Дело 2-5380/2022
УИД 39RS0002-01-2022-0045637-723
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 ноября 2022 года г. Калининград
Центральный районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Ивановой И.А.,
при секретаре Киселеве К.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Отрадное плюс», ФИО4 о признании права собственности на квартиру, хозяйственную кладовую, парковочное место, уменьшение покупной цены, обязании устранения недостатков, взыскании неустойки, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд, указав, что 12.08.2019 между ним и ООО "Отрадное плюс" в лице генерального директора ФИО4 заключен договор об инвестиционной деятельности по строительству жилого < адрес > от < Дата >, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: г. Калининград, < адрес > на земельном участке с КН №, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать в собственность истца Объекты долевого строительства: трехкомнатную квартиру, общей площадью 107,37 кв.м, жилой площадью 50,05 кв.м; гараж №, проектной площадью 20,12 кв.м; - крытое парковочное место. В свою очередь по условиям договора истец обязался уплатить обусловленную цену по договору в сумме 8 612 400 руб. и принять вышеуказанные объекты недвижимости по акту приема-передачи.
В соответствии с условиями договора оплатил застройщику денежные средства в сумме 8 612 400 рублей.
Согласно договора застройщик обязался закончить строительство вышеуказанного жилого дома и сдать его государственной приемочной комиссии в срок не позднее < Дата >, и не позднее 2 месяцев со дня получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать инвестору в срок до < Дата > вышеперечисленные объекты недвижимости по акту приема-передачи. Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию, выданного ООО "Отрадное плюс" Министерством градостроительной политики Калининградской области №-№ от < Дата >, строительство вышеуказанного жилого дома завершено, объект введен в эксплуатацию < Дата >, жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Калининград, < адрес >. Однако, в нарушение условий договора, по состоянию на < Дата > объекты недвижимости не переданы инвестору по акту приема-передачи в срок, как указано выше, что является существенным нарушением условий договора, поскольку просрочка составляет свыше 2 лет.
Кроме того, указывает, что по условиям договора и Приложения № к договору, на момент завершения строительства многоквартирного дома в квартире должны быть установлены окна (балконы) - металлопластиковый профиль с двухкамерным стеклопакетом; выполнены работы по отделке стен гипсовой штукатуркой. На момент осмотра квартиры < Дата > установлено, что в окнах (балконах) квартиры установлены однокамерные стеклопакеты вместо двухкамерных; оштукатуривание стен внутри квартиры выполнено с применением известкового раствора вместо гипсовой штукатурки. Более того, в конце 2020 в одностороннем порядке застройщик изменил проект строительства жилого дома и запроектировал строительство пристроенной автостоянки, кровля которой вплотную примыкает к окнам квартиры. На момент осмотра квартиры на кровле уложена гидроизоляция, однако армированная цементно-песчаная стяжка с покрытием керамической плиткой, предусмотренная проектом корректировки отсутствует. В связи с вышеизложенным, с учетом уточненных требований от < Дата >, просил признать право собственности на трехкомнатную < адрес > общей площадью 105,5 кв.м, общей площадью с холодными помещениями, 108,1 кв.м., жилой площадью - 52,3 кв.м., внеквартирную хозяйственную кладовую №к площадью19,9 кв.м., крытое парковочное место (машино-место № III) площадью 13,3 кв.м, расположенные в многоквартирном < адрес > в г. Калининграде, указав в резолютивной части, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО3 в Едином государственном реестре недвижимости на вышеуказанную квартиру по адресу: г. Калининград, < адрес >; взыскать с ответчиков солидарно в счет уменьшения стоимости покупной цены договора разницу стоимости окон (балконов) в квартире - металлопластикового профиля с однокамерными и двухкамерными стеклопакетами в сумме 48000 руб., разницу в стоимости материалов и работ по квартир по отделке гипсовой и известковой штукатуркой в сумме - 131 000 руб.; обязать ответчиков устранить за свой счет строительные недостатки, а именно: выполнить работы, предусмотренные проектом по установке армированной цементно-песчаной стяжке с покрытием керамической плиткой на кровле автостоянке; взыскать с ответчиков солидарно неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объектов долевого строительства за период с < Дата > по < Дата > в сумме 157808,22 руб., компенсацию морального вреда в сумме 50 000 руб., штраф, за несоблюдение требований потребителя.
Истец ФИО3 и его представитель по доверенности в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержали в полном объеме, указав, что строительство вышеуказанного жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию, выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № от < Дата >, жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Калининград, < адрес >, однако до настоящего времени квартира, парковочное место и кладовая ему не переданы. Полагает, что поскольку дом введен в эксплуатацию, строительство завершено, за ним может быть признано право собственности на квартиру, кладовую и парковку, принятие обеспечительных мер в виде запрета регистрационных действий не может являться основанием для признания за ним права собственности.
Представитель ответчиков ООО «Отрадное плюс», ФИО4 по доверенности ФИО6 в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований истца о признании права собственности на квартиру, кладовую и парковку, указав, что объекты не были переданы истцу в связи со смертью генерального директора, управляющий наследниками не назначен, полномочий по передачи квартир у сотрудников отсутствуют. Просила снизить неустойку за нарушение сроков передачи объекта строительства, применив положения ст. 333 ГК РФ. Относительно остальных требований полагалась на усмотрение суда.
Третье лицо конкурсный управляющий ООО "Крылья" ФИО10 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований о признании за истцом права собственности на квартиру, кладовую и парковочное место, указав, что многоквартирный жилой дом, строительство которого инвестировал ФИО3 как достроенный объект не зарегистрирован, в связи с чем право собственности на квартиру в недостроенном объекте не может быть признано за инвестором в силу закона. Также указала, что в настоящее время в Арбитражном суде Калининградской области рассматривается исковое заявление ООО «Крылья» к ООО «Отрадное плюс» о признании сделок между ООО «Крылья» к ООО «Отрадное плюс» продажи недвижимости от < Дата > незавершенного объекта строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Калининград, < адрес >, а также договора передачи прав и обязанностей по договору аренды городских земель от < Дата >, применении последствий недействительности сделок и возврате указанных объектов в собственность ООО «Крылья». Также указала, что в настоящее время в Арбитражном суде заявлены требования о замене стороны в разрешении на строительство на ООО «Крылья». Кроме того, пояснила, что признание за истцом права собственности на квартиру повлечет невозможность включения дома в конкурсную массу и соответственно удовлетворения требований кредиторов. Просила в удовлетворении исковых требований о признании за истцом права собственности отказать, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве.
Третьи лица ФИО7 в лице законного представителя ФИО5, ФИО9, ФИО8 в лице законного представителя ФИО2 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.
Выслушав участников процесса, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
< Дата > между ООО «Отрадное плюс»» в лице генерального директора ФИО2, далее «застройщик», и ФИО1, далее «инвестор», был заключен договор об инвестиционной деятельности, результатом инвестиционной деятельности является многоквартирный жилой дом по адресу: г. Калининград, < адрес >50, строительство которого осуществляется в соответствии с проектом ООО «УНДИНА ПРОЕКТ» 2018, шифр 03/05-17. Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство №-RU№ от < Дата >, выданного Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области. Земельный участок – участок, общей площадью 747 кв.м., КН №, расположенный по адресу: г. Калининград, < адрес >50, принадлежащий застройщику на праве аренды на основании договора от < Дата > о передаче прав и обязанностей по договору № на передачу в аренду городских земель от < Дата >.
Согласно п. 2.1, 2.2 договора предметом договора является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений. По настоящему договору «инвестор» обязуется передать «застройщику» денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Калининград, < адрес >, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность «инвестору» трехкомнатную квартиру, общей площадью 107,37 кв.м., жилой площадью 50,05 кв.м.; гараж №, проектной площадью 20,12 кв.м.; - крытое парковочное место.
Согласно п. 2.3 договора вышеуказанные объекты недвижимости передаются «застройщиком» в собственность «инвестору» при условии выплаты последним суммы инвестиций в размере 8612400 рублей в соответствии с пунктами 3.1 - 3.3 настоящего договора.
В силу п. 3.1 договора размер инвестиций по настоящему договора за вышеуказанные «объекты недвижимости» определен сторонами в размере 8612400 рублей.
Согласно п. 3.2 договора к моменту заключения договора «инвестором» оплачено «застройщику» 5000000 рублей, что подтверждается платежными документами.
Согласно п. 3.3 договора денежная сумма 3612400 рублей уплачивается инвестором в следующем порядке : 1000000 рублей в срок до < Дата >, 2612400 рублей в срок до < Дата >.
Согласно п. 4.2.4 договора инвестор имеет право получить в собственность вышеуказанные «объекты недвижимости» при условии выплаты «застройщику» суммы инвестиций в размере 8612400 рублей в соответствии с пунктами 3.1-3.3 договора.
Согласно п. 4.3.4 договора после сдачи «объекта строительства» в эксплуатацию передать «инвестору» по акту приема-передачи в собственность свободную от прав третьих лиц» трехкомнатную квартиру, общей площадью 107,37 кв.м., жилой площадью 50,05 кв.м.; гараж №, проектной площадью 20,12 кв.м.; - крытое парковочное место, осуществить государственную регистрацию прав собственности инвестора на «объекты недвижимости».
Согласно п. 5.1 договора «застройщик» обязуется обеспечить сдачу проекта и сдать его государственной приемочной комиссии в срок не позднее < Дата >.
Согласно п. 6.8 договора в случае невыполнения застройщиком своих обязательств по передаче «инвестору» «объектов недвижимости» в срок до < Дата > «застройщик» уплачивает «инвестору» неустойку в размере 8% годовых от суммы 5000000 рублей за каждый день просрочки, начиная с < Дата > по день передачи объектов недвижимости «инвестору».
< Дата > Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области выдано разрешение на строительство ФИО4, срок разрешения продлен до < Дата >.
< Дата > между ООО «Отрадное плюс» и ООО «Крылья» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору № на передачу в аренду городских земель от < Дата >.
< Дата > между ООО «Отрадное плюс» и ООО «Крылья» заключен договор купли-продажи недвижимости объекта незавершенного строительства (проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом) степень готовности 30%, площадь застройки 234,4 кв.м., кадастровый №.
< Дата > между ФИО3, далее «кредитор» и ФИО4 далее «поручитель» заключен договор поручительства, согласно которого поручитель обязуется отвечать перед кредитором за исполнение ООО «Отрадное Плюс» «должником» всех обязательств по договору № об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома от < Дата >, заключенного между кредитором и должником.
В соответствии с условиями договора истец оплатил застройщику денежные средства в сумме 8 612 400 рублей, что сторонами не оспаривалось и подтверждается материалами дела.
Согласно пункту 5.1 договора № от < Дата > застройщик обязался закончить строительство вышеуказанного жилого дома и сдать его государственной приемочной комиссии в срок не позднее < Дата >, и не позднее 2 месяцев со дня получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать инвестору в срок до < Дата > вышеперечисленные объекты недвижимости по акту приема-передачи.
Судом также установлено, что < Дата > Министерством градостроительной политики Калининградской области выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Калининградская область, городской округ "Город Калининград" < адрес >, присвоенному распоряжением комитета городского развития и цифровизации администрации городского округа "Город Калининград" на земельном участке с кадастровым номером №.
Вместе с тем, до настоящего времени объекты недвижимости по договору истцу не переданы.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 1 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Из содержания статьи 4 Федерального закона об инвестиционной деятельности следует, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (п. 1 ст. 8 названного Закона).
Действующее законодательство не ограничивает юридических лиц в выборе форм и способов привлечения денежных средств на строительство многоквартирных домов.
Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.
В пункте 4 постановления N 54 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 ФЗ N 39) не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218), действующий с 1 января 2017 г., государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
В силуп. 2 ст. 8.1ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 1 постановления N 54 для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.
Судом также установлено, что истец ранее обращался в суд с исковыми требованиями о признании права собственности на объект незавершенного строительства, решением Центрального районного суда г. Калининграда от 28.06.2021 ФИО3 отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства. Решение суда вступило в законную силу. Из содержания решения и апелляционного определения следует, что в настоящее время объект строительства не введен в эксплуатацию, регистрация права собственности об объекте незавершенного строительства не завершена, поэтому оснований для признания права собственности за истцом на долю в объекте незавершенного строительства не имеется.
Из материалов дела также следует, что в настоящее время в пределах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, < адрес >, находится объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № Кроме того, в отношении данного объекта незавершенного строительства внесены в ЕГРН сведения об ограничениях прав и обременениях: в виде запрещения регистрации на основании определений арбитражного суда Калининградской области от 03.06.2022, от 21.01.2022, определения Центрального районного суда от 02.03.2021. а также постановлений судебных приставов-исполнителей ОСП Ленинградского района УФССП России по Калининградской области.
Согласно положениямстатьи 1Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
В силу положенийчасти 7 статьи 1Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в ЕГРП сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных названным федеральнымзаконом сведений об объектах недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 14 указанного федерального закона государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным ФИО11, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральнымзакономпорядке.
Пунктом 1 ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, в порядке, предусмотренномстатьей 19настоящего Федерального закона.
В соответствии счастью 4 статьи 14Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется.
Согласно п. 1 ч. 5 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется в связи с созданием объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, которое предоставлено органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос", в порядке, предусмотренномчастью 1 статьи 19данного Федерального закона.
В соответствии счастью 1 статьи 19Закона о государственной регистрации недвижимости орган государственной власти либо орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о выдаче разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию) посредством отправления его в электронной форме.
В силучасти 4 статьи 40указанного Закона при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.
Из положенийстатьи 18,пункта 7 части 2 статьи 14,статьи 24Закона о государственной регистрации недвижимости,части 10.1 статьи 55Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав, осуществляется на основании заявлений с прилагаемыми документами, в частности, технического плана, который также является обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно ч. 3.1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ передача застройщиком индивидуального жилого дома и образуемого в соответствии с проектом межевания земельного участка, на котором расположен данный жилой дом, и принятие указанных объектов участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче индивидуального жилого дома и земельного участка после государственного кадастрового учета таких объектов.
В пункте 15 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017) также разъяснено, что передача квартиры в собственность возможна только с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В рассматриваемом случае заявитель указывает на наличие выданного департаментом разрешении на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно разъяснениям, содержащимся впостановленииПленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Объект долевого строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости.
При этом незавершенное строительством помещение не может являться самостоятельным объектом вещных прав, объектом оборота в гражданско-правовых обязательствах до завершения строительства и ввода в эксплуатацию в целом здания, сооружения, строения, в котором они расположены; до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).
Таким образом, жилые и нежилые помещения, находящиеся по проекту внутри дома, не представляют собой отдельного объекта гражданских прав.
Как разъяснено вабзаце третьем пункта 26постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.
С учетом указанных обстоятельств, а также принимая во внимание, что в настоящее время многоквартирный жилой дом на кадастровый учет не поставлен, является объектом незавершенного строительства, в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества как оконченного строительством многоквартирного дома отсутствуют, суд исходит из того, что жилые и нежилые помещения в данном многоквартирном доме не поставлены на кадастровый учет и не могут быть признаны самостоятельными объектами права собственности. То обстоятельство, что на многоквартирный жилой дом по < адрес > выдано разрешение на ввод в эксплуатацию, само по себе при отсутствии сведений о постановке дома на кадастровый учет как оконченного строительством, не свидетельствует о возникновении у заявителя права собственности на квартиру, парковочное место и внеквартирную кладовую, поскольку жилые и нежилые помещения подлежат отдельному учету и не могут быть признаны в настоящее время самостоятельными объектами права собственности.
Кроме того, суд учитывает, что в настоящее время в Арбитражном суде Калининградской области рассматривается спор о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 19.07.2019 согласно которому объект незавершенного строительства многоквартирного жилого дома по < адрес >, в котором истец просит признать право собственности на квартиру, а также договор от 10.07.2019 на передачу прав и обязанностей по договору о передачу в аренду городских земель между ООО «Крылья» и ООО «Отрадное плюс», в случае удовлетворения заявленных требований собственником будет являться ООО «Крылья», а дом может быть включен в конкурсную массу.
Относительно требований об обязании ответчиков солидарно в счет уменьшения стоимости покупной цены договора возместить разницу стоимости окон (балконов) в квартире - металлопластикового профиля с однокамерными и двухкамерными стеклопакетами в сумме 48000 руб., разницу в стоимости материалов и работ по квартир по отделке гипсовой и известковой штукатуркой в сумме - 131 000 руб., а также обязать ответчиков устранить за свой счет строительные недостатки, а именно: выполнить работы, предусмотренные проектом по установке армированной цементно-песчаной стяжке с покрытием керамической плиткой на кровле автостоянке, суд с учетом того, что квартира ФИО3 до настоящего времени не передана по акту приема-передачи, право собственности на объекты недвижимого имущества не зарегистрированы за истцом, не вправе требовать уменьшения стоимости покупной цены, поскольку ответчик не лишен возможности устранить указанные недоставки до фактической передачи квартиры, а истец не лишен возможности требовать уменьшения цены после фактического принятия объектов недвижимости.
Вместе с тем, суд полагает обоснованными требования истца о взыскании с ответчиков неустойки за нарушение сроков передачи объектов недвижимости.
В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, еслизакономили договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
При изложенных обстоятельствах, с учетом приведенных норм права, условий договора № об инвестиционной деятельности от < Дата >, условий договора поручительства от < Дата >, а также, что в предусмотренные договором сроки, а также до настоящего времени объекты недвижимости ФИО1 не переданы, суд находит обоснованными требования истца о взыскании с ответчиков солидарно договорной неустойки.
Вместе с тем, так как ООО "Отрадное плюс" является застройщиком, суд полагает, что к возникшим отношениям по взысканию неустойки подлежит применению Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве», которым предусмотрено, что в отношении применения неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно.
Указанное постановление Правительства Российской Федерации вступило в законную силу 29.03.2022 г.
С учетом указанных обстоятельств, неустойка подлежит начислению с 05.02.2022 по 28.03.2022 и составит 56986,30 руб. (5000 000 х 52 / 8%).
Суд не находит оснований для применения ст. 333 ГК РФ, о чем было заявлено представителем ответчиков. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2,пункт 1 статьи 6,пункт 1 статьи 333ГК РФ).
При взыскании неустойки с иных лиц правиластатьи 333ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333ГК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правиламстатьи 333ГК РФ.
Ответчиками не приведено заслуживающих внимания обстоятельств и не представлено допустимых, достоверных и достаточных доказательств в обоснование заявления о снижении неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ, так как фактически ответчиком объект строительства истцу не передается начиная с 2020 года.
Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Учитывая, размер взысканной денежной суммы, в силу приведенной нормы права с ООО «ОТРАДНОЕ ПЛЮС», ФИО4 подлежит взысканию солидарно в пользу истца штраф в размере 28493,15 руб. (56986,30х 50 %).
Основываясь для снижения штрафа суд также не усматривает.
В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1) "О защите прав потребителей" моральныйвред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Поскольку ответчиками не исполнены в добровольном порядке требования истца об уплате неустойки за нарушение сроков передачи объектов недвижимости, суд находит обоснованными требования ФИО3 о компенсации морального вреда. Определяя размер компенсации морального вреда, суд учитывает обстоятельства дела, принцип разумности и справедливости, в связи с чем, полагает исковые требования о взыскании компенсации морального вреда подлежащими частичному удовлетворению в размере 20000 рублей, подлежащие взысканию в пользу истца с ответчиков солидарно.
Согласно ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, исходя из суммы удовлетворенного имущественного требования.Таким образом, с ответчиков подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 2209,60 руб., то есть с каждого по 1104,80 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с ООО «Отрадное плюс» ОГРН <***>, ФИО4 паспорт №, выдан < ИЗЪЯТО >)в пользу ФИО3 (паспорт №, выдан < Дата > < ИЗЪЯТО >) неустойку в сумме 56986,30 руб., штраф в размере 28493,15 руб., компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО «Отрадное плюс», ФИО4 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 2209,60 рублей, то есть с каждого по 1104,80 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 09.12.2022.
Судья И.А. Иванова