Дело № 2-717/2025 (2-6493/2024;)
УИД 50RS0042-01-2024-009098-12
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 марта 2025 года г. Сергиев Посад, МО
Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Пчелинцевой С.Н., при секретаре Парубец С.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> о признании права собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> о признании права собственности на жилой дом (л.д.3-6).
В обоснование иска указано, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1 Расчет по договору купли-продажи за земельный участок истцом произведен в полном объеме. Ввиду того, что органами государственной регистрации недвижимости своевременно не была произведена государственная регистрация перехода права на указанный земельный участок, за долги продавца наложен арест на регистрационные действия по земельному участку с кадастровым номером №. Решением Сергиево-Посадского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась с заявлением в Управление Росреестра по <адрес> об осуществлении государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером №. К указанному заявлению приобщен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Уведомлением государственного регистратора от ДД.ММ.ГГГГ документы были возвращены без рассмотрения в связи с отсутствием подписи в заявлении о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав. Как следует из вышеуказанного решения, суд пришел к выводу, что ФИО1 является законным владельцем земельного участка с кадастровым номером №.
На указанном земельном участке истец в апреле 2019 года возвела жилой дом, так как ранее между ней и продавцом был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с КН № и продавец не возражал против начала строительства и освоения данного участка. Для истца спорный жилой дом является единственным жильем, все свои накопленные средства истец потратила на покупку участка и строительство жилого дома. Истец открыто, добросовестно и непрерывно владеет и пользуется земельным участком и расположенным на нем жилым домом.
Просит суд признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, площадью 91,8 кв.м, год постройки 2019, возведенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в соответствии с координатами, обозначенными в техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала, указав, что несмотря на то, что собственником земельного участка с кадастровым номером № в ЕГРН указан ФИО4, она считает, что истец приобрела право собственности на участок с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и является в настоящее время собственником указанного участка, что подтверждается решением Сергиево-Посадского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, в связи с чем требования о признании за истцом права собственности на возведенный ею на указанном участке жилой дом являются правомерными. По изложенным основаниям просит иск удовлетворить и готова в дальнейшем ходатайствовать о проведении по делу государственной строительно-технической экспертизы спорного дома.
Представитель ответчика Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что истец не является собственником земельного участка с КН №, на котором она возвела спорный жилом дом. Собственником земельного участка, согласно сведений ЕГРН является ФИО4, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве, а спорный участок включен в конкурсную массу должника, на него наложены многочисленные аресты. В связи с чем, первоначально, истец должна решить вопрос с правом на земельный участок в деле о банкротстве ФИО4 По изложенным основаниям просила в иске отказать.
В судебном заседании в качестве 3-его лица привлечен ФИО2 и Финансовый управляющий ФИО2 - ФИО6(л.д.219т.1).
Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился извещен надлежащим образом.
Представитель 3-его лица финансового управляющего ФИО6 по доверенности ФИО7 исковые требования не признала и просила отказать в их удовлетворении по доводам, указанным в письменных возражениях (л.д.240-241 т.1). Пояснила, что наличие судебного акта от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, в мотивировочной части которого имеется ссылка на то, что ФИО1 является законным владельцем земельного участка, не является преюдициальным судебным актом при рассмотрении настоящего спора, поскольку не соответствует положениям ст.61 ГПК РФ, так как данной правовой нормой установлено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ ни ответчик – Администрация Сергиево-Посадского городского округа, ни Финансовый управляющий должника не были участниками процесса, они были лишены права представить свои возражения. Вместе с тем, факт наличия документально оформленного договора купли-продажи не является надлежащим доказательством реальности заключения сделки в силу того, что на момент совершения данной сделки продавец ФИО2 отвечал признакам неплатежеспособности. Данный факт подтверждается тем, что имелись вступившие в законную силу решения с судов о взыскании с ФИО2 задолженностей в значительном размере, требования кредиторов по которым в настоящее время включены в реестр кредиторов ФИО2 А именно: перед АО «ПроБанк», требования которого включены в реестр требований кредиторов в размере 34 311 289,16 рублей Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и подтверждены решением Бутырского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.; перед АО «Русстройбанк», требования которого включены в реестр требований кредиторов в размере 36 240 000,76 рублей Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и подтверждены решением Бутырского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ; перед АО «Нарострой-1», требования которого включены в реестр требований кредиторов в размере 12 348 779,35 рублей Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и подтверждены решением Сергиево-Посадского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Сергиево-Посадского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ в Арбитражный суд <адрес> от АО «Нарострой-1» поступило заявление о признании ФИО2 несостоятельным (банкротом), которое Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ было принято к производству. Совокупность вышеуказанных обстоятельств, а также тот факт, что Финансовым управляющим не обнаружены доказательства получения ФИО2 денежной суммы, позволяют предположить намеренную попытку ФИО2 произвести формальную смену титульного собственника земельного участка, дабы исключить данное имущество из состава конкурсной массы, что подтверждается и последующими действиями истца по регистрации своего права на участок. Полагает, что действия истца имеют признаки злоупотребления правом. Как следует из иска, истец возвела дом в апреле 2019 года, при этом, на тот момент ФИО2 еще не являлся собственником участка, который впоследствии, как следует из иска, истец приобрела у ФИО2 на основании договора купли-продажи. Заявленные истцом требования противоречат положениям подп. 5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Истцом заявлены требования исключительно о признании права собственности на жилой дом, без предъявления требований о признании права на земельный участок. Однако, рассмотрение в рамках настоящего спора требований о признании права собственности на земельный участок было бы невозможно в силу того, что в соответствии с п.1 ст.213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на день принятия решения о признании его банкротом и выявленное или приобретенное после этого дня, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с ГПК. Поскольку на момент открытия процедуры реализации имущества ФИО2 государственная регистрация перехода права собственности не произведена, земельные участки, на основании п.1 ст.213.25 Закона о банкротстве вошли в конкурсную массу ФИО2 При этом, с момента признания ФИО2 несостоятельным (банкротом) такая регистрация стала невозможной в силу абзацев второго и третьего пункта 5, абзаца второго пункта 7 ст.213.25 Закона о банкротстве. Также произвести такую регистрацию невозможно, поскольку это повлечет за собой преимущественное удовлетворение требований истца. Следовательно, истец утратил возможность получить право собственности на недвижимость в процедуре реализации имущества должника ФИО2 Его требование (кредитора по неденежному обязательству о регистрации имущества в его собственность), не являющееся текущим, трансформировалось в денежное. Оно подлежит денежной оценке, должно рассматриваться по правилам ст.100 Закона о банкротстве и удовлетворяться наравне с требованиями иных кредиторов в общем порядке, предусмотренном ст. 213.27 названного Закона (по смыслу п.4 ст. 213.24, пункта 1 ст.21325 Закона о банкротстве и разъяснений, приведенных в абзаце втором пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № “ О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве”. Таким образом, в целях защиты своих прав, истец должен обратиться в Арбитражный суд <адрес> в рамках дела о банкротстве ФИО2 с заявлением о включении в реестр кредиторов денежного требования в размере цены сделки. Доводы истца о добросовестном владении земельным участком считает несостоятельными, так как до настоящего времени собственником участка, согласно сведений ЕГРН, является ФИО2, налоги за участок истец не платит, жилой дом на кадастровом учете не состоит, право собственности на него не оформлено, налоги не уплачиваются. На основании изложенного, просит в иске отказать.
Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд приходит в следующему.
Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.
Согласно п. ст.131 ГК РФ ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии со ст.218 ГК РФ ГК РФ:
1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.
2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.
3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу подп.1 п.1 ст.15 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной регистрации недвижимости", при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: 1) собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.
В соответствии с пунктами 59,60 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (п.59). Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п.60).
Судом установлено, что обратившись в суд с иском о признании права собственности на жилой дом, истец ссылается, что на принадлежащем ей земельном участке с кадастровым номером № она возвела в апреле 2019 года жилой дом в отсутствие разрешения на строительство.
В доказательство принадлежности земельного участка истцом представлен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1, в котором указано, что земельный участок принадлежит продавцу на основании решения Сергиево-Посадского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.13), передаточный акт земельного участка (л.д.14), расписку ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ о получении от ФИО1 денежных средств за проданный участок в сумме 1000000 рублей (л.д.15).
В подтверждение строительства на дома на участке с кадастровым номером № истцом представлено заключение кадастрового инженера ФИО8, договор строительного подряда от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО СК “Выбор” и ФИО1(л.д.35-42), Акт на выполнение работ-услуг от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что строительство дома, стоимостью 805000 рублей выполнено в полном объеме, стороны претензий друг к другу не имеют (л.д.43), квитанции к приходному кассовому ордеру ООО СК “Выбор” от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 241000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 564000 рублей (л.д.44), товарные накладные и счет-фактура (л.д.45-48).
Из технического плана на дом, подготовленного ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО8 следует, что деревянное здание возведено на земельном участке с КН № в 2019 году, имеет два этажа, площадь 91,8 кв.м (л.д.49-72). Суду представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО “Евразийский союз оценщиков”, в котором имеются фото спорного объекта недвижимости (л.д.97-166).
Несмотря на представленные истцом доказательства постройки спорного жилого дома, суд считает, что правовых оснований для признания за ней права собственности на жилой дом не имеется по следующим основаниям.
Как следует из подп. 5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
Судом установлено, что согласно сведений ЕГРН о ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка с кадастровым номером №, на котором истец возвела дом, является ФИО2 Право собственности ФИО2 на земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. На указанный земельный участок наложены ограничения о запрете регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (л.д.1-14 т.2).
Поскольку истец не является собственником земельного участка, то для разрешения настоящего спора по существу не имеет правового значения, как и за чей счет был построен жилой дом, поскольку право собственности на имущество возникает с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке только у правообладателя земельного участка. Действующее законодательство не предусматривает возможность признания права собственности на жилой дом, возведенный на чужом земельном участке за его застройщиком без предоставления земельного участка для строительства его собственником в установленном законом порядке, поскольку одним из принципов, на которых основывается Земельный кодекс Российской Федерации и иные акты земельного законодательства, является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Ссылку истца на решение суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, которым были удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО9, об освобождении имущества (земельного участка с КН №) от ареста, как на решение, имеющее преюдициальное значение, так как в нем судом было установлено, что истец является собственником земельного участка с КН №, суд считает несостоятельной. Согласно ч. 2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
По рассматриваемому судом делу и по делу № стороны являются разными, как и предмет спора, в связи с чем решение по делу № не может иметь преюдициальное значение по данному спору. Кроме того, в решении от ДД.ММ.ГГГГ не устанавливалось, что ФИО1 является собственником земельного участка с КН №, а указано, что представленные в суд доказательства подтверждают факт заключения договора купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ и то, что ФИО1 пользуется земельным участком (л.д.10-11).
Кроме того, в дальнейшем ФИО1 обращалась в суд с иском к ФИО2, ФИО9,, ООО “Ипотечный жилищный фонд” об освобождении имущества от ареста, дело №. Определением Сергиево-Посадского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление ФИО1 было оставлено судом без рассмотрения. В определении указано, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка с КН № является ФИО2, в отношении которого Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ введена процедура реструктуризации долгов. Поскольку на момент введения реструктуризации долгов ФИО2 переход права собственности на земельный участок с КН №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован не был, то на основании п.1 ст.213.25 Закона о банкротстве он вошел в конкурсную массу ФИО2 Следовательно, ФИО1 утратила возможность зарегистрировать право собственности на недвижимость в процедуре реструктуризации долгов гражданина ФИО2 Требования ФИО1 (кредитора по неденежному обязательству о возврате имущества в ее собственность), не являющееся текущим, трансформировалось в денежное. Оно подлежит денежной оценке, должно рассматриваться по правилам ст.100, Закона о банкротстве и удовлетворяться наравне с требованиями иных кредиторов в общем порядке, предусмотренном ст. 213.27 Закона о банкротстве (л.д.196-198).
Судом установлено, что Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было принято заявление АО “Нарострой-1” о признании ИП ФИО2 несостоятельным (банкротом) в рамках дела №№ (л.д.251). Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина (л.д.252-253). Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО2 введена процедура реструктуризации долгов (л.д.254-255).
Таким образом, принимая во внимание Определение Сергиево-Посадского городского суда по делу № от ДД.ММ.ГГГГ, истцу после принятия указанного определения уже было известно, что она утратила возможность зарегистрировать право собственности на недвижимость в процедуре реструктуризации долгов гражданина ФИО2 Также судом учитывается, что в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ по обращению истца ФИО1 указано, что на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ запись о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с КН № в ЕГРН отсутствовала (л.д.25-28).
На основании вышеизложенного, суд считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 56,194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске ФИО1 к Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области о признании права собственности на жилой дом – отказать.
Решение может быть обжаловано участвующими в деле лицами в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления его в окончательной форме через Сергиево-Посадский городской суд Московской области.
Решение в окончательной форме принято 21 марта 2025 года
Судья С.Н.Пчелинцева