Дело № 2-1-347/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 августа 2022 года г. Калининск

Калининский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Астафьевой Е.В.,

при секретаре Седовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 ча к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи доли жилого дома основным и государственной регистрации перехода права собственности на долю жилого дома,

установил:

ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, мотивируя свои требования тем, что 17.07.2020 между ним и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и жилого дома, по условиям которого они обязались заключить основной договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка площадью 1100 кв.м., кадастровый № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства и 1/2 доли жилого дома площадью 144,2 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, с. 3-я Александровка, <адрес>. Цена имущества определена в 250000 руб., все условия договора выполнены, денежные средства переданы продавцу, имущество фактически передано покупателю.

Однако основной договор не был заключен и зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку ФИО4 умерла ДД.ММ.ГГГГ, ее наследником является ФИО1 Собственник второй доли указанного недвижимого имущества ФИО6 от преимущественной покупки отказалась. Поскольку все условия договора купли-продажи выполнены, истец просит признать предварительный договор купли-продажи основным, произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности ФИО3 на ФИО2 в отношении названных жилого дома и земельного участка

Дело рассмотрено в отсутствие истца, просившего об этом в соответствующем заявлении, а также ответчика и третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Статьями 421, 423 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Если сторонами заключен договор, поименованный как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Пунктом 3 ст. 165 ГК РФ установлено, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае, сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (покупатель) и ФИО3 (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома (л.д. 8-9).

Согласно указанному предварительному договору, стороны договорились о цене продаваемого имущества в размере 250000 руб., из которых 100000 руб. земельный участок, 150000 - жилой дом, в момент подписания договора покупатель оплатил 250000 руб. в полном объеме. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в течение 3 лет со дня готовности пакета документов для оформления имущества в собственность и готовности покупателя для совершения сделки, также из указанного договора следует, что права на спорное имущество у продавца возникли на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданное нотариусом нотариального округа город Калининск и Калининский район Саратовской области ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8).

Согласно п. 5.1 предварительного договора купли-продажи, собственник второй 1/2 доли земельного участка и жилого жома ФИО6 отказалась от преимущественного права покупки (л.д. 9, 13).

В судебном заседании достоверно установлено, что 1/2 доля земельного участка площадью 1100 кв.м., кадастровый № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства и 1/2 доля жилого дома площадью 144,2 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, с. 3-я Александровка, <адрес>, на момент заключения предварительного договора купли-продажи принадлежали ФИО3 на праве собственности.

Таким образом, ФИО3, как собственник 1/2 долей земельного участка и жилого дома, вправе была их отчуждать.

Вместе с тем, из п. п. 2.1, 2.2 и 2.3 договора следует, что ФИО4 продала Фенделю недвижимое имущество за 250000 руб., денежное обязательство исполнено в полном объеме, что также подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ на 20000 руб. и 230000 руб. (л.д. 10).

Недвижимое имущество фактически передано Фенделю, которым он до настоящего времени пользуется, как своим, оплачивает коммунальные услуги, следит за его состоянием, делает ремонт.

В силу вышеприведенных норм закона, сделка купли-продажи является реальной сделкой, и для признания сделки купли-продажи состоявшейся, необходимо одновременное наличие условий, а именно: передача продавцом товара покупателю, принятие товара покупателем, а также оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества.

В судебном заседании указанные условия установлены, в связи с чем, суд приходит к выводу, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ фактически заключен основной договор купли продажи доли земельного участка и доли жилого дома.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 14 от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно п. 7 ст. 15 закона при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Покупатель недвижимого имущества, которому передано владение имуществом во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО3 не уклонялась от государственной сделки, не отказывалась от ее заключения, регистрация не произведена по независящим от сторон обстоятельствам ввиду смерти продавца, сделка купли-продажи недвижимости является исполненной, все ее условия заключения соблюдены, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 Г.ча удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО2 чем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, основным договором.

Произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в отношении 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка площадью 1100 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, и 1/2 доли в праве общей долевой собственности жилого дома, общей площадью 144,2 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, на ФИО2 ча, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Калининский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: подпись.

Копия верна. Судья:

Мотивированное решение изготовлено 17.08.2022.