в том числе после заключения договоров не усматривалось. Вместе с тем, сам по себе, демонтаж в общем помещении 10 этажа после заключения спорных договоров санузла по решению собственников жилья основания для признания сделок купли-продажи недвижимости недействительными по основаниям п. 2 ст. 168 ГК РФ послужить не может.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Русский двор» о признании сделок купли-продажи нежилых помещений № от 2 июля 2018 года и № от 5 августа 2015 года недействительными, применении последствий недействительности сделок оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Петропавловск-

Камчатского городского суда подпись

Копия верна

Судья Петропавловск-

Камчатского городского суда Е.А. Денщик

Мотивированное решение составлено со дня окончания судебного разбирательства 16 августа 2022 года.