УИД: 26RS0№-03
Дело №
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
15 сентября 2025 года <адрес>
Предгорный районный суд <адрес> в составе:
Председательствующего судьи Власова Р.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО6,
с участием:
истца ФИО4,
представителя истца ФИО4 ФИО8 действующей на основании доверенности № <адрес>7 от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя ответчика ФИО2 ФИО9 действующей на основании доверенности № <адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя ответчика ФИО5 ФИО9 действующей на основании доверенности № <адрес>8 от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО4 обратился в Предгорный районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО2, ФИО5 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, просит суд:
- Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО5, действующей по доверенности от имени ФИО4 и ФИО2 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> жилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 86,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
-Применить последствия недействительности сделки.
-Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> жилое помещение, с кадастровым номером №, площадью 86,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Возвратить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> жилое помещение, с кадастровым номером №, площадью 86,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> собственность ФИО4.
В обоснование заявленных требований истцом указано, что он являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> жилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 86,3 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.
Указанное жилое помещение принадлежало истцу на праве собственности на основании решения Предгорного районного суда от 08.09.2022г., земельный участок на праве собственности на основании Постановления № от 04.11.1998г.
Истец и ответчица ФИО2 проживали совместно в гражданском браке около 15 лет, вели общее хозяйство. Проживали последнее время в квартире ответчицы, поскольку в 2018 году, а затем в 2019г. и в мае 2021 года истец заболел, у него случился инсульт. В мае 2021 года у него произошло нарушение речи, координация движений, головокружение при передвижении. Он не мог сам передвигаться и стал нуждаться в постоянном уходе. Из-за случившегося инсульта находился на стационарном лечении в неврологическом отделении ГБУЗ СК «Предгорная РБ» с диагнозом - цереброваскулярная болезнь. ДЭП 2 степ. Сложного генеза. Ранний восстановительный период ОНМК от октября 2018 г. По ишемическому типу в бассейне ЛСМА с правосторонней пирамидной недостаточностью. Элементы моторной афазии, что подтверждается выписками истории болезни.
В связи с заболеванием, истец не мог сам оформить документы на свое домовладение, и его родной брат, который проживает в <адрес>, предложил истцу и ответчице обратиться за помощью к юристу.
В 2021 году, брат истца нашел юриста ФИО5, которой истец выдал доверенность, на право оформления домовладения в собственность на его имя, в том числе через суд. Затем, они с ответчицей расстались, и истец переехал жить в свое домовладение.
В декабре 2024 года он, в разговоре по телефону со своим братом узнал о том, что никакое имущество ему уже не принадлежит, а все принадлежит ответчице ФИО2 В начале 2025 года он обратился к юристам, был подан иск в Предгорный районный суд о признании данной сделки недействительной, в связи с тем, что истец не знал о сделке, доверенность в 2022 году на ее совершение ФИО5 не выдавал.
Истец указывает, что сам договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО5, действовавшей до доверенности от ФИО4 и ФИО2 он не видел, не подписывал и копии данного договора у него не было, о переходе прав собственности он не знал.
В судебном заседании, при рассмотрении предыдущего дела было установлено, что в связи с тем, что доверенность, выданная ФИО5 в 2021 году, закончилась, а оформить до конца имущество она не успела, была выдана новая доверенность от ФИО4 на ФИО5, с указанием полномочий оформления недвижимости, представительство его интересов в суде, а также заключения договора купли-продажи его имущества на имя ФИО2
Данную доверенность, сам истец не подписывал, поскольку не мог, в связи с состоянием своего здоровья. Как пояснила допрошенная нотариус в судебном заседании, доверенность подписало не заинтересованное лицо, являющееся посетителем нотариальной конторы. О том, что он выдавал данную доверенность, истец указывал в судебном заседании, что не помнит.
Все это время, с 2022 года, истец ФИО4 проживал в своем домовладении, оплачивал коммунальные услуги, что подтверждается платежными документами и договорами с коммунальными службами, считал его своим имуществом. Иного жилья у истца нет.
Ответчица ФИО2 никогда не вселялась в данное домовладение, ее личных вещей там нет.
Истец полагает, что сделка - договор купли-продажи от 20.12.2022г. земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> жилого помещения, с кадастровом номером №, площадью 86,3 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, заключенная между ФИО5, действовавшей по доверенности от ФИО4 и ответчицей ФИО2, является недействительной по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, когда сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно п. 8 Договора купли-продажи от 20.12.2022г. отчуждаемое недвижимое имущество оценено по соглашению сторон настоящего Договора и продается за сумму в размере 678 923 рублей. Жилое помещение оценено в 478 523 руб., земельный участок в 200 400 руб. Окончательный расчет между сторонами произведен полностью до подписания Договора.
Согласно п.10 Договора, данный Договор является одновременно документом, имеющим силу передаточного акта, подтверждающего факт реального исполнения сторонами своих обязательств.
Ответчики подтвердили, что после регистрации перехода права собственности, ФИО2 считала, что долг ФИО4 перед ней погашен.
Однако, подлинники расписок ФИО4 и договор займа остаются у них на руках.
Ответчики так же пояснили, что сумма сделки в договоре купли-продажи указана не соответствующей реальной стоимости имущества, не соответствующей ее кадастровой стоимости, чтобы не платить налог.
Полагает, что пояснения ответчиков указывают на то, что сделка по отчуждению имущества ФИО4, была совершена формально, с целью перерегистрации прав на ответчицу.
Истец ФИО4 указывает, что не имел намерений продавать свое единственное жилье, денег за продажу не получал, в связи с чем просит суд признать заключенный договор купли-продажи недействительной сделкой, восстановить его право собственности на спорное недвижимое имущество.
Указанные обстоятельства были исследованы в судебном заседании при рассмотрении предыдущего дела.
Считает, что о недействительности, ничтожности и мнимости сделки - договора купли-продажи от 20.12.2022г., свидетельствуют следующие обстоятельства:
Согласно п. 8 Договора от 20.12.2022г. отчуждаемое недвижимое имущество, оценивается по соглашению сторон настоящего Договора и продается за сумму в размере 678 923 рублей. При этом, жилое помещение определяется в 478 523 руб., земельный участок в 200 400 руб.
Согласно справке ООО «Кадастр - Проект» от 01.08.2025г., рыночная стоимость указанного недвижимого имущества по состоянию на декабрь 2022 года составляет 6 344 000 (шесть миллионов триста сорок четыре тысячи) рублей.
В том числе: Помещение - 4 334 000 (четыре миллиона триста тридцать четыре тысячи) рублей; Земельный участок 2 010 000 (два миллиона десять тысяч) рублей.
Полагает, что недвижимое имущество было продано по существенно заниженной рыночной цене.
Считает, что сторона ответчика, не представила суду доказательств, подтверждающих факт реального расчета с истцом ФИО4 и передачи ему денежной суммы в размере 678 923 рублей в счет приобретенного объекта недвижимости, а так же пояснили, что фактически денег по сделке не передавалось, были приняты во внимание расписки, цена договора была указана намеренно низкая, чтобы обойти уплату налогов.
Полагает, что все вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что реального расчета за недвижимое имущество ответчиком ФИО7 с истцом ФИО4 не осуществлялось.
Истец считает, что спорный договор купли-продажи от 20.12.2022г. заключен ответчиком ФИО2 с представителем по доверенности - ФИО5 на заведомо невыгодных условиях для прежнего собственника - истца, ФИО4, что выражается в продаже его единственного жилья по цене существенно ниже рыночной, а также, в неосуществлении реального расчета за проданное жилье непосредственно с собственником недвижимого имущества, ФИО4, что свидетельствует о недобросовестном поведении ФИО5 которая действуя по доверенности в качестве представителя продавца, ФИО4 по договору купли-продажи от 20.12.2022г. злоупотребила правом и причинила имущественный вред своему доверителю - истцу, ФИО4, лишив его единственного жилья.
Истец ФИО4 вынужден был обратится в суд с иском о признании сделки договора купли-продажи квартиры от 20.12.2022г. недействительной с применением последствий недействительности сделки.
Статьей 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания, (ничтожная сделка)
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия, (п. 2 ст. 166 ГК РФ)
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо, (п.2 ст. 166 ГК РФ).
В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Пунктом 3 ст. 1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, (п. 4 ст. 1 ГК РФ)
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, (злоупотребление правом)
По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующие ей.
При этом, установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер. обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.
Несмотря на то, что заниженная цена сделки сама по себе не является основанием для признания сделки недействительной, данное обстоятельство также свидетельствует о том, что договор купли-продажи заключен на крайне невыгодных для ФИО4 условиях.
Истец считает, что при составлении доверенности он был введен в заблуждение относительно правовой природы спорной сделки, которая повлекла переход права собственности к ответчице. Ввиду того, что на момент совершения сделки был болен, а так же не обладает специальным образованием, позволяющим разбираться в правовой природе сделок, полностью доверял ответчику и не предполагал, что она может ввести его в заблуждение относительно условий сделки, которую стороны заключили, с учетом фактического поведения сторон после заключения спорной сделки, предполагавшего условия пожизненной ренты, считает, что спорная сделка была заключена при существенном заблуждении относительно правовой природы данной сделки, в связи с чем, подлежит признанию недействительной.
Участвующие в деле лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения дела на интернет-сайте Предгорного районного суда <адрес>, а также заказными письмами с уведомлением.
В судебном заседании истец ФИО4 поддержал заявленные исковые требования и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
В судебном заседании представитель истца ФИО4 ФИО8 поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, просила заявленные исковые требования удовлетворить.
В судебное заседание ответчик ФИО2 не явилась, уведомлена надлежащим образом, воспользовалась своим правом на ведение дела в суде через своего представителя.
В судебное заседание ответчик ФИО5 не явилась, уведомлена надлежащим образом, воспользовалась своим правом на ведение дела в суде через своего представителя.
В судебном заседании представитель ответчиков ФИО2, ФИО5 ФИО9 исковые требования не признала, суду пояснила, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям:
Все доводы, изложенные в исковом заявлении надуманы, не соответствуют фактическим обстоятельствам и содержат противоречивые сведения.
Так, истец указывает, что в 2021 году, брат истца нашел юриста ФИО5, которой истец выдал доверенность, на право оформления домовладения в собственность на его имя, в том числе через суд. Затем, они с ответчицей расстались, и истец переехал жить в свое домовладение.
В декабре 2024 года он, в разговоре по телефону со своим братом узнал о том, что никакое имущество ему уже не принадлежит, а все принадлежит ответчице ФИО2 В начале 2025 года обратился к юристам, был подан иск в Предгорный районный суд о признании данной сделки недействительной, в связи с тем, что истец не знал о сделке, доверенность в 2022 году на ее совершение ФИО5 не выдавал.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
В тексте искового заявления все факты, являвшиеся предметом исследования и установленные вступившим в законную силу решением суда от ДД.ММ.ГГГГ по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, искажены и противоречат обстоятельствам.
Действительно, как и указано в исковом заявлении, мы с ФИО4 проживали без регистрации брака на протяжении 15 лет. Однако в иске не верно указано, что мы проживали в последнее время в моей квартире, поскольку в 2018 году, а затем в 2019 г. и в мае 2021 года истец заболел, у него случился инсульт.
На самом деле, и это ФИО4 подтвердил при рассмотрении дела судьей ФИО10, в начале наших отношений несколько месяцев мы проживали в принадлежащем истцу жилом помещении по адресу <адрес>, в связи с тем, что в моей квартире был ремонт, а как только ремонт закончился, мы вместе с ФИО4 поселились в моей квартире, а свое жилое помещение Истец стал сдавать квартирантам. Деньги от сдачи жилья в найм ФИО4 оставлял себе, я их не видела. Истец жил на моем содержании.
В июле 2014 года в жилом помещении, принадлежащем ФИО4 произошел пожар, виновным был признан ФИО4 Штраф в размере 4000 рублей и ущерб, причиненный имуществу сособственника жилого помещения, оплатила ФИО2
В результате пожара жилое помещение пришло в негодное состояние. Истец стал просить у ответчицы деньги на восстановление этого помещения. Она не хотела давать ему деньги, но он ее уговорил, и ФИО2 давала ему деньги в долг. Сначала он собственноручно писал расписки о получении денег в долг, а когда долг составил существенную сумму - 1 800 000 рублей, пошли к нотариусу и ДД.ММ.ГГГГ заключили договор займа, который был удостоверен нотариусом ФИО11
ФИО2 и ФИО4 договорились, что долг Истец вернет путем оформления на ФИО2 права собственности на принадлежащее ему жилое помещение и земельный участок. Сначала Истец пошел к нотариусу и написал завещание на имя сына ответчицы ФИО12 на принадлежащее ему недвижимое имущество. Однако после консультацией с юристами она узнала, что составление следующего завещания отменит завещание, которое Истец написал на имя ее сына. Ответчик сказала ФИО4, что вместо завещания необходимо заключить договор купли-продажи, по которому к ней перейдет право собственности, а в счет оплаты стоимости будет погашен его долг по договору займа. ФИО4 с этим согласился. По просьбе истца его родной брат нашел ФИО5, которая должна была оформить договор купли-продажи. После ознакомления с документами на дом и земельный участок, ФИО5 сказала, что сначала необходимо оформить право ФИО4 на недвижимое имущество и только после этого можно будет провести сделку. ФИО4 пошел к нотариусу и ДД.ММ.ГГГГ выдал доверенность на имя ФИО5, которая на основании этой доверенности стала заниматься оформлением права собственности ФИО4 на недвижимое имущество. Этот процесс занял много времени, ей даже пришлось обратиться в суд и получить судебное решение, на основании которого было зарегистрировано право собственности на жилое помещение. Пока ФИО5 занималась этими вопросами, истек срок действия выданной ей доверенности. Она попросила выдать ей новую доверенность и ДД.ММ.ГГГГ Истец выдал ФИО5 доверенность на совершение от его имени сделки.
В тексе первой и второй доверенности было указано, что ФИО4 поручил ФИО5 продать за цену и по своему усмотрению ФИО2 принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, находящееся в <адрес> СК с правом подписи от его имени договора купли-продажи и передаточного акта.
Таким образом, ФИО5, действуя в строгом соответствии с полномочиями, предоставленными ей Истцом на основании нотариально удостоверенной, никем не обжалованной и не отмененной доверенности, заключила от имени истца оспариваемый договор купли-продажи.
Кроме того, при заключении оспариваемого Договора, прописали существенное условие Договора, которым за ФИО4 было сохранено право пользования жилым помещением. ФИО2 сделала это намеренно, так как знала, что другого жилья у ФИО4 не было.
У истца действительно были проблемы со здоровьем, но эти проблемы никаким образом не затрагивали его умственные способности. Даже в представленной истцом в материалы дела выписки из истории болезни от ДД.ММ.ГГГГ указано, что у него сознание ясное. Действительно у него были проблемы с нарушением речи, речь была замедленной, но всегда можно было понять о чем он говорит. Также были проблемы с опорно-двигательной системой. ФИО2 всегда оказывала ему поддержку, в том числе и материальную и ухаживала за ним в периоды обострения. После заключения оспариваемой сделки я не собиралась расставаться с ФИО4 Примерно шесть месяцев мы продолжали жить в моей квартире, как и раньше. Я на свои деньги вставила ему почти все зубы, но вскоре после этого Истец нашел себе другую женщину, ушел и стал проживать в жилом помещении, которое на тот момент времени уже принадлежало мне. Он проживает там по настоящее время, налоги оплачиваю я, как собственник, а коммунальные платежи платил ФИО4, а в последнее время он перестал платить за потребленные коммунальные услуги и мне пришлось оплатить их самой.
Истец переврал доводы установленные вступившим в законную силу решением суда, так он указывает, якобы в судебном заседании сторона ответчика ФИО2 и ФИО5 давали пояснения, что они сами между собой решили, что в счет уплаты возникшего долга ФИО4, необходимо переоформить его домовладение и земельный участок на ФИО2, в связи с чем и был составлен договор купли-продажи, про который истец ФИО4 не знал, денег за продажу своего имущества он не получал.
Эти доводы истца уже были предметом исследования в суде при вынесении решения по первому иску ФИО4 о признании договора недействительным, суд дал этим доводам оценку и отказал в удовлетворении иска.
В исковом заявлении Истец в качестве основания для признания Договора недействительным указывает на то, что Договор, по его мнению, является мнимой сделкой, при этом он не указывает зачем ФИО2 нужно было заключать мнимую сделку. По общему правилу мнимая сделка заключается лишь для вида для третьих лиц, чтобы увести собственность продавца от требований третьих лиц. Однако ничего подобного не было. Свои доводы о мнимости сделки истец обосновывает тем, то, якобы в результате этой сделки Истец так и остался собственником, а к ФИО2 право собственности перешло лишь формально, что сделка не повлекла за собой юридических последствий. Это не соответствует действительности. Прежде всего, оплата по сделке проведена тем, что ответчик приняла в собственность недвижимое имущество в виде жилого дома и земельного участка, а Истец был освобожден от возврата его долга по нотариальному договору займа в сумме 1 800 000 рублей. Эта сумма на момент заключения сделки была соразмерна стоимости приобретенного ФИО2 по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка. Сразу после заключения сделки ответчице были переданы документы на недвижимое имущество, ключи от дома. Как новый собственник она продолжила ремонт дома. После заключения договора купли - продажи в течение шести месяцев истец и ответчица продолжали проживать вместе в квартире принадлежавшей ФИО2 Все коммунальные платежи ответчик оплачивала сама, хотя лицевые счета сразу на себя не переоформила, так как они проживали с истцом вместе, она не собиралась с ним расставаться. Ссора произошла по вине ФИО4, и он ушел жить в приобретенный ответчицей жилой дом. Учитывая, что ФИО2 сама в договоре сохранила за истцом право пользования жилым домом, она не могла запретить ему там жить, кроме того, она его пожалела. ФИО2 сказала ответчику, что позволяет ему жить в спорном доме, но коммунальные платежи он будет оплачивать сам. Из-за этого она не спешила менять фамилию истца в лицевых счетах, но сейчас уже привела в соответствие данные о собственнике.
Считает, что никаких оснований для признания Договора купли-продажи мнимой сделкой не имеется.
Также истец ссылается на якобы злоупотребление правом при заключении оспариваемой сделки. При этом кроме ссылок на нормы права никаких доводов и доказательств в обоснование своих требований не приводит. Не понятно кто, по его мнению, злоупотребил правом. Сторонами сделки являются продавец - ФИО4 и покупатель - ФИО2 Ни одна из сторон не злоупотребила своим правом на заключение сделки.
Ответчик полагает, что истец необоснованно ссылается на то обстоятельство, что его представитель по доверенности ФИО5, якобы действовала не в интересах представляемого лица. ФИО4 сам выдал ей доверенность, которой уполномочил продать за цену и по своему усмотрению ФИО2 принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, находящееся в <адрес> СК с правом подписи от его имени договора купли-продажи и передаточного акта. ФИО5 действовала в полном соответствии с теми полномочиями, которые были ей предоставлены доверенностью, доверенность никем до настоящего времени не оспорена и не была отменена на момент совершения сделки. Эти обстоятельства уже установлены вступившим в законную силу решением суда, имеют преюдициальное значение, и не подлежат доказыванию вновь.
Кроме того, вступившим в законную силу решением суда уже установлено, что ФИО5 перед заключением сделки собрала вместе истца и ответчика и они все вместе обсудили условия сделки, в том числе и цену, которая была указана в Договоре, эта цена определялась в интересах ФИО4, чтобы он не платил налог, так как владел продаваемым домом менее пяти лет. Также ФИО5 указала, что изначально к ней обратился именно ФИО4 и просил заключить договор купли - продажи дома и земли между ним и ФИО2, также сам ФИО4 сказал, что передачи денег не будет, так как этот договор заключается с целью погашения его долга перед ФИО2 и это и будет считаться оплатой за продаваемое имущество. В связи с этим в доверенности было указано, что ФИО5 не наделена полномочиями по получению и передаче денежных средств.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства – с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
На основании п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Статьей 421 ГК РФ, установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
На основании ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Статьей 551 ГК РФ, установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Из материалов дела следует, что ФИО4 являлся собственником земельного участка с кадастровым номером № и жилого помещения с кадастровым номером №, площадью 86,3 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.
Жилое помещение принадлежало истцу на праве собственности на основании решения Предгорного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок - на основании Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, от имени которого на основании доверенности действовала ФИО5, и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:29:110134:27 и жилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 86,3 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.
Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующей отметкой в договоре, а также выпиской из ЕГРН.
Ссылаясь на то, что сделка является мнимой и имеет место злоупотребление правом при заключении оспариваемой сделки, а также указывая, что представитель истца ФИО5 действовала в ущерб интересам представляемого лица, ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки по основаниям, предусмотренным ст.ст. 170, 174 ГК РФ.
Судом установлено, что истец ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, выдал ФИО5 нотариальную доверенность, которая была удостоверена и.о. нотариуса Предгорного нотариального округа ФИО13 Указанной доверенностью ФИО4 уполномочил ФИО5 продать за цену и по своему усмотрению ФИО2 принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, находящееся в <адрес> СК с правом подписи от его имени договора купли-продажи и передаточного акта.
Указанная доверенность до настоящего времени не отменена и не оспорена.
Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО4, был подписан от имени ФИО4 его представителем ФИО5, которая действовала по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной и.о. нотариуса Предгорного нотариального округа ФИО13
Разрешая исковые требования ФИО4 по существу, суд исходит из следующего.
Статьей 166 ГК РФ, установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания, (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Истец полагает, что о недействительности, ничтожности и мнимости сделки - договора купли-продажи от 20.12.2022г., свидетельствуют те обстоятельства, что недвижимое имущество было продано по существенно заниженной цене, сделка была совершена формально, с целью перерегистрации прав на ответчицу.
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ, Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Отличительным признаком мнимой сделки является отсутствие намерения сторон действительно создать ее правовые последствия. Мнимая сделка заключается лишь для вида, обычно с целью введения в заблуждение третьих лиц. В рассматриваемом же деле стороны имели намерение заключить реальную сделку – Договор купли-продажи недвижимого имущества.
В судебном заседании установлено, что ФИО4 дважды выдавал доверенности ФИО5, а именно ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. При этом, обе доверенности содержали полномочия: продать за цену и на условиях по своему усмотрению ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, принадлежащее ему на праве собственности любое недвижимое имущество, находящееся в <адрес> СК, для чего предоставлено право подписать договор купли-продажи, передаточный акт, с правом заключения и подписания договора, но без права получения денежных средств по договору; также предоставлено право провести государственную регистрацию перехода права собственности по договору.
При указанных обстоятельствах, доводы истца о том, что он не имел намерения отчуждать принадлежащее ему имущество, являются несостоятельными, поскольку опровергаются тем фактом, что ФИО4 дважды выдавались доверенности, которыми ФИО5 была уполномочена продать ответчику принадлежащее истцу недвижимое имущество, находящееся в <адрес>.
В данном случае, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был подписан от имени ФИО4 его представителем ФИО5, действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной и.о. нотариуса Предгорного нотариального округа ФИО13 В установленном законом порядке указанная доверенность не оспорена и не признана недействительной.
Установлено, что после заключения спорного Договора купли-продажи ответчице были переданы документы на жилой дом и земельный участок, ключи от жилого дома, в настоящее время лицевые счета переоформлены на имя ФИО2, которая и оплачивает коммунальные платежи, что подтверждено приобщенными к материалам дела платежными документами.
При таких обстоятельствах доводы истца о мнимости оспариваемой сделки не нашли своего подтверждения.
В соответствии с п. 2 ст. 174 ГК РФ, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Истцом указано, что спорное недвижимое имущество было продано по существенно заниженной рыночной цене. В обоснование своих доводов истец ссылается на справку ООО «Кадастр - Проект» от 01.08.2025г., согласно которой рыночная стоимость указанного недвижимого имущества по состоянию на декабрь 2022 года составляет 6 344 000 (шесть миллионов триста сорок четыре тысячи) рублей.
Согласно ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Суд считает, что справка ООО «Кадастр - Проект» от 01.08.2025г. о рыночной стоимости недвижимого имущества является недопустимым доказательством, поскольку рыночная стоимость определяется либо на основании экспертного заключения, либо заключением оценщика. Деятельность оценщиков регламентируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Кроме того, суд учитывает то обстоятельство, что ФИО4 нотариальной доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ уполномочил ФИО5 продать за цену и на условиях по своему усмотрению ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, принадлежащее ему на праве собственности любое недвижимое имущество, находящееся в <адрес> СК.
Согласно объяснениям ответчиков, условия Договора, в том числе и цена были согласованы вместе с истцом ФИО4 и определялись в его интересах, с целью освобождения его от уплаты налогов, так как он владел продаваемым жилым домом менее трех лет.
Как следует из вступившего в законную силу решения Предгорного районного суда, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, соответствует требованиям ст.ст. 160, 454, 450 ГК РФ, поскольку отражает выражение согласованной воли двух сторон, содержит все существенные для таких договоров условия, составлен в надлежащей форме, подписан сторонами, зарегистрирован в установленном порядке.
Таким образом, установлено, что обе стороны согласовали все существенные условия сделки, в том числе и цену.
В рассматриваемом случае, стороной истца не представлено доказательств, безусловно свидетельствующих о том, что ФИО5 действовала в ущерб интересам представляемого лица и наличие злоупотребления правом.
Истец ссылается на то, что денежные средства по договору купли-продажи он не получал. Вместе с тем, указанное обстоятельство не является основанием для признания договора недействительным, так как не свидетельствует о заключение договора под влиянием обмана и введения в заблуждение.
Кроме того, стороной ответчика справедливо отмечено, что согласно п. 65 Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Таким образом, если ФИО4 считает, что оплата по договору с ним не произведена, он не может оспаривать договор по этим основаниям, вместе с тем, имеет право обратиться в суд с соответствующим иском о взыскании оплаты по договору.
Согласно доводам искового заявления, истец и ответчик пришли к нотариусу <адрес> ФИО14, где оформили доверенность на ФИО2, истец предполагал, что оформлял доверенность на право управления домом и землей и на право оформления документов на ответчика.
Однако, указанные доводы также не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.
Как было указано ранее, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО4, был подписан от имени ФИО4 его представителем ФИО5, которая действовала по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной и.о. нотариуса Предгорного нотариального округа ФИО13
Суд считает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, соответствует требованиям ст.ст. 160, 454, 450 ГК РФ, поскольку отражает выражение согласованной воли двух сторон, содержит все существенные для таких договоров условия, составлен в надлежащей форме, подписан сторонами, зарегистрирован в установленном порядке.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не установлено федеральным законом.
Суд считает, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено достаточно допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование своих требований. При указанных обстоятельствах, оснований для признания договора недействительным по основаниям, установленным ст. 170, 174 ГК РФ, суд не усматривает, исковые требования ФИО4 являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, судья
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО2, в отношении жилого дома с кадастровым номером №, площадью 86,3 кв.м, и земельного участка с кадастровым номером 26:29:110134:27, расположенных по адресу: <адрес>, дом, 66, недействительным; применении последствий недействительности сделки, заключенной между ФИО3, действующей по доверенности от имени ФИО4 и ФИО2, путем прекращения права собственности за ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером 26:29:110134:27, площадью 86,3 кв.м, и земельный участка с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, дом. 66; возвращении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> жилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 86,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, ст, Ессентукская, <адрес> собственность ФИО4.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда, через Предгорный районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
СУДЬЯ Р.<адрес>