Уникальный идентификатор дела 77RS0012-02-2022-007125-71
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 июня 2023 года г. Москва
Кузьминский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Сакович Т.М., при секретаре Петрове А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-326/23 по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договоров купли-продажи квартир, прекращении права собственности, признании права собственности,
установил:
Истцы ФИО1 и ФИО2 обратились в суд иском к ФИО3 о расторжении договоров купли-продажи квартир, прекращении права собственности, признании права собственности, мотивируя свои требования тем, что 13.05.2019 между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... 22.05.2019 договор купли-продажи квартиры зарегистрирован в УФРС по г. Москве, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Согласно разделу 2 договора, стоимость отчуждаемого объекта составляет 6 500 000 руб., расчет должен был быть полностью произведен покупателем не позднее 23.05.2019. Вместе с тем, ответчик обязательства по оплате цены договора до настоящего времени не исполнил, что является существенным нарушением договора купли-продажи. Кроме того, 06.12.2019 между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи долей квартиры, находящейся по адресу: …, согласно которому, ответчик (покупатель) обязуется принять в собственность ¾ доли квартиры, которые находятся в общей долевой собственности истцов (продавцов). На основании правоустанавливающих документов, ФИО1 IO. принадлежала ½ доля квартиры и ¼ доли - ФИО2 IIунктом 4 указанного договора установлена общая стоимость за 3/4 доли квартиры в размере 2 000 000 руб. Юридически значимым положением договора является порядок расчета, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить всю сумму в течение одного дня с момента регистрации права собственности покупателем. Ответчик нарушил обязательство, так как денежные средства в счет оплаты квартиры в распоряжение истцам не поступали. По мнению истца, неоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавцов того, на что они вправе были рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества. Истцы просят расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 13.05.2019, заключенный между ФИО1 и ФИО3, прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. 1-я Новокузьминская, д. 16, корп. 1, кв. 33, признать право собственности на указанную квартиру за ФИО1 Расторгнуть договор купли продажи долей квартиры от 06.12.2019, заключенный между ФИО1, ФИО2 и ФИО3, прекратить право собственности ФИО3 на ¾ доли указанного жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, признать за ФИО1 право собственности на ½ доли квартиры, расположенной по адресу: <...>; признать за ФИО2 право собственности на ¼ доли квартиры, расположенной по адресу: <...>.
Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом, обеспечили явку своего представителя.
Представитель истцов ФИО1 и ФИО2 по доверенности ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить по основаниям и доводам, изложенным в иске, пояснил, что денежные средства ответчик по договорам купли-продажи от 13.05.2019 и 06.12.2019 не передавал, поскольку между сторонами была договоренность, что расчет будет произведен после оформления им за свой счет документов в МосгорБТИ по перепланировке квартир, которые, фактически объединены в одну, имеют одну входную дверь и являются единым жилым помещением. Поскольку длительное время (в течение 3 лет) ответчик указанные документы так и не оформил, расчет не произвел, истцы просят расторгнуть указанные договоры купли-продажи, в связи с нарушением их существенных условий – неисполнение обязательств по оплате цены договоров.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.
Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО5, в судебном заседании исковые требования признал, подтвердил обстоятельства на которые ссылается представитель истца, пояснил, что оплата по спорным договорам не производилась, ответчиком денежные средства истцам не передавались. Кроме того, указал, что банковская ячейка в отделении банка для передачи денежных средств по договору купли-продажи не открывалась.
Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена о дате, времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
В соответствии со ст. 35 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами и не злоупотреблять ими.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.
В силу ч. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договором и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок. Хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии ч. 3 ст. 10 ГК РФ, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Как следует из ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
На основании ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Исходя из ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Если обязательство предусматривает день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из положений ст. 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии со ст.ст. 209, 218, 219 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Частью 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.
Как следует из ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).
На основании ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 2 ст. 434).
В соответствии с требованиями ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи (ст. 485 ГК РФ).
Статьей 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 13.05.2019 между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: …
Согласно разделу 2 указанного договора, стоимость отчуждаемого объекта составляет 6 500 000 руб., расчет должен быть произведен покупателем не позднее 23.05.2019.
Кроме того, 06.12.2019 между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи долей квартиры, находящейся по адресу: …, согласно которому, ответчик (покупатель) обязуется принять в собственность ¾ доли квартиры, которые находятся в общей долевой собственности истцов (продавцов).
На основании правоустанавливающих документов, ФИО1 IO. принадлежала ½ доля квартиры, ФИО2 - ¼ доли.
IIунктом 4 указанного договора установлена общая стоимость за ¾ доли квартиры в размере 2 000 000 руб.
Переход права собственности на спорные объекты недвижимости в установленном законом порядке зарегистрирован в ЕГРП за ФИО3, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Вместе с тем, согласно доводам истцов, ФИО3 свои обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества не исполнил, тем самым существенно нарушил существенные условия договоров купли-продажи.
В силу ч. 1 ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
В соответствии со ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Доказательств, свидетельствующих об исполнении надлежащим образом принятых на себя обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества, ответчиком не представлено. Кроме того, представителем ответчика в ходе судебного заседания признал факт того, что оплата по спорным договорам действительно не производилась, ответчиком денежные средства истцам не передавались. Доказательств обратного, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено, а судом не добыто.
Как разъяснено в абз. 4 п. 65 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
При установленных обстоятельствах, разрешая настоящий спор, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку ответчиком нарушены существенные условия заключенных с истцами договоров купли-продажи недвижимого имущества, а равно неоплата покупателем цены по договорам с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества и определении конкретной цены продажи.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договоров купли-продажи квартир, прекращении права собственности, признании права собственности – удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 13.05.2019, заключенный между ФИО1 и ФИО3
Прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: …, кадастровый номер ...
Признать право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: …, кадастровый номер ...
Расторгнуть договор купли-продажи долей квартиры от 06.12.2019, заключенный между ФИО1, ФИО2 и ФИО3
Прекратить право собственности ФИО3 на ¾ доли квартиры, расположенной по адресу: …, кадастровый номер ...
Признать за ФИО1 право на ½ долю, за ФИО2 на ¼ долю в праве собственности на квартиру № …, расположенную по адресу: …, кадастровый номер ...
Указанное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН в отношении квартиры, расположенной по адресу: … и ¾ доли в праве собственности на квартиру № …, расположенную по адресу: …
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд г. Москвы.
Мотивированное решение изготовлено 04 июля 2023 года.
Судья Т.М. Сакович