БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) № 31OS0000-01-2022-000130-25

Производство № 3а-9/2023

(№ 3а-87/2022)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 мая 2023 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова,

при секретаре Я.Г. Зиновьевой,

с участием представителей административного истца АО «Стройматериалы» ФИО1, административных ответчиков администрации г. Белгорода ФИО2, Правительства Белгородской области и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО3,

в отсутствие представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Воронежского областного суда административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Стройматериалы» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

АО «Стройматериалы», являясь собственником земельного участка с кадастровым номером <***> площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, обратилось в Белгородской областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости – 695 670 000 руб. по состоянию на 01.01.2021.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость спорного земельного участка 1 664 353 567 руб. превышает его рыночную стоимость, определенную частнопрактикующим оценщиком ФИО4 (695 670 000 руб.), что затрагивает права Общества, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости земельного участка, в завышенном размере.

Административный истец, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания (РПО 80401979312167 получено адресатом 15.12.2022), обеспечил явку своего представителя ФИО1, поддержавшего заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Пояснил, что имеющиеся в материалах дела доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка, - отчет об оценке составленный оценщиком ФИО4 от 06.05.2022, экспертное заключение подготовленное экспертом ФИО5 по результатам проведенной судебной экспертизы от 29.12.2022 № и экспертное заключение подготовленное экспертом ФИО6 по результатам проведенной повторной судебной экспертизы от 18.04.2023 № являются достоверными. Замечаний ни к первоначальной, ни к повторной экспертизе не имеет.

Представители административных ответчиков администрации г. Белгорода ФИО2, правительства Белгородской области и министерства имущественных и земельных отношений ФИО3 при разрешении заявленного административным истцом требования полагались на усмотрение суда.

Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Белгородской области о судебном заседании извещены надлежащим образом в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (первичные извещения вручены 07.11.2022; определение о возобновлении производства по делу размещено в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа 26.04.2023), явку своих представителей в суд не обеспечили. От административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие вышеупомянутых лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей административного истца и административных ответчиков, заслушав пояснения эксперта ФИО5, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как установлено судом и следует из материалов административного дела АО «Стройматериалы» является собственником вышеназванного земельного участка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.11.2022 № №.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29.10.2021 № 738-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области» и составляет 1 664 353 567 руб. (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.04.2022 № №).

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 01.01.2022, в том числе и для спорного земельного участка, с датой применения, - с 01.01.2023.

Таким образом, оспариваемая Обществом кадастровая стоимость земельного участка является архивной.

Исходя из положений пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из положений статей 21 и 78 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщик имеет право на своевременный зачет или возврат сумм излишне уплаченных налогов, срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налога составляет три года со дня уплаты налога.

Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая архивная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости участка, административный истец 19.07.2022 обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд. Обращению в суд предшествовало его обращение 06.06.2022 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Белгородской области, которая своим решением от 30.06.2022 № отклонила заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как его собственника, он вправе требовать установления кадастровой стоимости участка в размере рыночной.

Считая кадастровую стоимость участка завышенной по сравнению с рыночной, административный истец обратился к услугам частнопрактикующего оценщика ФИО4, которым составлен отчет от 06.05.2022 №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <***> по состоянию на 01.01.2021 определена в размере 695 670 000 руб.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика против представленного доказательства размера рыночной стоимости участка, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости спорного земельного участка и в достоверности отчета об оценке, определением суда от 28.11.2022 по делу назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «<***>» ФИО5

На разрешение эксперта были поставлены вопросы, направленные на определение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2021, и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По результатам проведенной экспертизы экспертом ФИО5 составлено и представлено в суд экспертное заключение от 29.12.2022 № №. По состоянию на 01.01.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена экспертом в размере 728 679 630 руб.

При ответе на второй вопрос, направленный на проверку отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 06.05.2022 № на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт указал, что оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, а также требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и ставящие под сомнение достоверность отчета об оценке, как документа, содержащего сведения доказательственного значения в соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности.

В связи с поступившим от представителя администрации г. Белгорода отзывом, содержащим несогласие с выводами эксперта и замечания по результатам проведенной судебной экспертизы, с учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, в судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Воронежского областного суда был допрошен эксперт ФИО5

На замечания представителя администрации города Белгорода экспертом ФИО5 были даны исчерпывающие ответы и пояснения.

Вместе с тем, суд посчитал возможным удовлетворить заявленное представителем администрации города Белгорода ФИО2 ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, поручив ее проведение эксперту ООО «<***>» ФИО6 предложенному представителем администрации города.

Как следует из определения суда от 09.02.2023 по настоящему делу, сомнения в обоснованности заключения эксперта ФИО5 были вызваны тем, что АО «Стройматериалы», наряду с участком с кадастровым номером № оспаривает кадастровую стоимость еще трех смежных земельных участков, в том числе с кадастровым номером №.

В рамках дела УИД 31OS0000-01-2022-000130-25 судом также назначалась экспертиза, направленная, в том числе на определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на 01.01.2021. Ее производство также было поручено эксперту ФИО5

По результатам экспертизы эксперт пришел к выводу о стоимости участка с кадастровым номером № равной 7 181 910 руб., что отличается от кадастровой на 25,2 % (9 595 224, 24 руб. кадастровая стоимость, установленная на 01.01.2021).

Несмотря на то, что земельные участки смежные с тожественным видом разрешенного использования, в рамках настоящего дела эксперт пришел к выводу о стоимости участка 728 679 630 руб., что отличается от кадастровой стоимости на 56,2 % (1 664 353 567 руб. кадастровая стоимость на 01.01.2021). Указанное, вызвало у суда сомнения в обоснованности заключения эксперта от 29.12.2022 № №.

Не было оставлено судом без внимания при назначении по делу повторной экспертизы и то обстоятельство, что эксперт, отвечая на второй вопрос, - вопрос направленный на проверку отчета об оценке земельного участка, представленного АО «Стройматериалы», указал, что при составлении отчета об оценке, подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО4 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, а также требования законодательства об оценочной детальности, методические ошибки и необоснованные суждения, ведающие к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом расхождение между проверяемым отчетом и сделанным выводом о стоимости участка составило 4,5%, что также вызывает у суда сомнения в обоснованности заключения эксперта.

По результатам повторной экспертизы, экспертом ФИО6 представлено заключение от 18.04.2023 № По состоянию на 01.01.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <***> определена экспертом в размере 708 103 430 руб.

При ответе на второй вопрос, направленный на проверку отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 06.05.2022 № на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт ФИО6, как и ФИО5, пришел к выводу о неполном соответствии отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки, в расчетной части были допущены методические ошибки, которые привели к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что в подтверждение доказательств размера рыночной стоимости спорного земельного участка на 01.01.2021 судом собраны следующие доказательства:

- отчет об оценке от 06.05.2022 №, составленный оценщиком ФИО4 (рыночная стоимость 695 670 000 руб.);

- заключение первичной судебной экспертизы от 29.12.2022 № №, составленное экспертом ФИО5 (рыночная стоимость 728 679 630 руб.);

- заключение повторной судебной экспертизы от 18.04.2023 №, составленное экспертом ФИО6 (рыночная стоимость 708 103 430 руб.).

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключения экспертов подлежат оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчет об оценке, заключениям первичной и повторной экспертиз, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение повторной экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (часть 8 статьи 82, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Оценивая отчет об оценке от 06.05.2022 № суд учитывает, что как эксперт ФИО5, так и эксперт ФИО6 пришли к выводу о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности повлиявшими на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка принадлежащего административному истцу.

Данные выводы экспертами в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, не оспаривались лицами, участвующими в деле.

Так эксперт ФИО5 указал, что в отчете об оценке отсутствуют описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке, что сделано не было. Данный факт нарушает требование пункта 22 ФСО № 7.

В соответствии с приведенным на стр. 36 отчета об оценке обоснованием, оценщиком был сделан вывод о том, что рынок купли-продажи земельных участков под индустриальную застройку на территории исследования (г. Белгород) является не активным (не развитым), в связи с чем, в ходе дальнейших расчетов он применяет корректировку на торг для неактивного рынка. В обоснование этому оценщик ссылается на низкий уровень торговой активности, большим разбросом цен предложений.

Согласно исследованиям, проведенным специалистами Приволжского методического и информационного обеспечения оценки (Справочник оценщика недвижимости - 2020. Земельные участки часть 1, под ред. ФИО7, Нижний Новгород, 2020 г.), трактовка понятий активного и неактивного рынков, их характерные признаки описаны следующим образом:

Под активным понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. Активный рынок включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде всего, объекты жилой, офисной, торговой недвижимости, расположенные в больших городах, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах, земельные участки в зонах отдыха и другие объекты, пользующиеся большим спросом.

Под неактивным понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцом и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего, коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Сюда могут быть отнесены крупнейшие и дорогостоящие имущественные комплексы, а также объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей (Источник: Справочник оценщика недвижимости - 2020. Земельные участки часть 1, под ред. ФИО7, Нижний Новгород, 2020г., стр. 54, 55).

Эксперт, не соглашаясь с выводом оценщика указал, что рынок недвижимости, в частности сегмент земельных участков под индустриальную застройку, нельзя назвать неактивным рынком, так как неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом и малым количеством сделок, прежде всего это объекты, находящиеся в отдаленных районах Белгородской области и небольших населенных пунктах. В то же время, г. Белгород – является крупным промышленным и деловым центром, административным центром Белгородской области. Характеристикой активности рынка являются именно социально-экономические факторы и территориальные признаки функционирования рынка недвижимости той или иной локации.

В связи с вышесказанным в рамках расчетов для объекта оценки все ценообразующие факторы и соответствующие корректировочные поправки целесообразно применять именно для активного рынка недвижимости, к которому относится рынок земельных участков под индустриальную застройку г. Белгорода. Это касается корректировок на торг, примененных оценщиком, в рамках сравнительного подхода. В результате оценщиком допущено нарушение пункта 5 ФСО № 3.

В соответствии с приведенным на стр. 57 отчета об оценке обоснованием, оценщиком был сделан вывод о том, что часть земельного участка, расположенного в охранных зонах объектов электросетевого хозяйства, фактически не используется, а значит, не позволяет извлекать экономическую выгоду от ее использования, приносить полезность. Другими словами, установление сервитута ограничивает возможность использования земельного участка по целевому назначению.

Расчетно оценщиком была получена площадь данной части земельного участка - 10 092 кв. м, что составляет 3,1 % от общей площади объекта экспертизы. Таким образом, Оценщик необоснованно обесценивает часть объекта оценки, что ставит под сомнение достоверность итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки.

Далее, эксперт ФИО5 указал, что в нарушение требований пункта 5 ФСО № 3, содержание отчета вводит в заблуждение его пользователей в части применения оценщиком корректировки на расположение земельного участка относительно автомагистралей.

Так в соответствии с приведенным на стр. 56 отчета об оценке обоснованием, оценщиком ФИО4 был сделан вывод о том, что объект оценки расположен в непосредственной близости от крупной автодороги (<адрес>), и подобранные объекты-аналоги, расположенные в непосредственной близости от крупных автодорог, сопоставимы с объектом оценки. Вместе с тем, согласно данным исследования, проведенного специалистами Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки (Справочник оценщика недвижимости - 2020. Земельные участки часть 1, под ред. ФИО7, Нижний Новгород, 2020г.) величина корректировки на расположение относительно автомагистралей для земельных участков под индустриальную застройку находится в диапазоне от -25 % до 34 %. Также в Справочнике дается пояснение: «В общем случае непосредственная близость - это либо примыкание к «автомагистрали», либо примыкание к полосе отвода данной автомобильной дороги». Кроме того, при незначительном удалении, но имеющихся хороших подъездных путях также можно считать земельный участок, расположенным в непосредственной близости от автомагистрали».

По данным сервиса «Яндекс.Карты» исследуемый земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> не примыкает к автомагистрали, и находится на удалении от многополосной оживленной автодороги. Помимо этого на маршрутах к исследуемому земельному участку имеется неровная дорога, о чем сообщается сервисом «Яндекс.Карты».

Аналогичные замечания были отражены и экспертом ФИО6 по результатам проведенной повторной экспертизы.

Таким образом, несмотря на наличие у оценщика ФИО4 необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебных экспертиз нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчета об оценке от 06.05.2022 №, суд отвергает его в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Экспертом ФИО5, которому было поручено проведение экспертизы, рыночная стоимость спорного земельного участка рассчитана методом сравнения продаж, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Эксперт, проведя анализ рынка, изучил социально-экономическую и политическую ситуацию в Российской Федерации по итогам 2020 года, опираясь на Справочник оценщика недвижимости – 2020. Земельные участки. Часть 1 под ред. ФИО7, Нижний Новгород, 2020 пришел к выводу о том, что оцениваемый земельный участок – объект экспертизы принадлежит к сегменту: «земельные участки под индустриальную застройку». Эксперт указал, что г. Белгород имеет развитую строительную индустрию, обладает развитой металлургической промышленностью, а также является аграрным регионом, поэтому рынок недвижимости г. Белгорода, в частности сегмента земельных участков под индустриальную застройку, нельзя назвать неактивным рынком. Объем доступных эксперту рыночных данных о продаже земельных участков можно оценить как достаточный (экспертом было проанализировано 20 предложений продажи земельных участков). Эксперт посчитал, что рынок продажи земельных участков под индустриальную застройку г. Белгорода характеризуется нормальным уровнем активности, достаточным количеством предложений, небольшим разбросом цен, поэтому экспертом принимался как активный. Для расчета все ценообразующие факторы и соответствующие корректировочные поправки, примененные экспертом при определении рыночной стоимости объекта экспертизы, анализировались и применялись именно для активного рынка недвижимости.

По результатам проведенного анализа цен предложений земельных участков под индустриальную застройку, расположенных в г. Белгороде, за период, предшествующий дате оценки (01.01.2021), доверительный диапазон цен определен экспертом от 3 314,92 руб./кв. м до 4 102,10 руб./кв. м (без учета поправок на торг, месторасположение, площадь и т.д.).

В результате изучения практики совершения операций на рынке недвижимости, экспертом были выявлены следующие основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земельных участков под индустриальную застройку: передаваемые имущественные права (в т. ч. наличие обременений и ограничений); условия финансирования сделки; дата предложения/сделки; возможность торга; месторасположение в пределах города; фактор масштаба (общая площадь); категория земель; вид разрешенного использования; расположение относительно автомагистралей; наличие свободного подъезда; обеспеченность железнодорожной веткой; асфальтирование участка; наличие инженерных коммуникаций (в т. ч. возможность подключения к ним).

В процессе поиска объектов-аналогов эксперт проанализировал информацию общедоступных сайтов о продаже недвижимости. Были использованы следующие источники информации: материалы настоящего административного дела, архив сайта АВИТО (https://ruads.org/), и другие открытые источники. Экспертом была составлена первичная выборка продажи земельных участков под индустриальную застройку, состоящая из 20 объектов, 5 из которых - предложения, представленные оценщиком в Отчете об оценке №, 10 – предложения, предложенные комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и 5 – объекты, найденные экспертом. Объем доступных эксперту рыночных данных представлен в таблице 2-8 экспертного заключения (стр. 37 заключения).

В результате анализа данных первичной выборки, расширенный интервал цен предложений купли-продажи земельных участков, сопоставимых с рассматриваемым земельным участком по виду разрешенного использования за период, предшествующий дате оценки (01.01.2021) составил от 1 506, 37 руб./кв. м до 11 557, 30 руб./кв. м (без учета поправок на торг, месторасположение, площадь и т.д.).

Определив основные критерии, такие как: местоположение (административный центр Белгородской области - г. Белгород); идентичный сегмент земельных участков (земельные участки под индустриальную застройку); дата предложения до даты оценки (01.01.2020 - 01.01.2021); отсутствие улучшений земельного участка (строений) эксперт подобрал три объекта-аналога наиболее сопоставимых с объектом экспертизы.

Применив к объектам аналогам корректировки на торг, площадь (ко всем аналогам), на расположение относительно автомагистралей (к одному аналогу), на обеспеченность железнодорожной веткой (к двум аналогам), на асфальтирование участка (одному аналогу) эксперт пришел к выводу, что итоговая величина рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 01.01.2021 составляет 728 679 630 руб.

Из заключения повторной судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО6 следует, что она, как и эксперт ФИО5 рыночную стоимость спорного земельного участка рассчитала методом сравнения продаж в рамках которого применен метод сравнения продаж. Пришла к аналогичному выводу о том, что земельный участок принадлежит к сегменту «земельные участки под индустриальную застройку».

Проведенный анализ рыка объекта экспертизы позволил эксперту ФИО6 сделать вывод о том, что рынок продажи земельных участков под индустриальную застройку г. Белгорода характеризуется нормальным уровнем активности, достаточным уровнем предложений, небольшим разбросом цен.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка экспертом ФИО6 подобрано три объекта-аналога, которые использовал для расчета и эксперт ФИО5 Применив к объектам аналогам корректировки на торг, площадь (ко всем аналогам), на расположение относительно автомагистралей (к одному аналогу), на обеспеченность железнодорожной веткой (к двум аналогам), на асфальтирование участка (к одному аналогу) эксперт пришел к выводу, что итоговая величина рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 01.01.2021 составляет 708 103 430 руб.

Анализ экспертного заключения от 29.12.2022 № №, составленного экспертом ФИО5 и экспертного заключения от 18.04.2023 №, составленного экспертом ФИО6 по результатам повторной судебной экспертизы показал, что отличие в итоговом результате рыночной стоимости земельного участка заключается в применении различных значений корректировок по таким элементам сравнения как: торг (12 % первичная экспертиза; 11,4 % повторная экспертиза), расположение относительно автомагистралей (-19,35 % первичная экспертиза; -18 % повторная экспертиза), асфальтирование участка (-8 % первичная экспертиза; -12 % повторная экспертиза).

Следует отметить, что оба эксперта в качестве источника информации использовали Справочник оценщика недвижимости – 2020. Земельные участки. Часть 2. Под ред. ФИО7, Нижний Новгород 2020, позволяющий применять такие корректировки к земельным участкам из сегмента «земли под индустриальную застройку». Эксперт ФИО5 использовал значение корректировок усредненных по городам России, эксперт ФИО6, - для городов с численностью населения до 500 тыс.чел. и уровнем доходов выше среднего. Оба подхода являются допустимыми и не противоречат законодательству об оценочной деятельности.

В тоже время значения корректировок для земель под индустриальную застройку, усредненных по городам России, получены на основании сравнительно большей выборки сопоставимых объектов (земельных участков под индустриальную застройку) нежели значения корректировок на торг для городов с численностью населения до 500 тыс.чел. и уровнем доходов выше среднего. Следовательно сравнительно большая выборка объектов, в основе которых лежит расчет вышеприведенных корректировок, а также отсутствие ограничения в виде уровня доходов населения (выше среднего), по менению суда, делают более обоснованными и предпочтительными корректировки примененные экспертом ФИО5 для определения рыночной стоимости земельного участка под индустриальную застройку на активном рынке.

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, которых в целом должны придерживаются и негосударственные эксперты, ввиду отсутствия единого методологического обеспечения негосударственной экспертной деятельности.

Методология повторной экспертизы определяет необходимость для эксперта проводящего такое исследование указывать выводы первичной экспертизы и при получении результатов, отличных от выводов первичной экспертизы установить и привести в заключении причины расхождения в выводах (пункт 2.4. Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 № 346).

Таким образом, в целях надлежащей оценки как первичной, так и повторной экспертизы суду необходимо установить причины расхождения в выводах экспертов.

Проводя повторную экспертизу, эксперт ФИО6 причины расхождения в выводах о рыночной стоимости земельного участка не указала. Вместе с тем, в экспертном заключении от 18.04.2023 № эксперт ФИО6 содержится вывод о том, что возможными границами интервала, в котором может находиться объект экспертизы, по состоянию на 01.01.2021, являются: от 584 185 329 руб. до 832 021 530 руб. Далее, эксперт указала, что величина стоимости, полученная экспертом ФИО5 (728 679 630 руб.), находится в границах возможного интервала, в котором может находиться рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 01.01.2021.

Суд учитывает, что вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 ФСО № 7). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Оценивая заключения первичной и повторной экспертиз суд исходит из того, что оба заключения выполнены компетентными специалистами, имеющими необходимую квалификацию и длительный стаж работы как в области оценки, так и судебной экспертизы, тем не менее, с процессуальной точки зрения заключение эксперта ФИО6 оформлено без соблюдения требований законодательства о судебно-экспертной деятельности, поскольку не содержит анализа причин расхождения в выводах по первому вопросу экспертного исследования.

Кроме того, определенная экспертом ФИО5 величина рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № сопоставима по своему значению с величиной рыночной стоимости, определенной в заключении дополнительной судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО6 (отклонение 2,8 %), в связи с чем, при определении рыночной стоимости указанного объекта недвижимости суд полагает, что экспертом ФИО6, учитывая вероятностную природу рыночной стоимости, фактически подтверждены расчеты эксперта ФИО5, поскольку определенная им рыночная стоимость земельного участка находится в границах интервала, рассчитанного экспертом ФИО6, определенного на основе Рекомендаций по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки под ред. ФИО7.

После проведения по делу повторной судебной экспертизы, оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выпиленных экспертом ФИО5 у суда не имеется, а следовательно, при определении рыночной стоимости данных объектов недвижимости в основу решения может быть положено первичное экспертное заключение.

Определенная экспертом ФИО5 величина рыночной стоимости земельного участка не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки ФСО № 1, № 3, № 7. Сделанные экспертом ФИО5 выводы основаны на подробном исследовании, мотивированы, позволяют установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлении рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка в размере, определенном экспертом ФИО5 по результатам первичной судебной экспертизы, т.е. 728 679 630 руб. на 01.01.2021.

В Комиссию о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости административный истец обращался 06.06.2022.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление АО «Стройматериалы» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <***> площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 728 679 630 руб. по состоянию на 01.01.2021 и действующую до даты внесения сведений о новой кадастровой оценке в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 06.06.2022.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 22.05.2023