Решение по делу № 3А-316/2024 от 19.06.2025 - о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости зданий в размере рыночной и об установлении кадастровой стоимости зданий равной рыночной.

3а-56/2025 (3а-316/2024)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 июня 2025 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хмельниковой Е.А.,

при секретаре Линьковой К.С.,

с участием

представителя административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО5 к ГБУ РО «Центр ГКО», минимуществу Рязанской области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости зданий в размере рыночной и об установлении кадастровой стоимости зданий равной рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в Рязанский областной суд с названным административным иском, указав в обоснование, что является собственником зданий с кадастровыми номерами №, №.

Кадастровая стоимость зданий (№ – 5 048 538,34 руб., № – 4 791 919,99 руб.) значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Административный истец обращался в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет оценщика ООО «Рязанский региональный центр оценки» от 1.10.2024 № №.

Решениями ГБУ РО «Центр ГКО» № №, №№ от 21.11.2024 в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано по причине наличия в отчете расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета.

ФИО5 просил суд признать незаконными указанные решения ГБУ РО «Центр ГКО» и, с учётом уточнения заявленных требований, установить по состоянию на 24.09.2024 года кадастровую стоимость

здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1 920 000 руб.;

здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1 828 000 руб..

Представитель ГБУ РО «Центр ГКО» и министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Иные участвующие в деле лица, будучи надлежащим образом извещены, в судебное заседание не явились, не представив доказательств уважительности причин неявки.

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Рязанской области в отзыве на административное исковое заявление указал, что требования административного истца не оспариваются компанией ни по основаниям, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил о рассмотрении дела в его отсутствие, поскольку предмет судебного разбирательства не затрагивает прав и законных интересов компании.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Судом установлено и подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, что ФИО5 является собственником зданий:

- с кадастровым номером №, площадью 295,1 кв. м, назначение – нежилое, адрес: <адрес>,

- с кадастровым номером №, площадью 280,1 кв. м, назначение – нежилое, адрес: <адрес>.

В соответствии с постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2020 №23-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории рязанской области"

кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 составляет 5 048 538,34 руб.,

кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 составляет 4 791 919,99 руб..

24.10.2024 в ГБУ РО «Центр ГКО» поступили заявления ФИО5 об установлении кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами №, № в размере рыночной стоимости.

К заявлениям были приложен отчет оценщика ООО «Рязанский региональный центр оценки» от 1.10.2024 №№ об оценке рыночной стоимости указанных объектов по состоянию на 24.09.2024:

здания с кадастровым номером № – 1 576 000 руб.;

здания с кадастровым номером № – 1 501 000 руб..

21.11.2024 ГБУ РО «Центр ГКО» приняты решения № №, №№ об отказе в установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере рыночной стоимости. Причинами к отказу послужили наличие в отчетах расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчетов.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемые решения были приняты полномочным органом и с соблюдением порядка их принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки довода административного ответчика о несоответствии досудебного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и, в случае выявления такого несоответствия, для определения рыночной стоимости объектов недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Красные ворота» ФИО1

В соответствии с заключением № № от 25.04.2025 эксперта ООО «Красные ворота» ФИО2 отчет оценщика ООО «Рязанский региональный центр оценки» от 1.10.2024 № № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в них допущены ошибки, связанные с использованием неполных и недостоверных сведений, а также иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости. В частности, эксперт указал, что оценщиком выбраны несопоставимые объекты – аналоги, допущены ошибки при расчете рыночной ставки арендной платы, что повлияло на конечный результат определения рыночной стоимости.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, оно содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству.

Эксперт ФИО3 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, по уровню своего образования, квалификации, стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта в части наличия указанных повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость ошибок, несоответствия стандартам оценки не оспаривалось представителями сторон.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявлений ФИО5 у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчетах об оценке.

Суд считает, что оспариваемые решения ГБУ РО «Центр ГКО» соответствуют нормативным правовым актам, прав и законных интересов ФИО5 не нарушают.

При таких обстоятельствах требование административного истца о признании незаконными решений ГБУ РО «Центр ГКО» удовлетворению не подлежит.

В то же время суд считает возможным удовлетворить требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

В силу положений статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость зданий по состоянию на 24 сентября 2024 года определена экспертом в заключении судебной экспертизы в размерах:

- с кадастровым номером № – 1 920 000 руб.;

- с кадастровым номером № – 1 828 000 руб..

Расчет рыночной стоимости осуществлен в рамках доходного подхода и сравнительного подходов оценке. Отказ от применения затратного подхода к оценке мотивирован (в том числе в письменных пояснениях по поступившим возражениям).

Анализ рынка в сегменте коммерческой производственно – складской недвижимости, к которому относятся объекты оценки, проведён с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.

В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.

Доказательств, опровергающих достоверность определённой экспертом величины рыночной стоимости объектов, не представлено. На замечания представителя ГБУ РО «Центр ГКО» по проведённой судебной экспертизе в части определения рыночной стоимости объекта экспертом даны подробные письменные пояснения. С учетом данных пояснений эксперта каких-либо замечаний относительно заключения эксперта, которые ставили бы под сомнение определенную в нем рыночную стоимость объектов, представителем административных ответчиков не заявлено.

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости принадлежащих административному истцу объектов недвижимости и может быть положено в основу решения суда.

Пунктом 15 статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ, частью 1.1 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрена возможность одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения заявить суду требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом разрешение судом данного требования не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений (пп. 2 и 4 ст. 3 КАС РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца в сфере налогообложения, обращение административного истца в суд, в том числе с требованием об установлении кадастровой стоимости объектов в размере рыночной, обусловлено целью реализации права на справедливое налогообложение.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявления административного истца о взыскании судебных расходов, в котором он просил взыскать с административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и минимущества Рязанской области судебные расходы в размере 76 000 рублей солидарно.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

Пунктом 15 статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ, частью 1.1 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрено, что решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Таким образом, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера.

Поскольку оспариваемые в административном иске решения судом признаны законными, стороной, в пользу которой состоялось решение суда, является административный ответчик.

Судом не установлено нарушений прав административного истца административным ответчиком, а реализация административным истцом права на установление рыночной стоимости объектов недвижимости в судебном порядке не обусловлена незаконными решениями (действиями) административного ответчика.

При таких обстоятельствах судебные расходы подлежат отнесению на административного истца, в связи с чем его заявление о взыскании судебных расходов удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 111, 114.1, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО5 удовлетворить частично.

В удовлетворении требований о признании незаконными решений ГБУ РО «Центр ГКО» № №, №№ от 21.11.2024 об отказе в установлении кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами №, № в размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 1 920 000 руб. по состоянию на 24 сентября 2024 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 1 828 000 руб. по состоянию на 24 сентября 2024 года.

Датой обращения с заявлением считать 24.10.2024 года.

В удовлетворении заявления ФИО5 о взыскании судебных расходов отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 19 июня 2025 года.