Решение по делу № 2-2818/2022 от 05.08.2022 - о понуждении к заключению предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании упущенной выгоды, компенсации морального вреда.

Мотивированное решение изготовлено 05.08.2022г.

78RS0006-01-2022-000330-41

Дело № 2-2818/2022 7 июля 2022 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Кировский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Бачигиной И.Г.,

при секретаре Леоновой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании упущенной выгоды, компенсации морального вреда,

установил:

Истец – ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил обязать ответчика заключить с истцом предварительный договор купли-продажи за цену 3 250 000 руб. на первоначальных условиях, прописанных в предварительном договоре купли-продажи квартиры; взыскать с ответчика упущенную выгоду в размере 54 166, 67 руб. в месяц до момента вынесения решения суда и подачи его на нотариальную регистрацию (первоначально в иске указано о взыскании величины упущенной выгоды до момента исполнения обязательства по заключению предварительного договора купли-продажи квартиры); компенсацию морального вреда в размере 80 000 руб. (л.д. 3-12, 113-114)

В обоснование иска истец указал, что 06.12.2017г. истцом и ответчиком по договору купли-продажи в общую долевую собственность приобретена квартира по адресу: , право собственности оформлено в равных долях – по ? доли за каждым.

Истец решил продать принадлежащую ему долю квартиры, о чем надлежащим образом уведомил ответчика. Ответчик выразила согласие на приобретение доли квартиры за 3 250 000 руб., в связи с чем истцом в адрес ответчика был направлен предварительный и основной договоры купли-продажи, которые подписаны ответчиком не были, в связи с наличием встречных требований по оплате задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги со стороны ответчика, что, по мнению истца, нарушает его право на распоряжение принадлежащей ему собственностью. Изъявляя согласие на заключение договора купли-продажи доли квартиры, ответчик фактически заключила договор о намерениях, но впоследствии его нарушила, что свидетельствует о недобросовестности ответчика. Полагает, что допущенные истцом нарушения влекут применение положений ст. 393 ГК РФ путем взыскания с ответчика упущенной выгоды, исчисленной по правилам ст. 395 ГК РФ.

Истец ФИО1 о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, просил рассматривать дело в свое отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явилась, против удовлетворения иска возражала по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Изучив материалы дела, заслушав ответчика, суд приходит к следующему.

На основании статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Материалами дела установлено, что истцу и ответчику на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от 06.12.2017г. принадлежит квартира по адресу: , доля в праве каждого составляет ?. Ни истец, ни ответчик в квартире не зарегистрированы (л.д. 17, 20-24, 28-30).

25.10.2021г. истцом в адрес ответчика направлено уведомление о намерении продать принадлежащую ему долю в квартире (л.д. 38).

15.10.2021г. ответчик направила в адрес истца уведомление о согласии на приобретение доли квартиры за 3 250 000 руб. с предложением направить в ее адрес текст договора (л.д. 42).

25.10.2021г. и 14.11.2021 г. истцом в адрес ответчика был направлен договор купли-продажи доли квартиры, предложение о заключении основного договора купли-продажи доли квартиры и предварительный договор купли-продажи (л.д. 39,40, 45-53).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Обязанность заключить договор либо предварительный договор купли-продажи недвижимости Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрена.

Такая обязанность возлагается на участников сделки при наличии заключенного предварительного договора купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Предварительный договор купли-продажи между сторонами заключен не был, основания для понуждения ответчика к заключению предварительного договора купли-продажи, без согласия ответчика, отсутствуют.

Довод истца о том, что уведомление о согласии на приобретение доли порождает у ответчика обязанность заключить договор купли-продажи либо предварительный договор купли-продажи, суд полагает подлежащими отклонению.

Пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из изложенного следует, что извещение участника общей долевой собственности о намерении распорядиться своей долей является обязательным в силу прямого указания закона. Согласие собственника приобрести долю на указанных в уведомлении условиях не порождает обязанность по заключению договора купли-продажи в случае не достижения соглашения между сторонами сделки по всем существенным ее условиям.

Кроме того, в силу положений п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии согласия со стороны ответчика по приобретению долю на указанных в тексте договора условиях, истец не лишен возможности реализовать принадлежащую ему долю третьему лицу, не являющемуся сособственником жилого помещения.

Из пояснений ответчика следует, что в настоящее время она утратила интерес в приобретении доли в связи с отсутствием денежных средств и прогрессированием психического заболевания дочери.

В соответствии с пунктом 1 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто.

Таким образом, в силу принципа свободы договора, по общему правилу, стороны самостоятельно несут риск того, что переговоры не окончатся заключением договора, то есть ни одна из сторон не вправе требовать от другой стороны возмещения понесенных в процессе переговоров расходов в случае их безрезультатности.

Абзацами 2 и 3 пункта 19 Постановление Пленума от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" Верховный Суд Российской Федерации разъяснил следующее: предполагается, что каждая из сторон переговоров действует добросовестно и само по себе прекращение переговоров без указания мотивов отказа не свидетельствует о недобросовестности соответствующей стороны.

Доказательства тому, что ответчик действовала недобросовестно, с целью причинить вред истцу, в материалах дела отсутствуют. Из многочисленной переписки сторон следует, что соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи между сторонами достигнуто не было, имеет место спор об определении порядка пользования квартирой (выделе доли) и о наличии у истца перед ответчиком задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг по спорной квартире (л.д. 55-63), следовательно, имеет спор о цене объекта недвижимости с возможным зачетом имеющихся долговых обязательств.

Учитывая изложенное, оснований для понуждения ответчика в заключению предварительного договора купли-продажи, а также о взыскании упущенной выгоды и компенсации морального вреда суд не усматривает, так как каких-либо нарушений прав истца действиями ответчика судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании упущенной выгоды, компенсации морального вреда отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию Кировского районного суда г. Санкт-Петербурга.

Судья: И.Г. Бачигина