УИД: 61RS0051-01-2022-000583-38 № 2-6/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«13» февраля 2023г. с. Ремонтное

Ремонтненский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Щетинина Д.А.,

при секретаре Штрыковой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, третьим лицам: ФИО3, Управлению Росреестра по Ростовской области о признании договора купли-продажи заключенным и встречному иску ФИО2 к ФИО1, третьим лицам: ФИО3, Управлению Росреестра по Ростовской области о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, третьим лицам: ФИО3, Управлению Росреестра по Ростовской области о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на земельный участок.

Сослался на то, что согласно договору купли-продажи земельного участка от 23.04.2021г. ответчик ФИО2 в лице представителя ФИО3, действующей на основании доверенности № от 21.05.2018г., удостоверенной нотариусом Заветинского нотариального округа ФИО4 №-н/61-2018-1-655, продал, а истец принял и оплатил, земельный участок общей площадью 434700 кв.м. с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>

Указанный земельный участок был продан ему ответчиком за 120000 рублей, расчет был произведен полностью до подписания настоящего договора, денежные средства были переданы истцом лично ответчику, при передаче доверенности № от 21.05.2018г.

На момент оформления доверенности и передачи денежных средств, ответчику принадлежала доля 43,47 га вправе общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного значения для сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: <адрес>, то есть представитель ответчика по доверенности заказал кадастровые работы, в счет доли ответчика был выделен и поставлен на кадастровый учет земельный участок, 08.08.2018г. за ответчиком было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Согласно п. 5 указанного договора купли-продажи от 21.10.2019г. передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществлены до подписания настоящего договора, настоящий договор имеет силу передаточного акта.

На момент совершения сделки земельный участок был обременен арендой в пользу СПК «Родина», на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей № от 19.01.2011г., до настоящего времени участок используется СПК «Родина».

После заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № не имелось возможности зарегистрировать переход права собственности, в связи с распространением коронавируса, так как периодически ограничивался прием документов в МФЦ из-за болезни сотрудников. По истечении срока доверенности, ответчик обещал приехать в с. Заветное для того, чтобы подать документы и заявление в МФЦ, и до конца сентября 2022г. никаких оснований предполагать, что ответчик станет уклоняться от регистрации перехода права собственности не имелось. Однако с октября 2022г. ответчик стал уклоняться от разговоров с истцом и сообщил, что намерен перепродать указанный земельный участок другому покупателю.

ФИО2 ранее никогда не отказывался от договора, не считал его недействительным, не оспаривал сделку, не ставил ее под сомнение, не предлагал вернуть денежные средства, уплаченные истцом за проданную им землю, не претендовал на арендную плату, а имелись обстоятельства, из-за которых откладывалась регистрация.

Таким образом, он принял и оплатил спорный земельный участок, который поступил в его ведение, владение и пользование, что является основанием для удовлетворения его исковых требований.

Не согласившись с исковым заявлением, ответчик ФИО2 обратился в суд со встречными исковыми требованиями.

Сослался на то, что согласно доводам искового заявления 23.04.2021 между ФИО2 в лице представителя ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 434700 кв.м. Расчет, якобы, был произведен до подписания указанного договора, при передаче доверенности № от 21.05.2018.

После истечения срока доверенности, он якобы, обещал приехать в с. Заветное и подать документы в МФЦ. А с октября 2022 года стал уклоняться от разговора с ФИО1

Указанное в полном объеме не соответствует действительности.

Денежные средства в сумме 110000 рублей были получены ФИО2 от ФИО1 в счет аренды указанного земельного участка за период времени с 2018 года по 2023 год.

Считает, что договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 23.04.2021 сфальсифицирован. По его мнению, он был составлен и подписан в октябре 2022 года, после телефонного разговора, состоявшегося между ФИО2 и ФИО1, в ходе которого ФИО2 действительно сообщил о намерении продать указанный земельный участок.

Именно в связи с тем, что указанный договор был составлен и подписан только в октябре 2022 года, он не был предоставлен на государственную регистрацию, поскольку срок доверенности <адрес>0 от 21.05.2018 истёк в мае 2021 года (доверенность выдавалась на 3 года), а не из-за распространения коронавирусной инфекции, болезни сотрудников МФЦ и иных бездарно надуманных доводов ФИО1, указанных им в своём исковом заявлении.

Таким образом, указанная сделка по купле-продаже земельного участка является недействительной, ввиду того, что ФИО3 не имела права подписывать договор купли продажи по истечении срока доверенности.

Надлежащим образом извещенные: истец ФИО1 и третье лицо – представитель Управления Росреестра по Ростовской области ФИО5 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие (л.д. 23-25, 33).

В судебном заседании представитель истца ФИО6 поддержала исковые требования, просила их удовлетворить в полном объеме. Встречное исковое заявление не признала, просила в его удовлетворении отказать в полном объеме.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме. Встречное исковое заявление не признала, просила в его удовлетворении отказать в полном объеме.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО7, исковые требования ФИО1 не признали, возражали в их удовлетворении, а встречное исковое заявление просили удовлетворить в полном объеме.

Суд, с учетом мнения сторон и в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие указанных лиц.

Выслушав мнения участвующих лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Гражданское законодательство (ст. 12 ГК РФ), определяя способы защиты гражданских прав, устанавливает, что одним из способов защиты является признание права.

Право собственности может быть приобретено, а как следствие признано за собственником только по тем основаниям, которые предусмотрены законодательством.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ «Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества».

В соответствии с п. 1 ст. 420, ч. 1, ч. 4 ст. 421 ГК Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из положений ст. 422 ГК Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу требований пункта 1 статьи 551 данного Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя (ч.7 ст.15 Закона).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности входит установление основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества, исполнения сторонами договора купли-продажи и факта уклонения другой стороны от регистрации хода права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского производства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

23.04.2021 года между ФИО2, в лице представителя ФИО3, действующей по доверенности и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка 434700 кв.м, с кадастровым номером №, из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п. 4 указанного договора, земельный участок продавец продал покупателю за 120000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до его подписания. В п. 5 договора указано, что передача и принятие указанного земельного участка осуществлены до подписания настоящего договора. Данный договор имеет силу передаточного акта (л.д.11).

Согласно ст. 153 ГК Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Частью 3 ст. 154 ГК Российской Федерации установлено, что для заключения договора необходимо выражение воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 2 ст. 456 ГК Российской Федерации если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Статьей 460 ГК Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, площадью 434700 кв.м., расположен по адресу: <адрес> (л.д. 8).

Опрошенная в судебном заседании в качестве третьего лица ФИО3, подтвердила тот факт, что договор купли-продажи она заключала с ФИО1 23.04.2021 года по доверенности от имени ФИО2, указанный договор был заключен в пределах срока доверенности. Также в пределах срока доверенности она выделила земельный участок, зарегистрировала и заключила договор купли-продажи земельного участка.

Согласно доверенности от 21.05.2018 года, выданной сроком на три года, ФИО2 уполномочивает ФИО3 управлять и распоряжаться принадлежащей ему земельной долей площадью 43,47 га, в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: <адрес>, с правом продажи, аренды, мены, обмена, закладывать, сдавать в аренду за цену и на условиях по своему усмотрению (л.д. 7). Данное обстоятельства стороной ответчика не оспаривалось и подтверждается как пояснениями третьего лица ФИО3, так и материалами дела.

Согласно договора купли-продажи земельного участка ФИО3, действующая по доверенности, продала ФИО1 земельный участок площадью 434700 кв.м, с кадастровым номером №, из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: <адрес> за 120000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (л.д. 11, 81). Данный факт подтверждается как пояснениями третьего лица ФИО3, так и доводами ФИО1 изложенными в исковом заявлении, в связи с чем у суда оснований не доверять и сомневаться в законности и в дате заключения договора купли-продажи не имеется.

Суд приходит к выводу, что обязательства по договору купли-продажи от 23.04.2021 года, возложенные на себя сторонами исполнены в полном объеме: спорное недвижимое имущество передано во владение и пользование ФИО1 который, оплатил цену покупаемого земельного участка, являющегося продажной стоимостью спорного недвижимого имущества в общей сумме 120000 рублей.

В силу ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Согласно Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон, Закон о государственной регистрации прав) государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Закона (до 31 января 1998 года), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (пункт 1 статьи 6 Закона о регистрации права).

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, 23.04.2021 года от имени ФИО1 и ФИО2, в лице его представителя ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 434700 кв.м., с кадастровым номером №, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, расположенного на территории Заветинского сельского поселения <адрес> по адресу: <адрес>, стоимостью 120000 рублей.

Из вышеназванного договора предусмотрено, что земельный участок никому не продан, не подарен, в споре и под запретом не состоит, не находится под арестом, однако, на момент совершения сделки земельный участок был обременен арендой в пользу СПК «Родина», что подтверждается договором № аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 19.01.2011 года (л.д. 73-80).

Согласно договору купли-продажи продавец получил денежные средства в размере 120000 рублей, а покупатель ФИО1 получил земельный участок.

Доводы стороны ответчика о том, что договор купли-продажи был заключен по истечению срока доверенности являются надуманными и необоснованными, поскольку опровергаются доводами иска ФИО1, пояснениями ФИО3, согласно которых следует, что именно 23.04.2021 года она заключила договор купли-продажи земельного участка, данные пояснения согласуются с материалами дела, оснований не доверять им у суда не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельства, суд считает, что исковые требования ФИО1 о признании договора купли-продажи заключенным, удовлетворить. В удовлетворении встречных исковых требованиях ФИО2, отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, третьим лицам: ФИО3, Управлению Росреестра по Ростовской области о признании договора купли-продажи заключенным - удовлетворить.

Признать заключенным договор купли-продажи земельного участка от 23.04.2021 года между ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в лице представителя ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Признать подлежащим государственной регистрации переход права собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 434700 кв.м., расположенный на территории Заветинского сельского поселения, <адрес> по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 434700 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1, третьим лицам: ФИО3, Управлению Росреестра по Ростовской области о признании договора купли-продажи недействительным - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ремонтненский районный суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий

Решение изготовлено в окончательной форме 13.02.2023г.