Кировский районный суд города Омска
644015, <...>, официальный сайт суда: kirovcourt.oms.sudrf.ru
телефон: <***>, факс <***>
Дело № 2-3166/2025 УИД: 55RS0001-01-2025-002278-32
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Омск 24 сентября 2025 года
Кировский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Чегодаева С.С.,
при секретаре ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании
гражданское дело
по иску ФИО1 к Администрации города Омска о признании права собственности,
заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к ФИО1 о возложении обязанности по сносу самовольной постройки,
с участием
истца ФИО1, его представителя ФИО12 действующей на основании доверенности,
представителя ответчика ФИО3, действующей на основании доверенности,
представителя третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО7, действующей на основании доверенности,
представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ГУ МЧС России по Омской области – ФИО8, действующей на основании доверенности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска с исковым заявлением о признании права собственности на нежилое здание, в обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи приобрел у ФИО4 недвижимое имущество: торговый павильон «Таверна», 1998 года постройки площадью 87 кв.м., и вновь возведенное здание, входящий в комплекс услуг для водителей и автотранспорта с проектной документацией. Ранее в 2001 г. ФИО4 обращался с заявлением о реконструкции здания, которое решением комиссии по архитектуре и благоустройству при Администрации КАО г. Омска было удовлетворено, в 2003 г. разработана проектная документация. ДД.ММ.ГГГГ получено заключение № главного государственного санитарного врача о пригодности земельного участка по санитарно-гигиеническим условиям для строительства здания с размещением комплекса услуг для водителей и автотранспорта при условии сноса временного торгового павильона. ДД.ММ.ГГГГ распоряжением департамента недвижимости Администрации г. Омска № о предварительном согласовании места размещения здания с комплексом услуг для водителей и автотранспорта, утвержден акт о выборе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ распоряжением мэра г. Омска № ИП ФИО4 и ИП ФИО9 предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером № площадью 1453 кв.м., вид разрешенного использования: для общественно-деловых целей под строительство зданий с размещением комплекса услуг для водителей и автотранспорта. В тот же день между ИП ФИО4 и Департаментом недвижимости Администрации г. Омска заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка на срок 3 года № №. ДД.ММ.ГГГГ права по договору аренды были переданы истцу. В 2009 г. истец обратился в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска с заявлением о выдаче разрешения на строительства, в чем ему было отказано письмом от ДД.ММ.ГГГГ. В 2010 г. земельный участок с кадастровым номером № был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами № и №, в связи с чем заключались дополнительные соглашения к договору аренды. В последующем договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, о чем истец узнал в 2024 г. До настоящего времени право собственности истца на нежилое здание не зарегистрировано, указанный объект недвижимости стоит на кадастровом учёте с ДД.ММ.ГГГГ (кадастровый номер №, площадь 156,7 кв.м., назначение – нежилое, наименование – магазин-кафе). Указанное здание соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-бытовым нормам и правилам, что подтверждается заключением специалиста.
На основании изложенного, просил признать за ним право собственности на нежилое здание – магазин-кафе с кадастровым номером № площадью 156,7 кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 4-6).
Определением Кировского районного суда города Омска от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена ненадлежащего ответчика Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска на надлежащего ответчика Администрацию г. Омска, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска, Главное управление Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области (т. 2 л.д. 14-16).
В ходе рассмотрения дела третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска заявлены самостоятельные требования о признании самовольной постройкой, возложении обязанности снести самовольную постройку, в обоснование заявленных требований указано, что в ходе обследования земельного участка с кадастровым номером № установлено, что в пределах участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером №, разрешение на строительство которого не выдавалось. Указанное здание обладает признаками самовольной постройки.
На основании изложенного, просило признать объект недвижимости с кадастровым номером № площадью 156,7 кв.м., распложенный по адресу: <адрес>, самовольной постройкой; обязать ФИО1 снести указанную самовольную постройку в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда; в случае неисполнения решения суда в установленный срок предоставить Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска право исполнить судебный акт собственными силами за счет средств бюджета г. Омска с последующим взысканием расходов с ответчика; обязать ФИО1 привести земельный участок с кадастровым номером №, распложенный по адресу: <адрес>, в надлежащее состояние пригодное для дальнейшей эксплуатации в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда (т. 3 л.д. 90-92).
Определением Кировского районного суда города Омска от ДД.ММ.ГГГГ указанное заявление принято к производству суда, Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора (т. 3 л.д. 95-96).
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, возражала против удовлетворения требований Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, пояснил, что в 2005 г. совместно с супругой купил спорное здание у ФИО4, на момент продажи право собственности на здание у прежнего собственника зарегистрировано не было. Земельный участок, на котором находится здание, были предоставлен по договору аренды, в последующем права по договору были переданы ему на основании дополнительного соглашения, а в 2022 договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.
Представитель истца ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, возражала против удовлетворения требований Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, ссылаясь на их необоснованность ввиду соответствия самовольной постройки строительным, градостроительным и пожарно-техническим нормам, а также пропуска третьим лицом срока исковой давности. Полагала, что срок исковой давности надлежит исчислять с даты постановки спорного здания на кадастровый учет в ЕГРН в 2012 г. Дополнительно указала, что право собственности истца на спорное здание возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка заключался с целью строительства данного здания.
Представитель ответчика ФИО3 в судебное заседание после перерыва не явилась, ранее в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, полагала, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой, поскольку у истца отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, а также разрешение на строительство. Указала, что заключение, подготовленное Бюро технической инвентаризации не может быть принято в качестве допустимого доказательства, поскольку исследования относительно соответствия самовольных построек требованиям законодательства должны проводится в экспертных учреждениях Министерства юстиции РФ.
Кроме того, представитель ответчика ФИО6 направила в суд отзыв на исковое заявление, в котором возражала против удовлетворения заявленных требований в связи с наличием у спорного объекта недвижимости признаков самовольной постройки. Указала, что заключение, подготовленное ООО «Альфа-Проект» не может быть принято в качестве допустимого доказательства, поскольку выполнено не государственной экспертной организацией. В указанном отзыве представителем ответчика заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, а также о передаче дела по подсудности в Арбитражный суд Омской области.
Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО7 в судебное заседание после перерыва не явилась, ранее в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала требования Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в полном объеме, подтвердила, что извещение об отказе от договора аренды было направлено истцу 2022 г.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Главного управления Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области ФИО8 в судебное заседание после перерыва не явилась, ранее в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований, а также представила в суд письменный отзыв, согласно которому Главным управлением по поручению суда произведена оценка соответствия спорного объекта недвижимости требованиям пожарной безопасности, в ходе которой установлено, что пожарная безопасность на объекте обеспечена в полном объеме. В данной связи против удовлетворения исковых требований не возражало.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска в судебное заседание своего представителя не направило, о дате, времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом, направило письменные пояснения, в которых указало, что спорное нежилое здание имеет признаки самовольной постройки, поскольку департаментом разрешение на его строительство, а также разрешение на ввод в эксплуатацию в установленном законом порядке не выдавалось. Земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположено данное здание, определяется в территориальной зоне индивидуальной жилой застройки (т. 1 л.д. 193-199).
Суд не усматривает оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, поскольку настоящий спор на права, обязанности и законные интересы указанного лица не влияет. Тот факт, что данное лицо осуществляет государственный строительный надзор на территории Омской области, не может являться безусловным основанием для привлечения его к участию в деле, связанном с самовольным строительством.
Разрешая ходатайство ответчика о передаче дела по подсудности в Арбитражный суд Омской области, суд исходит из следующего.
Исходя из положений статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
Поскольку настоящее исковое заявление подано ФИО1, как физическим лицом, а спорное здание также было приобретено в качестве физического лица, оснований для передачи настоящего дела на рассмотрение арбитражного суда не имеется. Факт осуществления в спорном здании предпринимательской деятельности не может служить безусловным основанием для вывода об отнесении данного спора к подсудности арбитражных судов, в связи с чем в удовлетворении ходатайства представителя ответчика надлежит отказать.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке по представленным доказательствам.
Изучив материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему выводу.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно статье 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) собственнику принадлежит правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).
Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (статья 264 ГК РФ).
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу части 1 статьи 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункты 1, 6 статьи 42 ЗК РФ).
Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно статьей 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.
Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В силу статьи 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
Из содержания статьи 304 ГК РФ и разъяснений, приведенных в абзаца 3 пункта 45, пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту – Постановление Пленума № 10/22) следует, что негаторный иск подлежит удовлетворению при существовании реального нарушения прав и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта; несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.
Такой иск подлежит удовлетворению в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Частью 3 статьи 222 ГК РФ установлена возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.
Указанная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что по адресу <адрес> расположено нежилое здание с наименованием «магазин-кафе» плозадью 156,7 кв.м., год завершения строительства 2003. Здание поставлено на кадастровый учет и внесено в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, при этом сведения о зарегистрированных правах в реестре не содержатся.
Исходя из технического паспорта на указанное строение, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, оно принадлежит ФИО1, однако документов, подтверждающих право собственности, не представлено.
Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец просил признать за ним право собственности на указанное здание, как на самовольную постройку, поскольку оно было возведено на земельном участке, предоставленном в аренду истцу, соответствует требованиям законодательства, не несет опасности для жизни и здоровья.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, третье лицо Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска заявило самостоятельные требования о признании спорного здания самовольной постройкой и его сносе, ссылаясь на то, что оно возведено в отсутствие разрешения на строительство.
Поскольку указанные требования являются взаимоисключающими, они разрешаются судом совместно.
Определяя наличие признаков самовольной постройки у нежилого здания с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, суд исходит из следующего.
Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса (пункт 2 настоящей статьи).
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 22 Постановления Пленума № 10/22, следует, что применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее.
Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ (пункт 28 Постановления Пленума № 10/22).
При этом снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки. Данная правовая позиция изложена в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ.
Судом установлено, что спорное здание было построено в 2003 г. в отсутствие выданного в соответствии с требованиями законодательства разрешения на строительство, что исковой стороной в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.
В настоящее время указанное здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером №, который был образован из земельного участка с кадастровым номером № в результате землеустроительных работ ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается материалами землеустроительного дела.
Согласно выписке из ЕГРН данный земельный участок имеет площадь 735 +/- 9 кв.м., вид разрешенного использования: для общественно-деловых целей под строительство зданий с размещением комплекса услуг для водителей и автотранспорта, сведений о зарегистрированных правах в реестре не содержится.
Изначально земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен в аренду ИП ФИО9 и ИП ФИО4 на основании распоряжения мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № для общественно-деловых целей под строительство зданий размещением комплекса услуг для водителей и автотранспорта (т. 2 л.д. 60-61).
На основании указанного распоряжения между Департаментом недвижимости Администрации г. Омска и ИП ФИО9 и ИП ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1453 кв.м. (т. 2 л.д. 52-57).
В последующем между вышеуказанными лицами и ФИО1 подписано соглашение к вышеуказанному договору аренды, согласно которому все права арендатора по договору переходят от ИП ФИО4 к ФИО1 (т. 2 л.д. 65).
Согласно материалам землеустроительного дела в 2010 г. на основании межевого плана, подготовленного ИП ФИО9, земельный участок с кадастровым номером № площадью 1453 кв.м. был разделен на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером № площадью 735 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером № площадью 783 кв.м. (т. 1 л.д. 157-191).
В последующем земельный участок с кадастровым номером № был приобретен ИП ФИО9 в собственность.
В данной связи между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (Арендодатель), ИП ФИО9 и ФИО1 заключено соглашение к договору аренды № №, согласно которому ИП ФИО9 выбывает из договора аренды, а номер и площадь арендуемого земельного участка изменяется на № и 735 кв.м. соответственно (т. 2 л.д. 69).
ДД.ММ.ГГГГ Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска (Арендодатель) ФИО1 направлено извещение об отказе от договора аренды, которое последним получено не было, отправление было уничтожено в связи с истечением срока хранения, о чем свидетельствует отчёт об отслеживании почтового отправления.
В данной связи договор аренды в силу части 2 статьи 610, статьи 450.1 ГК РФ считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ (по истечении 3 месяцев со дня направления уведомления об одностороннем отказе от договора).
Несмотря на то, что на момент непосредственной постройки спорного здания в 2003 г. у его собственника (ИП ФИО4) не было права на земельный участок, в последующем указанное лицо приобрело право аренды на данный земельный участок на законных основаниях. Затем после продажи здания ФИО1, права арендатора указанного земельного участка были переданы истцу по дополнительному соглашению и прекратили свое действие лишь ДД.ММ.ГГГГ.
При этом суд отмечает, что земельный участок изначально был передан ИП ФИО4 для общественно-деловых целей под строительство зданий с размещением комплекса услуг для водителей и автотранспорта. Указанный вид разрешенного использования для данного земельного участка сохраняется и по настоящее время, что подтверждается сведениями из ЕГРН.
Спорное здание используется истцом в качестве магазина автозапчастей и газового оборудования, а также магазина продуктов, предоставляющего услуги, в том числе, для водителей и автотранспорта.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что вид разрешенного использования земельного участка истцом соблюден, и у истца, как собственника спорного здания, на протяжении более 10 лет имелись права, допускающие строительство на земельном участке данного объекта. Тот факт, что в настоящее время истец каким-либо правом на земельный участок не обладает ввиду одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, не может лишать его права на узаконивание самовольной постройки.
Указанное также следует из разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее по тексту – Постановление Пленума № 44), согласно которому арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.
Определяя соответствие спорного здания установленным законом требованиям, суд исходит из следующего.
В силу статьи 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам (часть 1 статьи 79 ГПК РФ).
Распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р утвержден Перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, в который включены судебные строительно-технические экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством.
Исковой стороной в материалы дела представлено экспертное заключение, подготовленное БУ Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому на основании непосредственного исследования здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 156,7 кв.м., с кадастровым номером: №, сделан вывод, то указанное здание соответствует строительным, санитарным, градостроительным и противопожарным нормам и правилам, соответствует требованиям механической безопасности здания, обладает прочностью и устойчивостью, не влечет угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан. Возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности строения, обеспечивают безопасное пребывание людей и пригодно для дальнейшей эксплуатации по назначению (т. 3 л.д. 31-50).
Суд оценивает данное заключение специалиста как достоверное доказательство, принимая его выводы при разрешении настоящего спора по существу, поскольку оно составлено специалистом государственной судебно-экспертной организации Омской области, имеющей высшее образование по необходимой специальности и соответствующую квалификацию.
Из содержания заключения усматривается, что оно является полным, ясным, проведено на основании непосредственного исследования объекта, содержит подробное описание исследования, при производстве которого учтены действующие требования и нормативы, использованы средства измерений, прошедшие поверку в установленном законом порядке в связи с чем выводы специалиста сомнений у суда не вызывают.
Вопреки доводам ответчика государственные судебно-экспертные учреждения, подведомственные Министерству юстиции Российской Федерации, не являются единственными государственными судебно-экспертными учреждениями, способными проводить строительно-технические экспертизы в отношении объектов самовольного строительства.
БУ Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» является региональным государственным судебно-экспертным учреждением, учредителем которого выступает Министерство имущественных отношений Омской области, и специализируется на выполнении кадастровых работ, технической инвентаризации объектов недвижимости, проведению землеустроительных и строительно-технических экспертиз, в связи с чем подготовленное специалистами данной организации заключение в полной мере отвечает установленным законом требованиям для строительно-технических экспертиз по гражданским делам, связанным с самовольным строительством.
Таким образом, суд оценивает представленное заключение специалиста в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства и считает доказанным факт соответствия спорного здания установленным требованиям закона, а также, что его сохранение не влечет угрозы жизни и здоровью граждан.
При принятии данного решения суд также учитывает позицию Главного управления Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области, которое по поручению суда также произвело непосредственный осмотр спорного объекта, по результатам которого признало его соответствующим требованиям пожарной безопасности.
Доказательств обратного ни ответчиком, ни третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, не представлено.
Согласно части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГрК РФ) правила землепользования и застройки включают в себя карту градостроительного зонирования с установлением границ территориальных зон. Границы территориальных зон устанавливаются, в том числе с учетом возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков, сложившейся планировки территории и существующего землепользования и должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне (подпункты 1 и 4 статьи 34, часть 4 статьи 30 ГрК РФ).
Градостроительные регламенты, градостроительного зонирования, каждый из которых действует в пределах границ соответствующей территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования, определяют правовой режим земельных участков равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (части 1 и 3 статьи 36 ГрК РФ).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).
Таким образом, необходимость применения тех или иных пунктов правил устанавливается градостроительными регламентами на уровне муниципального образования, с учетом эксплуатации и развития данной территории.
Вышеуказанным экспертным заключением также установлено, что здание располагается в зоне Ж1 – зоне индивидуальной жилой застройки, среди видов разрешенного использования которого имеются «магазины» (код 4.4).
Судом установлено, что спорное здание используется истцом в качестве магазина-кафе, о чем также имеются сведения в ЕГРН. Указанное свидетельствует о соблюдении истцом требований закона к использованию земельного участка и расположенных на нем строений по назначению, установленному градостроительным регламентом.
Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 156,7 кв.м., с кадастровым номером: №, соответствует требованиям, предусмотренным частью 3 статьи 222 ГК РФ, его сохранение не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем оснований для удовлетворения требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска об её сносе не имеется.
Поскольку единственным установленным судом нарушением закона при постройке вышеуказанного здания являлось отсутствие разрешения на строительство, при этом исковой стороной доказано, что допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил в настоящее время не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц, данное нарушение признается судом незначительным.
В данной связи исковые требования ФИО1 о признании права собственности на вышеуказанную самовольную постройку подлежат удовлетворению.
Кроме того, возражая против самостоятельных требований третьего лица, исковая сторона заявила о пропуске срока исковой давности для обращения в суд с требованием о сносе самовольной постройки, разрешая которое суд исходит из следующего.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.
На основании пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ установлено, что применение судом срока исковой давности возможно только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения судом. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Из разъяснений, изложенных в пункте 15 Постановления Пленума № 44 следует, что к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Поскольку судом установлено, что спорная самовольная постройка не несет угрозы жизни и здоровью граждан, к настоящему спору применяется общий трехлетний срок исковой давности.
В вышеназванном пункте также указано, что срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником – арендодателем или ссудодателем земельного участка, начинает течь с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему земельный участок (абзац второй пункта 2 статьи 200, пункт 2 статьи 610, статья 622, пункт 1 статьи 689, статья 699 ГК РФ). В случае возвращения земельного участка арендатором или ссудополучателем собственнику с возведенной (созданной) на нем самовольной постройкой срок исковой давности по требованию собственника земельного участка о сносе такой постройки начинает течь не позднее момента возврата земельного участка.
Из материалов дела видно, что извещением от ДД.ММ.ГГГГ Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска, выступавший в качестве арендодателя по договору, отказался от исполнения договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО1 на основании статей 610, 621 ГК РФ. При этом, поскольку в пределах земельного участка расположено здание, ФИО1 было предложено обратиться в КУ г. Омска «Отдел по обеспечению деятельности Администрации г. Омска» с заявлением о предоставлении участка в аренду или в собственности для эксплуатации данного объекта.
Однако ФИО1 указанное извещение не получил, новый договор аренды не заключил, земельный участок не освободил.
Следовательно, Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска, как правообладатель земельного участка, на котором был возведен спорный объект, могло и должно было узнать о нарушении своего права не позднее ДД.ММ.ГГГГ, то есть с даты расторжения договора по смыслу статьи 450.1, части 2 статьи 610 ГК РФ.
Таким образом, срок исковой давности истек ДД.ММ.ГГГГ.
Самостоятельные требования Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска о сносе самовольной постройки были приняты в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, то есть после истечения срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Более того, суд отмечает, что изначально земельный участок предоставлялся ИП ФИО4 и ИП ФИО9 для общественно-деловых целей под строительство зданий с размещением комплекса услуг для водителей и автотранспорта, что подразумевало возведение на нём объектов недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ муниципальным земельным инспектором отдела муниципального земельного контроля Администрации г. Омска был составлен акт обследования данного земельного участка, которым установлен факт наличия на нём, в том числе, спорного одноэтажного здания, используемого ФИО1 в качестве магазина-кафе, разрешения на строительство которого получено не было.
Таким образом, муниципалитет, как собственник земельного участка, знал о наличии на нём строений, построенных в отсутствие установленного законом разрешения на строительство, то есть о нарушении своего права еще по результатам осмотра, проведенного ДД.ММ.ГГГГ. В данной связи срок давности истек ДД.ММ.ГГГГ.
На основании вышеизложенного, самостоятельные требования третьего лица Департамента имущественных отношений Администрации города Омска надлежит оставить без удовлетворения, исковые требования удовлетворить.
Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) право собственности на здание расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 156,7 кв.м., с кадастровыми номером: №.
Заявление третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к ФИО1 о возложении обязанности по сносу самовольной постройки – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Кировский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья С.С. Чегодаев
Мотивированное решение изготовлено 8 октября 2025 года.