к делу № 3а-1232/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«15» декабря 2022 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Масливец Д.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ПАО «БАНК УРАЛСИБ» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «БАНК УРАЛСИБ» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1738,8 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, дом <№...>, по состоянию на 01.01.2021г. в размере 26 743 440 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке, подготовленным ООО «Импера», рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 26 743 440 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 58 632 772,91 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

При этом, в своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 просит вынести законное и обоснованное решение.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО2 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1738,8 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, дом <№...>.

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 данного Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (01 января 2021 года), правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 данного Федерального закона.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 58 632 772,91 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 01 января 2021 года верной датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости, подготовленного ООО «Импера», рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 26 743 440 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 06 октября 2022 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 37 108 000 рублей.

Однако, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 представлены возражения на заключение эксперта, в которых он указывает, что эксперт не провел полное исследование представленного ему объекта и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам.

В обоснование своих возражений ссылается на то, что на стр. 88 заключения к объектам аналогам необоснованно принята скидка на торг из неактивного рынка в размере - 16,9 %. г. Армавир является крупным городом, где развит рынок продаж офисной недвижимости. На используемом экспертом веб ресурсе https://ruads.org содержится достаточное количество информации об объектах аналогов, которые сопоставимы по назначению с объектом экспертизы. Суммарные корректировки, внесенные оценщиком к объектам-аналогам в ходе применения сравнительного подхода, составили в расчете стоимости объекта экспертизы от 30,2 % (аналог № 3) до 57,7 % (аналог № 2), что говорит о несопоставимости оцениваемых объектов и использованных в расчете аналогов по основным ценообразующим факторам. Нарушение ФСО № 1 п. 10 «Объект - аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость» и нарушение ФСО № 7 п. 22 «При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта», что свидетельствует о неверно подобранных экспертом аналогах.

При определении рыночной стоимости затратным подходом, эксперт использовал сборник Ко-Инвест «Общественные здания» 2020.

В сборниках Ко-Инвест приведен порядок их использования и последовательность оценки. В числе которых: подготовка исходных данных об оцениваемом объекте; определение конструктивной системы и класса качества объекта оценки; подбор укрупненного стоимостного показателя в соответствии с функциональным назначением, конструктивной системы, класса качества и техническими характеристиками; определение необходимых параметров, подлежащих корректировке; расчёт количественных значений корректирующих коэффициентов и производство расчетов стоимости объекта. На основании исходных данных и в соответствии с классификатором Качества определяется класс качества здания.

Эксперт произвел подбор аналога с нарушениями Последовательности оценки, рекомендованного Ко-Инвест, а именно: - не определил класс качества здания, что привело к снижению стоимости объекта экспертизы, так как в расчет принят объект аналог с классом качества Econom. При этом в сравнительном подходе стр. 89 эксперт определяет уровень отделки как средний (Standart). Отличие в стоимости здания класса качества Standart по сравнению с Econom составляет 42,8% (15006/10507).

На стр. 101 к объектам аналогам при расчете арендной ставки в рамках сравнительного подхода необоснованно принята скидка на торг из неактивного рынка в размере - 15,5 %. г. Армавир является крупным городом, где развит рынок аренды офисной недвижимости. На используемом экспертом веб ресурсе https://mads.org содержится достаточное количество информации об объектах аналогов, которые сопоставимы по назначению с объектом экспертизы.

При расчете действительного валового дохода (ДВД) необоснованно принят коэффициент недозагрузки из неактивного рынка в размере - 20,6%. г. Армавир является крупным городом с развитым рынком коммерческой недвижимости.

Необоснованно принят коэффициент капитализации (13,5 %) из неактивного рынка в максимальном размере расширенного интервала, г. Армавир является крупным городом с развитым рынком коммерческой недвижимости.

При согласовании результатов, полученных в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов, эксперт не использовал затратный подход, тогда как затратный подход это единственный, прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки - это стоимость ОКС без учета стоимости земельного участка. Нарушение ФСО № 1 п. 11 «Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов».

Анализируя итоговые стоимости, полученные экспертом в рамках используемых подходов (стр. 112 в Таблица № 32 «согласование результатов и определение итоговой стоимости»), очевидно, что стоимости, полученные в рамках сравнительного и доходного подходов, значительно ниже стоимости, полученной в рамках затратного подхода, так как эксперт не в полной мере исследовал рынок недвижимости, принял некорректные объекты аналоги, а также неверно использовал требуемые корректировки.

Вместе с тем, суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованных лиц выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При этом, доводы возражений представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 на заключение эксперта, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, как следует из письменных пояснений эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО3, выполнившего вышеуказанное заключение, Справочник оценщика недвижимости - 2020. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов». Под редакцией ФИО4, ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки», 2020 г., стр. 53, дает следующую классификацию рынков по уровню активности: под активным понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. Активный рынок включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде всего, объекты жилой, офисной и торговой недвижимости, расположенные в больших городах, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах, земельные участки в зонах отдыха и другие объекты, пользующиеся большим спросом. Под неактивным понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего, коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших заселенных пунктах. Сюда могут быть отнесены крупнейшие и дорогостоящие имущественные комплексы, а также объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей. ФИО5 «Методика определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенной в населенных пунктах с малоактивным рынком». Малоактивный рынок коммерческой недвижимости - это такой локальный рынок недвижимости, на котором количество трансакций (сделок) с коммерческой недвижимостью за период на одного человека, проживающего в данной локации, заметно ниже, чем на других локальных рынках какого-либо региона страны. Учитывая общую площадь объекта экспертизы (1 738,8 кв.м), местоположение (г. Армавир (удаленность от краевого центра г. Краснодар (наиболее активный рынок региона) - 200 км) существует ограниченное количество потенциальных покупателей, Оценщик считает, что рынок объекта оценки является неактивным. В соответствии с п. 11, параграф «в» раздела 5 ФСО 7 Оценщик (эксперт) проводит «анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен». В таблице № 6 экспертного заключения представлена выборка предложений г. Армавир на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания, по состоянию на 01 января 2021 года. Для дальнейших расчетов могут быть использованы объекты под номерами 5, 9, 10, 12 (далее в расчетах № 1, 2, 3, 4). Данные объекты отобраны экспертом исходя из соображений выбора предложений по критерию масштаба (площадь объекта исследования 1 738,8 кв.м), функциональному назначению, местоположению и соответствия всем остальным основным ценообразующим факторам. Остальные объекты, в дальнейших расчетах не использовались, так как отличаются по масштабу, функциональному назначению, местоположению, уровню отделки, текущему состоянию и соответствию всем остальным основным ценообразующим факторам. Экспертом был проведен анализ рынка коммерческой недвижимости по всем районам города Армавир с целью выявления наиболее сопоставимых объектов, часть которых была в последующем взята экспертом для расчета стоимости объекта исследования. Уровень отделки исследуемого объекта соответствует согласно классификатору Качества сборника Ко-Инвест «Общественные здания» 2020 г. уровню Econom. В сравнительном подходе, поправка на уровень отделки принята в соответствии с используемым справочником оценщика недвижимости - 2020. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов». Под редакцией ФИО4, научный руководитель ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2020 г. Как видно из данной информации, данный сборник дает классификацию на уровень отделки объекта исследования, как «объект с отделкой в среднем состоянии». Уровень «Standart» указанный в сравнительном подходе, не имеет отношения к классификатору Качества сборника Ко-Инвест «Общественные здания» 2020 г. Таким образом, аналог, используемый в затратном подходе, подобран корректно. Учитывая общую площадь объекта экспертизы (1 738,8 кв.м), местоположение (г. Армавир (удаленность от краевого центра г. Краснодар (наиболее активный рынок региона) - 200 км.)) существует ограниченное количество потенциальных покупателей, Оценщик считает, что рынок объекта оценки является неактивным. Процент иедозагрузки при сдаче в аренду на неактивном рынке для офисных объектов класса С и ниже (среднее значение) - 20,6 %. Обоснование: «Справочник оценщика недвижимости - 2020. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов». Под редакцией ФИО4, научный руководитель ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2020 г. Ставка доходности офисных объектов по данным «Справочника оценщика недвижимости - 2020. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов». Под редакцией ФИО4, научный руководитель ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2020 г., учитывая масштаб, местоположение, текущее состояние и уровень отделки, взято максимальное значение из интервала – 13,5 %. Согласно ФСО № 7, п. 24в «затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении ко-торой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют».

Согласно методическим рекомендациям по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, 2020 г. Национальное объединение саморегулируемых организаций оценщиков «Союз СОО», п. 8.8. «Оценку неспециализированного имущества рекомендуется проводить с применением методологии сравнительного и/или доходного подходов. При этом использование сравнительного подхода так же, как и для оценки земельных участков, является предпочтительным. Доходный подход является предпочтительным либо может быть единственным подходом к оценке крупных объектов коммерческой недвижимости: торгово-развлекательных комплексов, многофункциональных и бизнес-центров, складских и логистических терминалов, гостиниц и объектов рекреационно-спортивного назначения. Применение затратного подхода для неспециализированного имущества также возможно, но в большинстве случаев его результаты имеют существенно меньшее значение при формировании выводов об итоговой величине рыночной стоимости объектов». Объект исследования, представляет собой административное (неспециализированное) здание, рынок аналогичных объектов присутствует. Таким образом, применения сравнительного и доходного подхода при расчете рыночной стоимости объекта исследования, предпочтительнее. Результату, полученному затратным подходом, присвоен удельный вес равный 0.

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 с пояснениями эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО3, выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 21 сентября 2022 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 21 сентября 2022 года.

При таких обстоятельствах, административный иск ПАО «БАНК УРАЛСИБ» подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ПАО «БАНК УРАЛСИБ» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1738,8 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, дом <№...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 37 108 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> считать 21 сентября 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.В. Сидоров