УИД 61OS0000-01-2024-001297-74
дело № 3а-11/2025 (3а-555/2024)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ростов-на-Дону 5 февраля 2025 г.
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при ведении протокола секретарем Муруговым Н.А.,
с участием представителя ООО «АШАН» ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «АШАН» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 2 сентября 2024 г. № ОРС-61/2023/000037 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости,
установил:
ООО «АШАН» (далее также Общество) обратилось в суд с административным иском, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером .... Полагая, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, Общество подало в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) заявление об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, приложив к нему отчет об оценке. Решением ГБУ от 2 сентября 2024 г. № ОРС-61/2023/000037 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. По мнению административного истца, данное решение является необоснованным, нарушает права Общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.
Административный истец просил суд признать незаконным решение ГБУ от 2 сентября 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 14 декабря 2023 г., - 198 121 683 рубля. Общество просило также взыскать с административного ответчика понесенные расходы по оплате государственной пошлины.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Ростова-на-Дону, ООО «Акварель».
На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.
Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области.
В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.
От администрации г. Ростова-на-Дону и ООО «Акварель» отзывы, возражения в суд не поступали.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, участие которого в рассмотрении дела обеспечено с использованием видеоконференц-связи с Московским городским судом, поддержал заявленные требования. Пояснил при этом, что определение величины рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда; возражений, замечаний относительно заключения судебной экспертизы не имеет.
Иные лица, участвующие в деле, и их представители в судебное заседание не явились.
Представители ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.
С учетом наличия в деле доказательств надлежащего извещения всех лиц, участвующих в деле, непредставления доказательств уважительности причин неявки и отсутствия оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав и оценив представленные письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).
На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.
Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).
К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ... площадью 28 176 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для размещения гипермаркетов и торговых центров общей площадью не менее 5000 кв.м, местоположение ..., находится в общей долевой собственности ООО «АШАН» (6585/10000 долей в праве) и ООО «Акварель» (3415/10000 долей в праве).
Применяемая с 1 января 2023 г. кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 380 769 055,2 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка оказывает влияние на объем прав и обязанностей Общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом.
29 декабря 2023 г. в ГБУ поступило заявление ООО «АШАН» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. С заявлением в ГБУ представлен отчет от 27 декабря 2023 г. № 2467-7/23-ЗУ об оценке земельного участка, выполненный оценщиком ООО «ГБА» (г. Москва) ..., в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 14 декабря 2023 г. в размере 198 121 683 рубля.
Решением Ростовского областного суда от 22 апреля 2024 г., вступившим в законную силу 6 августа 2024 г., уведомление ГБУ от 12 января 2024 г. о возврате без рассмотрения заявления Общества признано незаконным; на ГБУ возложена обязанность рассмотреть заявление ООО «АШАН», поступившее 29 декабря 2023 года.
2 сентября 2024 г. ГБУ приняло решение № ОРС-61/2023/000037 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании представленного отчета об оценке.
23 сентября 2024 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец направил в суд административное исковое заявление об оспаривании решения ГБУ.
Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд отмечает, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.
В обоснование решения бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200: пунктов 1, 2 Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)», подп. 2, 3, 9 пункта 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», подп. 3 пункта 7, подп. 2 пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», подп. 2 пункта 2, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», а также подп. «б», «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.
В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что информация об использованных в расчетах объектах-аналогах, полученная из внешних источников, представлена в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату появления (публикации) или подготовки информации; не указаны предпосылки стоимости исходя из цели оценки; отсутствует обоснование применения лишь части доступных объектов-аналогов; отчет вводит в заблуждение по ряду вопросов; не представлен анализ схожести экономических характеристик г. Зернограда, в котором находится один из аналогов, и г. Ростова-на-Дону; анализ рынка земельных участков не соответствует действительности и не отображает реальную ценовую ситуацию на рынке земельных участков под коммерческую застройку в г. Ростове-на-Дону; неверно указана средняя стоимость земельных участков; указано, что в разделе 8.4.3 отчета имеется отношение удельной цены земельных участков, расположенных внутриквартально к удельной цене аналогичных участков, расположенных на красной линии, однако, в указанном разделе отсутствует информация по данному фактору; применена понижающая корректировка скидки на торг в размере 11 %, тогда как согласно приложенным скрин-копиям справочника диапазон скидки на торг для объектов под торговую недвижимость составляет 9-10 %; в разделе «Методологические подходы к оценке объекта» описан рынок участков г. Тамбова и Тамбовской области, при этом объект оценки расположен в г. Ростове-на-Дону Ростовской области; не представлен расчет корректировок; отсутствует подтверждение сведений о рельефе объекта оценки; не представлен анализ уклона местности расположения объектов-аналогов; информация о площади объекта-аналога № 1, указанная в скрин-копии объявления, не имеет подтверждения; при проведении анализа использованы несопоставимые объекты-аналоги: при применении корректировок для устранения отличий объектов-аналогов от объекта оценки снижение первоначальной цены предложения объектов-аналогов составило более 60%.
В решении ГБУ сделан вывод о том, что выявленные нарушения оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.
В заключении эксперта названного учреждения ... от 9 января 2025 г. № 6098/10-4-24 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке от 27 декабря 2023 г. № 2467-7/23-ЗУ допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (подп. 3 пункта 7, подп. 2 пункта 10 ФСО V, подп. 2 пункта 2, пункта 8 ФСО VI, подп. 2, 3, 4, 5 пункта 2, пунктов 11б, 11в, 11д, 22б, 22в ФСО № 7), повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости. Нарушения, перечисленные в решении ГБУ, экспертом подтверждены.
Экспертом также отмечено, что в объявлениях о продаже аналогов № 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 отсутствуют сведения о дате продажи, интернет-страницы не активны. В объявлении о продаже объекта-аналога № 5 указано, что на участке имеется жилой дом с коммуникациями, что не учтено оценщиком; при определении корректировок цен предложений объектов-аналогов указана ссылка на справочник с данными о рынке недвижимости за период апрель-май 2023, однако было необходимо использовать справочник с данными на конец третьего квартала 2023 года. В отчете не указано, каким образом определен рельеф объектов-аналогов; описан рынок участков в ином отдаленном от Ростовской области регионе; выбранные объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам, что обусловлено недостаточным учетом оценщиком объема и качества информации.
Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию 14 декабря 2023 г. определена экспертом ... в размере 266 798 544 рублей.
Относительно выводов эксперта возражения замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.
Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.
Величина рыночной стоимости рассчитана экспертом на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта, подтвержденным представленными документами. Сведения об объекте проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не позволяет объективно установить рыночную стоимость объекта, и при рассмотрении заявления ООО «АШАН» у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое административным истцом решение ГБУ не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов Общества. Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании решения ГБУ от 2 сентября 2024 г. незаконным отсутствуют (статья 227 КАС РФ).
Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.
При изложенных выше обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ отказано.
Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) применительно к одному из видов судебных расходов - государственной пошлине – по делам данной категории разъяснил, что госпошлина уплачивается по требованию об оспаривании решения бюджетного учреждения независимо от того, заявлено ли также требование об установлении рыночной стоимости. По требованию об установлении рыночной стоимости государственная пошлина не уплачивается, так как такое требование не носит самостоятельный характер.
Более того, устанавливаемая судом кадастровая стоимость земельного участка определялась ГБУ с использованием методов массовой оценки по состоянию на 1 января 2022 г., тогда как рыночная стоимость объекта в рамках настоящего дела определена по состоянию на иную дату – на 14 декабря 2023 г. с учетом индивидуальных особенностей конкретного земельного участка. Материалы дела не содержат сведений, приводящих к суждению о явных ошибках, незаконных действиях со стороны ГБУ, вынудивших административного истца обратиться за судебной защитой. Решение в данном случае не может считаться вынесенным против административного ответчика.
При изложенных обстоятельствах в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, расходы, в том числе связанные с уплатой государственной пошлины, с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца. Основания для возмещения понесенных ООО «АШАН» расходов, связанных с обращением в суд, отсутствуют.
ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы, на сумму 106 920 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования по всем поставленным судом вопросам, в том числе проведение осмотра объекта, составление заключения, изготовление обосновывающих приложений. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «АШАН» удовлетворить частично.
Отказать в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «АШАН» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 2 сентября 2024 г. № ОРС-61/2023/000037.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 28 176 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для размещения гипермаркетов и торговых центров общей площадью не менее 5000 кв.м, местоположение ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 14 декабря 2023 г. – 266 798 544 рубля.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 29 декабря 2023 г.
В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «АШАН» о возмещении расходов по оплате государственной пошлины отказать.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АШАН» в пользу федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 106 920 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.А. Руднева
Решение в окончательной форме изготовлено 5 февраля 2025 г.