Решение по делу № 2-230/2023 от 04.05.2023 - о признании недействительным согласия на регистрацию по месту жительства, признании незаключенным договора найма жилого помещения, признании не возникшим права пользования жилым помещением, признании недействительным договора найма жилого помещений, применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права пользования жилым помещением, о снятии с регистрационного учета, выселении.

Дело № 2-230/2023 (2-5708/ 2022)

УИД: 52RS0005-01-2022-004880-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 мая 2023 года г.Нижний Новгород

Нижегородский районный суд города Нижнего Новгорода в составе

председательствующего судьи Вахомской Л.С.

при секретаре Ивойловой А.М.,

с участием старшего помощника прокурора Нижегородского района города Нижнего Новгорода ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ивановка» к ФИО2, Управлению Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Нижнему Новгороду о признании недействительным согласия на регистрацию по месту жительства, признании незаключенным договора найма жилого помещения, признании не возникшим права пользования жилым помещением, признании недействительным договора найма жилого помещений, применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права пользования жилым помещением, о снятии с регистрационного учета, выселении

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ивановка» в лице конкурсного управляющего ФИО3 обратилось в суд с данным иском к ответчикам, указав в обоснование заявленных требований, что Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 20.08.2018 года по делу № № шифр № принято к производству заявление Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 12 по Нижегородской области (607510, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ивановка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании несостоятельным (банкротом), назначено судебное заседание по проверке обоснованности заявления о признании должника банкротом на «14» ноября 2018 года в 09 час. 50 мин.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области по делу № <данные изъяты> от 07.10.2019 года признано обоснованным требование Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 12 по Нижегородской области, введена процедура наблюдения в отношении общества с ограниченной ответственностью «Ивановка» (ИНН <***>, ОГРН <***>), включены требования МРИ ФНС России № 12 по Нижегородской области в сумме <данные изъяты> руб. в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Ивановка» (ИНН <***>, ОГРН <***>). Установить следующую очередность удовлетворения требований кредитора: - требования кредиторов второй очереди - <данные изъяты> руб., - требования кредиторов третьей очереди - <данные изъяты> руб., - требования кредиторов третьей очереди, учитывающиеся отдельно и подлежащие удовлетворению после погашения суммы основного долга - <данные изъяты> руб., утвердить временным управляющим ФИО4

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 18.01.2021 (резолютивная часть объявлена 12.01.2021) ООО «Ивановка» признано несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыта процедура конкурсного производства, конкурсный управляющим утвержден ФИО3

ООО «Ивановка» на праве собственности принадлежит квартира, тип помещения: жилое, кадастровый номер №, площадью 382.6 квадратных метров, расположенная Этаж № 1, Этаж № 2, Этаж № 3, Этаж № 4, находящаяся по адресу: г<адрес> что подтверждается наличием в ЕГРН записи о регистрации права № <данные изъяты>, на что указано в выписке из ЕГРН об основных технических характеристиках и зарегистрированных правах от 17 марта 2021 г. № КУВИ-<данные изъяты>, инвентаризационной описью основных средств ООО «Ивановка», составленной конкурсным управляющим по результатам инвентаризации имущества.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 20 октября 2021 года по делу № <данные изъяты> на А.нова А.А. возложена обязанность передать конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью «Ивановка» ФИО3 имущество, бухгалтерскую и иную документацию должника.

Бухгалтерская документация должника в нарушение ст. 126 закона о банкротстве конкурсному управляющему не передана, в том числе не переданы какие-либо документы, связанные и относящиеся к указанной квартире № <адрес>, не переданы ключи от указанного объекта жилой недвижимости, в связи с чем свободный и беспрепятственный доступ в квартиру как представителю собственника, который должен обеспечить ее показы потенциальным покупателям ограничен.

В целях установления и проверки информации о проживании в данной квартире каких- либо неустановленных лиц конкурсный управляющий обратился с запросом в Отдел полиции № 5 УМВД России по городу Нижнему Новгороду.

Согласно ответу ОП № 5 УВМД России по г. Н. Новгороду от 27.10.2021 года исх. № обращение конкурсного управляющего ООО «Ивановка» от 14 октября 2021 года по вопросу информации о зарегистрированных граждан по адресу: <адрес> поступило в отдел по вопросам миграции Отдела полиции № 5 Управления Министерства внутренних дел России по г. Нижнему Новгороду и рассмотрено, одной из основных задач подразделений по вопросам миграции территориальных органов Министерства внутренних дел России является осуществление регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, контроля за соблюдением гражданами и должностными лицами правил регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации, сведениями о зарегистрированных гражданах по адресам, указанным в запросе, не располагаем, в связи с тем, что учет граждан ведется по фамилии, имени, отчеству и дате рождения, за получением интересующей конкурсного управляющего информации ему было предложено обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, Домоуправляющей компании (ДУК Нижегородского района г. Нижнего Новгорода), либо председателю ТСЖ, обслуживающему данный жилой сектор.

Конкурсный управляющий обратился в ТСЖ «Волжский откос», являющееся уполномоченной организаций по управлению многоквартирным домом по адресу: <адрес> с запросом о зарегистрированных в данной квартире лицах.

ТСЖ «Волжский откос» в письме № 3 от 01.02.2022 года сообщило, что не располагает сведениями о зарегистрированных в квартире № <адрес> лицах.

Конкурсный управляющий обратился в ОП № 5 УМВД России по городу Нижнему Новгороду, в котором указал, что согласно сведениям, полученным из уполномоченных органов, квартира свободна от прав третьих лиц, по месту жительства или месту пребывания в указанной квартире никто не зарегистрирован, каких-либо договоров найма (аренды и прочее) в отношении этой квартиры собственник не заключал, однако, выходом на место установлено, что в квартире находятся неизвестные люди, не предоставившие конкурсному управляющему никаких документов. Ключей конкурсному управляющему не передали, дверь не открывают, допуск в помещение невозможен, конкурсный управляющий не может исполнить свои обязанности в соответствии с законом о несостоятельности (банкротстве), в связи с изложенным просил провести проверку по данному заявлению, в ходе которой установить личности находящихся в квартире лиц, а также основания пребывания их в указанной квартире.

В ответ на повторный запрос конкурсного управляющего о зарегистрированных в указанной квартире лицах, Отдел полиции № 5 УМВД России по городу Нижнему Новгороду сообщил в письме от 22 апреля 2022 года, что по учетам отдела по вопросам миграции отдела полиции № 5 Управления Министерства внутренних дел по городу Нижнему Новгороду гражданка ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., значится зарегистрированной по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, регистрация осуществлена на основании заявления, согласия генерального директора ООО «Ивановка» А.нова А.А., А.нов А.А. назначен на должность генерального директора ООО «Ивановка» на основании протокола общего собрания участников ООО «Ивановка» от 15.08.2012 года. Ответ подписан начальником полиции ФИО5.

Однако, письмом от 27.04.2022 года исх. № 16/97 ОП № 5 УМВД по городу Нижнему Новгороду сообщил, что статьей 20.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предоставление арбитражному управляющему копий заявлений о регистрации по месту жительства, месту пребывания, документов о снятии с регистрационного учета по месту жительства и месту пребывания не предусмотрено.

Таким образом, конкурсному управляющему стало известно, что:

- ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., значится зарегистрированной по адресу: <адрес>, с 18.02.2022 года по настоящее время, регистрация осуществлена на основании заявления, согласия генерального директора ООО «Ивановка» А.нова А.А., А.нов А.А. назначен на должность генерального директора ООО «Ивановка» на основании протокола общего собрания участников ООО «Ивановка» от 15.08.2012 года.

- документы, послужившие основанием для постановки на регистрационный учет в форме копий конкурсным управляющему не могут быть предоставлены, так как Закона о банкротстве (ст. 20.3) этого не предусматривает (по мнению ОП № 5 УМВД России по городу Нижнему Н.).

Также в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Ивановка» ФИО6 ч обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО «Ивановка» задолженности в размере 25 707 720,10 руб., обеспеченной залогом имущества должника.

Кроме того, конкурсный управляющий ООО «Ивановка» ФИО3 обратился в суд с заявлением о признании недействительной сделкой договора займа от 22.05.2018 и договора залога квартиры от 25.05.2018 и применении последствий недействительности сделок в виде признания отсутствующим обременения права собственности ООО «Ивановка» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в виде ипотеки, записи о регистрации от 28.05.2018.

Определением от 23.07.2021 суд первой инстанции отказал конкурсному управляющему в удовлетворении заявления о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности; включил требования ФИО6 в реестр требований кредиторов ООО «Ивановка» в сумме 25 103 720,07 руб., обеспеченные залогом имущества должника, установив следующую очередность погашения требования: <данные изъяты> руб. - требования кредиторов третьей очереди, <данные изъяты> руб. - требования кредиторов третьей очереди, учитывающие отдельно и подлежащие удовлетворению после погашения основной суммы долга; производство по заявлению ФИО6 о включении в реестр требований кредиторов должника требования в размере <данные изъяты> руб. прекратил.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2022 года по делу № <данные изъяты> определение Арбитражного суда Нижегородской области от 23.07.2021 по делу № <данные изъяты> оставлено без изменения, апелляционная жалоба конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Ивановка» ФИО3 - без удовлетворения.

В указанных судебных актах установлены следующие факты и обстоятельства.

22.05.2018 между ФИО6 (займодавец) и ООО «Ивановка» (заемщик) заключен договор займа, обеспеченный залогом недвижимого имущества, на сумму <данные изъяты> руб.

В соответствии с пунктом 2.1 договора в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа заемщик предоставил в залог жилое помещение, кадастровый номер <адрес>, кадастровой стоимостью <данные изъяты> руб., общей площадью 382,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

Также в материалах того обособленного спора в деле о банкротстве имеются заявление ФИО7 от 04.06.2021 года и заявление А.нова А.А. от 30.06.2021 года, адресованные в Арбитражный суд Нижегородской области, подпись на которых данного лица удостоверена нотариально.

ФИО8 в письменном заявлении, адресованном суду и конкурсному управляющему, пояснил, что денежные средства в размере 22 821 563 рубля 70 копеек или в иной какой-либо сумме, указанные в договоре залога квартиры с кадастровым номером № от 25 мая 2018 года, дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ к договору залога квартиры с кадастровым номером № от 25 мая 2018 года, договоре займа от 22 мая 2018 года, дополнительном соглашении № 1 от 20 февраля 2019 года к договору займа от 22 мая 2018 года между ФИО6 чем (займодавец, залогодержатель) и ООО «Ивановка» (заемщик, залогодатель), протоколе внеочередного общего собрания участников ООО «Ивановка», которым принято решение о совершении вышеуказанных сделок, от 22 мая 2018 года, квитанции к приходному кассовому ордеру ООО «Ивановка» № 217 от 25 мая 2018 года на сумму <данные изъяты> рубля 70 копеек, договоре на оказание юридических услуг и расписках к нему на сумму 100 000 рублей и <данные изъяты> рублей, А.нов А.А. не получал и за их получение ни в каких документах не расписывался, а также не передавал их в связи с этим каким-либо работникам бухгалтерии или иным лицам, в том числе имеющим отношение к ООО «Ивановка». Копию квитанции к приходному кассовому ордеру № 217 от 25 мая 2018 года, на которой имеется подпись от имени ФИО9, фрагмент изображения оттиска печати ООО «Ивановка», подпись главного бухгалтера ФИО10 отсутствует, он видит в первый раз, как составлялся этот документов он пояснить не может, денежных средств он по нему не получал, ФИО9 кассиром в ООО «Ивановка» не работает, доверенность он ФИО9 на получение и выдачу денежных средств никогда не выдавал, от ФИО9, денежных средств он также не получал в указанной сумме, денежные средства в указанной сумме он в кассу предприятия и главному бухгалтеру не передавал, в контору предприятия в Краснооктябрьском районе Нижегородской области не возил, никаких расходных кассовых ордеров о получении из кассы либо передаче в кассу данных денежных средств он не подписывал, каким образом и передавал ли ФИО6 ч ООО «Ивановка» денежные средств в действительности он не знает и такой информацией не располагает, сам А.нов А.А. указанные денежные средства не получал и никакому полномочий на их получения и расходование не выдавал, как были потрачены денежные средства он пояснить не может, потому что их никогда не видел и не принимал, не передавал. Также А.нов А.А. пояснил, что ООО «Ивановка» горюче-смазочные материалы либо какое-либо иное топливо лично у ФИО6 ча не приобретало и не оплачивало, в 2018 году ООО «Ивановка» практически никакой хозяйственной деятельности не вело, посевов сельскохозяйственных культур не производило, поэтому никакой необходимости приобретения топлива у частного лица не имелось, ранее топливо закупалось у иных поставщиков, в том числе ООО «Стандарт-Ойл», ООО «Регион».

Также А.нов А.А. прояснил, что являлся номинальным руководителем ООО «Ивановка» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 603002, Нижний Новгород, ФИО11, 77, оф. 8). Всё управление организацией фактически осуществлял ФИО12 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения). Под его непосредственным руководством происходило подписание всех документов, касающихся деятельности данной организации, которые доводились дол моего сведения. Зачастую я сам документы не подписывал, за меня расписывались лица, подконтрольные ФИО12. Печать ООО «Ивановка» хранилась у него и использовалась им. Вся документация и отчетность ООО «Ивановка» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 603002, Нижний Новгород, ФИО11, 77, оф. 8) готовилась, сдавалась его подчиненными и хранилась у ФИО12, работники ООО «Ивановка» ему не подчинялись. Фактическим хозяином (собственником) и руководителем, то есть контролирующим лицом, ООО «Ивановка» являлся ФИО12 Поэтому какие-либо первичные документы бухгалтерского учета, бухгалтерской и налоговой отчетности, иные документы должника, ключи от зданий, строений и сооружений у него отсутствуют и находятся у ФИО12, доступа к активам ООО «Ивановка» он никогда не имел, организацию фактически самостоятельно не представлял в отношениях с третьими лицами и работниками, внешнее представительство осуществлялось по поручению ФИО12 и под его контролем, реального доступа к расчетному счету он также не имел, платежные поручения подписывались электронно его цифровой подписью, фактического отношения к распределению денежных средств он не имел.

30 марта 2022 года в арбитражный суд Нижегородской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Ивановка обратилось ООО «Сельхозпродукт» с заявлением об установлении процессуального правопреемства по требованию ФИО6 в реестре требований кредиторов ООО «Ивановка» в размере <данные изъяты> рублей на основании договора уступки права требования от 16.03.2022 года между ООО «Сельхозпродукт» и ФИО6 и платежного поручения № 75 от 16.03.2022 года о перечислении ООО «Сельхозпродукт» денежных средств в оплату цены договора уступки права требования.

Ответчик ФИО2 фактически пользуется жилым помещением, принадлежащим на праве собственности юридическому лицу - ООО «Ивановка», членом семьи собственника квартиры ответчик не является, так как юридическое лицо семьи не имеет и иметь не может. Сама ФИО2 собственником квартиры не является, равно как и не является ее арендатором, законным пользователем, нанимателем на основании договора коммерческого или иного найма.

Исходя из ответа ОП № 5 УМВД России по городу Нижнему Новгороду ФИО2 была поставлена на регистрационный учет в данной квартире на основании заявления либо некого согласия бывшего генерального директора ООО «Ивановка» ФИО7, при этом в силу статьи 160 и 432 ГК РФ содержание договора аренды или коммерческого найма в заявлении одной стороны выражено быть не может.

Доказательств заключения с новым собственником квартиры договора пользования квартирой не представлено, а также отсутствуют иные косвенные или прямые доказательства на этот счет: заявление или согласие так и не было представлено, никакой оплаты от ФИО2 на счета ООО «Ивановка» с 18.02.2022 года не поступало, то есть не было конклюдентных действий по получению ООО «Ивановка» встречного предоставления от ФИО2, пользовавшейся и пользующейся указанной квартирой в отсутствие законного основания и не неся никаких расходов по оплате стоимости пользования, в том числе на рыночных условиях.

Таким образом, у Ответчика право пользования жилым помещением на законных основаниях отсутствует, она подлежит выселению из квартиры и снятию с регистрационного учета по месту жительства. Право пользования ответчика на жилое помещение не возникло. Органы государственной власти, уполномоченные в области регистрации по местам пребывания и жительства были не вправе осуществлять регистрационный учет ответчика ФИО13 по месту жительства на основании лишь заявления генерального директора ООО «Ивановка» ФИО7, личность которого не проверялась в установленном порядке, а названное заявление ФИО7 в действительности не подписывал, кроме того, ни договор аренды, ни договор коммерческого найма не могли быть заключены только лишь в форме заявления руководителя собственника.

Истец просил признать недействительным документ-основание для регистрации ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, по месту жительства по адресу: <адрес>;

Признать не возникшим право пользования ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, жилым помещением - квартирой, тип помещения: жилое, кадастровый номер №, площадью 382.6 квадратных метров, расположенная Этаж № 1, Этаж № 2, Этаж № 3, Этаж № 4, находящаяся по адресу: <адрес>;

Снять с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <адрес>, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения;

Выселить ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, из квартиры, тип помещения: жилое, кадастровый номер №, площадью 382.6 квадратных метров, расположенная Этаж № 1, Этаж № 2, Этаж № 3, Этаж № 4, находящаяся по адресу: <адрес>.

Впоследствии истец уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, указав, что ООО «Ивановка» расторгло договор в связи с причинением вреда имущественным правам кредиторов.

Регистрация и проживание ФИО2 нарушает права ООО «Ивановка» как собственника жилого помещения и его конкурсных кредиторов, в том числе залогового кредитора, поскольку права пользования ответчика жилым помещением обременяют и делают не абсолютным право собственности ООО «Ивановка» в отношении квартиры, что существенно негативно влияет на ее рыночную стоимость как несвободного от прав третьих лиц имущества.

Кроме того, ФИО14 не передала конкурсному управляющему комплект ключей и препятствует беспрепятственному доступу как конкурсного управляющего, так и потенциальных участников торгов по продаже данной квартиры для проведения ее осмотра и очного ознакомления с имуществом.

Договор найма жилого помещения, равно как и сопутствующие ему согласие и заявление о регистрации по месту жительства ФИО13 не содержат условия об установлении платы за найм жилого помещения площадью 384 кв.м., располагающегося в историческом центре города Нижнего Новгорода, на рыночных условиях, в обязанности нанимателя входит лишь исключительно оплата коммунальных услуг за данную квартиру, что лишает ООО «Ивановка», залогового кредитора, а после удовлетворения требований последнего и иных кредиторов должника получить удовлетворение собственных требований за счет платы за использование данной квартиры.

Согласно отчету об оценке величина рыночной арендной платы (расчетной денежной суммы, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях), рассчитанная сравнительным подходом, за период с 11.01.2017 года по 10.10.2022 года составляет <данные изъяты> рублей.

Следовательно, ООО «Ивановка» и ее кредиторам причинены убытки в размере <данные изъяты> рублей.

Конкурсный управляющий ООО «Ивановка» ранее (то есть до 27.07.2022 года) о существовании договора № 10/01-2017 найма жилого помещения от 10 января 2017 года и иных документах в их определенном содержании известно не было, равно как и о содержащихся в них условиях

Как только конкурсный управляющий узнал о данном договоре, направил в адрес ФИО2 уведомление о расторжении договора.

Конкурсный управляющий не пропустил срок для отказа от исполнения договора найма, ибо о совершении данной сделки ему стало известно только 27.07.2022г. При этом, направление ООО «Ивановка» в адрес ФИО2 уведомления о расторжении договора не означает, что ООО «Ивановка» признает данный договор, считает его заключенным и действительным. Данная мера была вынужденной, поскольку продолжительное время нарушаются права должника и кредиторов, поэтому ООО «Ивановка» решила воспользоваться всеми способами защиты своего права. С учетом данных аргументов признать недействительными расторгнутые договоры вполне возможно.

ООО «Ивановка» в лице конкурсного управляющего полагает, что согласие на регистрацию и договор найма являются подложными документами, они созданы с использованием поддельных подписей от имени бывшего генерального директора ООО «Ивановка» ФИО7, имеет место подлог (фальсификация) доказательств, совершение сделок неуполномоченным лицом как основание для признания сделок ничтожными либо незаключенными.

ФИО7 пояснил, что представленные документы содержат подписи не ФИО7, а иного неустановленного лица, который пытался выполнить подписи от имени ФИО7 с подражанием его подлинной подписи.

В нотариально удостоверенном заявлении № № ФИО7, заявил, что в период своей работы в должности генерального директора ООО «Ивановка» с 24.08.2012 года по 18.01.2021 года никаких договоров аренды, найма, пользования или иных договоров о передаче третьим лицам квартиры, общей площадью 382, 6 кв.м., этаж 1-4, адрес (местонахождение): <адрес>, - не подписывал и не заключал, полномочий на такое подписание и (или ) заключение договоров никому не предоставлял, прав на регистрацию граждан по месту жительства или месту пребывания в указанной квартире, а равно согласия на такую регистрацию или вселение, никому не предоставлял., заявление датировано 13 апреля 2022 года. Заявление удостоверено ФИО15, нотариусов Сергачского района Нижегородской области, зарегистрировано в реестре за номером №.

ФИО2 при постановке на регистрационный учет в отдел полиции № 5 УМВД России по городу Нижнему Новгороду были представлены поддельные вышеперечисленные документы, в частности, подписи на указанных документах, выполненные от имени генерального директора ООО «Ивановка» ФИО7, последнему не принадлежат, а выполнены неустановленным и неполномочным лицом.

Орган государственной власти, уполномоченный в области регистрации по местам пребывания и жительства (УМВД России по городу Нижнему Новгороду) был не вправе осуществлять регистрационный учет ответчика ФИО2 по месту жительства на основании поддельных документов и в отсутствие личной явки генерального директора ООО «Ивановка» ФИО7, личность которого не проверялась в установленном порядке, а названное заявление и согласие, равно как и договора найма, ФИО7 в действительности не подписывал.

ФИО2 с использованием поддельной подписи ФИО7 якобы заключила договор найма жилого помещения, обладающего признаками роскошного жилья, на нерыночных условиях полного отсутствия платы за его использование для проживания и ограничилась лишь компенсацией и возмещением расходов на оплату коммунальных услуг.

Отсутствие в данном случае единого документа, подписанного уполномоченным лицом со стороны ООО «Ивановка», а также государственной регистрации договора найма жилого помещения в ЕГРН как обременения права собственности ООО «Ивановка», свидетельствует о не согласовании существенных условий сделки и о ее незаключенности в силу не подписания ФИО7 от имени ООО «Ивановка», либо о ничтожности такой сделки.

Сделки, совершенные неустановленным лицом от имени определенного лица, являются ничтожными и не должны влечь каких-либо правовых последствий для последнего.

Полномочия руководителя общества ФИО7 как единоличного исполнительного органа были прекращены в силу закона с 12 января 2021 года.

В настоящее время ФИО7 не имеет права на одобрение сделки и доказательств того, что имело место последующее одобрение конкурсными управляющими должника указанной сделки, отсутствуют.

ООО «Ивановка» расторгло договор найма с ФИО2. Тем не менее, Ответчик из жилого помещения не выезжает, удерживает имущество ООО «Ивановка» на незаконных основаниях, сохраняя при этом регистрацию по месту жительства.

Данный факт не исключает возможность признания сделки незаключенной или недействительной. Отсутствие в данном случае единого документа, подписанного уполномоченным лицом со стороны ООО «Ивановка», а также государственной регистрации договора найма жилого помещения в ЕГРН как обременения права собственности ООО «Ивановка», свидетельствует о не согласовании существенных условий сделки и о ее незаключенности в силу не подписания ФИО7 от имени ООО «Ивановка», либо о ничтожности такой сделки.

Следовательно, такая сделка не должна влечь каких-либо правовых последствий для последнего.

Истец с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ просил признать недействительным согласие ООО «Ивановка» без даты и без номера по месту требования, подписанное от имени генерального директора ООО «Ивановка» ФИО7 на регистрацию по месту жительства в квартире № <адрес> ФИО2, являющегося документом-основанием для регистрации ФИО2 по месту жительства по адресу: <адрес>; признать незаключенным договор № найма жилого помещения от 10 января 2017 года между ООО «Ивановка» (наймодатель) и ФИО2 (наниматель) в отношении квартиры № <адрес>; признать недействительным договор № найма жилого помещения от 10 января 2017 года между ООО «Ивановка» и ФИО2 в отношении квартиры № <адрес>; применить последствия недействительности сделок – прекратить право пользования ФИО2 жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: <адрес>; признать не возникшим право пользования ФИО2 жилым помещением- квартирой, расположенной по адресу: <адрес> снять ФИО2 с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <адрес> выселить ФИО2 из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца исковые требования и доводы, изложенные в исковом и уточненном исковом заявлении, поддержал.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена в установленном законом порядке.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности и ордеру адвокат Швецова в удовлетворении исковых требований просила отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях, дала пояснения по делу, указав, что поведение сторон оспариваемой сделки подтверждает наличие договорных отношений между ООО «Ивановка» и ответчиком. Личное присутствие и подписание ФИО7 заявления по форме №6 подразумевает осведомленность последнего о наличии договорных отношений ООО «Ивановка» и ФИО2, в противном случае ФИО7 не совершал бы действий направленных на регистрацию ФИО2 в жилом помещении. Бывший директор ООО «Ивановка» ФИО7 в устной и письменной форме подтвердил факт наличия и подписания договора найма жилого помещения от 10 января 2017 года. Согласие на вселение гражданина в жилое помещение удостоверяется лицом, ответственным за прием и передачу в органы регистрационного учета документов, либо в соответствии с законодательством российской Федерации о нотариате (п.49.4 административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденного Приказом МВД России о 31 декабря 2017 года № 984).Законность, реальность и действительность оспариваемых документов подтверждены. ФИО2 в полном объеме исполнены обязательства по договору найма жилого помещения от 10 января 2017 года, задолженность по оплате коммунальных услуг, за содержание жилья и капитальный ремонт отсутствует. Кроме того, ФИО2 оплачена стоимость найма жилого помещения на сумму <данные изъяты> рублей 26 апреля 2023 года.

Представитель УМВД России по г.Н.Новгороду в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях относительно заявленных требований, согласно которым 18 февраля 2020 года в отдел по вопросам миграции отдела полиции № 5 Управления МВД России по городу Нижнему Новгороду поступило заявление о регистрации по месту жительства с одновременным снятием с предыдущего места жительства (форма № 6) ФИО2 В заявлении указан адрес регистрации: <адрес>. Основанием для регистрации по данному адресу является договор найма жилого помещения № от 10 января 2017 года, составленный между ООО «Ивановка» в лице директора ФИО7 и ФИО2, к которому были приложены согласие генерального директора ООО «Ивановка» на регистрацию по месту жительства ФИО2, протокол внеочередного общего собрания участников ООО «Ивановка» о назначении ФИО7 на должность, свидетельство о государственной регистрации права, подтверждающее право собственности ООО «Ивановка» на спорное жилое помещение. Заявление о регистрации по месту жительства подписано заявителем и собственником жилого помещения, скреплено печатью.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7, по доверенности и ордеру ФИО16 в судебном заседании исковые требования полагал необоснованными, поддержал доводы, изложенные в письменной позиции, дал пояснения по делу, указав, что представленные на регистрацию ответчика в спорном жилом помещении подписаны генеральным директором ООО «Ивановка» ФИО7, ФИО2 не нарушает условий договора найма жилого помещения №10/01-2017 от 10.01.2017 г., добросовестно исполняет обязанность по оплате коммунальных платежей, основания для принудительного расторжения договора найма отсутствуют. Произвольное снятие ФИО2 с регистрационного учета по желанию истца и её выселение из жилого помещения, которым ответчик пользовалась на законных основаниях, повлечет нарушение ее прав.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Сельхозпродукт» ФИО17, пояснивший, что ООО «Сельхозпродукт» является залогодержателем спорного жилого помещения, в удовлетворении исковых требований просил отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ТСЖ «Волжский откос» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке.

Суд с учетом мнения участвующих в деле лиц, мнения прокурора, считает возможным в соответствии со ст.ст. 167 ГПК РФ рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, заключение прокурора, полагавшего требования о выселении не подлежащими удовлетворению, изучив материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Такие ценности, как гражданский мир и согласие, необходимость осуществлять права и свободы человека без нарушения прав и свобод других лиц, соразмерность возможных их ограничений, сбалансированность прав и обязанностей гражданина и социальная солидарность (преамбула; статья 17, часть 3; статья 55, часть 3; статья 75.1 Конституции Российской Федерации), представляют собой объективную систему, лежащую в основе конституционализации частноправовых норм при их применении судами. Не являются исключением отношения, возникающие при заключении и расторжении договоров найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования. Главная задача конституционно-правового воздействия на систему регулирования этих отношений состоит в обеспечении конституционно-правового баланса прав собственников и нанимателей жилья, экономической эффективности использования жилой площади и защиты - как важного личного блага - самой возможности использовать жилище. Подобное равновесие можно обеспечить разумным комбинированием нормотворческой деятельности, сочетанием методов императивного регулирования с тем потенциалом, который несет в себе регулирование диспозитивное, базирующееся на принципе свободы договора и на вытекающей из этого принципа презумпции диспозитивности норм договорного права.

Согласно ч.1 ст. 40 Конституции РФ никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу ч.4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами.

Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО «Ивановка» постановлено на учет в МРИ ФНС России № 12 по Нижегородской области 03 февраля 2005 года. Основным видом деятельности является выращивание зерновых культур. МРИ ФНС России № 12 по Нижегородской области обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании ООО «Ивановка» несостоятельным (банкротом) в связи с имеющейся задолженностью в размере 3676312 рублей 15 копеек (заявление принято 20 сентября 2018 года).

Определением арбитражного суда Нижегородской области от 14 октября 2019 года по делу № А43-36292/2018 признаны обоснованными требования Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 12 по Нижегородской области. В отношении ООО «Ивановка» (ИНН <***>) введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 18 января 2021 года ООО «Ивановка» признано несостоятельным (банкротом). В отношении имущества ООО «Ивановка» открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим ООО «Ивановка» утвержден ФИО3

Из материалов дела следует, что в собственности ООО «Ивановка» находится жилое помещение, общей площадью 382,6 кв.м, квартира, расположенная по адресу: <адрес>право собственности зарегистрировано 14 мая 2015 года).

Определением Арбитражного суда Нижегородской области по делу № <данные изъяты> от 23.07.2021 конкурсному управляющему ООО «Ивановка» ФИО3 в удовлетворении заявления о признании договора займа от 22 мая 2018 года в редакции дополнительного соглашения № 1 от 20 февраля 2019 года, договора залога квартиры от 25 мая 2018 года в редакции дополнительного соглашения от 11 марта 2019 года недействительными, применении последствий недействительности сделок отказано. ФИО6 включен в реестр требований кредиторов ООО «Ивановка» в сумме <данные изъяты>, обеспеченные залогом имущества должника, установлена следующая очередность погашения требования: <данные изъяты> руб. - требования кредиторов третьей очереди, <данные изъяты> руб. - требования кредиторов третьей очереди, учитывающие отдельно и подлежащие удовлетворению после погашения основной суммы долга; производство по заявлению ФИО6 о включении в реестр требований кредиторов должника требования в размере <данные изъяты> руб. прекращено.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2022 года по делу № <данные изъяты> определение Арбитражного суда Нижегородской области от 23.07.2021 по делу № <данные изъяты> оставлено без изменения, апелляционная жалоба конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Ивановка» ФИО3 - без удовлетворения.

Из данных судебных актов следует, что 22 мая 2018 года между ФИО6 (займодавец) и ООО «Ивановка» (заемщик) заключен договор займа, обеспеченный залогом недвижимого имущества на сумму <данные изъяты>. В соответствии с пунктом 2.1 договора в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа заемщик предоставил в залог жилое помещение, кадастровый номер №, кадастровой стоимостью <данные изъяты>, общей площадью 382,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

25 августа 2018 года между ООО «Ивановка» (залогодатель) и ФИО6 (залогодержатель) заключен нотариально удостоверенный договор залога квартиры серии №, согласно п.1.1. которого с целью обеспечения договора займа от 22 мая 2018 года, а также договора поставки от 22 мая 2018 года №-П ООО «Ивановка» передает ФИО6 принадлежащую залогодателю на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Наличие непогашенной задолженности послужило основанием для обращения ФИО6 в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО «Ивановка» задолженности в размере <данные изъяты> копеек, обеспеченной залогом имущества должника.

Из материалов дела следует, что 16 марта 2022 года между ФИО6 (цедент) и ООО «Сельхозпродукт» (цессионарий) заключен договор уступки прав (цессии), согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает право требования долга к должнику ООО «Ивановка», возникшее на основании договора займа от 22 мая 2018 года и дополнительного соглашения к нему от 20 февраля 2019 года; договора залога недвижимого имущества от 25 мая 2018 года – квартиры по адресу: <адрес> дополнительного соглашения к нему от 11 марта 2019 года; приходного кассового ордера № 217 от 25 мая 2018 года; определения Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43№ (шифр дела №) от 23 июля 2021 года о включении в реестр требований кредиторов ООО «Ивановка»; постановления Первого арбитражного апелляционного суда по делу № № от 14 февраля 2022 года об оставлении определения Арбитражного суда Нижегородской области от 23 июля 2021 года по делу № а43-№ без изменения.

Как следует из материалов дела, 10 января 2017 года между ООО «Ивановка» в лице генерального директора ФИО7 (наймодатель) и ФИО2 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения №, согласно которому наймодатель предоставляет нанимателю во владение и пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение – квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> имеющую следующие характеристики: назначение: жилое, этаж 1,2,3, мансарда, общей площадью 382,6 кв.м. кадастровый номер: <данные изъяты>

Пунктом 3.1 договора предусмотрен срок найма жилого помещения – 5 (пять) лет.

Договор вступает в силу 10 января 2017 года и действует до 10 января 2022 года включительно. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за и месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (п. 3.2).

Наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить плату по настоящему договору. Плата по договору состоит из платы за жилое помещение и платы за коммунальные услуги, потребляемые нанимателем на основании показаний приборов учета, а также платы за услуги телефонной сети. Плата за жилое помещение поступает в собственность наймодателя, а плата за указанные коммунальные услуги и услуги телефонной сети – в собственность юридических лиц, оказывающих соответствующие услуги (п.4.1).

Согласно п. 4.2 договора плата за жилое помещение включает плату за временное владение и пользование квартирой. Плата за жилое помещение устанавливается из расчета 2000 рублей за один месяц. Наниматель вносит плату за жилое помещение в кассу наймодателя один раз в месяц, не позднее 20 числа текущего месяца.

В соответствии с п. 4.3 договора плата за потребляемые нанимателем коммунальные услуги вносится ежемесячно нанимателем в соответствии с показаниями приборов учета (электроэнергия, горячее и холодное водоснабжение, отопление и др.) по утвержденным в соответствии с законодательством РФ ценам и тарифам.

В случае использования телефона и сети Интернет наниматель обязан за свой счет в установленные сроки оплачивать все услуги, связанные с пользованием телефоном и сети Интернет (п.4.4.).

Как установлено судом и следует из материалов дела, решением внеочередного общего собрания участников ООО «Ивановка» от 15 августа 2012 года на должность генерального директора ООО «Ивановка» назначен ФИО7 сроком на 5 лет. Из данного протокола следует, что участниками ООО «Ивановка» являются ФИО2, владеющая долей в размере 70% уставного капитала Общества, и ФИО12, владеющий долей в размере 30% уставного капитала Общества.

Впоследствии решением внеочередного общего собрания участников ООО «Ивановка» о 16 августа 2017 года полномочия генерального директора ООО «Ивановка» - ФИО7 продлены сроком на 5 лет с 17 августа 2017 года. Из данного протокола следует, что участниками ООО «Ивановка» являются ООО «Сириус» (ИНН <***>) – 70% доля в уставном капитале и ООО «Галактика» (ИНН <***>) – 30% доля в уставном капитале.

18 февраля 2020 года ФИО2 зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес>. На регистрацию по месту жительства в вышеуказанной квартире ФИО2 было представлено согласие ООО «Ивановка» от 29 января 2020 года.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает на незаключенность договора найма жилого помещения между ООО «Ивановка» и ФИО2, ввиду того, что подписан договор неуполномоченным со стороны наймодателя лицом.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п.3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с положениями ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1).

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2).

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1) (пункт 3 ст. 432 ГК РФ).

В силу п.2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В соответствии с п. 44 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В соответствии с пунктом 1 статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Согласно п.1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В судебном заседании представителем истца заявлено о подложности документов: договора найма жилого помещения, акта приема-передачи к договору найма жилого помещения, согласия на регистрацию по месту жительства по адресу: <адрес> ФИО2, заявления о регистрации по месту жительства по форме 6, в связи с чем было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением суда от 16 марта 2023 года по настоящему гражданскому делу назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Экспертно-консультационный центр «Независимость».

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

- кем А.новым А.А., или иным лицом выполнены подписи от его имени в содержащихся в регистрационном деле УМВД России по г.Н.Новгороду заявлении ФИО2 по форме № 6 о регистрации по месту жительства в квартире № <адрес>, в графе: «подпись лица, предоставившего жилое помещение___А.нов А.А.; договоре № найма жилого помещения от 10 января 2017 года между ООО «Ивановка» (наймодатель) и ФИО2 (наниматель) в отношении квартиры № <адрес>; акте приема-передачи от 10 января 2017 года к договору № 10/01-2017 найма жилого помещения, заключенного между ООО «Ивановка» (наймодатель) и ФИО2 (наниматель) в отношении квартиры № <адрес>; согласии ООО «Ивановка» без даты и без номера по месту требования, подписанное от имени генерального директора ООО «Ивановка» А.нова А.А. на регистрацию по месту жительства в квартире № <адрес> ФИО2

- определить абсолютную давность изготовления следующих документов: заявления ФИО2 по форме № 6 о регистрации по месту жительства в квартире № 48 в доме № <адрес>; договоре № № найма жилого помещения от 10 января 2017 года между ООО «Ивановка» (наймодатель) и ФИО2 (наниматель) в отношении квартиры № <адрес>; акте приема-передачи от 10 января 2017 года к договору № найма жилого помещения, заключенного между ООО «Ивановка» (наймодатель) и ФИО2 (наниматель) в отношении квартиры № <адрес>; согласии ООО «Ивановка» без даты и без номера по месту требования, подписанное от имени генерального директора ООО «Ивановка» ФИО7 на регистрацию по месту жительства в квартире № <адрес> ФИО2

Согласно выводам судебной экспертизы, проведенной экспертами ООО «ЭКЦ «Независимость» подписи от имени ФИО7, расположенные:

- в графе «Наймодатель» в строке «____А.А. ФИО18» на 6-ом листе договора № 10/01-2017 найма жилого помещения от 10 января 2017 года между ООО «Ивановка» и ФИО2 квартиры № <адрес>;

- в графе «Наймодатель» в строке «____А.А. ФИО18» акта приема-передачи от 17 января 2017 года к договору № 10/01-2017 найма жилого помещения от 10 января 2017 года между ООО «Ивановка» и ФИО2 квартиры № <адрес>;

- в строке «Генеральный директор» ООО «Ивановка» согласия от имени ООО «Ивановка» по месту требования на регистрацию по месту жительства в квартире № <адрес> ФИО2 (исх.№ 38-ю от 29.01.2020 г.);

- в строке «Подпись лица, предоставившего жилое помещение» заявления о регистрации по месту жительства по адресу г.<адрес> от имени ФИО2 от 18 февраля 2020 года, выполнены не ФИО7, а другим лицом (лицами) с подражанием подписям ФИО7

Провести исследование и дать заключение по вопросу № 2 не представляется возможным ввиду отсутствия достоверной научно-обоснованной методики.

В судебном заседании были допрошены эксперты, проводившие судебную экспертизу, ФИО19, ФИО20, которые выводы экспертного исследования поддержали.

Заключение экспертизы в силу ч.3 ст. 86 ГПК РФ, является одним из доказательств, которое должно быть оценено судом в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами, поскольку в соответствии с ч.2 ст.67 ГПК РФ, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Проанализировав содержание экспертного заключения ООО «ЭКЦ «Независимость», суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований и полученные в результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы; в обоснование своих выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации экспертов, их образовании, стаже работы, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что заключение экспертов отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют.

В данной связи в удовлетворении ходатайства представителя ответчика ФИО2 о назначении по делу повторной судебной экспертизы судом было отказано.

Вместе с тем при разрешении заявленных требований суд исходит из следующего.

В силу положений ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении (пункт 1).

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2).

Согласно п. 123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

В материалы дела истцом представлено заявление ФИО21, удостоверенное 13 апреля 2022 года нотариусом Сергачского района Нижегородской области ФИО15, согласно которому А.нов А.А. никаких договором аренды, найма, пользования или иных договоров о передаче третьим лицам квартиры, общей площадью 382,6 кв.м, этаж 1-4, адрес (местонахождение): <адрес> – не подписывал и не заключал, полномочий на такое подписание и (или) заключение договоров никому не предоставлял, прав на регистрацию граждан по месту жительства или месту пребывания в указанной квартире, а равно согласия на такую регистрацию или вселение, никому не предоставлял, прав на регистрацию граждан по месту жительства или месту пребывания в указанной квартире, а равно согласия на такую регистрацию или вселение, никому не предоставлял.

Вместе с тем в материалы дела также представлена письменная позиция ФИО7, удостоверенная ФИО22, временно исполняющей обязанности нотариуса Сергачского района Нижегородской области ФИО15 24 августа 2022 года, согласно которой в перилд нахождения на должности единоличного исполнительного органа ООО «Ивановка» фактически деятельностью общества руководил только он, номинальным директором он никогда не являлся. Вся документация общества находилась у него, доступ к расчетным счетам общества имел только он, платежные поручения подписывались всегда исключительно лично им, в том числе с использованием электронно-цифровой подписью. В силу возложенных на него обязанностей он осуществлял фактическое распределение денежных средств общества. ФИО12 данные действия и обязанности никогда не выполнял. От всех ранее данных им и/или от его имени, в его интересах пояснений, показаний, позиций, возражений, отзывов и т.п. иного толка и содержания отказывается, просит их не учитывать, их содержание не подтверждает.

В возражениях относительно исковых требований третье лицо ФИО7 указал, что договор найма жилого помещения от 10 января 2017 года, заключенный между ООО «Ивановка» и ФИО2 является действующим, не расторгнут, недействительным не признан, договор и иные документы на регистрацию ФИО2 были предоставлены в регистрирующий орган лично ФИО7, полномочия которого в качестве руководителя ООО «Ивановка» были проверены сотрудниками регистрирующего органа.

Более того, как следует из материалов регистрационного дела на каждом из представленных на регистрацию документов проставлена печать юридического лица ООО «Ивановка». Доказательств, подтверждающих факт того, что оттиски печати ООО «Ивановка», имеющиеся на заявлении о регистрации по месту жительства, согласии на регистрацию от 29 января 2020 года, копии протокола внеочередного общего собрания участников ООО «Ивановка» от 16 августа 2017 года, на копии протокола внеочередного общего собрания участников ООО «Ивановка» от 15 августа 2012 года, на договоре найма жилого помещения № № от 10 января 2017 года, на акте приема-передачи к договору № № найма жилого помещения от 10 января 2017 года, не принадлежат ООО «Ивановка» суду не представлено.

Вышеуказанные документы содержат основные реквизиты, необходимые для идентификации сторон, составлявших данные документы, оттиски печати общества, что свидетельствует о наличии у лица, подписавшего указанные документы, доступа к печати общества и подтверждает, что его полномочия явствовали из обстановки, в которой он действовал, а доказательств того, что печать, оттиском которой скреплены подписи лиц, заключивших договор, истцу не принадлежала, выбыла из его законного владения в результате кражи либо иным способом, истцом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено. Следует отметить, что передача печати истца лицу, чья подпись проставлена на оспариваемых документах, может указывать на передачу ему полномочий на совершение действии от имени общества, а сведения о том, что передача печати имела иные цели, отсутствуют. Доказательства обращения с заявлением в правоохранительные органы о незаконности использования данной печати третьими лицами истцом также представлены не были.

Форма заявления о регистрации по месту жительства, содержащая графу, предусматривающую подпись лица, предоставившего свое жилое помещение для пользования другому лицу, является подтверждением (доказательством) согласия собственника (нанимателя) жилого помещения с гражданином на его вселение и проживание, а также подтверждением согласия собственника на регистрацию по месту жительства в предоставленном жилом помещении конкретного лица.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 2 февраля 1998 г. № 4-П по делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации указано, что регистрация гражданина по месту жительства, согласно части первой статьи 6 Закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», производится при предъявлении им должностному лицу, ответственному за регистрацию, паспорта или иного заменяющего его документа, удостоверяющего личность гражданина, и документа, являющегося основанием для вселения гражданина в жилое помещение (ордера, договора, заявления лица, предоставившего гражданину жилое помещение, или иного документа), или его надлежаще заверенной копии. Указанные документы являются подтверждением добросовестного использования гражданином своих прав и добросовестного исполнения им обязанностей, связанных с регистрацией в конкретном жилом помещении.

В данной связи оснований для признания недопустимыми доказательствами договора найма жилого помещения, акта приема-передачи жилого помещения, согласия на регистрацию, а также заявления на регистрацию у суда не имеется.

Из совокупности представленных суду доказательств следует, что фактически спорное жилое помещение было передано ФИО2, которая осуществляет оплату за содержание и коммунальные услуги (согласно справке ТСЖ «Волжский откос» от 21 апреля 2023 года оплата за коммунальные услуги, содержание жилья и капитальный ремонт вносилась своевременно и в полном объеме по настоящее время), состоит на регистрационном учете по данному адресу, пользовалась и продолжает пользоваться недвижимым имуществом, что свидетельствует о заключении договора найма. Факт заключения данного договора и согласия на регистрацию ответчика в спорном жилом помещении подтвердил при рассмотрении настоящего дела и ФИО7, являвшийся в спорный период генеральным директором ООО «Ивановка». Каких-либо требований с момента заключения договора найма жилого помещения о его расторжении, о признании его недействительным, незаключенным до признания ООО «Ивановка» несостоятельным (банкротом) со стороны собственника жилого помещения не заявлялось. Доводы истца о том, что договор найма жилого помещения не прошел государственную регистрацию, в силу чего является незаключенным либо ничтожным, несостоятельны, поскольку законодательство Российской Федерации не содержит требования о государственной регистрации договора найма. Регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее одного года в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.2 ст. 674 ГК РФ). При этом отсутствие государственной регистрации такого обременения на действительность оспариваемого договора найма не влияет и о несоответствии его формы требованиям закона не свидетельствует. Таким образом, оснований для признания незаключенным договора, который по существу исполнялся, у суда не имеется.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд также не находит оснований для признания договора найма жилого помещения и согласия на регистрацию ответчика в спорной квартире недействительными по заявленному истцом основанию подписания их неуполномоченным лицом, и, соответственно, для удовлетворения требований истца о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права пользования ФИО2 спорным жилым помещением, а также для удовлетворения требований ООО «Ивановка» о признании не возникшим право пользования ФИО2 спорным жилым помещением.

Более того, суд принимает во внимание, что истцом заявлены требования как о признании не возникшим право пользования ФИО2 жилым помещением, так и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права пользования жилым помещением, что свидетельствует о противоречивости заявленных требований, поскольку требования о признании лица прекратившей право пользования жилым помещением по существу подразумевает подтверждение истцом факта наличия в определенный период право пользования жилым помещением.

В соответствии с п.1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В силу пунктов 1, 2 ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В связи с чем, по данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права является выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель предусмотренную пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма.

Пунктом 2 ст. 684 ГК РФ установлен императивный срок уведомления нанимателя о заключении договора на тех же или иных условиях либо предупреждения нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем – не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения.

К числу основных начал гражданского законодательства относится свобода договора (п.1 ст.1 ГК РФ).

Согласно п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422).

Таким образом, в силу принципа свободы договора стороны вправе согласовать условие договора, которое не противоречит нормам закона.

Из материалов дела следует, что договор найма был заключен на срок 5 лет, т.е. до 10 января 2022 года включительно. При этом п.3.2. договора найма установлено, что не позднее чем за три месяца до истечении срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на то же срок.

Доказательств направления истцом ответчику предупреждения об отказе от продления договора не представлено.

В данной связи учитывая, что наймодатель не исполнил предусмотренной п.2 ст. 684 ГК РФ обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В обоснование заявленных требований истец также указывает на то, что 25 августа 2022 года в адрес ФИО2 было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора коммерческого найма квартиры. Данное уведомление направлено по адресу: <адрес> и получено ФИО2 09 сентября 2022 года. В обоснование отказа от исполнения договора конкурсный управляющий ООО «Ивановка» ссылается на то, что договор найма и согласие на регистрацию являются убыточными сделками для должника, поскольку не содержат условия об установлении платы за найм жилого помещения, в обязанности нанимателя входит исключительно оплата коммунальных услуг за данную квартиру, что лишает ООО «Ивановка» залогового кредитора, а после удовлетворения требований последнего и иных кредиторов должника получить удовлетворение собственных требований за счет платы за использование данной квартиры. В подтверждение доводов представлен отчет ООО «Страта» № <адрес> от 10 августа 2022 года, согласно которому итоговая величина рыночной арендной платы (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях) за пользование квартирой общей площадью 382,6 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный номер) №, за период с 18 февраля 2020 года по 17 июля 2022 года по состоянию на 1.08.2022 года округленно составляет без НДС 4230000 рублей.

Согласно положениям ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1).

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (пункт 2).

Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3).

По общему правилу, закрепленному Гражданским кодексом РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450); по требованию же одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450). Статья 687 данного Кодекса является специальной в соотношении с устанавливающими общий порядок расторжения договора положениями его статьей 450-452, регулируя порядок расторжения договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя (пункт 1), по требованию наймодателя (пункт 2), по требованию любой из сторон в договоре (пункт 3).

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

В силу п. 3 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Согласно положениям ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (пункт 5).

Такие основания, как убыточность для истца договора найма жилого помещения и согласия на регистрацию, основаниями для одностороннего отказа от договора не являются. Следует также отметить, что залогодержатель спорного жилого помещения ООО «Сельхозпродукт» требования ООО «Ивановка» в лице конкурсного управляющего ФИО3 полагал необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В силу принципа свободы договора стороны вправе согласовать условие договора, которое не противоречит нормам закона.

Исходя из условий договора найма жилого помещения № 10/01-2017 от 10 января 2017 года между сторонами была согласована плата за жилое помещение из расчета 2000 рублей за один месяц. Договор найма недействительным не признан.

Согласно п. 5.1 договора найма наймодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать от нанимателя возмещения причиненных убытков (реального ущерба и упущенной выгоды) в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение по истечении установленного настоящим договором срока платежа или внесения такой платы не в полном размере более двух раз подряд.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» предусмотрено, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Таким образом, суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен, исходя из его предмета и основания, возражений ответчика относительно иска.

Деятельность суда заключается в правовой оценке заявленных требований истца, обратившегося за защитой, и в создании необходимых условий для объективного и полного рассмотрения дела.

Суд не наделен правом самостоятельно по собственной инициативе изменить основание заявленных требований. Иное означало бы нарушение такого важнейшего принципа гражданского процесса как принцип диспозитивности (аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08 ноября 2022 года № 41-КГ22-30-К4).

Вместе с тем в качестве основания для отказа от исполнения договора невнесение предусмотренной п. 4.2 договора платы за жилое помещение истцом не заявлено, как не заявлено и требований о расторжении договора найма по данному основанию.

Из материалов дела следует, что 26 апреля 2023 года ФИО2 перечислена ООО «Ивановка», предусмотренная договором плата за временное владение и пользование квартирой по договору найма 10/01-2017 от 10.01.2017 года за период с 11 января 2017 года по 25 апреля 2023 года в размере 150000 рублей.

В судебном заседании представитель истца подтвердил факт получения указанной суммы.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В этой связи основания и порядок выселения граждан из жилого помещения должны определяться федеральным законом и только на их основании суд может лишить гражданина права на жилище.

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства в их совокупности оснований для выселения и снятия с регистрационного учета ФИО2 из спорного жилого помещения у суда не имеется.

В данной связи требования ООО «Ивановка» в лице конкурсного управляющего ФИО3 удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Ивановка» (ИНН <***>) к ФИО2 (паспорт №), Управлению Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Нижнему Новгороду (ИНН <***>) о признании недействительным согласия на регистрацию по месту жительства, признании незаключенным договора найма жилого помещения, признании не возникшим права пользования жилым помещением, признании недействительным договора найма жилого помещений, применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права пользования жилым помещением, о снятии с регистрационного учета, выселении отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Нижегородский районный суд города Нижнего Новгорода

Судья Л.С.Вахомская

Решение в окончательной форме изготовлено 15 мая 2023 года.