Дело № 2-1168/2023
УИД: 26RS0003-01-2022-003556-67
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 февраля 2023 года г. Ставрополь
Октябрьский районный суд г. Ставрополя Ставропольского края, в составе: председательствующего судьи Кузнецовой Н.М.,
при секретаре судебного заседания Мацко П.А.,
с участием: истца ФИО1 и ее представителя ФИО2,
ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ЮлдасовойСабирыЗайнулаевны к ФИО3 (третье лицо:АН «Лидер ИП ФИО4.») о признании договора ничтожной сделкой, взыскании задатка, процентов, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ :
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задатка в размере 50000,00 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2339,00 руб., судебных расходов по оплате госпошлины в сумме 1770,00 руб.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно которому ответчик обязуется продать истцу, а истец обязуется приобрести и оплатить: долю в размере 5/12 жилого дома, назначение: жилое, площадью 95.8 кв.м., кадастровый №, этаж №, расположенное по адресу: <адрес> долю в размере 5/12 земельного участка, назначение: земли населенных пунктов - под индивидуальную жилую застройку, площадью 601 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 2.4. договора в обеспечение принятых на себя обязательств по приобретению недвижимости истец передал ответчику 50 000 руб., что подтверждается распиской о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.1.1. договора договор купли-продажи недвижимости подписывается сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.3.9. договора ответчик был обязан получить нотариально заверенное согласие на продажу второго собственника 1/12 доли земельного участка и жилого дома. Ответчик не исполнил взятые на себя обязательства, установленные п.3.9. договора и п.1.1. договора, не выходил на связь, в связи с чем, истец подготовила и направила в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ претензию с требованием возвратить полученные денежные средства. Претензия получения ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик ответ не направил, денежные средства не вернул. В соответствии с п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Согласно ч. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон задаток должен быть возвращен. Вопреки приведенным нормам гражданского законодательства и условиям предварительного договора ответчик, полученный им задаток не возвратил. В соответствии ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ не удостоверен нотариусом, следовательно, несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд.
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить. В дополнении пояснила, что в объявлении «Авито» было размещено о продаже недвижимости, она обратилась в телефонном режиме к риэлтору ответчика. После чего ей показали объект недвижимости и была озвучена сумма, о погрешностях не было известно при заключении предварительного договора. На назначенную дату заключения основного договора -ДД.ММ.ГГГГ, ответчик сообщил, что сумма изменилась, следует доплатить 700000, руб в виду наличия незаконных построек, поскольку обусловленная сумма в договоре значилась за узаконенные объекты. В виду того, что указанной суммы у неё не было, предложила ответчику отдавать по частям, в том числе оформить рассрочку нотариально, но продавец отказался. Подготовкой и сбором документов по сделке занимался агент недвижимости "Лидеры" в лице ИП ФИО4.
Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям, указанным в иске.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать. Пояснил, что сопровождением сделки занимался риелтор со стороны ФИО1, который убеждал его о том, что препятствий в оформлении недвижимости не будет, он всё решит. Истица настаивала на сопровождении сделки её риэлтором, заявляя о том, что он ей ранее помог продать квартиру, и она ему доверяет. Когда он сам лично отнес документы в Управление Росреестра для оформления сделки ему сообщили, что он не может продать объект недвижимости с неузаконенными постройками. После ему позвонил Агент недвижимости "Лидеры" приглашал на заключение основного договора, но он не прибыл, поскольку выяснилось, что сделка не может быть оформлена при наличии самовольных строений, что противозаконно. Отрицал факт увеличения стоимости объекта, указав на то, что в объявлении на «Авито» им была заявлена сумма 2 650 000,00 руб, при заключении предварительного договора уступил 50 тыс. руб., иных средств не требовал. До заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости в силу своей неграмотности не знал, что необходимо узаконить возведенные объекты строений, находящиеся на участке и лишь после их продавать, права на которые у него возникли в порядке наследования. Не согласен возвращать сумму задатка, поскольку также нес расходы и фактически выполнял работу за риэлтора.
Третье лицо Агент недвижимости "Лидеры" в лице ИП ФИО4 в судебное заседание не явилось, о месте, времени и дате судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, заявлений, ходатайств не поступило.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.
В соответствии со ст.ст. 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В силу ст.18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.
В соответствии со ст.46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости (л.д. 8-10).
Согласно п.1.1, 1.1.1 и 1.1.2 предварительного договора продавец и покупатель обязуется в срок, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости: доля в размере 5/12 жилого дома, назначение: жилое, площадью 95,8 кв.м., КН №, этаж 1, расположенное по адресу: СК, <адрес> на условиях, предусмотренных настоящим договором; доля в размере 5/12 земельного участка, назначение: земли населенных пунктов – под индивидуальную жилую застройку, площадью 601 кв.м., КН №, расположенный по адресу: СК, <адрес>.
Согласно п. 2.1 предварительного договора стороны оценили недвижимость 2600000 руб..
Согласно п.2.4. в доказательство намерений заключить основной договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости и в счет причитающихся с него платежей по настоящему договору, покупатель уплачивает продавцу денежную сумму в размере 50000 руб. по соглашению сторон настоящего договора, указанная сумма является задатком и факт приема-передачи денежной суммы оформляется расписками (Приложение № к договору), которые является неотъемлемой частью договора.
Как следует из расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получил от ФИО1 денежную сумму за продаваемый объект недвижимости в сумме 50000 руб. (л.д. 11).
Согласно п.5.2 предварительного договора в случае расторжения договора по инициативе покупателя, денежная сумма в размере 50000 руб., уплаченная покупателем продавцу как задаток в соответствии с п.2.3 договора, остается у продавца в качестве неустойки.
Согласно п.5.3 предварительного договора в случае расторжения настоящего договора вследствие неисполнения продавцом своих обязательств по нему, а также в случае необоснованного отказа продавца от заключения основного договора, продавец обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка в размере 100000 руб. в течение 5 банковских дней с даты получения письменного требования покупателя.
Ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Руководствуясь п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Из п.4 ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст. 380 ГК РФ).
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны и если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, в силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.
Из правового анализа приведенных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Во взаимосвязи положений ст. ст. 421, 429, 454, 445, 432, 434, 549, 554, 1102, 1107,395 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, судом установлено, что по адресу: <адрес> расположены следующие объекты строений:
-жилой дом литер А, этажность -1, общей площадью 225,1 кв. м., которая изменилась за счет пристроек а2, а3, а5, над лит а 5, а6,, над лит а6, и перемера объекта. Разрешение на возведение указанных пристроек не предъявлено ( л.д. №, );
- жилой дом лит Б общая площадь 99,7 кв. м., количество этажей-2. Разрешение на возведение лит Б- не предъявлено ( л.д.№);
О наличии самовольных построек по указанному адресу также свидетельствуют сведения в техническом паспорте ( л.д. №).
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО4 и ФИО1 был заключен договор по оформлению объекта недвижимости.
Согласно п.1.1 договора по настоящему договору заказчик поручает, а исполнитель обязуется оказать заказчику комплекс услуг по оформлению объекта недвижимости в связи с намерением покупки объекта, указанного в настоящем договоре.
Как следует из материалов дела, то ФИО3 на праве собственности принадлежит 5/12 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 95,8 кв.м, КН №, расположенный по адресу: СК, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 34), которому перешло имущество в порядке наследования.
Также ФИО3 принадлежит 5/12 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 601 кв.м, КН №, расположенный по адресу: СК, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 35).
Согласно справки от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной нотариусом ФИО5 гр.ФИО3 было совершено нотариальное действие, ДД.ММ.ГГГГ были отправлены заявление и уведомление о продаже им принадлежащих ему 5/12 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и 5/12 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящихся по адресу: СК, <адрес> (л.д. №).
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3 направлено уведомление № КУВД№-1 о приостановлении государственной регистрации прав в отношении здания с КН №, расположенного по адресу: СК, <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ.
В установленный в предварительном договоре срок: ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи заключен не был, в виду того, что объект недвижимости претерпел изменения в характеристиках и конфигурации (самовольные постройки) еще до заключения между сторонами оспариваемого договора.
В данном конкретном случае, судом установлено, ответчик по сути отказался от совершения сделки (заключения основного договора) купли-продажи недвижимости в результате того, что ему по результатам правовой экспертизы специалистами Управления Росреестра стало известно, что отчуждаемые объекты имеют признаки самовольного строительства, что послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав ( л.д. №).
Тогда как, со стороны Покупателя, через третье лицо имело место быть понуждение Продавца к заключению договора купли-продажи объекта недвижимости на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ исходя из той доли и площади отчуждаемых объектов по <адрес>, которые имеют иные характеристики.
Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. (п. п. 1, 2 ст. 401 ГК РФ). Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Как следует из искового заявления то, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила ФИО3 претензию с требованием возвратить полученные денежные средства. Претензия получена ФИО3 – ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ч.1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (ч.2). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ч.3).
По общему правилу ст. 167 ГК РФ последствием признания сделок недействительными является возвращение сторон в первоначальное положение.
В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ч.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
В соответствии с ч.2 ст.195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
По смыслу приведенных норм, в гражданском процессе действует презумпция, согласно которой на ответчика не может быть возложена ответственность, если истец не доказал обстоятельства, подтверждающие его требования.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение в соответствии с заявленными исковыми требованиями.
Довод стороны истца о том, что предварительный договор является недействительным в силу того, что у ответчика имеются самовольные строения, судом отклоняется, поскольку как подтверждено материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ИП ФИО4 (Агентство недвижимости «Лидеры») был заключен договор по оформлению объекта недвижимости, по условиям которого риэлтор со стороны истца должен был провести правовую экспертизу документов, удостоверяющих право собственности продавца на объект недвижимости, однако этого не сделал.
Таким образом, анализируя собранные по делу доказательства в их совокупности, вопреки доводам истца, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (глава 9 параграф 2 ГК РФ).
На основании вышеизложенного, учитывая, что сопровождением сделки занимался риелтор со стороны истца, приминая во внимание раздел 5 предварительного договора, а также то, что ответчиком (продавцом) были совершены действия направленные на выполнение условий предварительного договора, отсутствие его вины, то суд приходит к выводу об отсутствие оснований для взыскания с ответчика задатка в размере 50 000,00 руб.
Прекращение обязательства, которое обеспечивалось задатком, исключает возможность применения судом санкций, предусмотренных п. 2 ст. 381 ГК РФ в виде взыскания с ответчика двойной суммы задатка.
Поскольку у суда не имеется оснований для взыскания с ответчика переданной денежной суммы в виде задатка, суд отказывает во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, производных от основного требования истца, которой предусмотрена ответственность за неисполнение денежного обязательства. Также не подлежат взысканию с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате госпошлины в размере 1770,00 руб.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об оставлении без удовлетворения требований истца в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
исковые требования ЮлдасовойСабирыЗайнулаевны к ФИО3 признании недействительным предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задатка в размере 50000,00 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2339,00 руб., судебных расходов по оплате госпошлины в сумме 1770,00 руб. - оставить без удовлетворения в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления в мотивированной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 16.02.2023.
Судья подпись Н.М. Кузнецова