Решение по делу № 3ГА-614/2023 от 29.06.2023

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

дело № 3га-614/2023

29 июня 2023 года г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе

судьи Верховного суда Республики Башкортостан Старичковой Е.А.,

при секретаре Гариповой А.Г.,

с участием представителя административного истца ООО «Уфимская торговая база» - ФИО1, представителя административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ФИО2, представителя заинтересованного лица Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Уфимская торговая база» (далее – ООО «Уфимская торговая база») об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО «Уфимская торговая база», являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером ... и земельного участка с кадастровым номером ... по адресу: адрес, обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка равной его рыночной по состоянию на дату постановки участка на кадастровый учет 26 января 2021 года и дату очередной государственной кадастровой оценки 1 января 2022 года, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость объектов недвижимости в результате проведенных государственных оценок не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете №... от дата выполненном оценщиком ...

Данное обстоятельство нарушает законные интересы административного истца в части уплаты экономически обоснованного налога на имущество и земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства и земельного участка на указанные даты согласно Отчету по оценке объектов недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 поддержал заявленные требования, соглашаясь с выводами эксперта по определению рыночных стоимостей объектов недвижимости.

Представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» по доверенностям ФИО2 просил отказать в удовлетворении заявленных требований, поддержав представленные в судебное заседание письменные возражения на экспертное заключение. Также заявил об отсутствии ходатайства о назначении по делу повторной (дополнительной) экспертизы.

Представитель заинтересованного лица Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан по доверенности ФИО3 в судебном заседании поддержал позицию представителя административных ответчиков, заявив об отсутствии со стороны заинтересованного лица ходатайства о назначении повторной (дополнительной) экспертизы.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, заинтересованного лица публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Республике Башкортостан, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заедания, не явились, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, уважительные причины неявки в суд не представили.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав пояснения представителей сторон, поступившие в суд письменные пояснения эксперта ... ФИО5 на возражения по экспертизе, исследовав письменные доказательства из материалов административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические и физические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года № 183 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в Республике Башкортостан – 1 июля 2017 года.

Согласно пункту 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении отдельных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес,, что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости от дата.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от дата нежилое здание поставлено на кадастровый учет 21 июля 2012 года.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан по состоянию на 01 января 2020 года утверждены Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 12 ноября 2020 года № 1701 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки отдельных объектов недвижимости Республики Башкортостан по состоянию на 01 января 2020 года», опубликованным на официальном Интернет - портале правовой информации Республики Башкортостан 27.11.2019 года http://www.npa.bashkortostan.ru.

Вышеуказанным приказом кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на дату государственной кадастровой оценки 1 января 2020 года согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от дата в размере 44 951 686,9 руб.

Административный истец является собственником земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, вид разрешенного использования: ..., что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости от дата.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от дата земельный участок поставлен на кадастровый учет 26 января 2001 года и на дату постановки объекта недвижимости на кадастровый учет его кадастровая стоимость определена по акту ГБУ РБ ГКО и ТИ №... от дата в размере 11 175 746,48 руб. на основании удельных показателей, утвержденных приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года № 1443 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года».

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по проведенному в 2022 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 13 сентября 2022 года № 1917 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки всех земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Башкортостан, по состоянию на 1 января 2022 года».

Вышеуказанным приказом кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на дату государственной кадастровой оценки 1 января 2022 года в размере 8 000 557,61 руб. согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от дата.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, административный истец предоставил отчет №... от дата, выполненный оценщиком ... согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующих размерах:

- нежилого здания с кадастровым номером ... – 26 162 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 года,

- земельного участка с кадастровым номером ... – 5 791 000 руб. по состоянию на 26 января 2021 года и 6 041 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 года.

Принимая во внимание расхождение между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, определенной в отчете по оценке, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту ... ФИО5

Согласно заключению эксперта ...» ФИО5 №... от дата рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующих размерах:

- нежилого здания с кадастровым номером ... – 26 231 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 года,

- земельного участка с кадастровым номером ... – 5 860 000 руб. по состоянию на 26 января 2021 года и 6 057 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 года.

Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном ст.ст. 82,84 Кодекса административного судопроизводства РФ, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его достоверным и допустимым, учитывая, что в составе представленного экспертного заключения имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования (стаж оценочной деятельности ... лет, стаж судебного эксперта ... лет), включен в Реестр членов СРО, имеет квалификационный аттестат по оценке недвижимости, а также полиса страхования гражданской ответственности эксперта и экспертной организации...

Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, соблюдены. Эксперт предупреждена в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки, не имеет противоречий. При сравнительном подходе в качестве объектов-аналогов по нежилому зданию отобраны три объекта капитального строительства – отдельно стоящие здания и встроенно-пристроенное помещение той же функциональной направленности, что и объект оценки (коммерческого назначения), расположенные аналогично объекту оценки в адрес, с расчетом корректировки на местоположение в черте города по типу окружающей застройки. Произведены корректировки по площади, на торг, на конструктивные особенности (этаж), расположение относительно красной линии, тип объекта для аналога №3 и состояние отделки для аналога №2. Весовые коэффициенты всех аналогов практически равные, что свидетельствует об однородности подобранных аналогов. Информация получена по данным Интернет-сайта Авито по продаже объектов капитального строительства в ноябре-декабре 2019 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности.

Выводы эксперта при проведении исследования земельного участка сделаны на основе сравнительного анализа, при котором использованы по три аналога на две даты определения рыночной стоимости земельных участков под размещение объектов коммерческого назначения, расположенные в адрес с аналогичными объекту оценки типовыми условиями о доступности необходимых инженерных коммуникаций, транспортной доступности с расчетом корректировки на локальное местоположение в черте города по результатам статистического анализа данных продаж торговой недвижимости. Отобранные аналоги выбраны экспертом по значениям некоторых ценообразующих факторов с проведенным анализом архива объявлений https://ruads.org о продаже земельных участков в июле 2019 года, сентябре-октябре 2020 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. В заключении произведены корректировки на передаваемые имущественные права, на расположение относительно красной линии, по площади земельных участков с применением скидки на торг. Весовые коэффициенты аналогов являются практически равными, что свидетельствует об однородности используемых в расчетах объектов-аналогов.

Представленный в письменных пояснениях довод представителя административного ответчика относительно примененной экспертом величины корректировки на местоположение, являющегося, по мнению административного ответчика, противоречивым ввиду того, что объекты оценки расположены на Демской торговой базе, имеющей большой пешеходный и автомобильный трафик опровергается пояснениями эксперта эксперту ... ФИО5, представителя административного истца ФИО1, а также представленными ими фотоматериалами и картами местоположения недвижимости, в соответствии с которыми установлено следующее:

- объекты оценки расположены на окраине города в промышленной зоне- на территории узловой и сортировочной станции Уфимского железнодорожного узла, где находится локомотивное депо Дема как место сбора и утилизации списанных локомотивов с Куйбышевской железной дороги;

- ближайшая остановка общественного транспорта «ЦРМ» расположена на расстоянии 500 метров, до которой курсирует автобус №34, маршрут которого не выходит за пределы микрорайона «Дема». Имеется также мостовой переход над железнодорожными путями протяженностью 600 метров.

Довод возражений о том, что заключение эксперта вводит в заблуждение относительно величины вычета стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости является несостоятельным, поскольку эксперт в исследовании применил метод остатка, заключающийся в выделении доли, приходящейся на объект капитального строительства и земельный участок. Процент (доля стоимости) 0,77 принята в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, Доходный подход».Нижний Новгород, 2018

Суд считает также необходимым отметить, что указанный метод применен и при государственной кадастровой оценке ОКСа и земельного участка.

Относительно довода административного ответчика о занижении рыночных стоимостей земельного участка при определении на разные даты оценки, из пояснений эксперта следует, что при определении стоимости объекта капитального строительства в соответствии с утвержденной и действующей методикой определения рыночной стоимости земельного участка использован метод остатка (выделение доли, приходящейся на ОКС) на дату 01.01.2020 года, в то время как при определении рыночных стоимостей земельного участка использован метод прямого сравнения (сравнение объекта оценки и аналогов с внесением корректировок) соответственно на даты оценки 1 января 2022 года и 26 января 2021 года.

Таким образом, доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Экспертом в соответствии с 2 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200 соблюдены в полной мере принципы использования всей существенной информации при определении стоимости объектов оценки.

В соответствии с 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 апреля 2022 года N 200, эксперт может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. Согласно пунктам 9-10 вышеуказанного ФСО в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов экспертом в полной мере учтена достаточность и достоверность информации по каждому аналогу, использованы наиболее сопоставимые аналоги с применением наименьшего количества корректировок, учтена репрезентативность сделок, совершенных ближе к дате оценки.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных данным Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28) ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Частью 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности (в редакции Федерального закона от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ) предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса (часть 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем 2 части 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Согласно части 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3 статьи 14 и пунктах 1 и 2 статьи 15 указанного Кодекса, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

В силу части 7 статьи 78 Налогового кодекса Российской Федерации заявление о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал в своих определениях на то, что закрепление в статье 78 Налогового кодекса Российской Федерации трехлетнего срока давности для возврата излишне уплаченного налога не препятствует налогоплательщику в случае пропуска указанного срока обратиться в суд с иском о возврате из бюджета переплаченной суммы в порядке гражданского или арбитражного судопроизводства, и в этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности - со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (Определения от 21 июня 2001 года N 173-О, от 1 октября 2008 года N 675-О-П, от 21 декабря 2011 года N 1665-О-О и др.).

Поскольку оспариваемая архивная кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 26 января 2021 года, сведения о которой имелись в Едином государственном реестре недвижимости, являлась базой для исчисления земельного налога в период с 2020 года по 2022 год включительно, ее изменение затрагивает права административного истца в контексте приведенных выше норм в связи с возможностью обращения с требованием о возврате суммы излишне уплаченного земельного налога.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Уфимская торговая база» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого здания с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости 26 231 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, ориентир адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 6 057 000,00 руб. по состоянию на 26 января 2021 года на период до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., определенной по результатам проведенной очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 13 апреля 2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Е.А. Старичкова

Мотивированное решение изготовлено 06 июля 2023 года.