УИД: № 59RS0004-01-2022-002394-56

Дело № 2-2300/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 октября 2022 года г. Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Чикулаевой И.Б.,

при секретаре судебного заседания Гнездиловой З.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Перми о признании договора недействительным в части, взыскании возмещения за изымаемое жилое помещение,

установил:

ФИО1 обратилась с иском к администрации г. Перми, просит признать недействительным договор № от ДД.ММ.ГГГГ в части определения размера возмещения за изымаемое помещение, взыскать выкупную стоимость жилого помещения в размере 2 215 500 руб., в том числе: 1 975 500 руб. – стоимость жилого помещения, 83 900 руб. – убытки в связи с переездом, 156 100 руб. – компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. В обоснование требований указала, что истцу на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежала комната площадью 22,2 кв.м, расположенная в трехкомнатной квартире по адресу: <Адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор об изъятии жилого помещения, по условиям которого возмещение за изымаемое помещение составило 1 676 900 руб., и включило в себя рыночную стоимость жилого помещения, которая определена в соответствии с отчетом об оценке ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» от ДД.ММ.ГГГГ №. Рыночная стоимость жилого помещения определена без учета стоимости земельного участка, что подтверждается повторным отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита», а также справкой ООО НПО «Лаборатория технических экспертиз и оценки». Согласно повторного отчета, стоимость изымаемого жилого помещения с учетом стоимости общего имущества и земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1975 500 руб., размер убытков в связи с изъятием жилого помещения – 240 000 руб., из которых 83 900 убытки, связанные с переездом, 156 100 руб. – право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Считает, что на основании соглашения выкупная цена за жилое помещение определена не в соответствии с положениями ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась в порядке, предусмотренном законом.

Представитель истца в суд явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором поддержал исковые требования с учетом их уточнения. Ранее в судебном заседании пояснил, что истец собственником жилого помещения стала на основании и договора дарения. После того как истцу было выплачено возмещение, истец, изучая отчет об оценке, обнаружила, что оценщик не включил в выкупную цену стоимость земельного участка.

Представитель ответчика ЖЕА в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором настаивала на позиции, изложенной в ранее представленном отзыве. Из письменного отзыва следует, что администрация г. Перми в удовлетворении заявленных требования с учетом уточнений просит отказать в полном объеме, поскольку жилое помещение приобретено истцом на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ в доме признанном аварийным и подлежащим сносу, связи с чем возмещение за жилое помещение определено в размере 1 676 900 руб. на основании ч. 7, ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. Оплата по договору произведена в полном объеме, договор считается исполненным и изменению не подлежит. Кроме того, спорный объект не единожды находился в собственности истца. Действия истца по приобретению и отчуждению жилых помещений в домах признанных аварийными и подлежащими сносу могут говорить о недобросовестности.

Третье лицо представителя в суд не направило, о времени и месте рассмотрении дела извещалось в порядке, предусмотренном законом.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Оценив доводы искового заявления, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ч. 1 ст. 424 ГК РФ).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (ч. 2 ст. 424 ГК РФ).

Между тем, в соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Таким образом, в случае, когда сделка нарушает требования закона, она может быть признана недействительной по требованию стороны или иного лица, указанного в законе.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3,HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=B70202C80FF20BAF7B372225EDF9DCC8A60861D2624358959662CC4FEC540FADBCD4E38154ACF0B4z8D3J"5 - 9 настоящей статьи.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, обизъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения, что предусмотрено положениями ч. 6 ст. 32 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии соч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

В судебном заседании установлено, что истцу на праве собственности на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ принадлежала комната в трехкомнатной квартире, площадью 22,2 кв.м, расположенная по адресу: <Адрес> (л.д. 7).

ДД.ММ.ГГГГ заключением межведомственной комиссией № принято решение о признании многоквартирного <Адрес> аварийным и подлежащим сносу (л.д. 147).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми многоквартирный <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Отделу расселения жилищного фонда рекомендовано принять меры по отселению граждан в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 162-163).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми в распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения, собственникам жилого помещения № по <Адрес> рекомендовано освободить жилые помещение и снести аварийный дом в течение шести месяцев с даты получения уведомления (л.д. 136-139).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми принято решение об изъятии для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за жилое помещение комнату в <Адрес> площадью 22,2 кв.м, в <Адрес> (л.д. 134).

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город Пермь и КОИ, действующим по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1, заключен Договор об изъятии жилого помещения, в соответствии с которым предметом Договора является выплата возмещения за изымаемое жилое помещение, комнату общей площадью по техпаспорту 34,0 кв.м, в том числе жилой площадью 22,2 кв.м, в трехкомнатной квартире, расположенное по адресу: <Адрес>, а также общее имущество в многоквартирном доме: долю в праве на земельный участок по адресу: <Адрес> (л.д. 8, 135).

Из пункта 1.4 Договора следует, что на основании ч. 7, 8.2 ст. 32 ЖК РФ возмещение за изымаемое жилое помещение составляет 1 676 900 руб., и включает в себя: рыночную стоимость жилого помещения, которая в соответствии с отчетом об оценке ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 1 676 900 руб. (пункт 1.4.1 Договора).

Пунктом 1.5 Договора установлено, что размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит.

Согласно справке ООО НПО «ЛТЭО», отчет об оценке ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» от ДД.ММ.ГГГГ №, в первой редакции (стоимость комнаты 1 676 900 руб.) не учтена стоимость общедомового имущества, а именно доля в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (л.д. 117).

Таким образом, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ заключен договор об изъятии жилого помещения в соответствии с которым истцу выплачено возмещение за изымаемое жилое помещение - комнату, площадью 22,2 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>, в размере 1 676 900 руб. При этом из таблицы расчета стоимости жилого помещения, следует, что расчет произведен без учета земельного участка, также в выкупную стоимость не включены убытки в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленным ответчиком отчетом ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому рыночная стоимость размера возмещения за жилое помещение, определенная в соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 760 800 руб., в том числе: 1 767 900 руб. - жилое помещение, комната общей площадью 34,0 кв.м, по адресу: <Адрес> учетом стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельный участок на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество; 83 900 руб. – право требования возмещения убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (л.д. 45-63).

Принимая во внимание то, что при заключении договора сторонами не были соблюдены установленные законом правила определения выкупной цены изымаемого жилого помещения: возмещение выплачено без учета земельного участка и убытков в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, что влечет нарушении прав истца, суд приходит к выводу о том, что п. 1.4 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, которым определена выкупная стоимость изымаемого у истца жилого помещения, является недействительным.

Из справки ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что последний капитальный ремонт многоквартирного <Адрес> был произведен 1975-1976 (л.д. 16).

Согласно техническому паспорту жилой дом 1953 года постройки, последний капитальный ремонт дома был произведен в 1975-1976 годах. Общая полезная площадь дома составляет 908,3 кв.м., в том числе жилая 592,8 кв.м. Процент износа дома по состоянию на 2011 год - 54% (л.д. 61-67).

Судом установлено, что капитальный ремонт многоквартирного <Адрес> с момента постройки производился один раз в период 1975-1976 годы, что подтверждается копией технического паспорта, справкой ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», доказательств иному не представлено.

Отсутствие капитального ремонта после 1976 года жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Согласно Положению «Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (Р)» минимальная продолжительность эффективной эксплуатации бутового ленточного фундамента -50 лет, кирпичных стен - 40 лет, дощатых полов - 30 лет, деревянных перекрытий - 50 лет, крыши по деревянным стропилам – 50 лет. Исходя из указанных данных, после проведенного в 1976 году капитального ремонта, датой необходимого следующего капитального ремонта дома является 2006 год, однако капитальный ремонт в 2006 году произведен не был.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что по состоянию на 2011 год, после проведения капитального ремонта в 1975-1976 годах, многоквартирный дом находился в неудовлетворительном состоянии, процент износа составлял 54%, эксплуатация конструктивных элементов была возможна только при условии значительного капитального ремонта, однако, капитальный ремонт после 1976 года произведен не был, в 2014 году многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Поскольку жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине не проведения своевременных капитальных ремонтов, при изъятии такого помещения истцу также подлежит выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Доводы ответчика о том, что на спорные отношения распространяются действия ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, поскольку жилое помещение истцом приобретено после признания многоквартирного дома аварийным, являются несостоятельными, поскольку ограничение по определению размера возмещения за изымаемое жилое помещение, установленное положениями названной выше статьи не может быть применено к гражданам, которые не понесли расходы на приобретение жилого помещении.

Ссылки ответчика о том, что жилое помещение не единожды находилось в собственности истца, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению, суд во внимание не принимает, так как комната приобретена истцом по договору купли-продажи до признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, после по безвозмездной сделке перешла в собственность отца истца, в последующем комната также по безвозмездной сделке вновь перешла в собственность истца, то есть фактически комната из владения семьи истца не выбывала.

При разрешении вопроса о размере возмещения, суд полагает необходимым принять за основу заключение ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому рыночная стоимость размера возмещения за жилое помещение, определенная в соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 215 500 руб., в том числе: 1 975 500 руб. - жилое помещение, комната общей площадью 34,0 кв.м, по адресу: <Адрес> учетом стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельный участок на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество; 83 900 руб. – право требования возмещения убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него; 156 100 руб. – право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома с учетом доли, приходящейся на оцениваемое жилое помещение, площадью 34 кв.м (л.д. 61-109).

Таким образом, с администрации г. Перми в пользу истца подлежит взысканию возмещение за комнату, площадью 34,0 кв.м, расположенной по адресу: <Адрес>, с учетом убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 2 215 500 руб. (1 975 500 руб. + 83 900 руб. + 156 100 руб.).

Доказательств иного размера выкупной стоимости ответчиком не представлено.

Определяя размер возмещения, подлежащий выплате истцу, суд принимает во внимание, что ранее истцу в качестве возмещения за изымаемое жилое помещение выплачено 1 676 900 руб., чтоне оспаривается сторонами по делу, в связи с чем суд полагает необходимым указать, что решение в этой части исполнению не подлежит.

руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

признать п. 1.4 договора № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным;

взыскать с администрации г. Перми (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (<данные изъяты>) возмещение за жилое помещение – комнату, общей площадью 34,0 кв.м, жилой 22,2 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес> вразмере 2 215 500 руб.

Решение суда в части взыскания с администрации г. Перми в пользу ФИО1 возмещение за жилое помещение в размере 1 676 900 руб. не приводить в исполнение.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий - подпись -И.Б. Чикулаева

Копия верна

Судья И.Б. Чикулаева

Мотивированное решение изготовлено 13.10.2022

Подлинное решение вшито в материалы гражданского дела № 2-2300/2022

Ленинского районного суда г. Перми