Решение по делу № 2-18/2024 от 25.03.2025 - об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд нежилого помещения и земельного участка, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности и возложении обязанности.

УИД 31RS0016-01-2022-006133-58 Дело № 2-6/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 марта 2025 г. г. Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи: Фроловой С.С.

при секретаре: Исаеве В.С.

с участием представителя истца - ФИО1 (по доверенности), представителя ответчика и третьего лица ФИО2 - ФИО3 (по доверенностям и протоколу № 1/2024 от 1 апреля 2024 г.), третьего лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Белгорода к ФИО4 об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд нежилого помещения и земельного участка, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности и возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

администрация г. Белгорода обратилась в суд с исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения заявленных требований, просит изъять для муниципальных нужд муниципального образования городского округа «Город Белгород»: нежилое помещение в доме № <адрес> площадью 80,9 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащее на праве собственности ФИО2, а также долю в праве собственности ФИО2 на земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 1029 кв.м., принадлежащий на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>

Установить размер возмещения ФИО2 за изымаемое имущество, указанное в пункте 1 исковых требований (включая убытки, связанные с принудительным изъятием, в том числе упущенную выгоду) в денежной форме в размере 5 750 000 руб. из средств бюджета городского округа «Город Белгород».

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2 на земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 1029 кв.м., и право собственности на нежилое помещение, площадью 80,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> после уплаты выкупной стоимости.

Признать право собственности муниципального образования городской округ «Город Белгород» на нежилое помещение, площадью 80,9 кв.м., с кадастровым номером №, и долю в праве на земельный участок, с кадастровым номером № общей площадью 1029 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> после уплаты выкупной стоимости.

Обязать ФИО2 освободить и передать истцу по акту приема-передачи - нежилое помещение, площадью 80,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: №, и долю в праве собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 1029 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> принадлежащий на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, свободными от прав третьих лиц в течение 10 рабочих дней с момента перечисления денежных средств за изымаемые объекты недвижимости.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 26 декабря 2024 г. произошло отчуждение спорного объекта недвижимости: нежилого помещения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> от ФИО2 к ФИО4 на основании брачного договора от 25 декабря 2024 г. № б/н, о чем <адрес> г. в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № №

На основании определения суда от 22 января 2025 г. по ходатайству представителя истца произведена замена ответчика ФИО2 на правопреемника ФИО4 по данному гражданскому делу.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что нежилое помещение в доме <адрес> площадью 80,9 кв.м., с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО5

Распоряжением администрации г. Белгорода от 25 августа 2014 г. № 1570 дом № 26а/24 по Свято-Троицкому бульвару в г. Белгороде на основании заключения городской межведомственной комиссии от 10 октября 2008 г. № 1/2 признан аварийным и подлежащим сносу.

Во исполнение данного распоряжения администрации г. Белгорода собственникам были направлены требования о сносе многоквартирного дома № <адрес> или его реконструкции в установленном законом порядке в шестимесячный срок. На тот момент собственником спорного жилого помещения являлась ФИО5

В связи с тем, что собственниками помещений в многоквартирном доме в предоставленный им срок не осуществлены снос или реконструкция многоквартирного дома, администрацией г. Белгорода было принято решение в виде распоряжения от 13 ноября 2020 г. № 1144 «Об изъятии земельного участка под многоквартирным домом и помещений в нем, расположенных по <адрес>, для муниципальных нужд».

В феврале 2022 г. ФИО2 был направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд и отчет ООО «АЙРА ТОРРЕС» № 105-166-20 от 2 декабря 2021 г. об оценке объекта оценки.

Согласно отчету ООО «АЙРА ТОРРЕС» № 105-166-20 от 2 декабря 2021 г., за изъятие нежилого помещения в доме № <адрес>, площадью 80,9 кв.м., с кадастровым номером №, и доли в праве собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 1029 кв.м., был установлен размер возмещения в сумме 12 231 035 руб.

В связи с тем, что до 16 июня 2022 г. проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд ФИО2 не был подписан, администрация г. Белгорода обратилась в суд с данным исковым заявлением к ФИО2 и первоначально просила установить размер возмещения за изъятие спорного нежилого помещения, с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, в сумме 12 231 035 руб.

Однако, в связи с тем, что ФИО2 приобрел право собственности на спорное нежилое помещение по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., то в данном случае, согласно позиции истца, подлежат применению положения части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ), согласно которым, граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

В связи с чем возмещение за изъятие нежилого помещения, подлежащее выплате ответчику ФИО2, определено администрацией г. Белгорода в заявлении об уточнении исковых требований 15 января 2025 г. в размере 5 750 000 руб.

После замены ответчика ФИО2 на правопреемника ФИО4 по данному гражданскому делу администрацией г. Белгорода исковые требования не уточнялись, так как согласно части 2 статьи 44 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) все действия, совершенные до вступления правопреемника в процесс, обязательны для него в той мере, в какой они были бы обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

В судебном заседании представитель истца администрации г. Белгорода - ФИО1 (по доверенности) поддержал уточненные исковые требования.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена электронным письмом по двум адресам, суд о причинах своей неявки не известила, о рассмотрении дела в ее отсутствие не просила, обеспечила участие своего представителя - ФИО3 (по доверенности и протоколу № 1/2024 от 1 апреля 2024 г.), которая, являясь одновременно и представителем ФИО2, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, а также сам ФИО2 возражали против удовлетворения исковых требований, в том числе, ссылаясь на отсутствие у администрации г. Белгорода оснований на обращение в суд в связи с не исполнением условий мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Белгородской области от 14 марта 2016 г. по делу № А08-11029/2014, а также на пропуск срока исковой давности.

С учетом положений статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части.

Тот факт, что ответчик с 26 декабря 2024 г. является собственником нежилого помещения в доме № <адрес>, площадью 80,9 кв.м., с кадастровым номером №, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 20 января 2025 г.

В судебном заседании ФИО2 пояснил, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. общая площадь спорного нежилого помещения составляла 73,8 кв.м., однако фактически площадь уже на тот момент составляла 80,9 кв.м.. Предыдущим собственником была произведена реконструкция, однако на момент продажи в августе 2020 г. она не была узаконена, после покупки уже сам ФИО2 занимался приведением документов в соответствие.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано статьей 32 ЖК РФ.

Частью 10 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28 марта 2017 г. № 624-О высказался о том, что положения статьи 32 ЖК РФ, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

В силу статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексу - ГК РФ) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Как указано в пункте 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, следует руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями пункта 10 статьи 32 ЖК РФ, статей 239.2, 279 ГК РФ, статьи 56.3 ЗК РФ.

Как разъяснено Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 20 постановления от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения (подпункт «г»).

Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).

В судебном заседании установлено, что распоряжением администрации г. Белгорода от 25 августа 2014 г. № 1570 дом <адрес> на основании заключения городской межведомственной комиссии от 10 октября 2008 г. № 1/2 был признан аварийным и подлежащим сносу (том 1 л.д. 15).

На день признания вышеуказанного жилого дома аварийным собственником нежилого помещения в доме № <адрес>, с кадастровым номером №, являлась ФИО5, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 13 мая 2022 г.

21 апреля 2016 г. администрацией г. Белгорода ФИО5, как и другим собственникам, было направлено требование о сносе многоквартирного жилого дома № <адрес> или его реконструкции в установленном законом порядке (том 1 л.д. 16).

Поскольку данные требования не были исполнены, администрацией г. Белгорода 13 ноября 2020 г. вынесено распоряжение № 1144 «Об изъятии земельного участка под многоквартирным домом и помещений в нем, расположенных по Свято-Троицкому бульвару, 26а/24, для муниципальных нужд» (том 1 л.д. 17).

Указанное распоряжение направлено ФИО2, являющемуся на тот момент собственником спорного нежилого помещения, по почте 20 ноября 2020 г. (том 1 л.д. 19, 20-21).

В соответствии с частью 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Согласно разъяснениям, содержащимся в подпункте «д» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (часть 9 статьи 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения.

Учитывая, что распоряжение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом и помещений в нем, расположенных по Свято-Троицкому бульвару, 26а/24, для муниципальных нужд, было издано 13 ноября 2020 г., уведомление в адрес ФИО2 о принятом решении об изъятии недвижимого имущества направлено истцом 20 ноября 2020 г., а исковое заявление администрации г. Белгорода к ФИО2 об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд нежилого помещения и земельного участка поступило в суд, согласно штампу, 16 июня 2022 г., то есть в пределах установленного законом срока, то доводы о несоблюдении истцом двухгодичного срока для предъявления иска о выкупе, предусмотренного частью 9 статьи 32 ЖК РФ, не соответствуют обстоятельствам дела.

Жилой дом № <адрес> включен в «Адресную программу Белгородской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года, в 2019-2025 годах».

1 февраля 2022 г. ФИО2 был направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд и отчет ООО «АЙРА ТОРРЕС» № 105-166-20 от 2 декабря 2021 г. об оценке объекта оценки (том 1 л.д. 22, 23-24).

Согласно отчету ООО «АЙРА ТОРРЕС» № 105-166-20 от 2 декабря 2021 г., за изъятие нежилого помещения в доме <адрес>, площадью 80,9 кв.м., с кадастровым номером № и доли в праве собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 1029 кв.м., был установлен размер возмещения в сумме 12 231 035 руб.

ФИО2 указанное соглашение подписано не было.

В судебном заседании представитель ответчика ссылалась на наличие между сторонами соглашения, заключенного в порядке части 8 статьи 32 ЖК РФ, согласно которой по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Однако данные доводы не соответствуют материалам дела, а мировое соглашение, заключенное между ФИО17., администрацией города Белгорода и ООО «Авантаж-строй», является предметом другого гражданского дела - № А08-11029/2014, находившегося в производстве Арбитражного суда Белгородской области.

При этом дело № А08-11029/2014 было возбуждено по исковому заявлению о признании недействительным распоряжения администрации г. Белгорода от 25 августа 2014 г. № 1570 об отселении жильцов многоквартирного дома № 26а/24 по Свято-Троицкому бульвару, а настоящее гражданское дело возбуждено по иску администрации г. Белгороде уже после издания распоряжения от 13 ноября 2020 г. № 1144 «Об изъятии земельного участка под многоквартирным домом и помещений в нем, расположенных по Свято-Троицкому бульвару, 26а/24, для муниципальных нужд», в связи с чем определение о прекращении производства по делу в связи с утверждением мирового соглашения от 14 марта 2016 г. по делу № А08-11029/2014 не имеет преюдиционное значение при разрешении настоящего спора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», в случае если досудебный порядок урегулирования спора соблюден правопредшественником или в отношении правопредшественника, то повторное соблюдение такого порядка правопреемником или в отношении правопреемника по этому же спору не требуется (статья 58, пункт 1 статьи 384, подпункт 4 пункта 1 статьи 387, статьи 1112 и 1113 ГК РФ). Например, если досудебный порядок урегулирования спора соблюден первоначальным кредитором до уведомления должника о состоявшейся уступке права, повторное соблюдение такого порядка цессионарием не требуется (пункт 1 статьи 384 ГК РФ).

По мнению суда, орган местного самоуправления выполнил установленную законом процедуру, связанную с принудительным изъятием нежилого помещения, что не оспаривалось в судебном заседании ответчиком и третьим лицом.

Судом установлено, что на основании распоряжения администрации г. Белгорода от 22 ноября 2016 г. № 1449 жилой дом № <адрес> был признан подлежащим капитальному ремонту (том 1 л.д. 182).

Распоряжением администрации г. Белгорода от 14 января 2019 г. № 3 отменено распоряжение от 22 ноября 2016 г. № 1449 «О признании жилого дома № 26а/24 по Свято-Троицкому бульвару подлежащим капитальному ремонту» (том 1 л.д. 183), соответственно, единственным действующим распоряжением является распоряжение от 25 августа 2014 г. № 1570, которым жилой дом № <адрес>, был признан аварийным и подлежащим сносу.

В судебном заседании установлено, что в производстве Арбитражного суда Белгородской области находилось гражданское дело № А08-1164/2021 по иску индивидуальных предпринимателей ФИО18 к администрации города Белгорода о признании недействительными распоряжений от 13 ноября 2020 г. № 1144 «Об изъятии земельного участка под многоквартирным домом и помещений в нем, расположенных по <адрес>, для муниципальных нужд», от 25 августа 2014 г. № 1570 «Об отселении жильцов многоквартирного дома № <адрес> о признании незаконными: бездействия администрации, выразившегося в непринятии мер по поддержанию надлежащего технического и санитарного состояния дома за все время его существования, длительном непринятии решения о дальнейшем использовании аварийного многоквартирного дома и сроках отселения граждан после получения заключения межведомственной комиссии; о признании незаконными действий администрации и межведомственной комиссии по признанию многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу ввиду нарушения процедуры и порядка признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, установленного Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47; требований от 23 сентября 2014 г. № № 7034, 7035, 7036 о строительстве, сносе или реконструкции многоквартирного дома, предъявленных ФИО19.; отказа в предоставлении копий документов, послуживших основанием для принятия решения межведомственной комиссии от 10 октября 2008 г. № 1/2 и распоряжения администрации города Белгорода от 22 декабря 2008 г. № 4766 в части признания аварийным и подлежащим сносу многоквартирного дома № <адрес>

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28 июня 2024 г. исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2024 г. решение суда первой инстанции отменено в части, с предпринимателей в пользу администрации взыскано по 27 000 руб. судебных расходов, понесенных в связи с оплатой судебной экспертизы. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 5 марта 2025 г. решение Арбитражного суда Белгородской области от 28 июня 2024 г. и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2024 г. по делу № А08-1164/2021 оставлены без изменения, кассационные жалобы ФИО20 и Прокуратуры Белгородской области - без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования администрации г. Белгорода об изъятии спорного нежилого помещения, принадлежащего ответчику, путем выкупа, а также прекращения права собственности на данное нежилое помещение за ответчиком и признания права собственности на него за истцом являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Однако суд полагает, что право собственности ответчика на принадлежащее ему нежилое помещение, площадью 80,9 кв.м., с кадастровым номером №, и долю в праве на земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 1029 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, подлежит прекращению, как и признание за муниципальным образованием городским округом «Город Белгород» права собственности на указанное нежилое помещение, долю на земельный участок, только после выплаты истцом выкупной стоимости данного объекта недвижимого имущества ответчику.

Относительно доводов стороны ответчика и третьего лица в судебном заседании о расхождении площади спорного земельного участка установлено, что распоряжением администрации г. Белгорода от 20 апреля 2012 г. № 1484 уточнены границы и площадь земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером №, расположенного в центральной общественно-деловой зоне, и определено считать ее равной 1029 кв.м. с разрешенным видом использования: для эксплуатации многоквартирного жилого дома по <адрес>

При этом, при определении выкупной стоимости суд исходит из того, что Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» статья 32 ЖК РФ дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного федерального закона, то есть с 28 декабря 2019 г.

В соответствии с частью 1 статьи 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», часть 1 статьи 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации общему (основному) принципу действия закона во времени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (статья 1, часть 1, Конституции Российской Федерации) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу (ретроактивность), либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (ультраактивность).

При этом осуществляемое законодателем правовое регулирование - в силу конституционных принципов правового государства, верховенства закона и юридического равенства - должно отвечать требованиям определенности, ясности и непротиворечивости, а механизм его действия должен быть понятен субъектам соответствующих правоотношений из содержания конкретного нормативного положения или системы находящихся в очевидной взаимосвязи нормативных положений, поскольку конституционное равноправие может быть обеспечено лишь при условии единообразного понимания и толкования правовой нормы всеми правоприменителями (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2008 г. № 11-П, от 27 июня 2013 г. № 15-П, от 23 декабря 2013 г. № 29-П, от 22 апреля 2014 г. № 12-П и др.).

Таким образом, общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени. Реализация данного принципа действия нормативного акта во времени в том числе предполагает, что все случаи ретроактивности (обратной силы) и ультраактивности (переживания) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного акта, содержащего нормы жилищного права.

Как усматривается из материалов дела, право собственности на спорное нежилое помещение у ФИО2 возникло после введения в действие части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, при этом Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ не содержит положений о распространении старого правового регулирования (части 7 статьи 32 ЖК РФ без каких-либо ограничений) на отношения, возникшие из договоров, заключенных после его вступления в силу, то есть после 28 декабря 2019 г., в связи с чем к настоящему жилищному спору подлежит применению именно указанная правовая норма.

Ввиду принципа прямого действия норм жилищного права во времени право на получение ответчиком возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным частью 8.2 статьи 32 ЖК РФ.

Как следует из материалов дела, ФИО2 приобрел спорное нежилое помещение на основании договора купли-продажи от 24 августа 2020 г. у ФИО5 за 5 750 000 руб.

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным установить размер возмещения за изъятие нежилого помещения в доме № <адрес>, площадью 80,9 кв.м., с кадастровым номером №, и доли в праве на земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 1029 кв.м., в сумме именно 5 750 000 руб.

В части требований о возложения обязанности на ответчика не позднее 10 рабочих дней с момента перечисления денежных средств за изымаемые объекты недвижимости освободить и передать по акту приема-передачи нежилое помещение, суд полагает ущемляющими права ответчика, принимая во внимание необходимость поиска нового нежилого помещения, учитывая сложившуюся оперативную обстановку в г. Белгороде и Белгородской области, полагает разумным установить месячный срок для освобождения нежилого помещения в доме № <адрес>, площадью 80,9 кв.м., с кадастровым номером № с даты выплаты ответчику возмещения.

Передача нежилого помещения по акту приема-передачи также не предусмотрена законом, поскольку после выплаты возмещения за нежилое помещение право собственности переходит администрации г. Белгорода. В связи с чем требование об обязании ответчика передать нежилое помещение по акту приема-передачи также не подлежит удовлетворению.

Доводы стороны ответчика о том, что в случае удовлетворения исковых требований собственник будет лишен возможности получить другое равноценное нежилое помещение, так как у него имеется право выбора в связи с включением многоквартирного дома в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилого помещения, несостоятельны.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту, включая судебную, указанных прав и свобод, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8, части 1 и 2 статьи 19, части 1 и 2 статьи 35, часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46).

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В развитие приведенных конституционных положений Жилищный кодекс Российской Федерации в статье 32 предусматривает обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, как путем заключения соглашения о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, так и путем заключения соглашения с ним о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за жилое помещение.

При этом правоотношения по переселению граждан из аварийного жилищного фонда регулируются Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», который устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на переселение граждан.

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

По делу установлено, что дом, в котором расположено спорное нежилое помещение, включен в «Адресную программу Белгородской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года, в 2019-2025 годах».

Соответственно, собственники нежилого помещения по своему выбору имеют право требовать либо выкупа нежилого помещения, либо предоставления другого нежилого помещения в собственность.

Вместе с тем в материалах дела данных о том, что ФИО2 ранее в качестве способа обеспечения его прав выбрал предоставление ему иного нежилого помещения, взамен изымаемого, не имеется.

Наоборот, не соглашаясь со стоимостью компенсации за изымаемое нежилое помещение, указанной стороной истца в иске и уточнениях к нему, стороной ответчика неоднократно заявлялось ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения и доли в праве на земельный участок, а также размера убытков, причиненных ФИО2 в связи с изъятием имущества по адресу: <...>, а также упущенной выгоды вследствие прекращения предпринимательской деятельности по причине изъятия помещения, по состоянию на дату проведения экспертизы.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что ответчик выбрал способ обеспечения его прав путем выплаты возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Суд признает неубедительными доводы ФИО2 о том, что он не знал о том, что приобретает нежилое помещение в жилом доме признанном аварийным, поскольку решение администрации о признании дома аварийным находится в свободном доступе, было опубликовано в средствах массовой информации.

Кроме того, после заключения договора, ответчик, получив 7 февраля 2022 г. уведомление из администрации г. Белгорода (том 1 л.д. 22), не расторг договор купли-продажи в связи с нарушением существенных условий договора.

В судебном заседании третье лицо ФИО2 ссылался на письмо Минстроя России от 17 апреля 2020 г. № 15026-МЕ/06 «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда», согласно которому, по отношению к гражданам, которые не понесли расходы на приобретение жилого помещения, не может быть применено ограничение по определению размера возмещения за изымаемое жилое помещение, установленное частью 8.2 статьи 32 ЖК РФ.

По мнению Минстроя России, в этих случаях размер возмещения может быть определен исходя из рыночной стоимости приобретенного имущества, что следует из совокупного толкования норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно статье 7 указанного Федерального закона № 135-ФЗ, если в нормативном правовом акте отсутствует указание на вид стоимости, то, исходя из норм указанной статьи, используется рыночная стоимость.

По мнению суда, несостоятельны ссылки ФИО2 на вышеуказанное письмо Минстроя России от 17 апреля 2020 г. № 15026-МЕ/06, так как ФИО4 является правопреемником ФИО2, в связи с чем для суда не имеет правового значения основание приобретения ею права собственности на спорное нежилое помещение.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части.

Руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования администрации г. Белгорода (ИНН <***>) к ФИО4 (ИНН №) об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд нежилого помещения и земельного участка, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности и возложении обязанности удовлетворить в части.

Изъять для муниципальных нужд муниципального образования городского округа «Город Белгород»: нежилое помещение в доме № <адрес>, площадью 80,9 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащее на праве собственности ФИО4, а также долю в праве собственности ФИО4 на земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 1029 кв.м., принадлежащий на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>

Установить размер возмещения ФИО4 за изымаемое имущество: нежилое помещение в доме № <адрес>, площадью 80,9 кв.м., с кадастровым номером №, а также долю в праве собственности ФИО4 на земельный участок, с кадастровым номером № общей площадью 1029 кв.м., принадлежащий на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, включая убытки, связанные с принудительным изъятием, в том числе упущенную выгоду, в денежной форме в размере 5 750 000 руб. из средств бюджета городского округа «Город Белгород».

Прекратить право общей долевой собственности ФИО4 на земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 1029 кв.м., и право собственности на нежилое помещение, площадью 80,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> после уплаты выкупной стоимости.

Признать право собственности муниципального образования городской округ «Город Белгород» на нежилое помещение, площадью 80,9 кв.м., с кадастровым номером №, и долю в праве на земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 1029 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> после уплаты выкупной стоимости.

Обязать ФИО4 освободить и передать истцу нежилое помещение, площадью 80,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>, и долю в праве собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 1029 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> свободными от прав третьих лиц в течение месяца с момента перечисления денежных средств за изымаемые объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Белгородский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Мотивированное решение суда изготовлено 7 апреля 2025 г.

Судья