Решение по делу № 2-210/2025 от 27.05.2025 - о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении права собственности ответчиков, восстановлении права собственности за истцом, взыскании с ответчиков процентов за пользование чужими денежными средствами.

УИД: 68RS0012-01-2025-000323-42

Дело № 2-210/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13.05.2025 г. г. Мичуринск

Мичуринский районный суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Цуприка Р.И.,

при секретаре Толмачевой Н.В.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

ответчика ФИО3 и его представителя – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 и ФИО5 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении права собственности ответчиков, восстановлении права собственности за истцом, взыскании с ответчиков процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 и ФИО5 о расторжении заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи, согласно которому ФИО1 продал ФИО3 и ФИО5 в общую совместную собственность земельный участок с кадастровым номером № площадью 1200 кв.м. и жилой дом площадью 221,9 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Также истцом заявлены требования о прекращении у ответчиков права собственности на указанные земельный участок и жилой дом с исключением регистрационной записи о праве собственности ответчиков, и восстановлении права собственности истца на данные объекты недвижимости.

Кроме того, с учетом уточнения исковых требований истец просит взыскать с ответчиков проценты в порядке ст. 395 ГК РФ по 888 501,37 руб. с каждого за пользование чужими денежными средствами за период с 12.07.2022 г. по 13.05.2025 г.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>.

Ответчики приняли в общую совместную собственность супругов вышеуказанный земельный участок и жилой дом.

Согласно п.п. 5, 6 договора рыночная стоимость отчуждаемого имущества определена сторонами, по взаимному соглашению и устанавливается в сумме 4 200 000 руб., из которых 200 000 руб. за земельный участок, 4 000 000 руб. за жилой дом.

Однако, до настоящего времени ответчики не исполнили своей обязанности по перечислению истцу денежных средств. В один из дней, договор был подан на регистрацию в МФЦ. В этот же день истец должен был получить денежные средства за дом и земельный участок.

Впоследствии, отношения между ответчиками сильно ухудшились. Они развелись и начали делить совместно нажитое имущество.

В ходе разбирательства по делу ФИО3 предъявил к ФИО5 требование о разделе принадлежащего ей дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>

В обоснование своих требований ФИО3 приложил договор купли-продажи от 2022 года, заключенный с ФИО1

Так ФИО1 стало известно, что ФИО3 обманул его и не собирается передавать ему денежные средства.

В этой связи истец в 2024 году обратился в Мичуринский районный суд Тамбовской области с исковым заявлением о признании сделки по договору купли-продажи недействительной и применении последствий ее недействительности.

ФИО5 признала исковые требования, а ФИО3 их оспаривал, предъявив встречные исковые требования о признании данной сделки мнимой.

Решением Мичуринского районного суда Тамбовской области исковые требования ФИО1 были удовлетворены в полном объеме, а в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда указанное решение было отменено.

Право собственности на спорный дом было оставлено за ФИО3 и ФИО5 в общей собственности.

При производстве по делу оба ответчика достоверно подтвердили, что денежные средства они ФИО1 не передавали и использовали его для своей правовой позиции по встречным исковым требованиям.

Они настаивали на мнимости сделки именно по этому основанию.

Данное обстоятельство достоверно установлено при рассмотрении вышеуказанного гражданского дела, протоколами судебных заседаний, встречным исковым заявлением, решением Мичуринского районного суда Тамбовской области от 02.10.2024 г. и апелляционным определением от 29.01.2025 г.

В настоящее время ФИО3 направил в адрес истца письмо с требованием о выселении истца из данного дома.

Апелляционным определением установлено, что истец изначально выбрал неправильный путь оспаривания договора. Данные требования подлежат рассмотрению в порядке ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, поскольку на основании апелляционного определения Тамбовского областного суда право собственности на спорное имущество было признано за ФИО3 и ФИО5, то принимая во внимание распад их семьи и прекращение ведения совместного хозяйства, расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, произведен пропорционально равенству неисполненных обязательств на каждого из ответчиков в отдельности (поровну от общей стоимости имущества (4 200 000: 2 = 2 100 000).

В связи с неисполнением ответчиками своих обязательств в части оплаты за имущество по договору купли-продажи, прошедшего государственную регистрацию, с каждого из них в отдельности, взысканию подлежат проценты за пользование денежными средствами.

Обязанность по выплате денежных средств была возложена на ответчиков до подписания договора-купли продажи ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку конкретная дата выплаты денежных средств до подписания договора купли-продажи дома и земельного участка не была указана в договоре то расчет неустойки был произведен со следующего дня, за датой подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Также в обоснование иска ФИО1 ссылается на ст.ст. 395, 450, 453, 486, 549, 558 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 исковые требования поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчик ФИО3 и его представитель – ФИО4 в судебном заседании иск не признали, полагая, что оснований для этого не имеется. Также представитель ФИО4 пояснил, что по мнению стороны истца данная следка является мнимой.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дате и месте его проведения извещена надлежащим образом.

От ФИО5 поступило письменное заявление, в котором она просит суд рассмотреть дело в её отсутствие. Также из данного заявления следует, что иск ФИО1 она признает в полном объеме, последствия признания иска известны и понятны.

От представителя третьего лица – начальника Межмуниципального отдела по г. Мичуринску и Мичуринскому округу Управления Росреестра по Тамбовской области ФИО6 поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления. Каких-либо возражений относительно удовлетворения иска не поступило.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № площадью 1200 кв.м. принадлежит на праве общей совместной собственности ФИО3 и ФИО5 Государственная регистрация права осуществлена ДД.ММ.ГГГГ за №.

Согласно выписке из ЕГРН жилой дом с кадастровым номером № площадью 221,9 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей совместной собственности ФИО3 и ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец), ФИО3 и ФИО5 (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома площадью 221,9 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно п. 6 договора сумма стоимости отчуждаемого земельного участка и жилого дома составила 4 200 000 руб., в том числе 200 000 руб. – стоимость земельного участка, 4000 000 руб. – стоимость жилого дома. Денежные средства уплачены полностью продавцу покупателями наличными деньгами до подписания настоящего договора.

На договоре имеется отметка о его регистрации ДД.ММ.ГГГГ в ТОГКУ «МФЦ».

Государственная регистрация права осуществлена ДД.ММ.ГГГГ за №.

Решением Мичуринского районного суда Тамбовской области от 02.10.2024 г. признан недействительным заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, а также ФИО5 договор купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Признано недействительным право собственности ответчиков на данные объекты недвижимости, исключив из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права. Восстановлено право собственности ФИО1

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО5 и ФИО1 о признании недействительным заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи земельного участка и нежилого здания с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, отказано.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 29.01.2025 г. решение Мичуринского районного суда Тамбовской области от 02.10.2024 г. отменено в части удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО3 и ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и принято новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 и ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 11.07.2022 г. отказано. В остальной части это же решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя ФИО3 по доверенности ФИО4 – без удовлетворения.

В ходе рассмотрения данного дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ г. между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, и здания, назначение нежилое, общей площадью 45 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

В силу пункта 2 договора указанный земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности физического лица от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации.

Здание принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности Новоникольского сельского совета от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 3). Указанное здание и земельный участок продаются за 10 000 руб., из которых 5 000 руб. – за здание, 5 000 руб. – за земельный участок. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (пункты 4 и 5).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Мичуринского района Тамбовской области ФИО1 выдано разрешение на строительство жилого дома на земельном участке по указанному адресу. Дата присвоения кадастрового номера жилому дому – ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3, ФИО5 (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома площадью 221,9 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

В силу договора указанное имущество принято в общую совместную собственность супругов.

Согласно пункту 5 договора рыночная стоимость отчуждаемого имущества определена сторонами по взаимному соглашению и устанавливается в сумме 4 200 000 руб., в том числе – 200 000 руб. за земельный участок, 4 000 000 руб. за жилой дом, уплаченных полностью продавцу покупателями наличными деньгами до подписания договора (пункт 6 договора).

В этот же день стороны договора ФИО1 и ФИО3, ФИО5 обратились в филиал ТОГКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» в г. Мичуринске с заявлениями о государственной регистрации перехода права на указанные жилой дом и земельный участок.

На основании поданных документов ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация общей совместной собственности ФИО3 и ФИО5 на жилой дом и земельный участок, с внесением соответствующей записи в ЕГРН.

Также из данного апелляционного определения следует, что само по себе то обстоятельство, что покупателем не уплачена покупная цена за приобретаемое имущество влечет за собой иные правовые последствия, регулируемые статьями 450, 453, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые не содержат нормы, позволяющие признать договор купли-продажи ничтожной сделкой по основаниям отсутствия доказательств оплаты товара.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п.п. 1, 6 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Учитывая вышеприведенные нормы, а также то, что ответчиками по договору кули-продажи от ДД.ММ.ГГГГ допущено существенное нарушение договора в виде неисполнения обязанности по оплате купленных объектов недвижимости в установленный договором купли-продажи срок, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения иска ФИО1 о расторжении данного договора купли-продажи недвижимости.

В следствие этого подлежит прекращению право собственности ответчиков на указанные земельный участок и жилой дом с исключению из Единого государственного реестра недвижимости записи от ДД.ММ.ГГГГ №№ и №.

Право собственности ФИО1 на данные земельный участок и жилой дом подлежит восстановлению.

Согласно уточненного по состоянию на 13.05.2025 г. расчета, проценты в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 12.07.2022 г. по 13.07.2025 г. от 2 100 000 руб. составляют 888 501,37 руб.

Учитывая, что денежные средства за приобретенные объекты недвижимости ответчиками истцу переданы не были, согласно ст. 395 ГК РФ требование истца о взыскании с ответчиков процентов по 888 501,37 руб. с каждого за пользование чужими денежными средствами за период с 12.07.2022 г. по 13.07.2025 г. также подлежит удовлетворению.

Согласно п. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом (часть 3 статьи 196 ГПК РФ).

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ.

При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь ввиду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела (пункт 6).

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Поскольку истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 12.07.2022 г. по 13.05.2025 г., оснований для взыскания неустойки за более длительный период имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО3 и ФИО5 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, а также ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО3 и ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, исключив из Единого государственного реестра недвижимости записи от ДД.ММ.ГГГГ №№, №

Восстановить право собственности истца ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт серии №, выдан отделом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, зарегистрированного по адресу: <адрес>, и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт серии № выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, зарегистрированной по адресу: <адрес>, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрированного по адресу: <адрес>, паспорт серии №, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, в порядке ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.07.2022 г. по 13.05.2025 г. по 888 501,37 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Мичуринский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 27.05.2025 г.

Судья Р.И. Цуприк