дело № 3а-76/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 декабря 2022 года г. Элиста

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе председательствующего судьи Петренко В.Л.,

при секретаре Пичко С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью <…> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

установил:

общество с ограниченной ответственностью <…> (далее по тексту – ООО <…>, Общество) 08 декабря 2022 года обратилось в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером <…>, общей площадью <…> кв. метров, расположенного по адресу: <…>.

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 года № <…> утвержден результат кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 5374563, 52 рубля, которая значительно превышает его рыночную стоимость и нарушает права Общества как налогоплательщика. Согласно отчету независимого оценщика рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (01 января 2021 года) составляет 2205000 рублей. Просит суд установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 2205 000 рублей.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением суда от 09 декабря 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, Администрация г.Элисты Республики Калмыкия.

В судебное заседание представитель административного истца ООО <…> не явился, представив письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, заявленные требования просил удовлетворить.

Представители административных ответчиков - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и БУ РК «Бюро технической инвентаризации», представители заинтересованных лиц - филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, Администрации города Элисты Республики Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, не сообщив суду о причинах неявки и не представив возражений по поводу заявленных административных исковых требований.

На основании ст.ст. 150 и 152 Кодекса административного судопроизводства РФ суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд находит административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст. 343 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

В силу п. 2 ст. 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в абзаце 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Судом установлено, что ООО <…> является собственником нежилого помещения, назначение – нежилое, с кадастровым номером <…>, общей площадью <…> кв.метров, расположенного по адресу: <…>.

Поскольку размер налога на недвижимое имущество рассчитывается из его кадастровой стоимости, административный истец ООО <…>, как собственник объекта недвижимости, имеет материально-правовой интерес в части приведения кадастровой стоимости объекта налогообложения в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, находящегося в собственности у ООО <…>, утвержденная приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 года № 106-од, составляет 5374563, 23 рубля, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 ноября 2022 года № <…>. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 года. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости – 09 декабря 2021 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2022 года (л.д. <…>).

Не согласившись с таким размером кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец обратился к независимому оценщику за определением его рыночной стоимости.

Согласно отчету № <…> от 06 ноября 2022 года, составленному оценщиком <…> (свидетельство о членстве в саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» № <…> от 01 февраля 2022 года; диплом ФГБОУ «Ставропольский государственный аграрный университет» по программе профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» № <…> (регистрационный № <…>) от 21 декабря 2015 года; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр» № 023379-1 от 02 июля 2021 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»), рыночная стоимость нежилого помещения площадью 229,1 кв. метров с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: <…>, по состоянию на 01 января 2021 года составляет 2205 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299 (далее по тексту – ФСО № 3), действующего на момент проведения оценки, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов, а именно: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297 (далее по тексту - ФСО № 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В представленном отчете об оценке № <…> от 06 ноября 2022 года приведено описание объекта исследования – нежилого помещения, его основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки; проведен анализ рынка объектов недвижимости и внешних факторов.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; определение рыночной стоимости в рамках использованного подхода является мотивированным и корректным, оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения. В отчете об оценке имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки; к отчету приложены копии размещенных в сети «Интернет» объявлений в виде скриншотов; в нем приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Содержащиеся в отчете сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами. Оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода путем метода сравнения продаж и отказа от применения доходного и затратного подходов, правильно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки. Сведения об оцениваемом объекте оценки и объектах-аналогах приведены в таблице, проанализированы и проверены применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка. Также в отчете оценщика приведена шкала корректировок при сравнении объектов-аналогов с исследуемым объектом недвижимости.

Объекты недвижимости, избранные оценщиком в качестве объектов-аналогов, не отличаются существенно от объекта оценки, в том числе и по их качественным характеристикам. Подобранные оценщиком объекты-аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте (<…>). При этом оценщиком применены корректировки, необходимость учета которых им в достаточной мере обоснована.

При определении окончательной рыночной оценки оценщик надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок.

В отчете применена корректировка на условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия) согласно статистической информации сайта «Статриэлт». В связи с тем, что объявления о продаже объектов-аналогов были опубликованы до даты оценки, применена корректировка на дату предложения (для аналогов № 1, № 2 и № 3 применена корректировка 0,97 округленно). Аналоги № 1, № 2 и № 3 и объект оценки – помещения в составе зданий, корректировка применена на основании статистической информации рынка недвижимости статистической информации сайта «Статриэлт».

Поскольку площади объектов-аналогов отличны от площади объекта оценки, то ко всем объектам-аналогам применена поправка на площадь с учетом коэффициента торможения, размер которого определен в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО1 (2020 год). Одновременно применена корректировка на состояние объекта недвижимости и состояние внутренней отделки, поскольку объекты-аналоги по сравнению с объектом оценки имеют удовлетворительное состояние. Произведена поправка на местоположение, так как объект-аналог № 1 расположен приближенно к районам спальной среднеэтажной застройки, объекты-аналоги № 2 и № 3 расположены приближенно к центрам административных районов, а объект оценки расположен приближенно к центру административного района (2020 год, под редакцией ФИО1, Справочник оценщика недвижимости). Применена корректировка на этаж расположения с учетом статистической информации сайта «Статриэлт», поскольку объект оценки фактически является пристройкой, сопоставимой по характеристикам с первым этажом. Расчет рыночной стоимости произведен исходя из скорректированной стоимости 1 кв.метр объектов-аналогов, является математически верным. На основании полученных данных оценщиком определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01 января 2021 года.

Кроме того, действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»).

При этом суд учитывает, что в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» выбор аналогов, как и методики исследования - это исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Суждения оценщика основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в отчете, согласуются между собой.

С учетом изложенного представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта оценки соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами мотивированных возражений, замечаний на отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества суду не представлено, ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах, суд признает требования ООО <…> об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения (назначение – нежилое) с кадастровым номером <…> в размере его рыночной стоимости 2205 000 рублей по состоянию на 01 января 2021 года подлежащими удовлетворению.

Принимая во внимание, что Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» для юридических лиц не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора путем обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в суд, в данном случае, 08 декабря 2022 года – дата обращения ООО <…> в Верховный Суд Республики Калмыкия.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248 и 249 Кодекса административного судопроизводства РФ,

решил :

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью <…> удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, назначение – нежилое, с кадастровым номером <…> общей площадью <…> кв.метров, расположенного по адресу: <…>, в размере рыночной стоимости – 2205 000 (два миллиона двести пять тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2021 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 08 декабря 2022 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Калмыкия в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.Л. Петренко