Председательствующий по делу

судья Копеистова О.Н.

Дело №33-2673/2023

1 инст. 2-283/2023

УИД 75RS0001-02-2022-007968-18

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Алёкминской Е.А.

судей Комковой С.В., Трифонова В.А.

при секретаре Пучковской А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите 21 августа 2023 г. гражданское дело по иску Г.Ю. к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании договора купли – продажи жилого дома недействительным, прекращении права собственности, истребовании из чужого незаконного владения, признании права собственности,

по апелляционной жалобе представителя ответчика ФИО3 – ФИО4

на решение Центрального районного суда г. Читы от 09 марта 2023 г., которым постановлено:

«Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома от <Дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №.

Признать за Г.Ю. (паспорт №) право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Истребовать из незаконного владения ФИО3 жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности за Г.Ю. (паспорт №) на указанное жилое помещение».

Заслушав доклад судьи Комковой С.В., судебная коллегия

установила:

Истец Гао Юйнань в лице представителя по доверенности ФИО5 обратился в суд с иском, указывая на то, что <Дата> между ФИО6 и ФИО7, являющегося отцом и законным представителем на момент совершения сделки несовершеннолетней истицы Г.Ю., был заключен договор купли-продажи жилого дома с постройками, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке общей площадью 353,64 кв.м. с кадастровым номером №. <Дата> Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории <адрес> №) произведена государственная регистрация указанной сделки за №, выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности № серии № от <Дата>. Собственником жилого дома являлась истец, в котором она не была зарегистрирована и не проживает, однако по данному адресу с момента покупки жилого дома и до 2004 года проживал отец истца ФИО7, который впоследствии переехал, сдав жилой дом внаем иным лицам. Начиная с <Дата> ФИО7 был зарегистрирован в жилом доме по адресу: <адрес>, но фактически в нем не проживал. Ни истцом, ни её отцом ФИО7 не совершались какие-либо действия по отчуждению или продаже указанного жилого дома, равно как и не выдавалась доверенность на совершение от имени истца или ее отца действий по отчуждению жилого дома. При обращении в ФГБУ «ФКП Росреестра» для переоформления земельного участка, на котором расположен жилой дом, Г.Ю. стало известно о прекращении ее права собственности на жилой дом. Согласно полученной сводной информационной справке об объекте недвижимости (жилой дом) по состоянию на <Дата> зарегистрировано право собственности на жилой дом следующих правообладателей: ФИО6 с <Дата> (на основании договора от <Дата>), прекращено <Дата>; Г.Ю. с <Дата> (на основании договора купли-продажи жилого дома от <Дата>), прекращено <Дата>; ФИО1 с <Дата> (на основании решения Центрального районного суда г. Читы от <Дата>), прекращено <Дата>; ФИО2 с <Дата> (на основании договора купли-продажи жилого дома от <Дата>). В настоящий момент право собственности на жилой дом не прекращено. На основании договора купли-продажи жилого дома от <Дата>, заключенного между ФИО1 и ФИО2, в настоящее время собственником жилого дома является ФИО2 В свою очередь, ФИО1 в ФГБУ «ФКП Росреестра» было представлено решение Центрального районного суда г. Читы от <Дата> о признании за ним права собственности на жилой дом на основании якобы заключенного между ФИО1 и истицей Г.Ю. договора купли-продажи жилого дома от <Дата>. В связи с выяснением данных обстоятельств истец обратилась в правоохранительные органы с заявлением о совершении в отношении нее и принадлежащего ей недвижимого имущества мошеннических действий, в результате чего старшим следователем по ОВД отдела по расследованию экономических преступлений СУ УМВД России по г. Чите вынесено постановление № от <Дата> о возбуждении уголовного дела по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ в отношении неустановленных лиц. По данному уголовному делу истец признана потерпевшей. Из постановления о возбуждении уголовного дела следует, что используя подложное решение Центрального районного суда г. Читы от <Дата> неустановленные лица предъявили документы в ФБГУ «Росреестр» Забайкальского края, расположенное по адресу: <адрес>, тем самым совершили переоформление права собственности данного жилого дома на ФИО1 Органом предварительного расследования достоверно установлен факт регистрации права собственности жилого дома на ФИО1 на основании подложного решения Центрального районного суда г. Читы от 14.07.2017, которое впоследствии перешло к ФИО2 на основании договора купли-продажи жилого дома от <Дата>, заключенного между ответчиками. ФИО1, заключая договор купли-продажи жилого дома с ФИО2, заведомо знал, что владеет правом собственности на жилой дом и передает его ФИО2 по сделке купли-продажи незаконно, а сведения в Единый реестр прав недвижимости были внесены на основании подложного правоустанавливающего документа с целью последующей регистрации права на жилой дом. Кроме того, при обращении в ФГБУ «ФКП Росреестра» также стало известно, что распоряжением Департамента государственного имущества и земельных отношений от <Дата> №/р (далее - Распоряжение) на основании заявления ФИО2 от <Дата> прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ФИО6 земельным участком с кадастровым номером: №, площадью 354 кв.м., из категории земель населенных пунктов, местоположение которого установлено: <адрес>, для обслуживания жилого дома, выращивания плодово-ягодных и овощных культур, для индивидуальной жилой застройки, с обращением в орган регистрации прав для государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок. Вместе с тем, по мнению истицы, с учетом приведенных обстоятельств имеется достаточно оснований для признания вышеуказанного распоряжения и договора купли-продажи жилого дома от <Дата>, заключенного между ФИО1 и ФИО2, недействительными, применения последствий недействительной сделки. С учетом уточнений истец просил суд признать недействительным договор купли-продажи жилого дома от <Дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО2; прекратить право собственности ФИО2 на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, а также земельный участок с кадастровым номером №; признать недействительным договор купли-продажи от <Дата>, заключенный в отношении на жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а также земельного участка с кадастровым номером №, между ФИО2 и ФИО3, истребовать из чужого незаконного владения ФИО3 в пользу истца жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, а также земельный участок с кадастровым номером №., признать за истцом право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, а также земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 12-17, 172, 144-145).

Протокольным определением Центрального районного суда г. Читы от 12.01.2023 к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен ФИО3 (л.д.133).

Протокольным определением Центрального районного суда г. Читы от 10.02.2023 к участию в деле в качестве соответчика был привлечен ФИО3 (л.д.146).

Определением Центрального районного суда г.Читы от 09 марта 2023 г. производство по иску к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края прекращено ввиду отказа от иска (л.д. 156-158).

Судом постановлено приведенное выше решение (л.д. 159-168).

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 выразил несогласие с вынесенным решением, просил отменить. ФИО3 является добросовестным приобретателем, поскольку предыдущий собственник владел имуществом на законных основаниях. Выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела (л.д. 177).

Стороны, участвующие в деле, в зал судебных заседаний не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, направили своих представителей.

Руководствуясь ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Пунктом 3 ст. 154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 131 ГК РФ в ред. ФЗ от 29.06.2004 N 58-ФЗ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Пунктами 1, 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Материалами дела установлено, что договором купли-продажи от <Дата>, заключенном между ФИО8, продавец продал, а покупатель приобрел дом с постройками с кадастровым номером № по спорному адресу, жилой дом с постройками находится на земельном участке общей площадью 353, 64 кв.м. (л.д.45).

Решением Центрального районного суда от <Дата> исковые требования ФИО1 к Г.Ю. удовлетворены. За ФИО1 признано право собственности на жилой дом по адресу: <адрес> (л.д.43).

Договором купли-продажи, заключенным между ФИО1 и ФИО2 от <Дата>, продавец продал, а покупатель приобрел спорный жилой дом по цене 500000 руб. (л.д.44).

Распоряжением Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от <Дата> прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ФИО6 земельным участком с кадастровым номером № площадью 354 кв.м. из категории земель населенных пунктов по адресу: <адрес> для обслуживания жилого дома, выращивания плодово-ягодных и овощных культур, для индивидуальной жилой застройки (л.д.29).

Постановлением о возбуждении уголовного дела № от <Дата> ОВД Отделом по расследованию экономических преступлений СУ УМВД России по <адрес> возбуждено уголовное дело по ч.4 ст.159 УК РФ по факту приобретения права собственности неустановленной группой лиц по предварительному сговору на жилой дом в <адрес>, принадлежащий Г.Ю., используя подложное решение Центрального районного суда от <Дата> (л.д.20).

Постановлением от <Дата> потерпевшей по уголовному делу признана Г.Ю. в лице представителя ФИО9 (л.д.23).

Договором купли-продажи от <Дата>, заключенным между ФИО2 и ФИО3, продавец продал, а покупатель приобрел жилой дом и земельный участок за 1000000 руб., из которых 500000 руб. за земельный участок, 500000 руб. за жилой дом. Расчет между покупателем и продавцом произведен полностью до подписания настоящего договора (л.д.118).

Определением о принятии обеспечительных мер от <Дата> наложен запрет на совершение регистрирующих действий в отношении жилого дома, земельного участка (л.д.96).

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что оспариваемая сделка совершена с нарушением требований закона и посягает на имущественные интересы ФИО10; признал спорный договор купли-продажи недействительным (ничтожным) от 26 июня 2020 г., применил последствия недействительности сделки.

Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Доводы апелляционной жалобы ответчика ФИО3 о признании его добросовестным приобретателем спорного жилого дома судебной коллегией отклоняются.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (пункт 39 постановления Пленума № 10/22).

Из приведенных правовых норм и акта их толкования следует, что при рассмотрении иска собственника об истребовании принадлежащего ему имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании возмездной сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

При этом как отсутствие воли собственника на передачу имущества во владение иному лицу, так и недобросовестность поведения его приобретателя являются достаточными основаниями для удовлетворения виндикационного иска.

Обращаясь с настоящим иском, истец просила суд признать недействительными договоры купли-продажи спорной квартиры и истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения.

Разрешая требования истца о признании недействительными сделок купли-продажи, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит доказанным факт отсутствия воли Г.Ю. на отчуждение, принадлежащего ей дома, выбытие имущества из собственности истца произошло помимо ее воли в результате противоправных действий лиц, в том числе ответчика ФИО1, договор купли-продажи между истцом и ФИО1 не заключался, последний оформил право собственности на спорный жилой дом с помощью подложного судебного решения, потому в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным с момента его заключения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью. Факт отсутствия воли Г.Ю. на отчуждение спорного имущества в суде апелляционной инстанции подтвердила допрошенная в качестве свидетеля ФИО9 Основания не доверять указанному свидетелю у судебной коллегии отсутствуют, свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Довод апелляционной жалобы о добросовестности приобретателя ФИО3 судебной коллегией отклоняется.

Статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Согласно абзацу первому пункта 37 постановления Пленума № 10/22 в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (абзац четвертый пункта 38 постановления Пленума № 10/22).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО11, ФИО12, ФИО13, Р.М. ФИО13 и ФИО14», приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Следовательно, при квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего исключительно законные интересы.

Таким образом, рассматривая виндикационные требования, суд обязан дать оценку всем фактическим обстоятельствам, которые могут свидетельствовать об осведомленности приобретателя имущества о незаконности выбытия этого имущества из владения собственника, а также о том, что при надлежащей степени заботливости и осмотрительности ответчик должен был воздержаться от приобретения имущества.

Рассматривая доводы ответчиков о добросовестности при совершении последующих сделок купли-продажи ФИО3, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно справке администрации Центрального административного района ГО «Город Чита», в спорном доме зарегистрированы ФИО15 с <Дата> по настоящее время, ФИО7 с <Дата> по настоящее время, ФИО16 с <Дата> по настоящее время; ФИО17 с <Дата> по настоящее время; ФИО18 с <Дата> по настоящее время (л.д.28).

Вместе с тем, согласно пояснений представителя ФИО3 в суде апелляционной инстанции, ФИО3, приобретая спорное жилье, не истребовал сведения о зарегистрированных в ней лицах, не выяснил вопрос об уплате коммунальных платежей и налогов. Кроме того, согласно пояснений представителя ФИО3 в суде апелляционной инстанции, ключи от спорного дома продавец последнему не передал, что также свидетельствует об отсутствии добросовестности при приобретении спорного имущества. При надлежащей степени заботливости и осмотрительности ответчик должен был после заключения договора купли-продажи и оплаты по договору истребовать у продавца ключи.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчик ФИО3 не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку им не были предприняты все меры и не была проявлена должная степень осмотрительности, требующаяся в данной ситуации с целью установления законности сделки купли-продажи.

Таким образом, требования истца об истребовании из чужого незаконного владения ФИО3 путем передачи в собственность истца спорного жилого помещения являются обоснованными и подлежат удовлетворению в порядке ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что право собственности на земельный участок у истца не было оформлено, то судебная коллегия полагает возможным исключить из резолютивной части решения указание о признании за Г.Ю. права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Решение Центрального районного суда г. Читы от 09 марта 2023 г. изменить в части.

Исключить из резолютивной части решения указание о признании за Г.Ю. права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления, в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции, расположенный в г. Кемерово, путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено: 22 августа 2023 г.

Председательствующий: Е.А. Алёкминская

Судьи: С.В. Комкова

В.А. Трифонов