Дело N 2-609/2023 (33-13151/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

24.08.2023

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Ольковой А.А.,

судей Некрасовой А.С., Зайцевой В.А.

при помощнике судьи Васильевой А.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "ЭСК "Энергомост" о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения, неустойки, возмещении ущерба,

по апелляционной жалобе истца на решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 27.04.2023.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С. и объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО "ЭСК "Энергомост" о взыскании: задолженности по арендной плате в размере 23833,30 руб.; материального ущерба в размере 126243 руб.; неустойки в размере 2576,73 руб.; неустойки в размере 42 руб.; пеней в размере 23,83 руб. с продолжением их начисления по день фактической оплаты; расходов по оплате юридических услуг в размере 24000 руб.

Решением суда от <дата> исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. С ООО"ЭСК "Энергомост" в пользу ФИО1 взыскана задолженность по арендной плате в размере 499,96 руб., неустойка по состоянию на <дата> в размере 2642,56 руб., с продолжением ее начисления с <дата> на сумму 499,56 руб. за каждый день просрочки из расчета ... % по день фактического исполнения обязательств, расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 руб., расходы по оформлению доверенности в размере 2200 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1801,48 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В апелляционной жалобе, ее дополнении истец просит об отмене указанного судебного акта и принятии по делу нового решения.

В возражениях на жалобу ответчик просит об ее отклонении, полагая судебный акт законным и обоснованным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО2 поддержала доводы жалобы; представитель ответчика ФИО3 с доводами жалобы не согласилась, просила решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

Учитывая, что истец, извещенная о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по почте 20.07.2023, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явилась, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела без нее, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке и пределах, установленных статьями 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <дата> сторонами заключен договор аренды жилого помещения <№> (т. 1 л.д. 14-16), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для проживания своих сотрудников принадлежащее истцу (т. 1 л.д.13) жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, состоящее из двух комнат общей площадью 61,3 кв.м во временное возмездное пользование на срок с <дата> по <дата> включительно.

Согласно пункту 1.4 договора, квартира передана на основании акта приема-передачи (т.1 л.д. 17), подписанного сторонами и являющегося неотъемлемой частью договора (Приложение N 1), с указанием имущества (пункт 1.6 договора) и характеристик объекта на момент его передачи (пункт 1.5 договора).

Из содержания подписанного сторонами акта следует, что объект пригоден для проживания, находится в удовлетворительном состоянии. Акт не содержит описания недостатков объекта и указания на передаваемое с объектом имущество (мебель, оборудование).

В соответствии с пунктом 3 договора, арендатор обязуется содержать объект и переданное в соответствии с приложением N1 имущество в исправном состоянии, освободить и возвратить арендодателю объект, находящееся в нем имущество, ключи от объекта в том же состоянии, в котором они были переданы арендатору с учетом их естественного физического износа по истечении срока аренды, установленного настоящим договором (пункт 3.1.8), своевременно вносить плату за жилое помещение (пункт 3.1.12).

Согласно пункту 5.4 договора, арендодатель несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный объекту и/или имуществу арендодателя, независимо от того, является ли этот ущерб результатом умышленных действий или результатом неосторожности сотрудника арендатора и/или лиц, с ним проживающих.

Пунктом 4 договора установлено, что арендная плата составляет 40230 руб. в месяц, в том числе НДФЛ.

В арендную плату включены все платежи (расходы на обслуживание и ремонт квартиры, расходы по оплате всех видов энергоресурсов).

Арендная плата за период с <дата> по <дата> вносится в срок до <дата> (включительно). Последующая оплата производится в виде предоплаты за каждый месяц не позднее ... числа расчетного месяца (пункт 4.1).

Для расчетов по настоящему договору стороны пришли к соглашению, что в месяце ... дней, оплата производится пропорционально количеству дней в месяце, в течение которых осуществлялась аренда (пункт 4.3).

При просрочке платежей по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере ... % от суммы задолженности (пункт 5.5).

На основании заключенных сторонами дополнительных соглашений к договору, срок его действия был продлен до <дата> включительно (т. 1 л.д.18-23).

<дата> представитель арендатора поставил арендодателя в известность о том, что с <дата> квартира будет не нужна, в адрес арендодателя будет направлено письмо о расторжении договора. От арендодателя заявлено о необходимости составления арендатором акта приема-передачи квартиры (т.1. д. 144-145).

<дата> арендатором направлено уведомление о досрочном прекращении аренды жилого помещения и расторжении в соответствии с пунктом 5.3 договора аренды (т. 1 л.д. 24), которое получено арендодателем <дата>, что истцом не оспаривалось (т. 1 л.д. 5).

Из объяснений представителя ответчика в судебном заседании следует, что основанием для досрочного расторжения договора послужили непредвиденные обстоятельства, связанные с необходимостью переезда проживающих в квартире работников ответчика на другой объект (т. 1 л.д. 217, 218).

Представитель истца, не оспаривая получение уведомления о досрочном расторжении договора и освобождении квартиры арендатором ранее <дата> (т. 1 л.д. 91), указывал, что договор не мог быть расторгнут ответчиком в одностороннем порядке по указанной им причине (л.д. 218), т.к. перемещение работников ответчика на другой объект не является непредвиденным обстоятельством, учитывая вахтовый характер их работы (т. 1 л.д. 219).

<дата> истцом в одностороннем порядке составлен акт приема-передачи (т. 1 л.д. 25) с описанием следующих недостатков: торцы межкомнатных дверей ободраны, требуется замена кромки; туалетный столик поврежден, разбухла столешница, отошла кромка; повреждены кухонные фасады, требуется замена; сломана дверца под мойкой, требуется замена; сломана балконная дверь, требуется замена фурнитуры; разорвана резинка на дверце холодильника, требуется замена; разбита полочка зеркала в ванной с двух сторон, изготовить новую; порог в ванной пришел в неисправность, требуется замена; ковер (зал) в очень грязном состоянии, требуется химчистка; повреждена кухонная столешница, требуется замена; тюль и шторы в очень грязном состоянии, замена на кухне; сломаны табуретки от обеденной зоны, требуется замена; не работает настольная лампа, требуется замена; коврики в санузлах пришли в негодность, требуется замена; набор мягкой мебели весь в пятнах, ткань обтрепана, местами разорвана, требуется перетяжка; общее санитарное состояние квартиры неудовлетворительное, требуется генеральная уборка.

В акте истец указал, что при его подписании арендодатель принял ключи от объекта в количестве 2 экземпляров. Помимо недостатков, указанных в акте, арендодатель имеет претензии к арендатору, поскольку им не внесена плата за апрель и <дата>.

<дата> истцом в адрес ответчика направлена претензия о выплате арендной платы за <дата> в размере 70000 руб., неустойки за несвоевременное внесение арендной платы в размере 4410 руб., возмещении ущерба, причиненного имуществу в размере фактических трат на ремонт и устранение недостатков в сумме 126213 руб. (л.д. 26-27).

<дата> ответчиком произведена выплата истцу денежной суммы в счет арендной платы с <дата> по <дата> 46166,70 руб. и неустойки за период с <дата> по <дата> в сумме 4 073 руб. 27 коп.

Из письменных пояснений истца (л.д. 116-150) следует, что в <дата> она разместила на сайте "Авито" объявление о сдаче названной квартиры в долгосрочную аренду. Квартира предлагалась с мебелью, бытовой техникой, межкомнатными дверями и с новым косметическим ремонтом. Фотографии квартиры, находящегося в ней имущества и описание на сайте с момента размещения объявления, остались неизменными по настоящее время.

Помимо акта от <дата>, подтверждением причинения ущерба имуществу истца, последней представлены фотографии жилого помещения и находящегося в нем имущества, выполненные истцом, как заявлено суду, в момент составления данного акта (т. л.д. 189-206), а также нотариально удостоверенные переписка в мессенжере "..." и информация с сайта ...".

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства: ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, отсутствие доказательств возникновения непредвиденных обстоятельств для досрочного расторжения договора, причинение ответчиком ущерба истцу в виде повреждения переданного в аренду ответчику имущества (квартиры и движимых вещей, находящихся в ней), истец обратилась в суд с вышеназванным иском.

Ответчик признал наличие просрочки по внесению арендных платежей до освобождения им квартиры, согласился с начислением истцом неустойки. При этом, оспаривая размер задолженности по арендной плате, ссылался на досрочное расторжение договора аренды ввиду возникновения непредвиденных обстоятельств. Также полагал недоказанным факт причинения истцу ущерба.

Частично удовлетворяя исковые требования ФИО1 в вышеуказанной части, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив вышеизложенные обстоятельства, руководствуясь статьями 15, 310, 329, 330, 393, 450, 450.1, 453, 606, 610, 611, 614, 616, 620, 622, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, указанными в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", а также указанными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами возникли отношения из договора аренды жилого помещения на указанных выше условиях, обязанность по оплате арендных платежей ответчиком исполнялась ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность в определенном судом размере, с учетом произведенных ответчиком платежей в ходе рассмотрения дела. При этом, период просрочки суд исчислил до <дата>, согласившись с ответчиком в том, что на основании пунктов 5.1 и 5.3 договора с этой даты он является расторгнутым ввиду наступления непредвиденных обстоятельств. Во взыскании ущерба отказано ввиду отсутствия доказательств его возникновения по вине ответчика.

Исходя из вышеуказанных обстоятельств и положений закона о договоре аренды суд обоснованно пришел к выводу о заключении между сторонами договора аренды на вышеуказанных условиях, с чем стороны не спорят.

Также судом верно сделаны выводы о наличии у ответчика задолженности по внесению арендных платежей по договору.

Вместе с тем, определяя период задолженности, суд необоснованно пришел к выводу о досрочном расторжении между сторонами договора аренды в соответствии с пунктами 5.1, 5.3 договора.

Как следует из пунктов 5.1, 5.3 договора аренды досрочное прекращение договора возможно вследствие его досрочного расторжения или вследствие одностороннего отказа одной из сторон от его исполнения по основаниям, указанным в настоящем договоре (пункт 5.1). При досрочном прекращении аренды и расторжении настоящего договора в силу непредвиденных обстоятельств, возникших у арендатора или арендодателя, каждая из сторон обязуется предупредить другую сторону письменно, путем направления информационного письма по адресу, указанному в статье 7 настоящего договора, не позднее, чем за десять дней до даты фактического прекращения аренды и расторжения настоящего договора (пункт 5.3).

Односторонний отказ от исполнении договора до истечении срока его действия, может быть произведен любой стороной при систематическом нарушении другой стороной условий настоящего договора (пункт 5.2 договора).

Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет стороне договора право требовать его расторжения как при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1), так и при отсутствии каких-либо нарушений вообще (подпункт 2).

Во втором случае основание для расторжения договора должно быть предусмотрено законом или самим договором (напр., пункт 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.10.2012 N ВАС-13866/12, определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.10.2021 N 301-ЭС21-17967 и др.).

В частности, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Из установленных фактических обстоятельств по делу усматривается, что указанные основания в рассматриваемом случае отсутствуют.

Пункты 5.1 и 5.3 договора аренды о его досрочном расторжении по причине наступления непредвиденных обстоятельств не могут быть применены в ситуации отпадения у арендатора надобности в арендуемом имуществе, поскольку это не относится к обстоятельствам, которые нельзя предвидеть.

Таким образом, договор аренды между сторонами досрочно расторгнут не был.

С учетом того, что договор не был досрочно расторгнут в одностороннем порядке и с учетом отсутствия двустороннего акта о возврате помещения ранее срока истечения договора аренды, арендная плата подлежит начислению до окончания договора аренды.

Само по себе досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Таким образом, то обстоятельство, что арендатор не использует арендуемое помещение не освобождает его от несения арендной платы, кроме случаев когда он не может пользоваться арендованным имуществом по независящим от него обстоятельствам. Таких обстоятельств по делу установлено не было, ответчиком доказательств их не представлено.

Поскольку приведенные ответчиком обстоятельства, в связи с которыми им была освобождена квартира истца, непредвиденными обстоятельствами в силу закона и вышеуказанных разъяснений являться не могут, довод жалобы истца в этой части судебная коллегия признает обоснованным и признает подлежащими взысканию арендные платежи до <дата> в размере 23833,30 руб., который соответствует условиям договора о размере платы и произведен истцом арифметически правильно с учетом произведенных ответчиком платежей.

Доводов о размере взысканной судом неустойки жалоба истца не содержит, судом взыскана неустойка в предъявленном истцом размере, ответчиком решение не оспорено, в связи с чем решение суда в этой части изменению не подлежит.

Вместе с тем, поскольку сумма задолженности судебной коллегией определена в большем размере решение суда в части продолжения начисления неустойки подлежит изменению с указанием на ее начисление на сумму 23833,30 руб.

Оценивая доводы истца о необоснованности отказа во взыскании ущерба, судебная коллегия, признает их несостоятельными ввиду отсутствия доказательств его причинения ответчиком и возникновения его в период владения им квартирой.

Так суд, отклоняя доводы истца, обоснованно указал, что представленные истцом фотографии с сайта "Авито" не доказывают факт передачи ответчику помещения в том состоянии, которое запечатлено в них, поскольку истцом не представлено доказательств их создания непосредственно перед заселением ответчика, а само по себе объявление о сдаче в аренду меблированной квартиры не подтверждает факт передачи в пользование арендатору конкретного имущества, о причинении ущерба которому заявлено истцом. Документы о приобретении истцом имущества также не свидетельствуют о его нахождении в квартире в заявленном истцом качестве, пользовании им ответчиком и его порче им.

Поскольку акт от <дата> не содержит иного описания состояния квартиры, кроме как удовлетворительное и пригодное для проживания, то суд обоснованно указал, что представленные истцом доказательства не свидетельствуют о получении им имущества в состоянии отличном от первоначального, об ухудшении его состояния в результате противоправных действий ответчика, а также о том, что указанные в акте от <дата> недостатки не являются нормальным износом самого переданного помещения. В связи с этим, суд верно пришел к выводу о недоказанности истцом причинения ей убытков в результате виновных действий ответчика.

Кроме того, состояние помещения согласно акту от <дата> было зафиксировано истцом в одностороннем порядке, ответчик для составления акта не приглашался, в связи с чем представленное доказательство суд верно оценил критически, не приняв его в качестве допустимого и достаточного доказательства причинения ответчиком ущерба имуществу истца. Ввиду не принятия в качестве доказательств скриншота переписки в мессенжере обоснованно судом отказано во взыскании расходов по ее изготовлению и удостоверению.

Таким образом, вопреки доводам жалобы, судом были оценены все представленные истцом доказательства, их оценка произведена правильно, оснований для иной оценки судебная коллегия не усматривает.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они в должной степени мотивированы, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

В соответствии с положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом вышеуказанного изменения решения суда в части взысканной суммы задолженности, изменению подлежат взысканные судом расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 2379,28 руб., и расходы по оплате услуг представителя, которые с учетом изменения решения суда, судебная коллегия считает возможным определить в размере 18000 руб.

Определяя указанный размер, судебная коллегия с учетом положений статей 88, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснений, указанных в пунктах 11, 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 1 от 21.01.2016 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", объема и характера защищаемого права, результата рассмотрения дела, продолжительности рассмотрения спора, объема выполненной представителем работы, степени его участия в рассмотрении дела, наличия документального подтверждения понесенных расходов, считает обоснованным к взысканию размер расходов на представителя в размере 18000 руб.

Оснований для изменения решения в части иных судебных расходов не имеется, решение в этой части ответчиком не оспорено, а положение истца, подавшего жалобу, не может быть ухудшено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 27.04.2023 в части взыскания арендной платы, государственной пошлины, расходов на оплату услуг представителя и начисления неустойки на будущее время изменить. Изложить резолютивную часть в следующей редакции:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЭСК "Энергомост" (ИНН: <№>) в пользу ФИО1 (паспорт: <№>) задолженность по арендной плате в размере 23833,30 руб., неустойку по состоянию на <дата> в размере 2642,56 руб., с продолжением ее начисления с <дата> на сумму 23833,30 руб. за каждый день просрочки из расчета ...% по день фактического исполнения обязательств, расходы на оплату услуг представителя в размере 18000 руб., расходы по оформлению доверенности 2200 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2379,28 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

.

Судьи:

.

.