Дело № 3а-354/2023

УИД 36OS0000-01-2022-000964-17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 13 ноября 2023 г.

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сошиной Л.А.,

при секретаре Жуковской И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Бенефит Плаза» к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Бенефит Плаза» обратилось в суд с названным выше административным иском, в котором просили установить в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 3639 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостинично-офисный комплекс, расположенного по адресу: Воронежская <адрес>, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 10695000 руб.

земельного участка с кадастровым номером № площадью 2800 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостинично-офисный комплекс, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 8229000 руб.

земельного участка с кадастровым номером № площадью 12238 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостинично-офисный комплекс, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 28417000 руб.

В подтверждение заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости <данные изъяты>, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Воронежский центр судебной экспертизы».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, являются завышенными, что приводит к увеличению размера земельного налога, и, как следствие, затрагивает права и обязанности общества как собственника земельных участков.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались. Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Закрытому акционерному обществу «Бенефит Плаза» на праве собственности принадлежат земельный участок с кадастровым номером № площадью 3639 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостинично-офисный комплекс, расположенный по адресу: <адрес>, запись регистрации права собственности <данные изъяты>

земельный участок с кадастровым номером № площадью 2800 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостинично-офисный комплекс, расположенный по адресу: <адрес>, запись регистрации права собственности <данные изъяты>

земельный участок с кадастровым номером № площадью 12238 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостинично-офисный комплекс, расположенный по адресу: <адрес> запись регистрации права собственности <данные изъяты>

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости <данные изъяты> кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2020 г. и составила в отношении земельного участка

с кадастровым номером № в размере 19 347 434,91 руб.,

с кадастровым номером № в размере 15 058 400 руб.,

с кадастровым номером № в размере 65 828 079,62 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2020 г. утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 06.11.2020 № 2562.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений от 18.10.2022 № 2631 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области» кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2022 г. и составляет в отношении земельного участка

с кадастровым номером № в размере 21492916,53 руб.,

с кадастровым номером № в размере 16762 760 руб.,

с кадастровым номером № в размере 72825890,40 руб.

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 06.10.2023 г. № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 17 октября 2023 г.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке <данные изъяты>, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Воронежский центр судебной экспертизы», согласно которому по состоянию на 1 января 2020 г. определена рыночная стоимость земельного участка

с кадастровым номером № в размере 10695 000 руб.,

с кадастровым номером № в размере 8229 000 руб.,

с кадастровым номером № в размере 28417 000 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости определением Воронежского областного суда от 13 февраля 2023 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России <данные изъяты> в отчете об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Воронежский центр судебной экспертизы» <данные изъяты> выявлены несоответствия п.п. 12 п. 7 ФСО VI, п. 22 ФСО № 7, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, в связи с чем определена по состоянию на 1 января 2020 г. рыночная стоимость земельного участка

с кадастровым номером № в размере 14 963 568 руб.,

с кадастровым номером № в размере 14 750 400 руб.,

с кадастровым номером № в размере 56 086 754 руб.

С данным заключением эксперта не согласилась сторона административного истца, в связи с чем ходатайствовали о назначении по делу повторной судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № по состоянию на 1 января 2020 г.

Определением Воронежской областного суда от 1 августа 2023 г. по настоящему делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального государственного бюджетного учреждения «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

По заключению повторной экспертизы <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2020 г. определена рыночная стоимость земельного участка

с кадастровым номером № в размере 14 392 245 руб.,

с кадастровым номером № в размере 14 187 600 руб.,

с кадастровым номером № в размере 53 945 104 руб.

Суд находит названное заключение эксперта соответствующим действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованный метод оценки (сравнительный подход) и проведенные расчеты, обоснование отказа от других подходов, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенный в заключении ответ соответствует поставленному вопросу и носит исчерпывающий характер.

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО9 который имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальностям 16.1 «Технические и сметно-расчетные исследования строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 16.2 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы с 2007 г., экспертом ФИО1, имеющей высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства, с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы с 2022 г. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Сторонам была предоставлена возможность ознакомления с заключением повторной судебной экспертизы, возражений против принятия его в качестве допустимого доказательства размера рыночной стоимости объектов недвижимости не поступило.

Таким образом, заключение повторной экспертизы сомнений в его обоснованности не вызывает.

При этом суд также считает возможным признать достоверным вывод первичной судебной экспертизы <данные изъяты>, выполненной экспертом федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России ФИО10 в части ответа на вопрос о соответствии (несоответствии) отчета об оценке <данные изъяты>, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Воронежский центр судебной экспертизы», требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Указанное экспертное заключение выполнено экспертом ФИО10 которая имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальностям 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы с 1994 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение первичной судебной экспертизы (в части ответа на первый вопрос) и заключение повторной экспертизы в качестве достоверных доказательств, подтверждающих несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г. и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанных экспертиз.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В данном случае доказательств, которые опровергали бы названную рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, не представлено. С учетом изложенного суд находит, что кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2020 г. должна быть установлена в отношении объектов недвижимости с кадастровым номером № в размере 14392245 руб., с кадастровым номером № в размере 14 187 600 руб., с кадастровым номером № в размере 53 945 104 руб.

Принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости объектов в размере, определенном заключением повторной судебной экспертизы.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости было подано в суд 26 декабря 2022 г., то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

В данном случае сведения об установленной кадастровой стоимости подлежат применению до 31 декабря 2022 г. в связи с принятием приказа департамента имущественных и земельных отношений от 18.10.2022 № 2631 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области», которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области, в точности, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № по состоянию на 1 января 2022 г. и с применением с 1 января 2023 г.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 3639 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостинично-офисный комплекс, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 14392245 (четырнадцать миллионов триста девяносто две тысячи двести сорок пять) руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2800 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостинично-офисный комплекс, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 14187600 (четырнадцать миллионов сто восемьдесят семь тысяч шестьсот) руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 12238 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостинично-офисный комплекс, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 53945104 (пятьдесят три миллиона девятьсот сорок пять тысяч сто четыре) руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 декабря 2022 г.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до 31 декабря 2022 г.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий Л.А. Сошина

Мотивированное решение составлено 20.11.2023.