УИД 77OS0000-02-2024-029892-72
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Москва 30 сентября 2025 года
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,
при секретаре Коржикове Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-612/2025 по административному исковому заявлению АО "Бизнес-Недвижимость" об оспаривании кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости зданий, равной их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года результатов определения кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами 77:02:0018010:2317, 77:04:0004001:1166, 77:08:0006010:1030, 77:05:0002001:1113, 77:06:0003014:1007, 77:01:0001036:1052, 77:01:0001036:2194, 77:06:0002002:1041, 77:03:0003024:4705, 77:06:0002010:1035, 77:01:0001049:1064, 77:06:0005016:1060 (далее при совместном упоминании – Здания).
Административный истец, отказавшись в ходе судебного разбирательства от требований об оспаривании кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:06:0005016:1060 и изменив заявленные требования в отношении остальных объектов недвижимости в порядке статьи 46 КАС РФ, просит установить их кадастровую стоимость, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размерах соответственно:
для здания с кадастровым номером 77:02:0018010:2317 – 227 921 931 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:04:0004001:1166 – 517 542 720 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:08:0006010:1030 – 238 956 849 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:05:0002001:1113 – 310 879 699 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:06:0003014:1007- 374 522 096 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:01:0001036:1052 – 1 044 602 818 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:01:0001036:2194 – 1 527 647 124 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:06:0002002:1041 -310 119 631 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:03:0003024:4705 – 453 300 701 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:06:0002010:1035 – 309 183 104 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:01:0001049:1064 – 211 584 994 руб.
В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником Зданий; внесённые в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровые стоимости значительно превышают рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, что затрагивает права АО "Бизнес-Недвижимость", так как влияет на размер налоговых обязательств организации; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на заключение судебной экспертизы от 1 июля 2025 года.
Департамент городского имущества города Москвы, ГБУ «Центр имущественных платежей», иные лица, участвующие в деле, замечаний к заключению эксперта не представили.
Исследовав материалы административного дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При рассмотрении административного дела установлено, что Здания находятся в собственности административного истца, что подтверждается представленными в материалы административного дела выписками из ЕГРН.
Здание с кадастровым номером 77:02:0018010:2317, площадью 3142 кв.м., расположено по адресу: <...>.
Здание с кадастровым номером 77:04:0004001:1166, площадью 7717,4 кв.м., расположено по адресу: <...>
Здание с кадастровым номером 77:08:0006010:1030, площадью 3075,5 кв.м., расположено по адресу: <...>.
Здание с кадастровым номером 77:05:0002001:1113, площадью 3158,5 кв.м., расположено по адресу: <...>.
Здание с кадастровым номером 77:06:0003014:1007, площадью 5023,4 кв.м., расположено по адресу: <...>.
Здание с кадастровым номером 77:01:0001036:1052, площадью 4734,9 кв.м., расположено по адресу: <...>.
Здание с кадастровым номером 77:01:0001036:2194, площадью 6792,5 кв.м., расположено по адресу: <...>.
Здание с кадастровым номером 77:06:0002002:1041, площадью 3152,2 кв.м., расположено по адресу: <...>.
Здание с кадастровым номером 77:03:0003024:4705, площадью 6313,4 кв.м., расположено по адресу: <...>.
Здание с кадастровым номером 77:06:0002010:1035, площадью 2 871,3 кв.м., расположено по адресу: <...>.
Здание с кадастровым номером 77:01:0001049:1064, площадью 872,7 кв.м., расположено по адресу: <...>.
Результаты определения кадастровой стоимости Зданий, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Зданий определена по состоянию на 1 января 2023 года в размерах, соответственно:
для здания с кадастровым номером 77:02:0018010:2317 – 248 933 810,44 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:04:0004001:1166 – 528 846 102,4 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:08:0006010:1030 – 244 902 741,61 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:05:0002001:1113 – 347 553 633,26 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:06:0003014:1007 - 417 906 843,5 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:01:0001036:1052 – 1 101 911 041,69 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:01:0001036:2194 – 1 891 248 341,13 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:06:0002002:1041 – 390 343 230,4 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:03:0003024:4705 – 467 144 186,37 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:06:0002010:1035 – 384 516 743,49 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:01:0001049:1064 – 214 492 118,73 руб.
В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Зданий, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года.
Административный истец уплачивает налог на имущество организаций в отношении Зданий исходя из их оспариваемой кадастровой стоимости; это никем не отрицается (статья 65 КАС РФ) и свидетельствует о праве заявителя требовать установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца.
АО "Бизнес-Недвижимость" с административным иском представило Отчёты об оценке рыночной стоимости, подготовленные ООО "КГ "Бизнес-КРУГ" (далее – Отчеты об оценке), в которых рыночная стоимость Зданий по состоянию на 1 января 2023 года была определена в размерах, соответственно:
для здания с кадастровым номером 77:02:0018010:2317 – 185 194 000 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:04:0004001:1166 – 414 055 000 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:08:0006010:1030 – 201 942 000 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:05:0002001:1113 – 262 231 000 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:06:0003014:1007- 352 038 000 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:01:0001036:1052 – 862 985 000 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:01:0001036:2194 – 1 256 532 000 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:06:0002002:1041 - 295 114 000 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:03:0003024:4705 – 371 611 000 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:06:0002010:1035 – 286 052 000 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:01:0001049:1064 – 157 405 000 руб.
Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела представил письменные пояснения, в которых указав на несоответствие представленных с административным иском Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявил о необоснованности определенных в них величин рыночной стоимости Зданий.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).
В связи с возникшим спором определением суда от 27 ноября 2024 года по административному делу была назначена судебная экспертиза для проверки Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости Зданий по состоянию на 1 января 2023 года; производство судебной экспертизы поручено ГБУ "БТИ Московской области".
Согласно заключению эксперта ГБУ "БТИ Московской области" ФИО1 от 1 июля 2025 года Отчёты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённые в Отчётах об оценке рыночные стоимости Зданий не подтверждаются. Рыночная стоимость Зданий по состоянию на 1 января 2023 года по расчетам эксперта составляет:
для здания с кадастровым номером 77:02:0018010:2317 – 227 921 931 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:04:0004001:1166 – 517 542 720 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:08:0006010:1030 – 238 956 849 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:05:0002001:1113 – 310 879 699 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:06:0003014:1007 - 374 522 096 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:01:0001036:1052 – 1 044 602 818 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:01:0001036:2194 – 1 527 647 124 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:06:0002002:1041 - 310 119 631 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:03:0003024:4705 – 453 300 701 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:06:0002010:1035 – 309 183 104 руб.,
для здания с кадастровым номером 77:01:0001049:1064 – 211 584 994 руб.
Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.
Экспертиза назначалась непосредственно судом. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Здания; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.
Итоговые суждения о рыночной стоимости сделаны экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.
Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют; ходатайств об этом участниками процесса также не заявлено.
Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний не представили; административным истцом изменены требования с учетом заключения эксперта.
Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства ничем объективно не опровергнута; ставить его под сомнение, считать недопустимым доказательством у суда оснований не имеется.
Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения, как об этом и просит административный истец, должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2023 года рыночную стоимость Зданий, равной которой и надлежит установить их кадастровую стоимость.
Доказательств иной рыночной стоимости Зданий в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчеты об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оцениваются судом критически и, как следствие, рыночную стоимость Зданий не подтверждают.
С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Зданий.
В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи АО «Бизнес-Недвижимость» заявления об оспаривании кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.
Разрешая ходатайство экспертного учреждения о взыскании расходов на проведение судебной экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111, 113 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, определении от 15 октября 2024 года № 2630-О, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Зданий существенной не является (до 30 %), а от части требований АО «Бизнес-Недвижимость» отказалось, ввиду чего находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.
При этом, суд исходит из того, что проверка Отчётов об оценке на соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе в рамках судебной экспертизы, сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости Зданий, равной рыночной; иным образом в рамках настоящего административного спора установить юридически значимые обстоятельства было невозможно; по итогам экспертизы административным истцом изменены требования, реализовано право на установление рыночной стоимости Зданий в качестве их кадастровой стоимости в соответствии с заключением эксперта; при этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено.
Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Зданий была определена, очевидно, ошибочно.
При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 2 189 225,29 руб. согласно счету ГБУ "БТИ Московской области".
Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:02:0018010:2317, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 227 921 931 руб.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:04:0004001:1166, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 517 542 720 руб.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:08:0006010:1030, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 238 956 849 руб.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:05:0002001:1113, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 310 879 699 руб.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:06:0003014:1007, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 374 522 096 руб.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:01:0001036:1052, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 1 044 602 818 руб.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:01:0001036:2194, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 1 527 647 124 руб.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:06:0002002:1041, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 310 119 631 руб.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:03:0003024:4705, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 453 300 701 руб.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:06:0002010:1035, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 309 183 104 руб.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:01:0001049:1064, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 211 584 994 руб.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости зданий.
Датой подачи АО "Бизнес-Недвижимость" заявления об оспаривании кадастровой стоимости считать 27 сентября 2024 года.
Взыскать с АО "Бизнес-Недвижимость" в пользу ГБУ "БТИ Московской области" связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 2 189 225,29 руб.
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.
Мотивированное решение изготовлено 3 октября 2025 года.
Судья
Московского городского суда Р.Б. Михайлова