УИД 61RS0004-01-2022-007085-95

Судья Кукленко С.В. дело № 33-13936/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 августа 2023 г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Зинкиной И.В.

судей Простовой С.В., Минасян О.К.

при секретаре Ивановской Е.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-101/2023 по иску ФИО1 к Администрации г. Ростова-на-Дону, Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону, Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, третьи лица: ФИО2, ФИО3, ТИВК «НАШ ДОМ», Управление Росреестра по Ростовской области о сохранении помещения в реконструированном и перепланированном состоянии, признании права собственности по апелляционным жалобам Администрации г. Ростова-на-Дону, Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10 мая 2023 года. Заслушав доклад судьи Зинкиной И.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась с иском к Администрации г. Ростова-на-Дону, Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону, Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, третьи лица: ФИО2, ФИО3, ТИВК «НАШ ДОМ», Управление Росреестра по Ростовской области о сохранении помещения в реконструированном и перепланированном состоянии, признании права собственности.

В обоснование требований указала на то, что принадлежащее ей жилое помещение – квартира № 3, расположенная на первом этаже дома АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, реконструирована и перепланирована с целью перевода в нежилое помещение под коммерческую недвижимость. Однако, в удовлетворении заявления истца от 03.03.2022 о переводе указанного выше жилого помещения в нежилое, распоряжением от 21.03.2022 № 1132 ФИО1 отказано в связи с невыполнением требований ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, а также не представлением определенных п. 6.7 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов, обязанность по предоставлению которых возложена на заявителя.

Между тем, истец, ссылаясь на заключение специалиста, полагает, что нежилое помещение (бывшая квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), расположенное в жилом доме АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, представляющее собой два автономных нежилых помещения с изолированными выходами, соответствует необходимым градостроительным требованиям, предъявляемым к таким помещениям. В нежилом помещении имеется система охранной сигнализации и средства пожарной защиты (огнетушители), пожарная сигнализация, знаки пожарной безопасности, показывающие движение к эвакуационным выходам, обозначающие средства пожарной защиты, информационные указатели. Дефектов, указывающих на снижение несущей способности здания, в границах исследуемого нежилого помещения в части наличия трещин, деформаций, выпадения отдельных кирпичей, следов залития из междуэтажного перекрытия здания, не обнаружено.

Кроме того, истцом представлен протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома на предмет согласования реконструкции и перевода жилого помещения в нежилое с разделом на 2 отдельных помещения с 2-мя отдельными входными узлами для размещения магазинов. Согласно протоколу проголосовали «ЗА» 95,31% от общего числа площадей собственников.

Квартирами, примыкающими к принадлежащему истцу помещению являются: квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. При этом, нотариальное согласие собственников квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на производство работ и перевод принадлежащей истцу квартиры в нежилое помещение, были получены. Однако, собственники квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН такого согласия не дали. Собственниками по ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН являются ФИО2 и ФИО4, которые участия в голосовании не принимали, фактически без объяснения причин отказываются обсуждать данный вопрос, истец полагает, что своим бездействием указанные лица нарушают ее права. При этом используют принадлежащее им жилое помещение в качестве нежилого помещения без надлежащего его оформления.

В результате произведенных ФИО1 работ не ухудшилось техническое состояние несущих конструкций, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, нежилое помещение не угрожает обрушению здания, не создает неудобства при его эксплуатации.

На основании изложенного просит сохранить нежилое помещение с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 47,9 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в реконструированном, перепланированном (переоборудованном) состоянии; признать право собственности за ФИО1 на нежилое помещение с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 47,9 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10 мая 2023 года исковые требования ФИО1 удовлетворены в части.

Суд признал за ФИО1 право собственности на нежилое помещение, общей площадью 47,9 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В апелляционной жалобе Администрация г. Ростова-на-Дону просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы апеллянт указывает, что действующим законодательством не предусмотрено право суда изменять целевое назначение помещения, истцом не соблюден административный порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение. Настаивает на том, что спор подлежал рассмотрению Арбитражным судом Ростовской области. В жалобе апеллянт указывает на нарушение требований положений ст.ст. 22, 23 ЖК РФ, регламентирующих основания изменения целевого назначения помещения.

В апелляционной жалобе Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону просит решение суда отменить и принять новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы апеллянт, ссылаясь на положения ст. ст. 1, 51 ГрК РФ, указывает на отсутствие доказательств, свидетельствующих об обращении истца в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию помещения, а также приятие истцом мер по легализации самовольной постройки.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителя Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО5, представителя истца ФИО6, посчитав возможным рассмотрение дела в порядке ст.ст. 167, 327 ГПК РФ в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 209, 222, 246, 247, 260, 288 ГК РФ, ст. 22-24, 36, 44 ЖК РФ, ст. 1 ГрК РФ, исходил из того, что отсутствие разрешения на реконструкцию помещения с учетом имеющегося в материалах дела судебного экспертного заключения о безопасности образованного нежилого помещения, не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований о сохранении нежилого помещения в реконструированном состоянии и признании за истцом права собственности.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, ФИО1, являясь собственником квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенной на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, произвела в ней перепланировку и переоборудование с учётом полученного в Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на срок с 08.09.2020 по 08.09.2021.

В результате перепланировки и переоборудования должны быть выполнены работы по разборке подоконных частей стены в помещениях НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН для установки дверных полотен; осуществлена разборка подоконных частей стены в помещении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН для установки окон высотой 1,73 м с проведением усиления после демонтажа подоконных частей стен.

Согласно акту ввода в эксплуатацию после проведения работ по перепланировке (переустройству) по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 19.10.2020, комиссия Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону пришла к выводу о том, что работы по перепланировке и (или) переустройству жилого помещения произведены на основании решения Администрации района от 04.09.2020 № 29 в соответствии с проектной документацией, согласованной начальником отдела архитектуры района 03.09.2020.

В результате проведенных работ по перепланировке (переустройству) общая площадь помещения составила – 47,9 кв.м., жилая площадь – 30,2 кв.м., подсобная площадь – 17,7 кв.м., на основании чего комиссия приняла решение: ввести в эксплуатацию квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В последующем истица произвела реконструкцию, в результате которой в квартире образованы следующие помещения: совмещенный санузел НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕНа площадью 1,2 кв.м., совмещенный санузел НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕНа, площадью 0,9 кв.м., основное помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 15,6 кв.м., основное помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 30,2 кв.м. Общая площадь – 47,9 кв.м.

Проведенной ООО «ЦСЭ «ПРАЙМ» судебной экспертизой от 30.03.2023 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-С установлено, что спорное нежилое помещение, общей площадью 47,9 кв.м., не изменило общей площади многоквартирного жилого дома. При реконструкции выполнен демонтаж дверного блока с последующей заделкой дверного проема между комнатой НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и комнатой НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, обустроены два изолированных нежилых помещения в габаритах существовавшей квартиры, оборудованы входные узлы в нежилые помещения, расположенные отдельно от жилой части многоквартирного жилого дома.

При этом общие требования к обеспечению надежности и безопасности исследуемого помещения соблюдены, помещение оборудовано требуемыми системами пожарной сигнализации, вентиляции. Произведенный монтаж коммуникаций водоснабжения, водоотведения, электроснабжения соответствует строительным правилам.

Расположение переустроенного входного узла по отношению к зданиям и сооружениям на соседних земельных участках соответствует требованиям, предъявляемым к противопожарным расстояниям (разрывам) между жилыми, общественными зданиями и сооружениями, в зависимости от степени огнестойкости и класса их конструктивной пожарной опасности.

Расположение многоквартирного жилого дома, в котором находится спорное помещение, в территориальной зоне первого типа соответствует основным видам разрешенного использования объектов капитального строительства, предусмотренным Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

Обеспеченные в результате реконструкции минимально необходимые требования безопасности к зданиям и сооружениям, предъявляемые Федеральным законом № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», свидетельствуют о том, что права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушаются, угрозы жизни и здоровью граждан не имеется.

Отказ администрации в лице департамента архитектуры и градостроительства в переводе жилого помещения в нежилое, данный в распоряжении № 1132 от 21.03.2022 года, обусловлен невыполнением ФИО1 требований ч. 1 ст. 22 ЖК РФ (п. 5.1.10 СП 59.13330.20 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001»; п. 6.2.3 СП 59.13330.20 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001»; п. 6.3.6 СП 59.13330.20 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001», а также не представлением определенных п. 6.7 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов, обязанность по предоставлению которых возложена на заявителя.

Полагая отказ в переводе спорного помещения в нежилое незаконным, истица представила в подтверждение соблюдения вышеуказанных требований протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН которое проводилось в период с 07.12.2019 по 14.12.2019, по вопросу согласования реконструкции и перевода жилого помещения, принадлежащего истцу, в нежилое с разделом на 2 отдельных помещения с 2-мя отдельными входными узлами для размещения магазинов. Согласно протоколу в собрании приняли участие собственники 879,3 кв.м. площадей от 922,5 общей площадей, что составило 95,32 % от общего количества общей площади помещений. Все принявшие участие в голосовании ответили согласием на реконструкцию квартиры, принадлежащей истцу, и переводе жилого помещения в нежилое.

Квартирами, примыкающими к принадлежащему истцу помещению, являются квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Нотариальное согласие собственников квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на производство работ и перевод принадлежащей истцу квартиры в нежилое помещение получены.

Однако, ФИО2 и ФИО4, являющиеся собственниками квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в общем собрании собственников помещений многоквартирного жилого дома участия не принимали, на предложение ФИО1 о даче нотариального согласия для проведения реконструкции и перевода жилого помещения в нежилое не ответили, в судебные заседания не являлись.

Усмотрев в действиях третьих лиц ФИО2 и ФИО4 злоупотребление правом, суд, не установив иных препятствий для перевода квартиры в нежилое помещение, удовлетворил исковые требования, с чем судебная коллегия не может согласиться.

Согласно ч. 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации вопрос о согласовании перевода жилых помещений в нежилые относится к исключительной компетенции органа местного самоуправления.

В силу ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения); протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

В соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, к которому относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч.2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Из приведенных норм применительно к спорным правоотношениям следует, что, поскольку спор связан с переводом жилого помещения в нежилое и с оборудованием для этого отдельного входа в это помещение путем устройства входной группы и разрушении части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.

Как указано выше, в связи с проведенной истицей реконструкцией изменены технические параметры спорного помещения, а также параметры всего многоквартирного дома в целом. Так, экспертным путем установлено, что в результате реконструкции выполнены работы по разборке подоконных частей стены в помещениях НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН для установки дверных полотен; осуществлена разборка подоконных частей стены в помещении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН для установки окон высотой 1,73 м, оборудованы входные узлы в нежилые помещения, расположенные отдельно от жилой части многоквартирного жилого дома.

Таким образом, поскольку при реконструкции квартиры для обустройства входных узлов затронуты ограждающие несущие конструкции данного дома, для получения разрешения на реконструкцию дома требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома. Однако, согласно представленному протоколу такое согласие дано собственниками 95,32 % от общей площади жилого дома.

Кроме того, для перевода в нежилое помещение требуется согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению. Вместе с тем, согласие собственников квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не представлено.

С выводом суда о том, что со стороны собственников квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ФИО2 и ФИО4 имеет место злоупотребление правом, оснований согласиться не имеется. Положения ст.23 ЖК РФ не связывают получение согласия на перевод в нежилое помещение собственников примыкающей квартиры с какими-либо условиями. То обстоятельство, что в результате отсутствия согласия третьих лиц истица не может осуществить перевод своей квартиры в нежилое помещение, не свидетельствует о том, что ФИО2 и ФИО4 злоупотребляют своими правами, поскольку при приобретении права собственности на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН третьи лица получили право на проживание в жилом помещении, не примыкающем к нежилому помещению. Отказ от такого права в порядке ст. 23 ЖК РФ законодатель оставляет на усмотрение собственника без каких-либо ограничений. Доводы истца о том, что третьи лица незаконно используют квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в целях предпринимательской деятельности, не могут быть приняты во внимание, поскольку вопрос о целевом использовании жилого помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не является предметом настоящего спора.

Вышеуказанные обстоятельства и положения закона судом первой инстанции во внимание не приняты. Выводы суда об отсутствии оснований для отказа в иске ФИО1 основаны на неправильном толковании норм материального закона. Допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права в соответствии с положениями ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда.

Повторно рассматривая дело в порядке ст.327 ГПК РФ, судебная коллегия исходит из представленных в дело доказательств.

Оценивая имеющееся в материалах дела заключение эксперта, судебная коллегия находит его достоверным и допустимым доказательством, соответствующим требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и в установленном порядке подтверждающим соответствие произведенных перестройки, переоборудования и реконструкции требованиям строительных норм и правил. Вместе с тем, выводы эксперта не могут быть положены в основу удовлетворения иска.

По смыслу действующего законодательства, порядок реконструкции жилого помещения и перевод его в нежилое помещение требуют соблюдения определенной вышеуказанными нормами административной процедуры.

Учитывая доводы иска и представленные истцовой стороной доказательства, оценивая их с учетом обоснованных возражений ответной стороны, судебная коллегия не находит оснований согласиться с доводами иска о выполнении требований регламента о переводе жилого помещения в нежилое.

Судебной коллегией установлено и не опровергнуто в установленном порядке несоблюдение положений ст.ст. 23, 40 ЖК РФ, предусматривающих получение согласия собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию и перевод помещения в нежилое.

Как указано выше, истцовая сторона подтвердила, что решение общего собрания принято большинством голосов, что не свидетельствует о наличии согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения. Кроме того, отсутствие согласия собственников квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН также не отрицается истцовой стороной и следует из материалов дела.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства в совокупности, исходя из приведенных выше правовых норм, установив, что ФИО1 не были предоставлены протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о согласии всех собственников на реконструкцию, на перевод жилого помещения в нежилое помещение, согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований,

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10 мая 2023 года – отменить. В удовлетворении иска ФИО1 к Администрации г. Ростова-на-Дону, Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону, Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, третьи лица: ФИО2, ФИО3, ТИВК «НАШ ДОМ», Управление Росреестра по Ростовской области о сохранении помещения в реконструированном и перепланированном состоянии, признании права собственности отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18 августа 2023 года.

Председательствующий

Судьи