Решение по делу № 02-0165/2025 от 13.03.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 февраля 2025 года г. Москва

Тушинский районный суд г. Москвы

при секретаре судебного заседания Лариковой Д.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-165/2025 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, неустойки, обязании произвести ремонт, взыскании денежных средств в счет уменьшения площади объекта, обязании внести изменения и зарегистрировать их в установленном порядке компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТ...ОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, неустойки, обязании произвести ремонт, взыскании денежных средств в счет уменьшения площади объекта, обязании внести изменения и зарегистрировать их в установленном порядке компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

В обоснование своих требований указывает, что 15.02.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № ........., согласно условиям которого ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства – квартиру, с номером ..., общей площадью 50,9 кв.м, расположенную по строительному адресу: г. Москва, СЗАО, Хорошево-Мневники, адрес. Стоимость объекта долевого строительства составила 18 575 998 руб. (п. 4.2 договора).

15.02.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № ........., согласно условиям которого ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства – квартиру, с номером ..., общей площадью 50,9 кв.м, расположенную по адресу: г. Москва, СЗАО, Хорошево-Мневники, адрес. Стоимость объекта долевого строительства составила 19 423 991 руб. (п. 4.2 договора).

15.02.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № ........., согласно условиям которого ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства – квартиру, с номером ..., общей площадью 81,9 кв.м, расположенную по адресу: г. Москва, СЗАО, Хорошево-Мневники, адрес. Стоимость объекта долевого строительства составила 28 110 598 руб. (п. 4.2 договора)

Квартиры № ..., ... и ... должны передаваться от застройщика участнику с чистовой отделкой. Во исполнение указанного приложения застройщик выдал ФИО1 сертификаты на отделку квартир №№ ..., ... и ... к договорам о передаче квартир. В соответствии с информацией, представленной в указанных сертификатах, участник имеет право на получение квартиры № ... в стиле отделки «Классика Светлый» категории «Бизнес», квартиры № ... в стиле «Классика Темный», категории «Бизнес», квартиры № ... в стиле отделки «Современный Темный» категории «Бизнес». Истец обратился к специалистам компании «Строительная Инквизиция» с целью проведения ими осмотра жилых помещений и выявления возможных недостатков квартир и составления заключений специалистов. Согласно заключению эксперта, стоимость устранения недостатков составляет 7 288 912,90 руб. Кроме того, застройщиком была уменьшена площадь объектов, а также общедомового имущества. Помимо этого, система вентиляции и кондиционирования находится в нерабочем состоянии.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском, в котором истец просит с учетом окончательных уточнений:

1. Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) в сумме 5 908 293 руб. 79 коп., продолжив начисление неустойки вплоть до даты фактического исполнения Решения суда по настоящему делу.

2. Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в пользу ФИО1 штраф в размере 5% от присужденной в пользу ФИО1 суммы за неисполнение требований участника в добровольном порядке в размере 1 028 634 руб. 96 коп.

3. Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в пользу ФИО1 расходы, необходимые на самостоятельное устранение недостатков в общем размере 8 462 254 руб. 00 коп.

4. Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в пользу ФИО1 в счет уменьшения площади квартиры по договору № ......... от 15.02.2021 денежные средства в размере 1 051 058 руб. 42 коп.

5. Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в пользу ФИО1 в счет уменьшения площади квартиры по договору № ...... от 15.02.2021 денежные средства в размере 1 053 245 руб. 89 коп.

6. Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в пользу ФИО1 в счет уменьшения площади квартиры по договору № ...... от 15.02.2021 денежные средства в размере 1 829 419 руб. 64 коп.

7. Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в пользу ФИО1 в счет уменьшения прав ФИО1 на долю в общедомовом имуществе (места общего пользования, инженерное оборудование и коммуникации многоквартирного дома) по договору № ......... от 15.02.2021 денежные средства в размере 609 292 руб. 73 коп.

8. Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в пользу ФИО1 в счет уменьшения прав ФИО1 на долю в общедомовом имуществе (места общего пользования, инженерное оборудование и коммуникации многоквартирного дома) по договору № ......... от 15.02.2021 денежные средства в размере 637 106 руб. 91 коп.

9. Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в пользу ФИО1 в счет уменьшения прав ФИО1 на долю в общедомовом имуществе (места общего пользования, инженерное оборудование и коммуникации многоквартирного дома) по договору № ......... от 15.02.2021 денежные средства в размере 922 027 руб. 61 коп.

10. Обязать ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» устранить допущенные нарушения по договору № ......... от 15.02.2021, установленные в Техническом паспорте МосГорБТИ от 22.04.2024, посредством подготовки технического заключения о безопасности выполненной перепланировки, получения согласования перепланировки в Мосжилинспекции, внесения изменений в данные технического учета и подготовки технического плана квартиры соответствующего проекту.

11. Обязать ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» устранить допущенные нарушения по договору № ......... от 15.02.2021, установленные в Техническом паспорте МосГорБТИ от 22.04.2024, посредством подготовки технического заключения о безопасности выполненной перепланировки, получения согласования перепланировки в Мосжилинспекции, внесения изменений в данные технического учета и подготовки технического плана квартиры соответствующего проекту.

12. Обязать ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» устранить допущенные нарушения по договору № ......... от 15.02.2021, установленные в Техническом паспорте МосГорБТИ от 22.04.2024, посредством подготовки технического заключения о безопасности выполненной перепланировки, получения согласования перепланировки в Мосжилинспекции, внесения изменений в данные технического учета и подготовки технического плана квартиры соответствующего проекту.

13. Присудить ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» судебную неустойку, в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки, подлежащей начислению с момента вступления в силу итогового решения суда по настоящему делу до даты фактического исполнения его предписаний ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в полном объеме в отношении договора № ......... от 15.02.2021.

14. Присудить ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» судебную неустойку, в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки, подлежащей начислению с момента вступления в силу итогового решения суда по настоящему делу до даты фактического исполнения его предписаний ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в полном объеме в отношении договора № ......... от 15.02.2021.

15. Присудить ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» судебную неустойку, в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки, подлежащей начислению с момента вступления в силу итогового решения суда по настоящему делу до даты фактического исполнения его предписаний ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в полном объеме в отношении договора № ......... от 15.02.2021.

16. Обязать ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в течение 14 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу произвести ремонтные работы системы вентиляции и кондиционирования в объектах долевого строительства по договорам №№ ......... от 15.02.2021 (квартира № ...), ......... от 15.02.2021 (квартира № ...) и ......... от 15.02.2021 (квартира № ...), обеспечивающие температурный режим в квартирах в соответствии с ГОСТ 30494-2011, СанПиН 1.2.3685-21, Заключением эксперта ...О «Экспертная служба «Качество и право» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) ФИО2.

17. Присудить ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» судебную неустойку в размере 50 000 руб. за каждый день просрочки, подлежащую начислению с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу до даты фактического исполнения его предписаний ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в полном объеме.

18. Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.

19. Возложить на ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» бремя несения всех судебных издержек: 327 240 руб. 00 коп. - в счет оплаты заключения специалиста, 300 000 руб. - в счет оплаты услуг представителя; 74 285 руб. 44 коп. - в счет оплаты государственной пошлины по делу, 150 000 руб. 00 коп. - в счет оплаты проведения судебной экспертизы.

Определением суда от 30 июля 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено АО «Монолитное строительное управление-1».

Представитель истца по доверенности и ордеру ФИО3 и ФИО4 в судебном заседании уточнённые исковые требования поддержали в полном объеме

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» по доверенности ФИО5 в судебное заседание явилась исковые требования не признала по доводам изложенных в письменных возражениях и по дополнительным возражениям.

Представитель третьего лица АО «Монолитное строительное управление-1» по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать, по доводам изложенных в письменном отзыве.

Суд, выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ судопроизводство в РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Положениями ч. 1 ст. 55 ГПК РФ закреплено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (здесь и далее в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона № 214–ФЗ).

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Из материалов дела следует, что 15.02.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № ........., согласно условиям которого ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства – квартиру, с номером ..., общей площадью 50,9 кв.м, расположенную по строительному адресу: г. Москва, СЗАО, Хорошево-Мневники, адрес. Стоимость объекта долевого строительства составила 18 575 998 руб. (п. 4.2 договора).

15.02.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № ........., согласно условиям которого ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства – квартиру, с номером ..., общей площадью 81,9 кв.м, расположенную по адресу: г. Москва, СЗАО, Хорошево-Мневники, адрес. Стоимость объекта долевого строительства составила 28 110 598 руб. (п. 4.2 договора).

Квартиры № ..., ... и ... должны передаваться от застройщика участнику с чистовой отделкой.

В Приложении № 2 к договорам о передаче квартир содержится перечень строительно-отделочных работ, выполняемых на объектах долевого строительства. Указанный перечень содержит информацию об объемах ремонтных работ, которые необходимо выполнить Застройщику перед передачей квартир участнику долевого строительства.

Во исполнение указанного приложения застройщик выдал ФИО1 сертификаты на отделку квартир №№ ..., ... и ... к договорам о передаче квартир. В соответствии с информацией, представленной в указанных сертификатах, участник имеет право на получение квартиры № ... в стиле отделки «Классика Светлый» категории «Бизнес», квартиры № ... в стиле «Классика Темный», категории «Бизнес», квартиры № ... в стиле отделки «Современный Темный» категории «Бизнес».

Указанный уровень выполнения чистовой отделки подразумевает проведение Застройщиком ремонтных и отделочных работ в квартирах с применением премиальных материалов, определенной ценовой категории и соответствующих проектных решений, и технологий.

Конкретные отделочные материалы и оборудование для чистовой отделки квартир с указанием их качественных характеристик и производителя представлены застройщиком в документе «Интерьерные решения», являющемся спецификацией к договорам о передаче квартир.

31.08.2023 многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 77-08-011594-2023.

В соответствии с п. 1.3. договоров о передаче квартир №№..., ... и ..., право застройщика на привлечение денежных средств участника долевого строительства для строительства (создания) жилого комплекса № 1 подтверждают в т.ч. п. 1.3.2. Разрешения на строительство № 77-212000-019287-2020 от 11.12.2020, выдано Комитетом государственного строительного надзора города Москвы.

Согласно п. 2 указанного разрешения на строительство, наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной декларацией - Жилой комплекс №1.

Согласно п. 4 указанного разрешения на строительство, общая площадь жилого комплекса 86 760 кв.м., указанные параметры подтверждаются п. 2.1.

В соответствии со ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта проектной документации.

По окончании строительства многоквартирному дому № 1 присвоен почтовый адрес: адрес.

13 ноября 2019 года между ООО «ФСК Девелопмент» (далее — заказчик) и АО «МСУ-1» (далее — генподрядчик) заключен договор генподряда № 37, в соответствии с которым заказчик поручил, а генподрядчик обязался выполнить в полном объеме комплекс строительно-монтажных и пусконаладочных работ по строительству объекта: «Жилой комплекс №1 на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0012003:13, по адресу: адрес», в свою очередь, заказчик обязался создать генподрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить выполненные работы.

Пунктом 2.3 договора установлено, что генподрядчик обязуется выполнить все работы, указанные в п. 2.1 договора собственными силами и силами привлеченных субподрядных организаций в соответствии с рабочей документацией, действующими СНиП, в том числе СП 48.13330.2011. Свод правил. Организация строительства.

Во исполнении условий договора 30 июня 2023 года между Акционерным общество «Монолитное Строительное Управление - 1» и ООО «СК СтройСпецСистемы» заключен договор на выполнение субподрядных работ №37/94-СПЛШ, в соответствии с которым подрядчик поручил, а субподрядчик принял на себя обязательства выполнить собственными силами полный комплекс работ по отделке квартир корпус 1 секция 1 на объекте капитального строительства «Жилой комплекс №1», расположенном по адресу: г Москва, внутригородская территория муниципальный округ Хорошево-Мневники, адрес, объем и состав которых определен в протоколе согласования твердой договорной цены и в техническом задании, в соответствии с технической (рабочей/проектной) документацией, условиями договора, соблюдая при этом промежуточные сроки и общий срок выполнения работ, установленные графиком производства работ.

28.07.2023 ответчик направил в адрес истца посредством почтовых отправлений с уведомлениями и описью вложения сообщения о завершении строительства и готовности объектов к передаче: исх. № .../0С от 20.07.2023 года (квартира); исх. № .../0С от 20.07.2023 (квартира); исх. № .../0С от 20.07.2023 (квартира).

Сообщения содержат всю необходимую информацию о приемке объектов и сроке приемки.

Указанные сообщения были направлены по адресу регистрации истца, который указан в договорах: адрес, ....

Однако, как следует из отчетов Почты России об отслеживании почтовых отправлений с почтовыми идентификаторами 80103986793198 и 80103986789467 истец уклонился от получения направленных ответчиком сообщений — 02.08.2023 года сообщения прибыли в место вручения, 02.09.2023 были возвращены отправителю за истечением срока хранения.

18.11.2023 представитель истца по доверенности ФИО7 прибыла по адресу многоквартирного дома с целью осуществления приёмки квартир № ..., № ... и № ....

Истец обратился к специалистам компании «Строительная Инквизиция» с целью проведения ими квалифицированного осмотра жилых помещений с целью выявления возможных недостатков квартир и составления заключений специалистов.

Специалистом среди прочих недостатков были установлены в отношении каждой из квартир:

а) Наличие дефектов в отделке, связанных с нарушением вертикальности и горизонтальности углов практически всех стен квартиры, для устранения которых требуется полностью демонтировать существующую отделку стен и выполнить ее заново с соблюдением нормативно-технической документации. Что, в свою очередь, приведет еще к уменьшению площади квартиры,

б) Несоответствие (подмену) использованных материалов отделки (оборудования) категории отделки «Бизнес» в соответствии с Договором о передаче квартиры на более дешевые материалы (оборудование) / существенно отличающиеся по своим качественным (ценовым) характеристикам (размерам).

22.01.2024 истец направил в адрес застройщика уведомление о намерении провести повторный осмотр и принять ключи от квартир №№..., ... и ....

03.02.2024 истцом в присутствии представителя застройщика был проведен повторный осмотр квартир и внесены уточнения в акты первичного осмотра от 18.11.2023.

Указанными дополнениями установлено, что выявленные ранее при приемке квартир замечания к качеству передаваемых объектов долевого строительства, отраженные в претензии от 07.12.2023, заключениях от 25.11.2023 в полном объеме застройщиком не устранены.

Также были выявлены новые недоделки, связанные с качеством объектов долевого строительства, часть из которых с выявленными ранее недоделками была устранена.

29.01.2024 истцом было заключено 3 договора с ИП ФИО8 на проведение стоимостной экспертизы стоимости ремонтно-строительных / ремонтно-восстановительных работ в отношении недостатков, выявленных при приемке квартир и не устраненных застройщиком.

05.02.2024 истцом была произведена оплата стоимости оценки в общем размере 327 240 руб. 00 коп., что подтверждается платежными поручениями от 05.02.2024.

Согласно заключениям специалиста № 08-03-24/СЭ-... от 08.03.2024, № 08-03-24/СЭ-... от 08.03.2024 и № 08-03-24/С3Э-... от 08.03.2024 стоимость устранения выявленных недостатков, устранение которых возможно силами собственника квартиры и (или) привлеченных специалистов составляет 7 288 912,90 руб.

В силу статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В силу части 1 статьи 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперт обязан дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам и направить его в суд, назначивший экспертизу.

Согласно положениям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперт дает заключение в письменной форме. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Определением суда от 21 августа 2024 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ...О «Качество и право».

Согласно заключению экспертов ...О «Качество и право» № Экс-12/09/2024-086/1С, качество квартиры, расположенной по адресу: адрес..., не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве от 15 февраля 2021 года № ..., строительным нормам и правилам, действующему законодательству и национальным стандартам в области строительства.

Кроме того, были изменены проектные решения по материалам отделки (керамогранитная плитка) и сантехническим устройствам. Уведомление участника долевого строительства в материалах дела отсутствует.

Перечень недостатков приведен в Таблице 1.1 в исследовательской части заключения.

Стоимость устранения выявленных недостатков составляет 2 457 202 рубля.

Установленные дефекты в квартире, расположенной по адресу: адрес, ..., ..., обусловлены несоблюдением нормативных требований при производстве строительно-отделочных работ, носят производственный характер, возникли в результате производства строительно-отделочных работ, выполненных Застройщиком, и являются значительными и устранимыми.

Недостатком централизованной системы вентиляции и кондиционирования смонтированных в квартире, расположенной по адресу: адрес... является ее неработоспособность.

Кроме того, выполненный монтаж системы не соответствует проекту, который имеется в материалах дела.

Установленные дефекты системы вентиляции и кондиционирования в квартире, расположенной по адресу: адрес..., обусловлены несоблюдением нормативных требований при производстве монтажных работ застройщиком, ввиду чего носят исключительно производственный характер.

Стоимость устранения выявленных недостатков системы вентиляции и кондиционирования составляет 29 977 руб.

Качество квартиры, расположенной по адресу: адрес..., не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве от 15 февраля 2021 года № ........., строительным нормам и правилам, действующему законодательству и национальным стандартам в области строительства.

Кроме того, были изменены проектные решения по материалам отделки (керамогранитная плитка) и сантехническим устройствам. Уведомление Участника долевого строительства в материалах дела отсутствует.

Перечень недостатков приведен в Таблице 7.1 в исследовательской части.

Стоимость устранения выявленных недостатков составляет 2457 297 руб.

Установленные дефекты в квартире, расположенной по адресу: адрес..., обусловлены несоблюдением нормативных требований при производстве строительно-отделочных работ, носят производственный характер, возникли в результате производства строительно-отделочных работ, выполненных Застройщиком, и являются значительными и устранимыми.

Установленные дефекты в квартире, расположенной по адресу: адрес..., являются значительными и устранимыми, обусловлены несоблюдением нормативных требований при производстве строительномонтажных и отделочных работ Застройщиком, ввиду чего носят производственный характер.

Дефектов эксплуатационного характера не выявлено.

Кроме того, выполненный монтаж системы не соответствует проекту, который имеется в материалах дела.

Стоимость устранения выявленных недостатков системы вентиляции и кондиционирования составляет 29 977 рублей.

Перечень недостатков приведен в Таблице 1.1 в исследовательской части заключения.

Стоимость устранения выявленных недостатков составляет 3 412 222 рубля.

Установленные дефекты в квартире, расположенной по адресу: адрес..., обусловлены несоблюдением нормативных требований при производстве строительно-отделочных работ, носят производственный характер, возникли в результате производства строительно-отделочных работ, выполненных застройщиком, и являются значительными и устранимыми.

Дефектов эксплуатационного характера не выявлено.

Кроме того, выполненный монтаж системы не соответствует проекту, который имеется в материалах дела.

Стоимость устранения выявленных недостатков системы вентиляции и кондиционирования составляет 75 579 рублей.

Суд принимает в качестве допустимого и достоверного доказательства указанное заключение эксперта, поскольку отсутствуют основания не доверять данному заключению, полученному по результатам назначенной судом экспертизы, где суждения экспертов являются полными, объективными и достоверными, а также изложены в соответствии требованиями законодательства. Выводы экспертов не имеют разночтений, противоречий и каких-либо сомнений, не требуют дополнительной проверки. Кроме того, судебные эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ, что в совокупности с содержанием данного им заключения свидетельствует о том, что исследования были проведены объективно, на строго нормативной основе, всесторонне и в полном объеме. Квалификация лиц, проводивших экспертизу, сомнений не вызывает, эксперты имеют специальное образование, большой опыт работы и право осуществлять экспертную деятельность.

Представитель ответчика не согласившись с экспертным заключением заявил ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, определением суда, вынесенным в протокольной форме было отказано в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы, по доводам указанных в протоколе судебного заседания от 06 февраля 2024 года.

Несогласие ответчика с заключением судебной экспертизы, не могут служить основанием к назначению дополнительной судебной экспертизы, поскольку у суда не имеется оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством, составленным в строгом соответствии с требованиями закона, предъявляемыми к экспертной деятельности, экспертиза проводилась компетентным экспертным учреждением в соответствии со статьями 79, 84, 85 ГПК РФ, полномочия эксперта подтверждены документально, его профессионализм и компетенция сомнений не вызывает, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение содержит подробную исследовательскую часть и не содержит противоречий, отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ и подтверждено судебным экспертом в судебном заседании.

Таким образом, само по себе несогласие ответчика с выводами судебной экспертизы не свидетельствует о её порочности и не может являться основанием для назначения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы. Оснований для иной оценки судебной экспертизы суд не находит, равно как и оснований для назначения по делу еще одной судебной экспертизы.

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. от 26.12.2024 года), при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Таким образом, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходя из того, что факт наличия в жилых помещениях недостатков, допущенных ответчиком как застройщиком при строительстве жилых помещений, подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизой, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков квартир, учитывая положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в размере 3% от цены договоров, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов по устранению недостатков в общем размере 1 983 317 руб., 34 коп.

Кроме того, принимая во внимание, что результатами проведенной по делу экспертизы установлено, что система вентиляции и кондиционирования в объектах долевого строительства по адресу: адрес......, неработоспособна, суд приходит к выводу о возложении на ответчика обязанности в течении 30 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу произвести ремонтные работы системы вентиляции и кондиционирования в объектах долевого строительства по адресу: адрес............, обеспечивающий температурный режим в квартирах в соответствии с ГОСТ 30494-2011, СанПиН 1.2.3685-2, заключением эксперта ...О « Экспертная служба «Качество и Право».

Требования о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований о возмещении недостатков суд оставляет без удовлетворения ввиду следующего.

Согласно ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки … Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Квартиры были переданы на основании односторонних актов передачи объектов. Ключи от квартиры истцом получены. Истец владеет, пользуется и распоряжается своими квартирами с момента получения ключей.

Согласно п. 8.6 договора в случае, если объект построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, участник вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков. Сроки работ по устранению недостатков согласовываются сторонами, указываются в подписываемом сторонами двустороннем акте с описанием недостатков объекта, не могут быть менее 30 календарных дней с даты подписания двустороннего акта с описанием недостатков.

Истец не уведомлял ответчика о составлении экспертного заключения, уведомление об осмотре в адрес ответчика не направлялось, в связи с чем ответчик не имел возможности принять участие в осмотре.

Данные действия истца нарушают условия п, 8.6, п. 8.7 договора участия в долевом строительстве, согласно которым участник должен сообщить застройщику об имеющихся недостатках, а также нормы закона о защите прав потребителей, согласно которому потребитель должен предъявить товар с недостатками продавцу для установления данных недостатков.

Претензия от 28.03.2024 г. о выплате стоимости недостатков непосредственно застройщику от истца поступила 03.04.2024 г.

В претензии не содержалось требований об устранении недостатков, что не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве (30 дней), Закону «О защите прав потребителей» (45дней), Постановлению правительства РФ № 442 (60 дней), а также требование о выплате денежной суммы.

До этого момента на претензии истца об устранении недостатков, ответчиком были предприняты действия по их устранению, что подтверждено актами о частичном устранении.

В силу п. 3 ст. 18 Закона о защите прав потребителей, потребитель вправе предъявить требования, указанные в абз. 2 и 5 п. 1 данной статьи, изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру.

Вместо предъявления этих требований потребитель вправе возвратить изготовителю или импортеру товар ненадлежащего качества и потребовать возврата уплаченной за него суммы. Продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны принять товар ненадлежащего качества у потребителя и в случае необходимости провести проверку качества товара. Потребитель вправе участвовать в проверке качества товара. В случае спора о причинах возникновения недостатков товара продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны провести экспертизу товара за свой счет. Потребитель вправе присутствовать при проведении экспертизы товара и в случае несогласия с ее результатами оспорить заключение такой экспертизы в судебном порядке.

Разрешая требования относительно уменьшения площади объектов, суд приходит к следующему.

22.11.2023 застройщиком в адрес истца были направлены односторонние акты приема-передачи в отношении каждой из квартир.

На основании указанных актов и предоставленного застройщиком технического плана в ЕГРН было зарегистрировано право собственности ФИО1 на квартиры №№ ..., ... и ..., расположенных по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хорошево-Мневники, адрес (в отношении квартиры №... - выписка из ЕГРН ... от 09.02.2024, в отношении квартиры №... - выписка из ЕГРН ... от 09.02.2024, в отношении квартиры №... выписка из ЕГРН ... от 09.02.2024).

Согласно Техническим паспортам квартир №№ ..., ... и ... от 22.04.2024, выполненных специалистами Государственного бюджетного учреждения г.Москвы «Московское городское бюро технической инвентаризации» установлено, что квартиры №№ ..., ... и ... переоборудованы застройщиком без разрешения, то есть с отступлением от проекта.

В результате такой незаконной перепланировки:

Площадь квартиры № ... по сравнению с договором уменьшилась на 2,1 кв.м и стала 48,8 кв.м вместо заявленных 50,9 кв.м.

Площадь квартиры № ... уменьшилась на 2,2 кв.м и стала 48,7 кв.м вместо 50,9 кв.м.

Квартира № ... уменьшилась на 3,1 кв.м и стала 78,8 кв.м вместо 81,9 кв.м.

В заключениях ИП ФИО8 от 08.03.2024, специалистом сделан вывод, что при устранении дефекта отклонений стен и перегородок исследуемых помещений квартир от горизонтали общая полезная площадь каждой из квартир должна уменьшиться на 1-1,5 кв.м за счет выравнивания отклонений по наименьшему внутреннему размеру.

Как установлено п.4.5 договоров о передаче квартир в случае уменьшения площади объекта застройщик возвращает участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства, уплаченные в счет цены договора в полном объёме, исходя из стоимости 1 кв.м.

При этом, площадь, указанная в общедоступных источниках, на сайте Росреестра площадь указана в соответствии с ЖК РФ без учета летних помещений и бакланов и полностью соответствует площади, указанной в сообщении о завершении строительства и в акте приема-передачи.

Именно с такой площадью на основании одностороннего акта зарегистрировано право собственности истца. Регистрацию права собственности истец не оспаривал, с заявлением в Росреестр о внесении изменений не обращался.

После приемки объекта долевого строительства истец обратился в ГБУ «Московское городское бюро технической инвентаризации» за проведением замеров площадей спорных квартир.

Вместе с тем, условиями договора участия в долевом строительстве не предусмотрен обмер площади после завершения отделочных работ. Согласованные сторонами обмеры помещений осуществляются до производства отделочных работ. Технический план составляется на основе обмеров объекта долевого строительства без отделки, после чего объект вводится в эксплуатацию.

В соответствии с п. 2.2 договоров уточнение площади объектов долевого строительства (в том числе площади жилых, вспомогательных помещений, балконов/лоджий) производится на основании данных, указанных в техническом плане здания, в составе с прилагаемым поэтажным планом многоквартирного дома, составленного управомоченным лицом, осуществляющим кадастровую деятельность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации по итогам обмеров, произведенных кадастровым инженером до начала выполнения работ по планировке объектов (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в объектах.

Адрес объектов долевого строительства на момент передачи участнику долевого строительства может иметь отклонения от общей приведенной площади объектов (проектной), как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены договора в порядке, предусмотренном п 4.5. договора.

В соответствии с п. 4.5 договора цена договора подлежит изменению после получения ответчиком технической документации в отношении многоквартирного дома. В случае увеличения фактической площади объекта истец производит доплату ответчику за разницу в площади между фактической площадью объекта, установленной по данным технической документации, и общей приведенной площадью объекта (проектной), указанной в приложении № 1 к договору.

Сумма, подлежащая доплате или возврату, рассчитывается следующим образом: разница между фактической площадью объекта, определяемой по данным технической документации на многоквартирный дома и включающей площадь жилого и вспомогательного назначения, лоджий, балконов, веранд, террас (с понижающим коэффициентом) и общей приведенной площадью объекта (проектной), указанной в приложении № 1 к договору, умножается на стоимость 1кв.метра, установленную договорами.

Пунктом 2.2 Договоров также установлено, любое расхождение фактической площади объектов долевого строительства от общей площади объектов, уточненной по окончания выполнения работ по планировке (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ, сторонами не признается существенными изменениями объектов долевого строительства н не влечет изменение цены договора.

В ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» указано, что кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленным федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (далее – кадастровые работы), и оказание услуг в установленных настоящим Федеральным законом случаях.

Согласно нормам статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства; обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п.п. 12 п. 3 ст. 55 ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим определенный пакет документов, в том числе технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, получение ответчиком технического плана объекта капитального строительства и проведение обмеров указанного объекта является неотъемлемым и обязательным условием для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Жилой дом, расположенный по адресу: адрес, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 77-08-011594-2023 от 31.08.2023 г.

Согласно техническому описанию многоквартирного жилого дома фактическая площадь квартиры № ... - 50,9 кв.м, по квартире ... 50,9 кв.м, по квартире ... — 81,9 кв.м, расположенных по адресу: адрес, составляет 81,2 кв.м, что полностью соответствует договору.

Указанные сведения о фактической площади спорных квартир также подтверждаются выписками из ЕГРН от 09.02.2024 в отношении квартир по указанному адресу.

Представленный истцом в обоснование своих требований технический паспорт ГБУ «Московское городское бюро технической инвентаризации» доводы истца не подтверждают и не свидетельствуют о том, что обмеры помещения на момент его передачи произведены с нарушениями.

Объект долевого строительства передан застройщиком истцу с площадью, соответствующей условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Суд признает необоснованными также утверждения об уменьшении состава общедомового имущества в виде замены ЦТП в актуальной проектной декларации. Данные помещения указаны в проектной декларации. Вопреки доводу истца, ЦТП, обслуживающая все 3 корпуса введенных домов, не может являться общедомовым имуществом собственников помещений отдельного корпуса.

Согласно позиции министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, изложенной в письме от 8 октября 2019 г. № 35704-ОГ/О4, ЦТП не является общим имуществом одного дома.

ЦТП обслуживает все 3 корпуса введенных домов, следовательно, оно является общедомовым имуществом жильцов всех 3х корпусов, и не может являться общедомовым имуществом какого-то отдельного корпуса.

Согласно проектным декларациям, объект ЦТП учтены как помещения общего пользования и не являются коммерческими.

Законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности не запрещает на одном земельном участке строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов. (Такое мнение высказано также Минстроем России в письме от 10.10.2017 № 36323-НС/О7, изложено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2016 № 309-КГ16-5754.

Когда на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов либо многоквартирный дом и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, положения статьи 36 ЖК, статьи 16 Закона № 189-ФЗ не могут быть применены, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок (в том числе в порядке, установленном частью 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ) не соответствует нормам действующего законодательства.

При этом любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в орган государственной власти (орган местного самоуправления) с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

Кроме того, согласно п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Данная позиция подтверждена в Письме Росреестра от 10.02.2022 N 14-0...7/22@ "О праве общей долевой собственности на земельный участок собственников помещений в многоквартирных домах".

Таким образом, земельный участок именно в том виде и с тем кадастровым номером, который был выделен с целью строительства, сформирован и указан в разрешениях на ввод в эксплуатацию, все жильцы построенных объектов вправе полностью распоряжаться земельным участком, а при необходимости обратиться с заявлением о выделении земельного участка под каждым объектом с целью его регистрации, площадь общего имущества не изменилась.

Принимая во внимание положения ч. 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в силу которых, обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с законом, суд отмечает, что уменьшение площади после отделки помещений не является основанием для производства повторных обмеров площади.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к существенным условиям договора долевого участия относится, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1). В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (ч. 2).

В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Исходя из положений п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2).

Производство отделочных работ в объекте долевого строительства нормами Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не регулируется и обязательным условием договора участия в долевом строительстве не является.

Данная отделка производилась по желанию участника долевого строительства и включала в себя отделку стен, установку полов, потолки, установка межкомнатных и входной дверей. При этом, не исключена возможность дополнительных отделочных работ участником долевого строительства после подписания передаточного акта, а замеры истцом производились уже после приема объектов долевого строительства.

Кроме того, не представлено доказательств того, что в спорных жилых помещениях осуществлялась перепланировка жилых помещений, указанные обстоятельства судебной экспертизой также не подтверждены

При таких обстоятельствах требования истца о соразмерном уменьшении цены договора вследствие уменьшения площади объектов, площади общедомового имущества, а также требования об обязании устранить допущенные нарушения в части замеров, и обязании в установленные в Техническом паспорте МосГорБТИ от 22.04.2024, посредством подготовки технического заключения о безопасности выполненной перепланировки, получения согласования перепланировки в Мосжилинспекции, внесения изменений в данные технического учета и подготовки технического плана квартиры соответствующего проекту удовлетворению не подлежат.

Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину – участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина – участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Проанализировав и оценив представленные доказательства, учитывая обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, суд считает, что компенсация морального вреда подлежит взысканию частично, в размере 10 000 руб. в пользу истца, поскольку именно данную сумму компенсации морального вреда находит разумной, соразмерной и соответствующей фактическим обстоятельствам дела, исходя из принципа разумности и справедливости, характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий.

Истцом заявлены требования о взыскании судебной неустойки.

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Конституционный Суд РФ в постановлении от 25.01.2001 N 1-П указал, что неправомерная задержка исполнения судебного решения должна рассматриваться как нарушение права на справедливое правосудие в разумные сроки, что предполагает необходимость справедливой компенсации лицу, которому причинен вред нарушением этого права.

Основной целью присуждения судом денежных средств на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя судебной неустойки является побуждение должника к своевременному исполнению обязательства в натуре (смотрите определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.03.2018 N 305-ЭС17-17260).

Таким образом, судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения. Иными словами, по своей природе судебная неустойка является мерой имущественной ответственности и направлена в первую очередь на стимулирование должника к совершению определенных действий или воздержанию от них. Целью судебной неустойки не является восстановление имущественного положения истца в связи с неисполнением судебного акта об исполнении обязательства в натуре

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения. В результате присуждения такой неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (смотрите п. 1 ст. 308.3 ГК РФ, абзац 1 п. 28, абзац 1 п. 30, 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств").

Из абзаца 3 п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств" следует, что должник не обязан уплачивать судебную неустойку с момента незаконного отказа кредитора от принятия предложенного должником надлежащего исполнения (ст. 406 ГК РФ).

Целью судебной неустойки не является восстановление имущественного положения взыскателя в связи с неисполнением судебного акта об исполнении обязательства в натуре (абзац 2 п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств").

Суд не усматривает оснований для начисления неустойки, доказательств того, что ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств, суду не представлено.

Кроме того, суд отмечает, истец не лишен права обратиться за компенсацией в случае, если принятый по данному делу судебный акт не будет исполнен ответчиком своевременно и в установленные сроки.

Напротив, принятие и удовлетворение данного требования судом повлечет нарушение прав ответчика.

Взыскание неустойки на будущий период по день погашения требования о выплате суммы расходов на устранение недостатков (на будущее время) не отвечает требованиям ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющим принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, поскольку приведет к нарушению прав ответчика в виде лишения возможности заявить о причинах нарушения срока исполнения принятого на себя обязательства, о применении положений ст. 333 ГК РФ о несоразмерности неустойки последствиям неисполнения обязательства, которым суд должен дать необходимую оценку в соответствии с требованиями ГПК РФ, с целью установления необходимого баланса при применении к нарушителю меры ответственности.

Учитывая, что стоимость недостатков установлена заключением по судебной строительно-технической экспертизе, с которой ответчик ознакомился только после получения заключения судом, у ответчика не было возможности ранее исполнить требования, т.к. они не были известны и установлены.

При таких обстоятельствах требования о взыскании судебной неустойки (астрента) удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина – участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина – участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В соответствии со ст.2 Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 8 августа 2024 года № 266–ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2024 года.

В соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно (с 22.03.2024 до 31.12.2024).

Из материалов дела следует, что письменная претензия истца о возмещении расходов на устранение недостатков была направлена ответчику 12.04.2024, то есть уже после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 и в период действия установленных им особенностей применения неустойки (штрафа, пени) и иных финансовых санкций.

При таком положении оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа, у суда не имеется.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ установлено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истцом проведена досудебная экспертиза, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 327 240 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, объем работы представителя, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на представителя в размере 70 000 руб.

На основании ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат также взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 37 833 руб.

Поскольку по делу проведена судебная экспертиза, экспертное заключение представлено в материалы дела, с учетом объеме удовлетворенных требований, суд взыскивает с ответчика в пользу истца оплаченную часть расходов по судебной экспертизы в размере 150 000 руб., с ответчика в пользу ...О «Экспертная служба «Качество и Право» 130 000 руб.

На основании Постановления Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2024 г. N 1916 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326" суд предоставляет ответчику отсрочку исполнения решения суда в части взыскания стоимости устранения недостатков объектов долевого строительства, компенсации морального вреда на срок до 30 июня 2025 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-194 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, неустойки, обязании произвести ремонт, взыскании денежных средств в счет уменьшения площади объекта, обязании внести изменения и зарегистрировать их в установленном порядке компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов — удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в пользу ФИО1 стоимость устранения недостатков объектов долевого строительства в общем размере 1 983 317 руб., 34 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 70 000 руб., расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 327 240 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 150 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 37 833 руб.

Обязать ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в течении 30 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу произвести ремонтные работы системы вентиляции и кондиционирования в объектах долевого строительства по адресу: адрес............, обеспечивающий температурный режим в квартирах в соответствии с ГОСТ 30494-2011, СанПиН 1.2.3685-2, заключением эксперта ...О « Экспертная служба «Качество и Право».

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в пользу ...О «Экспертная служба «Качество и Право» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 130 000 руб.

Отсрочить исполнение решения Тушинского районного суда г. Москвы от 17 февраля 2025 г. по гражданскому делу № 2-165/2025 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, неустойки, обязании произвести ремонт, взыскании денежных средств в счет уменьшения площади объекта, обязании внести изменения и зарегистрировать их в установленном порядке компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, в части взыскания стоимости устранения недостатков объектов долевого строительства, компенсации морального вреда на срок до 30 июня 2025 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Тушинский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 13 марта 2025 года.

Судья Н.Ю. Багринцева