78RS0008-01-2024-008862-76

Дело № 2-1200/2025 02 сентября 2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кавлевой М.А.,

при секретаре Дыхалкиной К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора найма, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратилась в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО2, уточнив требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации /л.д. 155/, просила расторгнуть договор найма жилого помещения от 11.07.2018, установить датой расторжения договора 14.05.2024, обязании ответчика возвратить сумму обеспечительного платежа в размере 60 000 рублей в течение 7 дней со дня вступления решения в законную силу, ссылаясь в обоснование требований на то обстоятельство, что 11.07.2018 между сторонами был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> в соответствии с условиями которого ответчик передал истцу в пользование указанную квартиру сроком на 11 месяцев, в последующем срок указанного договора неоднократно продлялся, установленная договором плата на наем квартиры истцом регулярно оплачивалась, также истцом был внесен обеспечительный платеж в размере 60 000 рублей. Несмотря на заинтересованность истца в использовании помещения, с 02.04.2024 она фактически была лишена такой возможности по причине залития квартиры из вышерасположенной квартиры, в результате которого пострадали все комнаты занимаемого жилого помещения, в тот же день истец сообщила о случившимся собственнику и обратилась в управляющую компанию ООО «Жилкомсервис № 1 Красногвардейского района», сотрудники которой отключили воду, предотвратили дальнейшее повреждение имущества, установили причину аварии и составили акты, фиксирующие поврежденные элементы. С 02.04.2024 истец не могла использовать арендуемое жилое помещение по назначению, в связи с чем была вынуждена арендовать другое помещение и осуществить переезд из занимаемой квартиры ответчика. 08.05.2024 истец направила в адрес ответчика уведомление о невозможности использования помещения и прекращения действия договора. 14.05.2024 по инициативе истца была организована встреча сторон в арендуемом помещении, в ходе которой ответчиком был произведен осмотр квартиры, истцом ответчику передан комплект ключей от квартиры, о получении которых ответчик составил расписку. После указанной даты доступа в квартиру истец не имела, в связи с чем, по мнению истца, договор прекратил свое действие с 14.05.2024, однако, ответчик продолжает требовать от истца платы за найм после залития квартиры и возмещения ущерба квартиры, в возврате обеспечительного платежа, внесенного при заключении договора, отказывает, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания, доказательств уважительности причин неявки не представил, ранее участвовал в судебном заседании при рассмотрении настоящего дела, возражал против удовлетворения заявленных требований, представил в материалы дела письменные возражения /л.д. 107-108/.

Представитель третьего лица ООО «Жилкомсервис №1 Красногвардейского района» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания, доказательств уважительности причин неявки не представил.

На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> /л.д.55, 179-181/.

11.07.2018 между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с условиями которого ответчик передал истцу во временное пользование за плату квартиру по адресу: <адрес> сроком на 11 месяцев, плата за наем квартиры определена в размере 40 000 рублей за один месяц, которая подлежала внесению авансом за один месяц не позднее 10 числа каждого месяца /л.д. 97-98/.

11.07.2018 между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры /л.д. 98/.

В силу п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с ч. 1 ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

По правилам части 2 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма сроком до одного года является краткосрочным, к такому договору не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, в котором отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 заключенного сторонами договора срок найма квартиры установлен 11 месяцев, пролонгация договора осуществляется по обоюдному согласию сторон.

Из представленных в материалы дела доказательств, в том числе электронной переписки сторон, подлинность которой не оспорена, банковских операций по перечислению истцом на указанный ответчиком банковский счет денежных средств в счет оплаты найма /л.д. 64-71, 89-97/, очевидно следует, что после истечения срока действия договора с согласия наймодателя ответчик продолжила использовать арендуемое жилое помещение, вносить арендные платежи и оплачивать жилищно-коммунальные услуги, а ответчик принимал оплату.

Из содержания представленной переписки, следует, что стороны неоднократно продляли возникшие правоотношения по договору найма квартиры на новые 11 месяцев, обговаривали условия о размерах оплаты найма квартиры, предоставления скидок и отсрочек платежей.

Таким образом, конклюдентные действия истца и ответчика свидетельствуют о достижении между ними соглашения о пролонгации вышеуказанного договора найма на прежних условиях срока его действия, то есть заключенный между сторонами договор действовал в период с 11.07.2018 по 10.06.2019, с 11.06.2019 по 10.05.2020, с 11.05.2020 по 10.04.2021, с 11.04.2021 по 10.03.2022, с 11.03.2022 по 10.02.2023, с 11.02.2023 по 10.01.2024, с 11.01.2024 по 10.12.2024, что сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

В соответствии с достигнутой между сторонами договоренностью истцом в счет обеспечительного платежа по договору найма переданы ответчику денежные средства в размере 60 000 рублей, что подтверждается перепиской сторон, выпиской со счета истца /л.д. 78,91,98/ и ответчиком не оспаривается.

02.04.2024 квартира по адресу: <адрес> была залита из вышерасположенной квартиры, в результате чего все комнаты арендуемой истцом квартиры получили повреждения, что подтверждается актами о залитии от 03.04.2024, 18.04.2024, составленными управляющей компанией ООО «Жилкомсервис №1 Красногвардейского района», в которых в качестве причины залития указан срыв подводки с тонкой очистки фильтра в вышерасположенной квартире, а также заключением специалиста о размере причиненного ущерба /л.д. 12-39/.

08.05.2024 истец направила в адрес ответчика уведомление о расторжении договора найма по причине нахождения квартиры в неудовлетворительном состоянии в связи с затоплением и невозможностью ею пользоваться /л.д. 100-101/.

В ответе от 08.05.2024 на данное уведомление ответчик указал, что срок окончания аренды с учетом даты оповещения наймодателя – 11 августа, также потребовал у истца возместить убытки от залития, оплаты за три месяца аренды, указал, что вопрос о возврате обеспечительного платежа и его размер будет обсуждаться после сдачи помещения /л.д. 102/.

14.05.2024 истец передала ответчику комплект ключей от помещения по адресу: <адрес>, от входной двери и от домофона, о чем ФИО2 была составлена расписка от 14.05.2024 /л.д. 12/.

Подлинность расписки ответчик в ходе рассмотрения дела не оспаривал.

28.05.2024 истец направила в адрес ответчика требование возврата обеспечительного платежа в размере 60 000 рублей, указав банковские реквизиты своего счета для перечисления денежных средств, предложила во внесудебном порядке считать договор расторгнутым с 14.05.2024, то есть с даты передачи ключей от квартиры /л.д. 8-9/.

Согласно объяснениям истца до настоящего времени обеспечительный платеж ответчиком не возвращен, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В силу п. 2 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Кроме того, в силу абз. 2 п. 3 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

В обоснование заявленных требований о расторжении договора найма истцом в материалы дела представлено заключение специалиста ООО Независимая оценка», согласно выводам которого после произошедшего залития 02.04.2024 жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, непригодно для проживания, не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим требованиям законодательства, использование по назначению жилого помещения является небезопасным для жизни и здоровья нанимателя /л.д. 161-166/.

Оснований не доверять выводам указанного отчета специалиста суд не усматривает, поскольку каких-либо доказательств в опровержение указанного доказательства ответчиком в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Суд учитывает, что по условиям договора наймодатель обязался передать нанимателю квартиру и имущество в состоянии, соответствующем условиям договора найма, назначению и пригодности квартиры и имущества для проживания людей (п. 5.1.1), наниматель обязан возместить материальный ущерб, нанесенный имуществу или помещению наймодателя, а также любому другому имуществу в доме, нанесенному по вине или небрежности нанимателя, либо вине или небрежности проживающих с ним лиц либо гостей (п. 8.2).

Исходя из указанных условий договора найма, а также общих оснований ответственности за причинение вреда (ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации), оснований для возмещения ответчику ущерба от залития квартиры 02.04.2024 за счет истца, в том числе, за счет внесенного по договору обеспечительного платежа, не имеется, поскольку зафиксированная в актах управляющей компанией причина залития не связана с действиями истца, доказательств иной причины залития квартиры ответчиком в материалы дела не представлено, как не представлено и доказательств увеличения размера причиненного размера ущерба за счет действий истца.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии у истца права требовать расторжения договора найма жилого помещения по причине невозможности его использования.

Кроме того, суд учитывает, что в соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.

Договор найма жилого помещения, являясь по своей природе возмездным, возлагает на нанимателя, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом и при прекращении договора возвратить объект недвижимости.

Согласно п. 9.1 заключенного сторонами договора найма наниматель обязан передать квартиру и имущество в течение одного дня с момента окончания срока действия договора по акту сдачи-приемки.

В момент подписания акта сдачи-приемки наниматель обязан передать наймодателю ключи от входной двери и подъезда (п. 9.2 договора).

Однако обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, не свидетельствует о невозможности нанимателю иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения.

Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г.

С учетом вышеприведенных правовых норм и разъяснений по их применению, при установленном факте прекращения договора найма, само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не может являться достаточным основанием для начисления арендной платы за последующий после прекращения действия договора период. Отсутствие акта при условии фактического прекращения пользования нанимателем не может рассматриваться и как основание для возобновления действия договора найма.

Таким образом, акт приема-передачи помещения не является единственным допустимым доказательством возврата имущества, даже если договором установлена обязательность составления акта.

Как было указано выше, 08.05.2024 истец уведомил ответчика об отказе от исполнения договора, 14.05.2024 при совместном осмотре квартиры, истец передал ответчику комплект ключей от квартиры, о чем ответчиком была составлена расписка, после его каких-либо действий, которые свидетельствовали бы о намерении истца продолжить договорные отношения, не совершались, доказательств обратного не представлено, также не представлено доказательств нахождения спорного имущества во владении и пользовании истца после 14.05.2024.

Вопреки доводам ответчика о том, что истец не уведомил его о расторжении договора за три месяца, суд принимает во внимание, что право нанимателя на односторонний отказ от договора найма жилого помещения предусмотрено пунктом 1 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом предоставленное законом, договором право на односторонний отказ от договора не умаляет основанной на диспозитивном начале гражданского права возможности сторон расторгнуть договор по соглашению (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе до истечение трех месяцев с момента уведомления нанимателя об отказе от договора.

Исходя из материалов дела и установленных обстоятельств, ответчик принял от истца арендуемое жилое помещение 14.05.2024, получив ключи от квартиры.

Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего спора установлено и подтверждается письменными доказательствами, что причиной отказа истца от договора являлось наличие недостатков помещения, не позволяющих его дальнейшее использование, что подтверждается заключением специалиста, которое стороной ответчика не опровергнуто.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание наличие у истца права требовать расторжения договора найма жилого помещения по причине невозможности его использования, уведомление наймодателя о расторжении договора и передачу наймодателю ключей от жилого помещения, суд приходит к выводу о прекращении действия договора 14.05.2024.

Суд также учитывает, что условие удержания обеспечительного платежа ввиду нарушения срока уведомления нанимателем наймодателя о расторжении договора найма самим договором не предусмотрено, а условия несоблюдения ч. 1 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации срока расторжения договора найма не является основанием для невозврата суммы обеспечительного платежа.

Установив данные обстоятельства, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца в части возврата суммы обеспечительного платежа, поскольку ответчик не представил доказательства причинения какого-либо ущерба арендуемой квартире действиями истца, со встречными требованиями не обратился, предусмотренных договором и законом оснований для удержания обеспечительного платежа у него не имеется.

Вместе с тем, учитывая прекращение действия договора 14.05.2024, объяснения истца о том, что за май 2024 года арендный платеж внесен не был, исходя из согласованного сторонами в этот период размера оплаты в месяц (65 000 рублей), суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца обеспечительного платежа за вычетом размера оплаты за наем жилого помещения за май 2024 года до прекращения действия договора, что составляет 30 645,16 рублей исходя из расчета 60 000 рублей – (65000 рублей/31день х14дней).

Возражения ответчика о наличии у истца задолженности по оплате найма квартиры за период с марта 2020 года по ноябрь 2021 года /л.д. 107-108/ не свидетельствуют о наличии оснований для удержания наймодателем обеспечительного платежа, поскольку, как следует из представленного ответчиком расчета задолженности, он произведен исходя из ежемесячного начисления платы в период с марта 2020 года по апрель 2021 года в размере 56 300 рублей, с мая 2021 года по ноябрь 2021 года – в размере 57 000 рублей. Вместе с тем, как было указано выше, договором найма жилого помещения стороны изначально согласовали плату за найм в сумме 40 000 рублей в месяц, в последующем посредством электронной переписки стороны подтверждали пролонгацию действия договора, обговаривали условия о размерах оплаты найма квартиры, предоставления скидок, в том числе, в заявленный ответчиком период возникновения задолженности.

При этом, согласно представленной выписке по счету истца и записей, представленных истцом /л.д. 98/, следует, что истцом регулярно как в спорный период, так и после него, вносились платежи по договору и расходы по оплате коммунальных услуг. Учитывая, что последующие платежи ответчик принимал без указаний на наличие долга за прошлые периоды, пролонгировал договор 11.03.2022, 11.02.2023, 11.01.2024, суд приходит к выводу об отсутствии у истца задолженности перед нанимателем за указанный ответчиком период, в связи с чем оснований для удержания определенного судом размера обеспечительного платежа у ответчика не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 67, 68, 71, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить в части.

Признать договор найма жилого помещения (квартиры) от 11 июля 2018 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1, расторгнутым 14 мая 2024 года.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму обеспечительного платежа в размере 30 645,16 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья /подпись/

Мотивированное решение изготовлено 16 сентября 2025 года.