Дело № 2-4178/2025
УИД 35RS0010-01-2025-002730-57
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Вологда 26 мая 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2025 года.
Мотивированное решение изготовлено 09 июня 2025 года.
Вологодский городской суд Вологодской области в составе председательствующего судьи Беловой Е.А., при секретаре Сызранцевой О.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
установил:
ФИО3 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возложении обязанности.
Требования мотивировала тем, что 08 ноября 2023 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 970,9 кв.м, земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 470 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>. За проданное имущество ФИО3 получила от ФИО4 26 500 000 рублей. Истец оспаривает сделку по основаниям, предусмотренным статьями 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, как совершенную под влиянием заблуждения и обмана, имеющего существенное значение.
С учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просит признать договор купли-продажи от 08 ноября 2023 года недействительным, применить последствия недействительности сделки: признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 970,9 кв.м, земельный участок с кадастровым номером № площадью 2023 кв.м, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 447 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.
Определением суда от 05 мая 2025 года, внесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО1
Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена, направила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ее представители по доверенности ФИО5, ФИО6 уточненные исковые требования поддержали, просили удовлетворить.
Ответчик индивидуальный предприниматель ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена. Ее представитель по доверенности ФИО7 уточненные исковые требования не признала, просила в удовлетворении отказать.
Третье лицо индивидуальный предприниматель ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, направила письменный отзыв на иск, в котором полагала неподлежащими удовлетворению заявленные требования.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, и собранные по нему доказательства, приходит к следующему.
В соответствии со статьями 55, 56, 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу статьи 18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.
В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется судом путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также иными способами, предусмотренными законом. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов (статья 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем (часть 1 статьи 19 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В пункте 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В пункте 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 178 ГК РФ, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (пункт 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 6 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные ст. 167 ГК РФ.
Статьей 154 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что необходимым условием действительности сделки является соответствие волеизъявления воле лица, совершающего сделку, его действительной воле.
В соответствии с частью 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Исходя из смысла вышеприведенных положений статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации под обманом подразумевается умышленное введение стороны в заблуждение с целью склонить другую сторону к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение. При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий контрагента, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки. Таким образом, в предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана входит, в том числе, факт умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки.
Как следует из материалов и установлено судом, 08 ноября 2023 года ФИО3 (продавец) и индивидуальный предприниматель ФИО4 (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого ФИО3 истец продает, а ответчик обязуется принять и оплатить недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для введения производственной деятельности, общей площадью 3 470 кв.м и расположенный на нем административно-бытовой корпус, назначение: нежилое здание, 3-х этажный, общая площадь 970,9 кв.м, инв. №, лит №, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.
Как установлено выше, из договора купли-продажи следует, что он подписан лично ФИО3, данное обстоятельство сторона истца не оспаривает.
Согласно пункту 3 настоящего договора продавец продает общая стоимость недвижимого имущества составляет 26 500 000 рублей, из которых 2 600 000 рублей - стоимость земельного участка, 23 900 000 рублей - стоимость административно-бытового корпуса.
Согласно пункту 12 спорного договора стороны подтвердили, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть настоящего спора, а также тот факт, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать настоящий договор на крайне невыгодных для себя условиях.
ФИО3 полностью получены денежные средства за проданное имущество в размере 26 500 рублей.
Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.
Далее, ответчица произвела раздел земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 3 470 кв.м на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 023 кв.м, земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 447 кв.м.
Право собственности ответчика на здание зарегистрировано в установленном законом порядке 16 ноября 2023 года, соответственно на земельный участок 18 декабря 2023 года, что подтверждается приобщенными к настоящему делу материалами правоустанавливающих документов на указанное недвижимое имущество.
В ходе рассмотрения дела представитель истца ФИО5 указывала, что истец была введена в заблуждение и обманута со стороны ответчика (иными лицами, действовавшими на стороне ответчика ФИО2 и ФИО1) при заключении оспариваемой сделки, которые воспользовались доверием ФИО3, и убедили ее в срочной продаже спорного недвижимого имущества по заниженной рыночной стоимости. В обоснование исковых требований истец ссылается на содержание статей 178 и 179 ГК РФ.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Собственник по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Согласно статьям 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
По смыслу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.
Такая сделка является оспоримой, в связи с чем лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основанию статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обязано доказать наличие оснований недействительности сделки.
30 мая 2025 года ФИО3 обратилась в УМВД России по г. Вологде с заявлением о преступлении по факту обмана и злоупотребления доверием и введением ФИО3 в заблуждение относительно стоимости проданного ею имущества со стороны ФИО4, ФИО1, ФИО2
Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.
Оценивая содержание оспариваемого договора купли-продажи от 08 ноября 2023 года, суд полагает, что объективных данных о том, что ответчик действовал с противоправной целью или заведомо недобросовестно осуществлял свои гражданские права, не имеется.
Доводы стороны истца о том, что в момент совершения сделки ФИО3 находилась в состоянии, при котором она не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, ничем не подтверждены.
Ссылки о том, что в отношении истца третьими лицами совершены мошеннические действия, не свидетельствует о совершении ответчиком неправомерных действий в отношении истца и наличии оснований для признания заключенного сторонами договора купли-продажи недействительным.
19 сентября 2023 года между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (клиент) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (агент) был заключен агентский договор б/н, по условиям которого, клиент предоставляет агенту, действующему за счет клиента и в его интересах, исключительное право, соответствующее обязанностям клиента, указанным в п.п. 4.1, 4.2 настоящего договора, на оказание услуг по поиску потенциальных покупателей и продаже объекта недвижимости, указанного в п.3 настоящего договора, принадлежащего клиенту на праве собственности.
В силу пункту 2.1.1 договора клиент предоставляет агенту исключительное право вести переговоры в его интересах с физическими и юридическими лицами, выступающими в качестве потенциальных покупателей, либо действующими от имени покупателей по доверенности на условиях настоящего договора, а также право, в случае совершения клиентом соответственной доверенности, совершать юридические и иные действия от имени клиента, направленные на исполнение предмета настоящего договора.
Адресом объекта является: <адрес>, состоящий из одного административного здания и земельного участка.
Начальная стоимость объекта установлена в размере 25 000 рублей, не включая вознаграждение агента в размере 1 500 000 рублей. Агент не вправе снижать стоимость объекта. Клиент вправе снизить стоимость объекта, уведомив письменно агента. Агент вправе увеличить стоимость объекта. Окончательная стоимость объекта и вознаграждение агента будет указана в основном договоре купли-продажи непосредственно с потенциальным покупателем. Клиент при заключении договора купли-продажи должен получить не менее 25 000 рублей.
Истец с условиями данного договора согласилась.
Каких-либо претензий от истца относительно исполнения агентского договора в материалы дела не представлено.
Договор исполнен, цель договора, а именно: продажа недвижимого имущества, достигнута.
Анализируя собранные по делу доказательства, учитывая, что каких-либо доказательств намеренного введения истца ответчиком в заблуждение относительно существа подписанного ею договора в материалы дела не представлено, равно, как и не представлено доказательств того, что сделка была совершена под влиянием обмана, суд не находит оснований для признания договора купли-продажи от 08 ноября 2023 года недействительным.
Истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие у нее заблуждения и обмана относительно правовой природы оспариваемой сделки в том смысле, как это предусмотрено статьями 178 и 179 ГК РФ. Нет и доказательств отсутствия ее воли на совершение договора купли-продажи недвижимого имущества.
Совокупность собранных по делу доказательств позволяет суду однозначно определить, что воля ФИО3 бесспорно была направлена на отчуждение принадлежащего ей имущества ответчику путем его продажи. Природа сделки продажи, ее правовые последствия в виде передачи истцом ответчику права собственности на спорное недвижимое имущество, при котором право собственности истца на земельный участок и нежилое здание прекращается, следует из договора купли-продажи, который продавцом был подписан и сдан на регистрацию в органы Росреестра. При этом договор купли-продажи заключен в надлежащей форме, содержит все существенные условия.
Таким образом, истец имела намерение произвести отчуждение принадлежащей ей земельного участка с кадастровым номером № и нежилого здания с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> за 26 500 000 рублей по договору купли-продажи индивидуальному предпринимателю ФИО4
Доказательств преднамеренного создания ответчиком у истца не соответствующего действительности представления о характере сделки, ее условиях, предмете, других обстоятельствах, влияющих на ее решение, суду не представлено.
ФИО3 после заключения договора купли-продажи после сдачи документов в уполномоченный орган в целях государственной регистрации перехода права на спорные объекты недвижимости к индивидуальному предпринимателю ФИО4 в дальнейшем не заявляла о приостановлении государственной регистрации.
Суд приходит к выводу о том, что стороны сделки не были связаны обязанностью заключать ее, рассматриваемый договор заключен по обоюдной воле сторон, цена договора не является регулируемой.
Невыгодность сделки, указанная истцом (согласно отчету об оценке № от 04.10.2024 рыночная стоимость всего имущества составляет 40 410 000 рублей), не может сама по себе служить основанием для признания оспариваемого договора недействительным.
Принимая во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства совершения ответчиком каких-либо действий, направленных на введение истца в заблуждение, обмана относительно совершаемой сделки, договор купли-продажи соответствует требованиям закона, переход права собственности на недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований истца о признании договора купли-продажи от 08 ноября 2023 года, заключенного между ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО4 недействительным, применении последствий недействительности сделки по вышеуказанному договору и возврате недвижимого имущества ее первоначальному собственнику с восстановлением соответствующей записи в ЕГРН, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд Вологодской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Е.А. Белова