Дело № (2-845/2024; 2-7243/2023)

УИД: 54RS0№-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 октября 2025 года <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Заря Н.В.,

при помощнике судьи Виляйкиной О.А.,

при секретаре Манзюк И.А.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО4, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 овичу о признании договора недействительным,

установил :

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 овичу, в котором просит с учетом уточнений (т.1 л.д. 21-23) признать недействительным заключенный между ФИО1 и ФИО3 овичем договор от /дата/ купли-продажи квартиры, общей площадью 36 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, и применить последствия недействительности сделки в виде восстановления в ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, общей площадью 36 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №; взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 300,00 руб.

В обоснование заявленных требований указывает, что /дата/ между ФИО1 (далее по тексту - продавец, истец) и ФИО3 (далее по тексту - покупатель, ответчик) заключен договор купли-продажи квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью 36 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №. У истца не было никакого намерения и желания продавать квартиру, воля стороны не была направлена на совершение гражданско-правовой сделки, порождающей соответствующие правовые последствия. Сделка совершена под влиянием обмана и злоупотребления доверием, угрозой наступления тяжелых и неблагоприятных последствий для истца со стороны ответчика и ООО «СФЕРА НСК». Указанная квартира является единственным жильем истца. Составление договора купли-продажи являлось следствием последовательных и взаимосвязанных действий неустановленных лиц, которые действуют по предварительному сговору, путем совершения преступления завладели имуществом и денежными средствами истца. Обстоятельства совершения преступления, результатами которого являлись совершение недействительной сделки договора купли-продажи от 02.08.2023г.

В период с 14.07.2023г. по 07.08.2023г. неустановленные лица, действуя группой лиц по предварительному сговору, находясь в неустановленном месте путем обмана представившись сотрудниками Центрального Банка РФ и сотрудниками правоохранительных органов путем совершения телефонных звонков с номеров +№ на абонентский номер +№ принадлежащий истцу, убедили ее оформить потребительские кредиты в нескольких банках, в ПАО «Сбербанк» на общую сумму 300 000,00 руб., ПАО «Почта банк» на сумму 210 000,00 руб., ПАО «Совкомбанк» на сумму 150 000,00 руб., ООО «Хоум Кредит» на сумму 17 000,00 руб., ПАО «Альфа Банк» на сумму 15 000,00 руб., кроме того убедили оформить микрозаймы в кредитных организациях «Быстроденьги» на общую сумму 24 000,00 руб. и «Ломбард» на сумму 7 000,00 руб. После оформления указанных кредитов и микрозаймов денежные средства на указанные суммы были обналичены злоумышленниками и переведены по многочисленным телефонным номерам посредством банкоматов ПАО «Сбербанк» на счета банка ПАО «МТС» и присвоены неизвестными злоумышленниками. Неустановленные в настоящее время злоумышленники после указанных действий также убедили истицу внести аналогичным способом денежные средства из личных сбережений на общую сумму 1 064 200,00 руб.

Воспользовавшись ситуацией, угрожая ФИО1 судами и возбуждениями уголовного дела за участие в преступной схеме по получению кредитов, неустановленные лица убедили истца, что единственным выходом для нее из сложившейся ситуации является срочная продажа по заниженной стоимости принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, для чего посоветовали срочно обратиться в офис агентство недвижимости ООО «СФЕРА НСК» для быстрой продажи, так как указанное агентство недвижимости работает в круглосуточном режиме. Также мошенники предоставили истцу номер телефона № менеджера указанного агентства по имени Екатерина, которая в ходе телефонного разговора /дата/ предложила отправить оценщика для определения стоимости квартиры для продажи. /дата/ под видом оценщика к истице пришел ответчик с женой, которая представилась Юлией, осмотрел квартиру и оценил в 2 600 000,00 рублей максимум, на замечание истца, что квартира стоит не менее 4 500 000,00 руб. сообщил, что в короткие сроки за такую цену квартиру не продать. /дата/ истцу позвонила менеджер Екатерина и сообщила о появлении покупателя, желавшего купить квартиру и пригласила для оформления сделки по адресу: <адрес>, Красный проспект, <адрес> через систему ООО «Домклик», где /дата/ присутствовали ответчик, его жена Юлия и юрист агентства недвижимости по имени Мария, которые помогли оформить ЭЦП и подписать договор купли-продажи квартиры за 2 750 000,00 руб. на имя ответчика, забрали у нее ее подлинный экземпляр договора купли-продажи и отправили договор на регистрацию в Росреестр, путем электронной подачи документов и уже /дата/ органами Росреестра была произведена регистрация прав нового собственника. Денежные средства, вырученные якобы за продажу квартиры были направлены злоумышленникам и присвоены неустановленными лицами. Истица, переговорив с сыном /дата/, узнала, что стала жертвой мошенничества, вид которого очень распространен в настоящее время в РФ и жертвами которого становятся в основном пожилые пенсионеры. В тот же день истица обратилась в правоохранительные органы, указанные факты и обстоятельства подтверждены и им дана правовая оценка, все действия квалифицированы в качестве преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ. Вынесено постановление о возбуждении уголовного дела № от /дата/, истец признана потерпевшей по уголовному делу. Договор купли-продажи квартиры от 02.08.2023г. является кабальной сделкой, так как совершена на крайне невыгодных условиях для продавца - цена квартиры занижена вдвое, оценка не проведена агентством недвижимости и заключение оценщика не предоставлено, специально и недобросовестно занижена цена. Данные обстоятельства послужили основанием к обращению в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО2 доводы и требования иска поддержали в полном объеме, настаивали на его удовлетворении.

В судебном заседании ответчик ФИО3 и его представитель ФИО4 исковые требования не признали в полном объеме, просили в удовлетворении исковых требований отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях (т.1 л.д. 103).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО5 в судебном заседании полагал возможным исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Выслушав пояснения сторон и их представителей, допросив экспертов, обозрев медицинские документы в отношении ФИО1, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Указанные правоположения в их совокупности и взаимосвязи являются процессуальной гарантией права на судебную защиту и направлены на обеспечение осуществления судопроизводства на основе состязательности сторон (статья 123, часть 3, Конституции Российской Федерации) и на обеспечение принятия судом законного и обоснованного решения на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования относимых и допустимых доказательств.

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ).

Судом установлено, что на основании договора участия в долевом строительстве от 23.04.2009г., передаточного акта от 31.08.2010г., уточнения от 01.10.2010г. к передаточному акту от 31.08.2010г. ФИО1 на праве собственности принадлежало жилое помещение – квартира, общей площадью 36 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации № от 13.01.2011г. (т.1 л.д. 67,68,78-83)

02.08.2023г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 36 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, по условиям которого ФИО1 продала ФИО3 принадлежащую ей на праве собственности квартиру (т.1 л.д.13-14, 93-94).

Согласно п.3 Договора стоимость квартиры составила 2 750 000,00 руб., расчет между сторонами производится в следующем порядке: денежные средства в размере 50 000 руб. оплачиваются наличными денежными средствами до подписания договора; денежная сумма в размере 100 000 руб. помещается в индивидуальный сейф (ячейку) в день заключения договора и будет получена Продавцом в день фактической передачи объекта недвижимости покупателю; денежная сумма в размере 2 600 000 руб. по соглашению сторон передается покупателю (п.4 Договора).

По соглашению сторон настоящий договор является одновременно актом приема-передачи вышеуказанного объекта недвижимости (п.12 Договора).

Оплата цены договора была произведена ФИО3 в полном объеме, что ФИО1 не оспаривалось, и подтверждается распиской от 02.08.2023г.на суму 50 000,00 руб., соглашением от 02.08.2023г. на сумму 100 000,00 руб., а также платежным поручением № от 03.08.2023г. на сумму 2 600 000,00 руб. (т. 1 л.д. 104,108,109)

Выпиской ЕГРН подтверждается право собственности ФИО3 на квартиру общей площадью 36 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, запись регистрации № от 03.08.2023г. (т. 1 л.д. 41-44, 105-107).

Свидетельством о заключении брака II-ЕТ №, выданным 30.09.2022г., подтверждается, что ФИО3 с 30.09.2022г. состоит в зарегистрированном браке со ФИО6

Брачным договором, удостоверенным нотариусом 20.12.2022г., определен режим имущества, принадлежащего каждому из супругов, согласно которому квартира, общей площадью 36 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, является единоличной собственностью ФИО3

Обращаясь в суд с указанным иском, истец ФИО1 ссылается на заключение договора купли-продажи в состоянии, в котором не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку действовала под давлением и влиянием третьих лиц, которые мошенническим путем лишили ее единственного жилья, одновременно указывая, что сделка была совершена в кротчайшие сроки, а квартира была продана по заниженной цене.

09.08.2023г. по указанным фактам в связи с обращением ФИО1 было возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Кроме того, постановлением от 09.08.2023г. ФИО1 признана потерпевшей (т. 1 л.д. 15, 16-17).

Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Если сделка признана недействительной на основании этой статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 данного кодекса (пункт 3 ст. 177 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 171 названного кодекса ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

В соответствии со статьей 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункт 1).

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 данного кодекса.

Таким образом, приведенные нормы закона предусматривают последствия заключения сделки с пороком воли.

В целях проверки доводов истца, а также возражений ответчика по делу была назначена судебная амбулаторная судебно-психиатрическая экспертиза, производство которой было поручено ГБУЗ НСО «Новосибирская областная психиатрическая больница № специализированного типа» <адрес> <адрес>) и оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Региональный центр оценки», ИНН №, расположенный по адресу: <адрес>, оф. 122 (т.2 л.д. 51-54).

Согласно заключению эксперта ООО «Региональный центр оценки» № от 25.06.2024г., рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, по состоянию на 02.08.2023г. составляет 3 881 000,00 рублей (т. 2 л.д. 66-110).

Заключение судебной экспертизы в указанной части, правильность выводов которой в судебном заседании подтвердил эксперт ФИО7, лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы в указанной части не заявлялось. В этой связи суд принимает заключение судебной экспертизы, выполненной ООО «Региональный центр оценки», в качестве относимого и допустимого доказательства, учитывая, что указанная экспертиза проведена экспертами, обладающими достаточными опытом, квалификацией и стажем работы, необходимых для проведения подобного рода исследований, доказательств личной заинтересованности экспертов, каждый из которых был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, в исходе разрешения спора в материалах дела нет, экспертиза была проведена с натурным осмотром спорного объекта.

Согласно заключению эксперта ГБУЗ НСО «Новосибирская областная психиатрическая больница № специализированного типа» № от 17.10.2024г., экспертная комиссия приходит к выводу, что ФИО1 при оформлении договора купли-продажи от 02.08.2023г. обнаруживала психическое расстройство в форме органического легкого конгитивного расстройства. Указанное психическое расстройство выражено не столь значительно, и не лишало ее способности понимать значение своих действий и руководить ими, по своему психическому состоянию она не была лишена способности к свободному осознанному волеизъявлению. Вопрос о подверженности влиянию и внушаемости со стороны третьих лиц не входит в компетенцию судебно-психиатрической экспертизы. Вопрос о наличии у ФИО1 неврологического заболевания, как и о рыночной стоимости недвижимости не входит в компетенцию судебно-психиатрической экспертизы (т. 2 л.д. 123-126).

Принимая во внимание, что из заключения судебной экспертизы, выполненной ГБУЗ НСО «Новосибирская областная психиатрическая больница № специализированного типа» следовало, что экспертное исследование выполнено не в полном объеме, ответы на поставленные судом вопросы, имеющее непосредственное отношение к предмету спора, в полном объеме не даны, что также подтвердил в ходе судебного заседания допрошенный эксперт ФИО8, в связи с чем, судом в указанной части назначена повторная судебная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой было поручено ФГБУ «Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии имени В.П. Сербского» Министерства здравоохранения Российской Федерации (119034, <адрес>) (т.2 л.д.210-214)

Согласно заключению комиссии экспертов №/з от 18.08.2025г. следует, что при психологическом анализе материалов гражданского дела и медицинской документации, у ФИО1 выявляются в юридически значимый период - при оформлении договора купли-продажи квартиры от /дата/ признаки зависимого поведения. Об этом свидетельствует то, что в период совершения в отношении ФИО1 мошеннических действий в условиях манипулятивного воздействия ее деятельность протекала по механизму прямого подчинения заданным инструкциям без их соотнесения с объективными условиями. Однако для категоричного вывода о способности ФИО1 к адекватной смысловой оценке ситуации, способности понимать направленность и социальное значение совершаемых с ней действий, необходимо полное и всестороннее исследование индивидуально-психологических особенностей ФИО1, что возможно только при проведении очной КППСЭ (т.2 л.д. 228-233).

Оснований не доверять заключению повторной судебной экспертизы, выполненной ФГБУ «Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии имени В.П. Сербского» Министерства здравоохранения Российской Федерации, в части оценки психического состояния ФИО1 на момент совершения оспариваемой сделки, у суда не имеется, поскольку повторная судебная экспертиза проведена в составе комиссии экспертов, каждый из которых был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, имеет квалификацию, опыт, стаж работы, необходимые для проведения подобного рода исследований, доказательств личной заинтересованности экспертов в исходе разрешения спора в материалах дела нет. Вопросы, поставленные на разрешение экспертов, имеют непосредственное отношение к предмету спора и охватывают весь спектр противоречий сторон, требующих специальных познаний в области медицины. Выводы экспертов на поставленные вопросы мотивированы, однозначны для понимания, исключают их двоякое толкование.

Выводы повторной судебной экспертизы сторонами в суде не опровергнуты, судебная экспертиза проведена в порядке, установленном ст. 84 ГПК РФ, заключение экспертизы выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, положениями Федерального закона от /дата/ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в связи с чем, разрешая требования истца, суд принимает результаты повторной судебной экспертизы в качестве относимого и допустимого доказательства и не усматривает в данном случае оснований ставить их достоверность под сомнение.

Таким образом, в ходе судебного заседания нашли свое подтверждение доводы истца о наличии у нее порока воли при совершении ею оспариваемой сделки, поскольку в условиях манипулятивного воздействия действия ФИО1 осуществлялись по механизму прямого подчинения заданным инструкциям без их соотнесения с объективными условиями. Об этом, в том числе, свидетельствует и быстротечность совершения оспариваемой сделки, а также существенно заниженная цена спорной квартиры при ее продаже.

При таких обстоятельствах, оценив представленные сторонами доказательства, заключение судебных экспертиз, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания оспариваемой сделки недействительной и применении последствий недействительности такой сделки. При этом, вопреки позиции истца, применение односторонней реституции, как об этом просит истец, в рассматриваемом случае недопустимо и противоречит вышеприведенным правовым нормам, регулирующих спорные правоотношения. Вместе с тем суд отмечает, что денежные средства, вырученные от продажи квартиры, были в полном объеме получены ФИО1, а потому последующее распоряжение ею указанными денежными средствами путем их перечисления в пользу третьих лиц, не может являться основанием к применению односторонней реституции, поскольку в противном случае это приведет к нарушению прав ответчика ФИО3, надлежащим образом исполнившего обязательства по оплате цены купленной им квартиры.

В этой связи, в качестве последствий недействительности договора купли-продажи квартиры от 02.08.2023г. подлежит применению двусторонняя реституция с применением следующих последний недействительности сделки: аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации № от 03.08.2023г. о праве собственности ФИО3 на квартиру общей площадью 36 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации № от 13.01.2011г. о праве собственности ФИО1 на квартиру общей площадью 36 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>; обязать ФИО1 возвратить в пользу ФИО3 денежные средства в сумме 2 750 000,00 руб., полученные по договору от /дата/ купли-продажи квартиры, общей площадью 36 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, реализуя принцип пропорционального возмещения издержек, учитывая удовлетворение исковых требований, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины в размере 450,00 руб.

В соответствии со ст. ст. 98, 103 ГПК РФ, учитывая, что при обращении в суд истцу была предоставлена отсрочка государственной пошлины (т. 1 л.д.31), при этом государственная пошлина в полном объеме до настоящего времени не оплачена, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина размере 21 500,00 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным заключенный между ФИО1 и ФИО3 овичем договор от /дата/ купли-продажи квартиры, общей площадью 36 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки:

- аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации № от 03.08.2023г. о праве собственности ФИО3 овича на квартиру общей площадью 36 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>;

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации № от 13.01.2011г. о праве собственности ФИО1 на квартиру общей площадью 36 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>.

- обязать ФИО1 возвратить в пользу ФИО3 овича денежные средства в сумме 2 750 000,00 руб., полученные по договору от /дата/ купли-продажи квартиры, общей площадью 36 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>.

Взыскать со ФИО3 овича, /дата/ года рождения, в пользу ФИО1, /дата/ года рождения, расходы по оплате государственной пошлины в размере 450,00 руб.

Взыскать со ФИО3 овича, /дата/ года рождения, в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 21 500,00 руб.

Решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Председательствующий судья /подпись/ Н.В. Заря

Мотивированное решение изготовлено /дата/.