УИД77RS0005-02-2025-005988-21
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 декабря 2025 года адрес
Головинский районный суд адрес
в составе председательствующего судьи Александровой М.В.,
при ведении протокола и протоколирования с использованием средств аудиозаписи (аудиопротоколирования) секретарем фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4422/2025
по иску ФИО1 к ФИО2 о прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании компенсации, денежных средств по соглашению о задатке,
УСТАНОВИЛ
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, уточнив исковые требования, просит прекратить право собственности ответчика на ½ долю квартиры №193 по адресу: адрес., адрес, общей площадью 34,5 кв.м, взыскав с ФИО1 в пользу фио денежную компенсацию за ½ доли в квартире в размере сумма, и признав за ней право собственности на ½ долю указанной квартиры, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 с 24.09.2015 года является собственником ½ доли в квартире №193 по адресу: адрес., адрес общей площадью 34,5 кв.м кадастровый номер 77:09:0011009:1654, а фактически проживает в квартире с 1982 года, зарегистрирована поэтому адресу с 2015 года. С 22.01.2016 собственником ½ доли является ответчик ФИО2, которому данная доля перешла на основании договора дарения от 22.01.2016. Несмотря на переход права собственности на долю к ответчику, последний в квартиру не вселялся, вещей в квартире никогда не было, коммунальные платежи никогда не оплачивал, мер к поддержанию общего имущества не принимал, истец сама оплачивает за отопление и воду, за техническое обслуживание, участия в ремонте мест общего пользования с 2016г, т.е. почти за 10 лет ответчик не принимал, намерений на вселение не заявлял, с иском о вселении не обращался. 23 декабря 2024г. ответчик направил в адрес истца уведомление от 23.12.24 о намерении продать свою долю за сумма. Истцом 09 января 2025г. в адрес ответчика было направлено уведомление о намерении выкупить его долю за сумма. После переговоров стороны пришли к соглашению по стоимости доли и 31 января 2025г. подписали Соглашение о задатке по условиям которого ответчик продает истцу ½ доли в квартире за сумма ( п.2 соглашения), а истец в качестве задатка передает сумма (п.3 соглашения), в соответствии с п. 15 Соглашения, договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 28 февраля 2025г. 14 февраля 2025г. стороны подписали Дополнительное соглашение к Соглашению о задатке от 31.01.25г., которым изменили п.2 и п.15 Соглашения о задатке, а именно стоимость доли увеличилась до сумма, а срок договора купли-продажи был продлен до 15 марта 2025г, также истец в соответствии с п. 3 дополнительного соглашения внесла в качестве задатка еще сумма, в подтверждение чего ответчик написал расписку. Не смотря на соглашение, ответчик выставил свою долю на продажу, разместив объявление о продаже на Циан. В связи с возникшей проблемой, истец не смогла вовремя получить денежные средства, о чем незамедлительно поставила в известность ответчика, которому выслали предложение выйти на сделку, но подписать в письменном виде дополнительное соглашение ответчик отказался, хотя истец предложила внести еще дополнительно задаток. Сторонами была согласована дата встречи у нотариуса для подписания и удостоверения сделки - 10 апреля 2025г, но несмотря на достигнутую договоренность, ответчик не явился на сделку 10 апреля 2025г. Считает, что денежные средства в размере сумма полученные ответчиком являются авансом и должны быть возвращены истцу.
Представитель ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала по доводам искового заявления с учетом уточнений.
Ответчик ФИО2, его представитель по доверенности фио в судебное заседание явились, против удовлетворения исковых требований возражали, указывая, что ФИО2 готов продать свою долю за сумму, указанную судебным экспертом от стоимости всей квартиры.
Суд, выслушав стороны, проверив материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.
Как предусмотрено ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Согласно ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
В силу ст.235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:
1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); 3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1); 3.2) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2); 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243); 7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса; 8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы; 9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения.
По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.
Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
В соответствии со ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Согласно ст.247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Судом установлено, спорное жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, кадастровый номер 77:09:0001009:1654, представляет собой однокомнатную квартиру, общей площадью 34,5 кв. адрес является собственником ½ доли в праве общей долевой собственности на указанную комнату, ФИО2 принадлежит ½ доли.
Как следует из справки ЖСК «Ленинград», в квартире по указанному адресу зарегистрирована ФИО1
Как следует из правовой позиции истца, реально долю фио в размере ½ в квартире невозможно выделить, поскольку отсутствует возможность предоставить ему изолированное помещение, соразмерное его доле. Кроме этого, ФИО2 не проживает в квартире, имеет другое жилье в собственности, тогда как у истца это единственное жилье, и она имеет заинтересованность в выкупе.
Ответчик, его представитель в ходе судебного разбирательства не отрицали возможность продажи доли квартиры, однако ответчик был не согласен с указанной истцом стоимостью доли.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству стороны ответчика по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы об определении рыночной стоимости квартиры по адресу: адрес, кадастровый номер 77:09:0001009:1654, и стоимости ½ доли квартиры на момент рассмотрения дела.
Согласно заключению эксперта ООО «СУДЭКСПО» №2-4422/2025 от 28.10.2025, рыночная стоимость квартиры составляет 10 919 423буб., ½ доли квартиры составляет сумма
У суда не имеется оснований сомневаться в правильности и достоверности сведений, указанных в исследовательской части заключения судебного эксперта и в выводах экспертизы. Судебная экспертиза была назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, подготовлена компетентным специалистом в соответствующей области, которому были разъяснены его права и обязанности, предусмотренные ст.85 ГПК РФ. Эксперты в установленном законом порядке были предупреждены об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ. Судом не установлено наличия в выводах указанного заключения какой-либо неопределенности или противоречий, заключение эксперта является ясным, полным, объективным, определенным, содержащим подробное описание проведенного исследования и сделанные в его результате выводы предельно ясны, неполноты заключение эксперта по вопросам, постановленным перед экспертом судом, не содержит. Ввиду чего суд не может принять во внимание и положить в основу решения, представленные сторонами заключения специалистов.
Однако данное заключение эксперта не имеет значения для данного дела, поскольку стороны к соглашению о купли-продажи спорной доли квартиры не пришли.
В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Положение п. 4 ст. 252 ГК РФ не предполагает лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности. Закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. Применение правил абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п. 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Право собственности ответчика на ½ долю квартиры возникло у ответчика в результате дарения, от прав на указанную долю ответчик не отказывался. В связи с чем, спорную долю в виде ½ доли нельзя признать незначительной.
Оценивая все доказательства по делу в их совокупности и во взаимосвязи с нормами действующего гражданского законодательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку, долю ответчика, равной ½ доли в праве общей долевой собственности, нельзя признать незначительной по отношению к долям истца в праве общей долевой собственности, исходя из общей площади спорной квартиры. Тот факт, что ФИО2 намерен продать свою долю, не может являться основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку ФИО2 как собственник доли в жилом помещении, имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, при условии соблюдения требований ст. 250 ГК РФ. При отсутствии намерений со стороны остальных сособственников приобрести долю фио в обусловленный законом срок, ФИО2 не лишен права продать, принадлежащую ему долю за обозначенную им цену иным лицам.
Согласно ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В соответствии со ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
31 января 2025 г. между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продавец) было заключено соглашение о задатке.
Согласно п. 1 соглашения, стороны обязуются в течение срока, указанного в настоящем соглашении, заключить договор купли-продажи ½ доли квартиры по адресу: адрес, кадастровый номер 77:09:0001009:1654.
Согласно п. 3 данного соглашения покупатель передает продавцу в качестве задатка сумму в размере сумма, которая при заключении сторонами договора купли-продажи объекта засчитывается в счет уплаты стоимости за объект.
14.02.2025 стороны заключили дополнительное соглашение №1 к соглашению о задатке от 31.01.2025, согласно п. 3 которого, покупатель дополнительно передает продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере сумма
Получение денежной суммы в общем размере сумма ответчиком не оспорено и подтверждается расписками.
В пункте 13 соглашения стороны согласовали, что в случае не заключения между сторонами договора купли-продажи объекта на условиях и в порядке, оговоренных в соглашении, по причине неисполнения своих обязательств покупателем или по обстоятельствам, за которые отвечает покупатель, денежные средства (задаток) не возвращаются.
Как следует их искового заявления, сторонами была согласована дата встречи у нотариуса для подписания и удостоверения сделки - 10 апреля 2025г, но несмотря на достигнутую договоренность, ответчик не явился на сделку 10 апреля 2025г.
В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
На основании изложенного, именно исполнитель обязан доказать факт надлежащего исполнения соглашения, которое было предварительно оплачено покупателем, а также сведения о понесенных ответчиком в связи с исполнением договора расходов.
Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, оценивая характер сложившихся взаимоотношений сторон, суд учитывая, что ни ФИО1, ни ФИО2 не представлено относимых и допустимых доказательств того, кто именно из сторон (истец или ответчик) ответственен за неисполнение условий соглашения о задатке, а именно за то, что договор купли-продажи доли квартиры заключен не был, приходит к выводу о взыскании с ответчика фио в пользу истца суммы задатка в размере сумма
Также истец понес затраты по оплате государственной пошлины, которые подлежат взысканию с ответчика на основании ст.98 ГПК РФ пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, в сумме сумма
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ , суд
РЕШИЛ
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании компенсации, денежных средств по соглашению о задатке – удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежных средств по соглашению о задатке в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО2 о прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании компенсации, денежных средств по соглашению о задатке – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд адрес.
Судья
Мотивированное решение изготовлено 11 февраля 2026 года