Дело № 2-2/2023

УИД 52RS0009-01-2022-000803-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 февраля 2023 года г.Арзамас

Арзамасский городской суд Нижегородской области в составе:

председательствующего судьи Попова С.Б.,

при секретаре Меркурьевой О.П.,

с участием представителя истца адвоката Федяева В.В. по ордеру № от <дата>,

ответчиков ФИО1, ФИО2,

представителя третьего лица ЖСПК «Базис» - К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности, понуждении, по встречному иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора незаключенным, восстановлении права собственности, по встречному иску ФИО1 к ФИО3 о признании договора незаключенным, восстановлении права собственности,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о регистрации перехода права собственности, признании права собственности, понуждении, в соответствии с которым на основании ст.12, 218, 551 ГК РФ, дополнив исковые требования, просит суд: вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью *** кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, на ФИО3 на основании договора купли-продажи нежилого помещения от <дата>, заключенного между ФИО1 и ФИО2 (продавцы) с одной стороны и ФИО3 (покупатель) с другой стороны; признать за ФИО3 право собственности на нежилое помещение общей площадью *** кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №; обязать ФИО1 и ФИО2 освободить нежилое помещение общей площадью *** кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, указывая, что <дата> между ФИО3 (покупатель) и ФИО1, ФИО2 (продавцы) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью *** кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №. Данное помещение принадлежит ответчикам в равных долях по *** доли за каждым. Стоимость покупаемого им помещения была установлена сторонами договора в размере 6000000 руб. Данный договор был им исполнен, покупная цена 6000000 руб. передана им продавцам при подписании договора купли-продажи и передаточного акта от <дата>. Документы были сданы сторонами договора на регистрацию перехода права собственности и поступили для регистрации в Богородский отдел Управления Росреестра по Нижегородской области. В феврале 2022 года в адрес его представителя К., подававшего документы на регистрацию перехода права собственности на указанное помещение, поступило уведомление от <дата> о приостановлении регистрации перехода права собственности по заключенному договору в связи с подачей ответчиками <дата> заявления о прекращении регистрации. В его адрес до получения уведомления из Росреестра от ответчиков никаких возражений по исполнению договора купли-продажи не поступало. Поскольку продавцы уклоняются от государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, обязательства исполнены, он вправе зарегистрировать право собственности на указанное недвижимое имущество в судебном порядке.

ФИО2 обратилась со встречным иском к ФИО3 о признании договора незаключенным, восстановлении права собственности, в соответствии с которым просит суд: считать договор от <дата> купли-продажи нежилого помещения площадью *** кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, помещение №, незаключенным; восстановить право собственности ФИО2 на *** часть нежилого помещения площадью *** кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, помещение №, указывая, что в соответствии с договором займа между ФИО1 и ФИО3 от <дата> ФИО1 принял в счет собственного займа обязательства ЖСПК «Базис». В обеспечение возврата указанного займа ей по просьбе ФИО1, ФИО1 и ФИО3 был подписан договор купли-продажи нежилого помещения от <дата> и акт о передаче нежилого помещения от <дата>. В дальнейшем данный договор переподписывался несколько раз, но дата его составления всегда оставалась <дата>. Согласно достигнутой договоренности между ФИО1 и ФИО3 продавцы должны были заключить притворный договор купли-продажи принадлежащего им нежилого помещения площадью *** кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, помещение №. В целях недопущения перехода права собственности регистрация договора должна была приостанавливаться ФИО3 каждые шесть месяцев до полного погашения займа между ФИО1 и ФИО3 Реальной договоренности о продаже нежилого помещения не существовало. Намерения пользоваться нежилым помещением у ФИО3 отсутствовали. Указанный договор служил обеспечением исполнения обязательств ФИО1 по расписке. До настоящего времени сумма в размере 6000000 руб. либо ее часть за нежилое помещение ФИО2 не передавалась ФИО3, денежные обязательства на 6000000 руб. по расписке ФИО1 не уменьшены. Договор купли-продажи фактически прикрывал действительные отношения сторон – выдача займа под залог недвижимости, т.е. является притворной сделкой. Указанный договор был подписан сторонами 4 раза в даты подачи документов на регистрацию сделки в МФЦ г.Арзамаса. В этот же день сразу после подачи документов о регистрации права сторонами подавались заявления о приостановлении регистрации. Госпошлина за регистрацию сделки оплачивалась ФИО1 В заявлении о приостановлении от <дата> указаны ремонтные работы, хотя в указанный период ремонт в нежилом помещении не производился. В предыдущие даты в заявлении о приостановлении покупателем указывалась причина – сбор недостающих документов, несмотря на то, что необходимый пакет документов был предоставлен. <дата> в связи с заявлением о приостановлении регистрации ФИО3 регистрация была приостановлена до <дата>. <дата> ФИО3 было подано заявление о возобновлении регистрации. <дата> ФИО2 и ФИО1 было подано заявление о прекращении государственной регистрации и возврате документов. Нежилое помещение фактически не передавалось, бремя его содержания и фактические расходы, связанные с ним, несла ФИО2, оплачивая услуги содержания, капитальный ремонт, охрану объекта, услуги связи, водоснабжения, газоснабжения, техническое и аварийно-диспетчерское обслуживание газопровода, налог на имущество. Комплект ключей, правоустанавливающие документы, как и само помещение, ФИО3 не передавались. В помещении находятся два муниципальных предприятия, зарегистрированы три юридических лица.

ФИО1 обратился со встречным иском к ФИО3 о признании договора незаключенным, восстановлении права собственности, в соответствии с которым просит суд: считать договор от <дата> купли-продажи нежилого помещения площадью *** кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, помещение №, незаключенным; восстановить право собственности ФИО1 на *** часть нежилого помещения площадью *** кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, помещение №, указывая, что в соответствии с договором займа между ФИО1 и ФИО3 от <дата> ФИО1 принял в счет собственного займа обязательства ЖСПК «Базис». В обеспечение возврата указанного займа ФИО2 по просьбе ФИО1, ФИО1 и ФИО3 был подписан договор купли-продажи нежилого помещения от <дата> и акт о передаче нежилого помещения от <дата>. В дальнейшем данный договор переподписывался несколько раз, но дата его составления всегда оставалась <дата>. Согласно достигнутой договоренности между ФИО1 и ФИО3 продавцы должны были заключить притворный договор купли-продажи принадлежащего им нежилого помещения площадью *** кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, помещение №. В целях недопущения перехода права собственности регистрация договора должна была приостанавливаться ФИО3 каждые шесть месяцев до полного погашения займа между ФИО1 и ФИО3 Реальной договоренности о продаже нежилого помещения не существовало. Намерения пользоваться нежилым помещением у ФИО3 отсутствовали. Указанный договор служил обеспечением исполнения обязательств ФИО1 по расписке. До настоящего времени сумма в размере 6000000 руб. либо ее часть за нежилое помещение ФИО1 не передавалась ФИО3, денежные обязательства на 6000000 руб. по расписке ФИО1 не уменьшены. Договор купли-продажи фактически прикрывал действительные отношения сторон – выдача займа под залог недвижимости, т.е. является притворной сделкой. Указанный договор был подписан сторонами 4 раза в даты подачи документов на регистрацию сделки в МФЦ г.***. В этот же день сразу после подачи документов о регистрации права сторонами подавались заявления о приостановлении регистрации. Госпошлина за регистрацию сделки оплачивалась ФИО1 В заявлении о приостановлении от <дата> указаны ремонтные работы, хотя в указанный период ремонт в нежилом помещении не производился. В предыдущие даты в заявлении о приостановлении покупателем указывалась причина – сбор недостающих документов, несмотря на то, что необходимый пакет документов был предоставлен. <дата> в связи с заявлением о приостановлении регистрации ФИО3 регистрация была приостановлена до <дата>. <дата> ФИО3 было подано заявление о возобновлении регистрации. <дата> ФИО2 и ФИО1 было подано заявление о прекращении государственной регистрации и возврате документов. Нежилое помещение фактически не передавалось, бремя его содержания и фактические расходы, связанные с ним, несла ФИО2, оплачивая услуги содержания, капитальный ремонт, охрану объекта, услуги связи, водоснабжения, газоснабжения, техническое и аварийно-диспетчерское обслуживание газопровода, налог на имущество. Комплект ключей, правоустанавливающие документы, как и само помещение, ФИО3 не передавались. В помещении находятся два муниципальных предприятия, зарегистрированы три юридических лица.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** области, ЖСПК «Базис», МУП «Водоканал Арзамасского района», МУ ТЭПП, ООО «Консалтинговая компания «Базис», ООО «Дилогия».

В судебное заседание истец ФИО3, представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** области, МУП «Водоканал Арзамасского района», МУ ТЭПП, ООО «Консалтинговая компания «Базис» не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица ООО «Дилогия» не явился, извещался повесткой по адресу нахождения, которая возвращена по истечении срока хранения.

В соответствии с ч.3-5 ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

От ЖСПК «Базис», МУП «Водоканал Арзамасского района», МУ ТЭПП, ООО «Консалтинговая компания «Базис», ООО «Дилогия» поступили письменные объяснения.

Представитель истца адвокат Федяев В.В. исковые требования ФИО3 поддержал, исковые требования ФИО1, ФИО2 не признал.

Ответчик ФИО1 исковые требования ФИО3 не признал, свои исковые требования поддержал, с исковыми требованиями ФИО2 согласился.

Ответчик ФИО2 исковые требования ФИО3 не признала, свои исковые требования поддержала, с исковыми требованиями ФИО1 согласилась.

Представитель третьего лица ЖСПК «Базис» ФИО4 с исковыми требованиями ФИО3 не согласился, с исковыми требованиями ФИО1, ФИО2 согласился.

Выслушав участвующих лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п.1 ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Согласно ст.485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

В соответствии со ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п.43 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.28-31, т.3 л.д.50-53, 82-85) ФИО2 и ФИО1 с <дата> являются собственниками по *** доле каждый нежилого помещения № площадью *** кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, нежилое помещение №.

Право собственности ответчиков на спорное нежилое помещение возникло на основании договора купли-продажи нежилого помещения от <дата> (т.1 л.д.136, т.2 л.д.242, т.3 л.д.39).

<дата> между продавцами ФИО1 и ФИО2 и покупателем ФИО3 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым продавцы обязались передать в собственность, а покупатель принять в собственность нежилое помещение № площадью *** кв.м, с кадастровым №, расположенное по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, стоимостью 6000000 руб. (т.1 л.д.8, 49, 54, 58).

Согласно п.3 указанного договора данную сумму покупатель оплатил продавцам наличными в день подписания договора.

Согласно п.4 указанного договора продавцы обязались передать покупателю нежилое помещение по подписываемому сторонами передаточному акту, а также путем передачи ключей и правоустанавливающих документов.

<дата> продавцами и покупателем подписан акт о передаче указанного нежилого помещения (т.1 л.д.9, 50, 55, 59), в соответствии с которым продавцы передали покупателю также комплект ключей, правоустанавливающие и иные документы, необходимые для государственной регистрации права.

В соответствии с п.4 указанного акта расчет между сторонами произведен полностью.

Указанные договор купли-продажи и акт о передаче нежилого помещения подписаны истцом и ответчиками, их содержание и подписи сторонами не оспариваются, что свидетельствует о том, что условия договора сторонами были согласованы.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что расчет между сторонами по указанному договору был произведен в полном объеме <дата>, недвижимое имущество фактически передано от продавцов к покупателю <дата>.

Доводы ответчиков о том, что расчет по договору произведен не был, суд отвергает, т.к. они не подтверждаются материалами дела, тогда как из п.3 договора купли-продажи от <дата> и п.4 акта о передаче нежилого помещения следует, что расчет между сторонами произведен в день подписания договора.

Ссылка ответчиков на отсутствие расписки о получении денежных средств сама по себе не свидетельствует о том, что оплата по договору не была произведена, поскольку из договора купли-продажи и акта о передаче имущества следует иное.

Доводы ответчиков о том, что вышеуказанное нежилое помещение не было передано истцу, суд отвергает, поскольку из акта о передаче нежилого помещения от <дата> следует иное, передача имущества была произведена в соответствии с условиями, изложенными в п.4 договора купли-продажи.

Из пояснений участвующих лиц следует, что с момента заключения договора купли-продажи от <дата> ответчики продолжили пользоваться спорным нежилым помещением и пользуются им по настоящее время, несут бремя его содержания.

Нежилое помещение занимают ЖСПК «Базис», МУП «Водоканал Арзамасского района», МУ ТЭПП, ООО «Консалтинговая компания «Базис», ООО «Дилогия».

Указанные обстоятельства подтверждаются: налоговым уведомлением об оплате налога на имущество на имя ФИО2 за *** год и платежным документом об оплате налога (т.1 л.д.164, 165); платежными документами об оплате содержания имущества, коммунальных услуг, капитального ремонта, услуг связи, охраны на имя ответчиков за *** год (т.2 л.д.1-205); письмами Арзамасского почтампа от <дата> (т.3 л.д.150, 151); письмом администрации Арзамасского муниципального района *** области от <дата> (т.3 л.д.152); актом осмотра и фотографирования нежилого помещения от <дата> (т.3 л.д.153-159); письменными объяснениями МУП «Водоканал Арзамасского района», ООО «Дилогия», ООО «Консалтинговая компания «Базис», ООО «Базис», МУ ТЭПП, из которых следует, что нежилое помещение находится в пользовании ФИО2 и ФИО1, а ФИО3 в данном нежилом помещении после <дата> не появлялся (т.3 л.д.198, 201, 204, 207, 210).

Согласно выписок из ЕГРЮЛ юридическим адресом ЖСПК «Базис», ООО «КК «Базис», ООО «Дилогия» является адрес спорного нежилого помещения (т.3 л.д.172-173, 176-178, 179-181).

Вышеуказанные обстоятельства не свидетельствуют о том, что спорное нежилое помещение не было передано истцу при заключении договора купли-продажи <дата>, т.к. из акта о передаче нежилого помещения от <дата> следует иное, а согласно объяснений представителя истца нежилое помещение было оставлено в пользовании ответчиков по их просьбе в связи с необходимостью переезда в другое помещение, при этом переезд ответчиками затягивался.

Согласно п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.2 ст.434 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

<дата> ФИО3 в лице представителя К., ФИО1, ФИО2 обратились в МФЦ с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество (т.1 л.д.48).

Из материалов реестрового дела в отношении вышеуказанного нежилого помещения следует, что <дата> от ФИО2, ФИО1 и ФИО3 в лице представителя К. поступили заявления о государственной регистрации перехода права, <дата> от ФИО3 в лице представителя К. поступило заявление о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права по причине сбора документов, <дата> от ФИО2, ФИО1 и ФИО3 в лице представителя К. поступили заявления о государственной регистрации перехода права, <дата> от ФИО2, ФИО1 и ФИО3 в лице представителя К. поступили заявление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, <дата> от ФИО1, ФИО2 и ФИО3 в лице представителя К. поступили заявления о государственной регистрации перехода права, <дата> от ФИО3 в лице представителя К. поступило заявление о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права по причине ремонтных работ, <дата> от ФИО1, ФИО2 и ФИО3 в лице представителя К. поступило заявление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, <дата> от ФИО3 в лице представителя К. поступило заявление о возобновлении ранее приостановленного государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, <дата> от ФИО2, ФИО1 поступило заявление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права (т.3 л.д.55-61, 71-81).

В соответствии с уведомлением от <дата> государственная регистрация приостановлена по причине обращения только продавцов (т.3 л.д.62).

Указанные обстоятельства также подтверждаются описями документов, принятых для оказания государственных услуг, уведомлениями Росреестра (т.1 л.д.51-64), из которых, в том числе, следует, что <дата> от ФИО2, ФИО1 и ФИО3 в лице представителя К. поступило заявление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права.

В соответствии с уведомлением от <дата>, <дата> государственная регистрация приостановлена по причине вынесения судом определения от <дата> об обеспечении иска (т.3 л.д.65-70).

Изложенное свидетельствует о том, что договор купли-продажи предоставлялся сторонами для осуществления государственной регистрации четыре раза, трижды регистрация была прекращена по заявлению сторон, <дата> с заявлением о прекращении государственной регистрации обратились ответчики после того, как от истца поступило заявление о возобновлении ранее приостановленной государственной регистрации.

Указанные обстоятельства не свидетельствуют о том, что договор купли-продажи нежилого помещения от <дата> не был заключен между истцом и ответчиками, поскольку из содержания договора следует, что все существенные условия между сторонами были согласованы, имущество передано.

Напротив, данные обстоятельства подтверждают доводы истца о наличии соглашения о том, что ответчики продолжают пользоваться спорным помещением.

Согласно п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.1 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Доводы ответчиков о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от <дата> являлся мнимой, притворной сделкой, поскольку у сторон не имелось намерения на совершение сделки, при этом договор купли-продажи прикрывает отношения между ФИО3 и ФИО1 по договору займа под залог недвижимого имущества, при этом предоставлялся на государственную регистрацию четыре раза и четыре раза подписывался сторонами, суд отвергает в силу следующего.

В обоснование своих доводов ответчиком ФИО1 представлена копия расписки от <дата> (т.3 л.д.185), из содержания которой следует, что ФИО1 получил у ФИО3 заем в размере 37000000 руб., в том числе 29562000 руб. платежными поручениями от <дата> на 10000000 руб., <дата> на 19562000 руб. в адрес ЖСПК «Базис» и 7438000 руб. наличными денежными средствами, который обязался возвратить не позднее <дата>.

Вместе с тем, оригинал данной расписки ФИО1 в суд не представлен, в связи с чем, суд полагает, что данная копия расписки является недопустимым доказательством.

Представителем истца наличие между истцом и ФИО1 каких-либо заемных обязательств, вытекающих из указанной расписки, в том числе под залог спорного нежилого помещения, отрицается.

Наличие подписи ФИО3 на оборотной стороне вышеуказанной копии расписки после записи «Получено 11.825.500», что подтверждается выводами представленного ответчиком ФИО1 заключения специалиста № от <дата>, не свидетельствует о том, что между истцом и ответчиком ФИО1 был заключен договор займа под залог спорного нежилого помещения.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от <дата> недействительной сделкой не признавался, соответствующие исковые требования не предъявлялись.

В соответствии с экспертным заключением № от <дата>, представленным ответчиком ФИО2, рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на <дата> составляет 13830000 руб. (т.3 л.д.108-149).

Согласно выводов заключения эксперта № от <дата>, выполненного по определению суда, возможная рыночная стоимость спорного нежилого помещения на <дата> составляет 10679000 руб. (т.4 л.д.91-163).

С учетом изложенного суд полагает, что на момент совершения договора купли-продажи от <дата> рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <адрес>, помещение №, составляла 10679000 руб.

Указанные обстоятельства не свидетельствуют о том, что между сторонами не были согласованы все существенные условия договора, поскольку согласно п.3 договора купли-продажи от <дата> нежилое помещение оценивается и продается за 6000000 руб., согласно п.3 акта о передаче нежилого помещения от <дата> цена нежилого помещения установлена по обоюдному соглашению сторон, исходя из действующих цен, с учетом технического состояния и качества нежилого помещения.

Учитывая изложенное, суд полагает, что оснований считать договор купли-продажи нежилого помещения от <дата> незаключенным, не имеется, в связи с чем, исковые требования ФИО1 и ФИО2 в данной части не подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание, что после того, как от истца поступило заявление о возобновлении ранее приостановленной государственной регистрации, <дата> ответчики обратились с заявлением о прекращении государственной регистрации, суд приходит к выводу о том, что ответчики уклоняются от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Изложенные обстоятельства с учетом фактической передачи недвижимого имущества истцу как покупателю свидетельствуют о наличии оснований для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение за истцом на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, заключенного между истцом и ответчиками, в связи с чем, исковые требования ФИО3 в данной части подлежат удовлетворению, при этом в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 о восстановлении за ними права собственности по № доле за каждым на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, суд отказывает.

Из вышеприведенных правовых норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что при установленных обстоятельствах дела надлежащим способом защиты права является осуществление государственной регистрации перехода права собственности, при этом признание права собственности на спорное нежилое помещение надлежащим способом защиты права не является, в связи с чем, исковые требования ФИО3 о признании за ним права собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес>, помещение №, не подлежат удовлетворению.

Согласно ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст.304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Поскольку ответчики пользуются спорным нежилым помещением, право собственности на которое на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата> перешло к истцу, последний вправе требовать от ответчиков устранения препятствий в пользовании им.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает исковые требования ФИО3 о понуждении ответчиков освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, подлежащими удовлетворению.

В соответствии с абзацем 2 ч.2 ст.85 ГПК РФ в случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Некоммерческое партнерство «Нижегородский экспертный центр» просит суд о взыскании расходов за проведение экспертизы в размере 40000 руб.

Расходы на экспертизу подтверждаются счетом № от <дата> на 40000 руб. (т.4 л.д.89).

Поскольку выводы суда основаны, в том числе, на заключении судебной экспертизы, суд полагает, что с учетом ст.85, 98 ГПК РФ расходы на ее проведение подлежат взысканию в пользу некоммерческого партнерства «Нижегородский экспертный центр» с ответчиков ФИО2 и ФИО1 в размере по 20000 руб. с каждого.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью *** кв.м, с кадастровым №, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, на ФИО3 (паспорт №) на основании договора купли-продажи нежилого помещения от <дата>, заключенного между ФИО1 и ФИО2 (продавцы) и ФИО3 (покупатель).

Обязать ФИО1 (паспорт №) освободить нежилое помещение общей площадью *** кв.м, с кадастровым №, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №.

Обязать ФИО2 (паспорт №) освободить нежилое помещение общей площадью *** кв.м, с кадастровым №, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 (паспорт №) о признании за ним права собственности на нежилое помещение общей площадью *** кв.м, с кадастровым №, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 (паспорт №): о признании договора от <дата> купли-продажи нежилого помещения общей площадью *** кв.м, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, помещение №, незаключенным; о восстановлении права собственности ФИО2 (паспорт №) на *** часть нежилого помещения общей площадью *** кв.м, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, помещение №, отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт №): о признании договора от <дата> купли-продажи нежилого помещения общей площадью *** кв.м, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, помещение №, незаключенным; о восстановлении права собственности ФИО1 (паспорт №) на *** часть нежилого помещения общей площадью *** кв.м, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, помещение №, отказать.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) и ФИО1 (паспорт №) в пользу Некоммерческого партнерства «Нижегородский экспертный центр» расходы на экспертизу по 20000 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Арзамасский городской суд Нижегородской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья подпись С.Б.Попов

Решение изготовлено в окончательной форме 27.02.2023 года.