УИД №OS0№-87
Производство №а-33/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 июня 2025 года <адрес>
Севастопольский городской суд в составе:
председательствующего судьи – Блейз И.Г.,
при секретаре – Марушевской Т.В.
с участием
представителя административного истца – ФИО1
представителя административного ответчика – ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Акционерного общества «Балаклавское рудоуправление им. А.М. Горького» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
АО «Балаклавское рудоуправление им. А.М. Горького» обратилось с административным иском к указанным административным ответчикам, указав, что обществу на праве аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью 6 363 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Сведения о кадастровой стоимости данного земельного участка внесены в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость установлена в размере 57 211 672,59 руб. С указанной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, поскольку она значительно превышает его рыночную стоимость. Согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ООО «Группа «ПАРИТЕТ», его рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 33 619 000 руб. Внесенный в ЕГРН размер кадастровой стоимости нарушает права административного истца, поскольку влечет для него негативные последствия в виде повышенного размера арендной платы.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, административный истец просит пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 6 363 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для обслуживания зданий и сооружений общественного питания» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определенную актом об утверждении кадастровой стоимости № № от ДД.ММ.ГГГГ, и установить ее равной рыночной стоимость в размере 33 619 000 рублей.
Представитель административного истца в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объёме, по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что площадь земельного участка уточнена, равна площади, указанной в ЕГРН. Также указала, что настаивает на заявленных исковых требованиях, при этом не оспаривает результаты экспертизы.
Представитель административного ответчика Государственного бюджетного учреждения (далее также – ГБУ) г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» возражения поддержал, пояснил, что не оспаривает кадастровую стоимость, установленную заключением эксперта.
Департамент по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя явку своего представителя не обеспечил, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом.
Суд, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее, в том числе – КАС РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив доводы административного иска, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – ФЗ №237-ФЗ) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 ФЗ № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 7 статьи 22 ФЗ № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Как усматривается из материалов дела, между Департаментом по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя и АО «Балаклавское рудоуправление им. А.М. Горького» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 48 лет 11 месяцев, о чём внесена запись в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно выписке из ЕГРН, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка утверждена и внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании акта от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ГБУ г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 57 211 672,59 руб.
Положениями части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Административный истец временно владеет и пользуется земельным участком, кадастровая стоимость которого является предметом настоящего спора.
В соответствии с частью 5 статьи 65 ЗК РФ кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2.2 договора аренды установлено, что годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельный участки, находящиеся в собственности г. Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП, в размере 9% от нормативной цены земельного участка.
В настоящее время постановление Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП и принятый им Порядок утратили силу, в связи с принятием постановления Правительства Севастополя от 08 апреля 2019 года № 219-ПП, которым утвержден Порядок расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов.
В соответствии с пунктами 1.2, 1.3 приведенного Порядка установлено, что для расчета размера арендной платы за пользование земельными участками применяется кадастровая стоимость земельных участков, определенная в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Порядок применяется:
- при заключении договоров аренды земельных участков, предоставленных в установленном законом порядке без проведения торгов.
- при переоформлении в установленном законом порядке договоров аренды, права постоянного, временного пользования, временного пользования земельными участками на условиях аренды, а также права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций) на право аренды.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В обоснование завышенности установленного размера кадастровой стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО «Группа «ПАРИТЕТ», согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 33 619 000 рублей.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка и для проверки отчета об оценке на предмет его соответствия требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июня 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, проведение которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».
Из экспертного заключения следует, что, эксперт пришел к следующему:
выявлены нарушения методов расчетов рыночной стоимости конкретных объектов оценки, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости:
- при подборе объектов-аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом объекты-аналоги № 2 и № 3 не идентифицированы по кадастровому номеру, что не позволяет определить достоверно виды разрешенного использования земельных участков, параметры расположения земельных участков относительно автодороги и обеспеченности инженерными сетями;
- при проведении расчетов доходным подходом объект-аналог № 3 принят как отдельностоящее здания, при том в объявлении указано, что предлагается помещение на втором этаже, т.е. корректировка на тип помещения применена неверна;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 6360 кв.м (в соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определенная сравнительным подходом составляет 42 961 800 рублей;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 6363 кв.м (в соответствии с поставленным на исследование вопросом) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определенная сравнительным подходом составляет 42 982 065 рублей.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.
Заключение составлено компетентным экспертом, имеющей необходимые познания в исследуемой области и значительный стаж работы в экспертной деятельности, предупрежденной о наступлении уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и содержит обширные и мотивированные выводы, в связи с чем, у суда не имеется оснований ему не доверять.
Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с его рыночной стоимостью подлежат удовлетворению, при этом при решении вопроса об установлении рыночной стоимости земельного участка суд полагает необходимым руководствоваться выводами, отраженными в заключении судебной экспертизы.
Отчет об оценке, предоставленный административным истцом, в данном случае не может быть принят во внимание, ввиду допущенных в нём ошибок при определении рыночной стоимости земельного участка, на которые указано в заключении судебной экспертизы.
Кроме того специалист, составивший представленный административным истцом отчет об оценке, не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, что ставит под сомнение объективность и беспристрастность сделанных им выводов.
Как следует из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ площадь арендуемого земельного участка определена в размере 6363 кв.м, а в выписке из ЕГРН содержатся сведения, что он имеет площадь 6360 +/- 28 кв.м.
Учитывая, что по сведения ЕГРН земельный участок определен площадью 6360 кв.м., кадастровая стоимость подлежит установлению, исходя из данной площади.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).
В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).
В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Согласно положений пункта 28 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 01 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Пунктом 25 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 г. определено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.
Как следует из материалов дела, административный истец обратился в суд с административным иском ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно положениям пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 г. установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии с частями 3 и 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,
решил:
установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равную его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 42 961 800 рублей (сорок два миллиона девятьсот шестьдесят одна тысяча восемьсот) рублей.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.
Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.
В окончательной форме решение изготовлено 02 июля 2025 года.
Председательствующий И.Г. Блейз