Дело № 2-228/2025, УИД: 54RS0012-01-2024-002207-59

Поступил в суд 04.12.2024 г.

Мотивированное решение составлено 22.08.2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 июля 2025 года г. Барабинск, Новосибирской области

Барабинский районный суд Новосибирской области в составе судьи Чечётка И.Ф.,

при секретаре судебного заседания Ладис Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании права общей долевой собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Барабинский районный суд Новосибирской области с исковым заявлением к ФИО2 об определении площади и границ земельного участка и признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, площадью 1916+-12 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования, просил признать право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № пропорционально соотношению площади принадлежащей ФИО1 на праве собственности помещения с кадастровым №, общей площадью 202,5 кв.м., к площади здания с кадастровым №, общей площадью 919,4 кв.м.

В обоснование заявленных требований ФИО1 в исковом заявлении, а также в уточнении к нему указала, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела нежилое помещение, этаж № 1, общей площадью 202,5 кв. м., расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым №, принадлежащее на праве собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации.

Земельный участок под вышеуказанным объектом принадлежал ФИО4 на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации, кадастровый № (далее-208), который в последствии был разделен ФИО4 на два земельных участка с кадастровыми № о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации.

При этом, договор не содержит каких-либо оговорок относительно судьбы земельного участка под нежилым помещением.

Спорное помещение с кадастровым № (далее-215) расположено в здании с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, которое в свою очередь размещено на земельном участке с кадастровым №

Кроме того, собственниками здания по адресу: <адрес> являются:

- ФИО5 (нежилое помещение с кадастровым №);

- ФИО3 (нежилое помещение с кадастровым №, нежилое помещение с кадастровым №);

- ФИО6 (нежилое помещение с кадастровым №);

- ФИО7 (нежилое помещение с кадастровым №);

- ФИО8 (нежилое помещение с кадастровым №, нежилое помещение с кадастровым №);

- ФИО9 (нежилое помещение с кадастровым №);

- ФИО10 (нежилое помещение с кадастровым №).

Иные нежилые помещения в здании с кадастровым № отсутствуют.

ФИО4 приобретал нежилое помещение, общей площадью 919,4 кв.м. с кадастровый №, расположенное на земельном участке с кадастровым №, у ФИО2, сделка зарегистрирована на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Вступившим в законную силу определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № признаны недействительными договоры от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 купли-продажи объектов недвижимости в <адрес>, в том числе и объекты недвижимости:

- нежилое помещение (919,40 кв.м.) с кадастровым №;

- земельный участок (4270 кв.м) с кадастровым № с последующим возвратом объектов и взысканием стоимости помещений, которые проданы ФИО3 иным лицам.

Считает, что в данном случае признание сделки недействительной между ФИО3 и ФИО2 не дает право считать, что приобретенное ею как добросовестным покупателем нежилое помещение и находящийся под ним земельный участок, прочно связанные с друг другом, приобретены у разных лиц.

В силу ст. 273, 552 ГК РФ, под. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ и условий договора купли-продажи, несмотря на то, что земельный участок и проданные ФИО4 помещения являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно. Следовательно, при рассмотрении настоящего дела подлежит применению общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца. При этом в силу п. 2 ст. 552 ГК РФ и учитывая, что иное не предусмотрено законом и договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, установленная в них цена помещений в здании включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены собственники помещений выделенных и проданных ФИО4 - ФИО10, ФИО9, ФИО8, ФИО7, ФИО6, ФИО5,

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО11 в судебное заседание не явились, уведомлены, просили о рассмотрении дела в их отсутствие, с участием представителя ФИО11 – ФИО12

ФИО12 на удовлетворении уточненных требований настаивала, по основаниям изложенным в уточненном заявлении.

Ответчик и его представитель в судебном заседании возражали против заявленных требований, пояснили, что поскольку в договоре купли-продажи не оговорены условия по земельному участку, то условия о продажи земли не обсуждались и соответственно в стоимость нежилого помещения земля не могла быть включена. ФИО2 является единственным собственником земельного участка, на котором находится здание, в том числе с принадлежащим помещением ФИО1

Третье лицо - межмуниципальный Куйбышевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, ходатайств об отложении не заявляли. Третьи лица - ФИО10, ФИО9, ФИО8, ФИО7, ФИО6, ФИО5, ФИО3 в заявлениях указали, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению, считают, что если договор купли-продажи объектов не содержит каких-либо оговорок относительно судьбы земельного участка под нежилым помещением, то право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (л.д. 23-35 т.2).

Суд, изучив основания и требования иска, письменные материалы дела, заслушав стороны, приходит к следующему:

На основании ч. 2 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Частью 3 статьи 35 Конституции РФ установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно пункту 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 5 ст. 1 ЗК РФ предусмотрено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Указанные нормы регулируют правовой режим принадлежности главной вещи, а также земельного участка при переходе права соответственно на главную вещь либо на объект недвижимого имущества, находящийся на земельном участке.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу ч. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случае, прямо указанных в законе.

Судом установлено, что ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.130-131 т.1) приобрел у ФИО2 недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 919,4 кв.м. с кадастровым №, расположенное по адресу: <адрес>, и земельный участок, общей площадью 4270 кв.м., с кадастровым №, на котором расположено вышеуказанное здание, о чем в ЕГРН сделана запись ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 134-135 т.1).

ФИО3 разделил здание с кадастровым № на помещения (л.д. 42-67 т.1) с последующей продажей части помещений ФИО1, ФИО10, ФИО9, ФИО8, ФИО7, ФИО6, ФИО5 (л.д.166-233 т.1).

Таким образом судом установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ФИО3 в собственность нежилое помещение, этаж №, общей площадью 202,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым № (л.д. 27-28 т.1), о чем в ЕГРН сделана запись ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29).

Как следует из представленных материалов, нежилое помещение площадью 202,5 кв.м., с кадастровым №, принадлежащее ФИО1, расположено в здании, общей площадью 919,4 кв.м., с кадастровым № (л.д. 40 т.1). Нежилые помещения, собственниками которых являются: ФИО5, кадастровый №; ФИО6, кадастровый №; ФИО7, кадастровый №; ФИО8, кадастровый № и кадастровый №; ФИО3, кадастровый №; ФИО9, кадастровый №; ФИО10, кадастровый № также находятся в здании с кадастровым №.

ДД.ММ.ГГГГ определением <данные изъяты>, договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО3 и ФИО2, объектов недвижимости в <адрес>, в том числе, и нежилого здания, площадью 919,40 кв.м., с кадастровым №; земельного участка, площадью 4270 кв.м., с кадастровым № признаны недействительными с последующим возвратом объектов недвижимости в конкурсную массу должника ФИО2 (л.д. 18-20 т.1).

Определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ данный судебный акт пересмотрен в части применения последствий недействительности сделок в отношении двух объектов. Определение от ДД.ММ.ГГГГ об оспаривании договоров от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 купли-продажи объектов недвижимости, расположенных в <адрес> отменено в части применения последствий недействительности сделок о возврате в конкурсную массу должника следующих объектов: земельный участок (4270 м2) кадастровый №; нежилое помещение (919,40 м2) кадастровый №. Применены последствия недействительности сделок в виде: 1) возврата в конкурсную массу должника

- земельный участок (1916 +/– 12 м2), кадастровый №

- земельный участок (2354 +/– 14 м2), кадастровый №;

- нежилое помещение (27,9 м2), кадастровый №;

- нежилое помещение (60 м2), кадастровый №.

2) взыскания с ФИО3 стоимости части нежилых помещений (№) в общем размере 14 449 349 руб. 14 коп. (л.д.43-44 т.2).

Постановлением седьмого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ (мотивированное ДД.ММ.ГГГГ) данное определение изменено в части применения последствий недействительности сделок в следующей редакции: Применить последствия недействительности сделок в виде возврата в конкурсную массу должника земельного участка (1916 +/– 12 м2), кадастровый №; земельного участка (2354 +/– 14 м2), кадастровый №; взыскания с ФИО3 стоимости нежилого помещения (№) в сумме <данные изъяты>

Поскольку земельный участок кадастровый № был разделен ФИО3 на два земельных участка с кадастровыми №, ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 зарегистрировано право собственности на два земельных участка с кадастровым №, площадью 1916 кв.м. и с кадастровым №, площадью 2354 кв.м., о чем в ЕГРН сделана запись (л.д. 23-24 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ФИО1 было направлено уведомление о необходимости заключения договора аренды земельного участка с кадастровым №, поскольку она является собственником помещения с кадастровым № (л.д. 15-17).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ФИО2 направлен ответ о неправомерности действий последнего об обязанности заключить договор аренды (л.д. 14), а ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление о признании за ней право общей собственности на земельный участок с кадастровым №, при этом указано, что в случае отказа для разрешения данного спора будет вынуждена обратиться в суд (л.д. 12-13).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 указывает на то, что она считала часть земельного участка, находящегося под зданием с кадастровым №, пропорционально площади находящегося у нее в собственности нежилого помещения с кадастровым №, также находящегося в ее собственности.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Из договора купли-продажи помещения с кадастровым №, общей площадью 202,5 кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ следует, что передаваемое покупателю недвижимости право на землю не определено.

Таким образом, несмотря на то, что земельный участок и приобретенное ФИО1 нежилое помещение являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно. Следовательно, при рассмотрении настоящего дела подлежит применению общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.

При этом в силу п. 2 ст. 552 ГК РФ и учитывая, что иное не предусмотрено законом и договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, установленная в них цена помещения в здании включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок. Документов опровергающих данное обстоятельство суду не представлено.

Подпункт 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ предусматривает, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

Как следует из п. 15 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2018), утв. Президиумом ВС РФ от 28.03.2018 г., если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.

Таким образом, суд приходит к выводу, что существующая спорная ситуация нарушает принцип единства судьбы земельного участка, здания, расположенного на нем, и находящихся нежилых помещений внутри него.

На основании изложенного, оценив представленные суду доказательства в их совокупности, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права и разъяснениями действующего законодательства, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме, т.к. по смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно. Таким образом, предполагается, что при заключении ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи к истцу перешло также право долевой собственности на соответствующую часть земельного участка пропорционально соотношению площади принадлежащего ей на праве собственности помещения.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. право общей долевой собственности на земельный участок с № площадью 1916+/-12 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> пропорционально соотношению площади принадлежащего ей на праве собственности помещения с №, общей площадью 202,5 кв.м., расположенном в здании с №, общей площадью 919,4 кв.м.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Барабинский районный суд Новосибирской области в течение месяца со дня составления судом мотивированного решения.

Судья И.Ф. Чечётка