РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
г. Симферополь Дело № 2а-160/2022
13.10.2022 г.
Верховный Суд Республики Крым в составе:
судьи Верховного Суда Республики Крым Яковлева С.В.
при секретаре Григор А.Н.,
при участии представителя Акционерного общества «Крымморгидрострой» ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление Акционерного общества «Крымморгидрострой» к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, заинтересованное лицо Администрация г.Ялты об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, выслушав пояснения представителей участников процесса, явившихся в судебное заседание,
УСТАНОВИЛ
Акционерное общество «Крымморгидрострой» (далее истец) обратилось в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19 100 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 03.11.2021 года, в размере 89 356578, 59 рублей.
Определениями от 16.06.2022 года административное исковое заявление принято к производству Верховного Суда Республики Крым.
Определением от 23.06.2022 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта.
После возврата материалов дела с заключением эксперта определение от 21.09.2022 года производство по делу было возобновлено, привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица Администрация г.Ялта Республики Крым ( далее Администрация).
В судебных заседаниях 30.09.2022 года и 13.10.2022 года представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований с учетом результатов экспертизы. Совет министров Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Администрация явку своих представителей не обеспечили, о днях и времени проведения судебных заседаний были извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не направили.
Принимая во внимание наличие доказательств уведомления всех участников процесса о днях и времени проведения судебных заседаний, отсутствие ходатайств об отложении рассмотрения дела, руководствуясь ст.150,151,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), Верховный Суд Республики Крым определил продолжить рассмотрение дела с участием представителей участников процесса, явившихся в судебное заседание.
Исследовав материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, экспертное заключение, выслушав пояснения представителя истца, Верховный Суд Республики Крым пришел к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В силу п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5 ст.65 ЗК РФ).
П.3 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон №135-ФЗ) установлены правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
В ст.24.11 Закона № 135-ФЗ дано понятие государственной кадастровой оценки, согласно которой под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Ст. 24.12 Закона №135-ФЗ предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Закон № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения.
Согласно ст.24.20 Закона №135-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости.
В силу ст. 3 Закона №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Ч. 1 ст. 245 КАС РФ закреплено право юридических лиц на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Согласно п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Материалы дела свидетельствуют о том, что между истцом и Администрацией в лице её департамента имущественных и земельных отношений 01.12.2021 года заключен договор аренды земельного участка №0384-176/2021, в соответствии условиями которого первому передан за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью 19 100 кв.м, расположенный о по адресу: <адрес> ( далее Земельный участок).
Согласно п. 3.2 договора размер ежегодной арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в размере 7308424 рублей.
В соответствии с п.п.3.2.3 договора размер ежегодной арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения нормативной цены (кадастровой стоимости) земельного участка.
В материалы дела предоставлена копия Расчета годовой арендной платы, являющегося Приложением №1 к договору аренды земельного участка №0384-176/2021 от 01.12.2021 года, согласно условиям которого величина арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с решением 8 сессии 2 созыва Ялтинского городского совета от 26.12.2019 года № 8.
В силу изложенного становится очевидным, что у истца имеется правовая заинтересованность в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.
Сведения о кадастровой стоимости Земельного внесены Единый государственный реестр недвижимости, согласно выписки из которого по состоянию на 03.11.2021 года она составляет 177434034 рубля.
Согласно отчету № 947-21/22-КЭ Об оценке рыночной стоимости Земельного участка, составленному 15.06.2021 года оценщиком ФИО2 ООО«Крымская экспертиза», рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 03.11.2021 года составила 89356578,59 руб.( восемьдесят девять миллионов триста пятьдесят шесть тысяч пятьсот семьдесят восемь рублей 59 копеек).
Истец 14.04.2022 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее Комитет) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Земельного участка, которой 05.05.2022 года за №44 было принято решение об его отклонении.
Согласно разъяснениям, данным в п. п. 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшими сомнениями по вопросу правильности определения величины рыночной стоимости Земельного участка Верховный Суд Республики Крым определением от 23.06. 2022 года назначил по делу судебно-оценочную экспертизу, производство которой поручил экспертам Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», поставив на их разрешения вопрос соответствия отчета № 947-21/22-КЭ Об оценке рыночной стоимости Земельного участка, составленного 15.06.2021 года оценщиком ФИО2 ООО«Крымская экспертиза» требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также вопрос установления величины рыночной стоимости Земельного участка по состоянию 03.11.2021 года.
Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта судебной оценочной экспертизы №2а-160/2022 от 09.09.2022 года, проведенной во исполнение определения Верховного Суда Республики Крым от 23.06.2022 года, отчет № 947-21/22-КЭ Об оценке рыночной стоимости Земельного участка, составленный 15.06.2021 года оценщиком ФИО2 ООО «Крымская экспертиза», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 03.11.2021 года составляет 61362000 ( шестьдесят один миллион триста шестьдесят две тысячи) рублей.
Представитель истца в судебных заседаниях 30.09.2022 года и 13.10.2022 года пояснил, что экспертами Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» рыночная стоимость Земельного участка определена при соблюдении требований законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.
Советом министров Республики Крым, Комитетом, Администрацией, не предоставлены доказательства неточности (ошибочности) установления рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 03.11.2021 года экспертами Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».
Верховный Суд Республики Крым, изучив заключение эксперта судебной оценочной экспертизы №2а-160/2022 от 09.09.2022 года, проведенной во исполнение определения от 23.06.2022 года, заслушав пояснения представителя истца, приходит к выводу о том, что отсутствуют оснований не доверять изложенным в этом заключении выводам.
Заключение эксперта №2а-160/2022 от 09.09.2022 года в полной мере соответствует требования Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Это заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости Земельного участка, приведенные в нем выводы не допускают их неоднозначного толкования, являются мотивированными, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости Земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и предоставленными расчетами.
При проведении оценки Земельного участка экспертом был применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке этого объекта недвижимости экспертом обоснована. Затратный подход при оценке рыночной стоимости Земельного участка не применялся, поскольку земля является природным объектом, образующимся самостоятельно, она не представляет собой стоимость затрат, необходимых для своего создания, и не подлежит износу как таковому. Доходный подход при оценке рыночной стоимости Земельного участка не применялся, так как эксперт не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
При проведении судебной оценочной экспертизы экспертом в качестве объектов-аналогов взяты три земельных участка, имеющие виды разрешенного использования, которые максимально сопоставимы с видом разрешенного использования Земельного участка, арендованного истцом.
В ходе осуществления оценки объектов-аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, им приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом качественных характеристик, корректировки в отчете применены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.
Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о занижении экспертом рыночной стоимости Земельного участка либо о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении эксперта №2а-160/2022 от 09.09.2022 года.
Ни Совет Министров, ни Комитет, ни Администрация не предоставили пояснений на указанное выше заключение, доказательств наличия неверной оценки рыночной стоимости Земельного участка, занижения её величины.
Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, проводившего исследование материалов дела, не опровергнуты какими-либо доказательствами.
При таких обстоятельствах кадастровая стоимость Земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости по состоянию на 03.11.2021 года, в размере 61362000 (шестидесяти одного миллиона трехсот шестидесяти двух тысяч ) рублей.
Согласно ст.24.18 Закона №135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии со ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой, в том числе, вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что Законом № 135-ФЗ для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Как указано выше, материалы дела свидетельствуют о том, что истец 14.04.2022 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Комитете с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Земельного участка, которой 05.05.2022 года за №44 было принято решение об его отклонении.
В силу изложенного 14.04.2022 года является датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости Земельного участка.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.
Руководствуясь статьями 20, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ
административное исковое заявление Акционерного общества «Крымморгидрострой» к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, заинтересованное лицо Администрация г.Ялты об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19 100 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 03.11.2021 года, в размере 61362000 (шестидесяти одного миллиона трехсот шестидесяти двух тысяч ) рублей.
Датой подачи заявления считать 14.04.2022 года.
Решение суда, является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 19 100 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>
Решение суда может быть обжаловано и опротестовано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья подпись С.В. Яковлев
В окончательной форме решение принято 17. 10.2022 года.
Решение не вступило в законную силу
Судья С.В. Яковлев
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>