Дело №
50RS0№-33
РЕШЕНИЕ СУДА
Именем Российской Федерации
14 сентября 2023 года <адрес>
Балашихинский городской суд <адрес> в составе
председательствующего судьи Кулаковой А.Л.,
при секретаре Дурко А.А.,
с участием представителя истца по доверенности ФИО1, представителя ответчика по доверенности и ордеру адвоката Жерегеля Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, судебных расходов. В обоснование заявленных требований истец указал, что земельный участок приобретался для всестороннего использования в рамках его разрешенного использования, в том числе для строительства жилого дома. Заключая договор, истец потребовала от ответчика указать в договоре информацию об отсутствии обременений. В пунктах 11-12 договора было записано, что согласно сведениям ЕГРН ограничения и обременения недвижимости отсутствуют, земельный участок правами третьих лиц не обременен. Приобретая земельный участок, истец получала выписку из ЕГРН «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости» на 4-х листах, где также не было сказано ни о каких обременениях и ограничениях. В мае 2022 года истец решила начать осваивать участок и подала в Администрацию г.о. Балашиха уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС. На ее уведомление был получен отказ в связи с расположением планируемого объекта строительства в границах охранной зоны и зоны минимальных расстояний от инженерной сети газопровода (ГРС Балашихи), зоны минимальных расстояний от газопровода- отвода к ГРС Балашиха, полностью расположен в охранной зоне особо охраняемой природной территории федерального значения государственного природного национального парка «Лосиный остров», полностью расположен в зоне планируемого размещения транспортной развязки. После случившегося и обращений к специалистам в области земельного законодательства истица заказала расширенную выписку из ЕГРН с более полной информацией о земельном участке по отношению к той, которую представлял ответчик, в которой имелись указанные выше ограничения и обременения. ФИО2 полагает, что ответчик ФИО3 не действовал добросовестно, ввел ее в заблуждение, обманул, подписывая договор купли-продажи не представил исчерпывающую информацию. Истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: ФИО8 площадью 982 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, с/о Пехра-Покровское, с. Пехра Покровское, участок 4, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, заключенного 17 февраля 2022 года между ФИО2 и ФИО3, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 5500000 рублей, судебные расходы в размере 36000 рублей. Просила в решении суда указать, что решение будет являться основанием для погашения записи в ЕГРН №ФИО9-50/110/2022-2 от 24.02.2022 года о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером ФИО10, принадлежащего на праве собственности ФИО2.
ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель по доверенности ФИО4 в судебное заседание явился, иск поддержал в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснив, что доказательств того, что ответчику были известны сведения о границах зон с особыми условиями использования территорий и ограничений, не указанных в представленной выписке из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка не имеется. Однако, полагал, что ответчик как собственник должен был знать о дополнительных ограничениях и сообщить о них истцу.
ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен, представитель ответчика адвокат Жерегеля Ю.М. в судебное заседание явился, иск не признал, представлено письменное возражение, в котором указано, что перед приобретением земельного участка ФИО2 совместно со своими представителями, называющими себя специалистами в области сделок с недвижимым имуществом, неоднократно осматривала приобретаемый земельный участок, в том числе находящиеся поблизости другие объекты недвижимости. Заблаговременно ФИО2 была предоставлена выписка из ЕГРН, в которой все характеристики и иные необходимые сведения были отражены. Ответчик никакие сведения относительно земельного участка не скрывал и не утаивал, все делалось совершенно открыто и добросовестно со стороны ответчика. При приобретении участка обстоятельства конкретного использования земельного участка, а именно строительство объекта индивидуального жилищного строительства не обсуждались. Основной вид разрешенного использования земельного участка – ведение личного подсобного хозяйства. Доказательств того, что земельный участок нельзя использовать, в соответствии с разрешенным видом использования, не представлено. Доказательств того, что продавец якобы скрывал какую-либо имеющуюся у него информацию относительно продаваемого объекта недвижимости, нет. Представленное истцом уведомление администрации не является документом, запрещающим использование земельного участка по его назначению. Договор кули-продажи земельного участка от 17 февраля 2022 года был составлен в полном соответствии с действующим законодательством. Данный договор исполнен, основания для признания его недействительным или его расторжении по инициативе покупателя отсутствуют. Ограничений прав и обременение продаваемого объекта недвижимости зарегистрировано не было, что подтверждалось п. 5 предоставленной покупателю выписки из ЕГРН от 02.02.2022 года. При заключении договора купли-продажи земельного участка действия ФИО3 были добросовестными. Утверждения истицы о том, что якобы ФИО3 вводил истицу в заблуждение, обманывал ее, не предоставлял имеющуюся у него информацию, - не соответствуют действительности. Пункты договора купли-продажи 10-11 полностью соответствовали действительности и соответствовали представленной официальной выписке из ЕГРН. Ложная информация относительно приобретенного истицей земельного участка не предоставлялась. Также представитель ответчика дополнительно пояснил, что ранее истица оспаривала в порядке КАС регистрацию перехода права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО. В удовлетворении иска было отказано. Сделал заявление о пропуске срока исковой давности.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы явившихся лиц, определив возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц, приходит к следующему.
Согласно материалам дела 17 февраля 2022 года между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером: ФИО11 площадью 982 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, с/о Пехра-Покровское, с. Пехра Покровское, участок 4, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (л. д. 125).
Земельный участок принадлежал ФИО3 на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 27.08.2014.
Согласно пунктов 10-11 договора продавец гарантировал, что указанный земельный участок до подписания настоящего договора никому другому не продан, не подарен, правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом не (запрещением) не состоит. Согласно сведениям ЕГРН, ограничения прав и обременение объекта недвижимости, правопритязания и сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации (перехода, прекращения права), заявленные в судебном порядке права требования, сведения о возражении в отношении зарегистрированного права, сведения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд отсутствуют.
17 февраля 2022 года между ФИО3 и ФИО2 составлен и подписан передаточный акт. Согласно пунктов 3-4 передаточного акта претензий у покупателя к продавцу по передаваемому земельному участку не имеется. Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора (л. д. 126).
Представленный в материалах дела договор купли-продажи и подписанный на его основании передаточный акт не содержат сведений о намерении строительства на приобретаемом земельном участке объекта ИЖС.
Из представленной выписки из ЕГРН «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости» от 02.02.2022 года, представленной ответчиком перед совершением сделки усматривается, что ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано (пункт 5). Заявленные в судебном порядке права требования; сведения о возражении в отношении зарегистрированного права; сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд; сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия; правопритязания о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права, сведения о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, данные отсутствуют.
На листе 3 (раздел 3) представлен План (чертеж, схема) земельного участка с линиями пересечения.
В соответствии с выпиской из ЕГРН «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости» от 24.02.2022 года в качестве правообладателя указана ФИО2 сведения о земельном участке аналогичны сведениям в выписке от 02.02.2022 года, получатель выписки – ФИО2 (л. д. 131-132).
Представленные выписки из ЕГРН «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости» от 02.02.2022 года и от 24.02.2022 не противоречат заключенному между сторонами договору купли-продажи от 17.02.2022 года.
Согласно выписке из ЕГРН «Сведения о характеристиках объекта недвижимости от 26.04.2022 года имеются сведения о том, что земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, территории культурного наследия, публичного сервитута. Сведения о расположении в границах охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств, - отсутствуют.
Имеются особые отметки: сведения об ограничениях права на объект недвижимости, обременения данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, предусмотренных ст. 56, 56.1 ЗК РФ. Основание всех указанных незарегистрированные ограничения и обременений возникло после приобретения прав на участок ответчиком (л. д. 18-36).
План (чертеж, схема) земельного участка аналогичен ранее представленным выпискам.
Сведений о запросе выписок из ЕГРН ответчиком за период с момента приобретения земельного участка до 02.02.2022 года отсутствуют. Сведения об уведомлении ответчика о наличии дополнительных ограничений и обременений о земельном участке в период, когда ФИО3 являлся титульным собственником земельного участка не представлены.
В материалах дела представлено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении от 05.05.2022 года о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 11.05.2022 №Р001-6960224243-58969985 администрации г.о. Балашиха Московской области. Из уведомления усматривается, что планируемый объект индивидуального жилищного строительства расположен в границах особых и охранных зон (л. д. 40-68).
Доказательства невозможности использования земельного участка с кадастровым номером: ФИО12 площадью 982 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, с/о Пехра-Покровское, с. Пехра Покровское, участок 4, в соответствии с его категорией: земли населенных пунктов и с его разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства отсутствуют.
В соответствии с положениями статей второй и четвертой Федерального закона от 07.07.2003 №112-ФЗ (ред. от 28.06.2021) «О личном подсобном хозяйстве», личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства. Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 56 ГК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.
В соответствии со ст. 56.1 ЗК РФ предусмотренные подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 настоящего Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд. Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд устанавливаются настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Спорный земельный участок включает в себя границы охранной зоны и зоны минимальных расстояний от инженерной сети газопровода (ГРС Балашиха), зон минимальных расстояний от газопровода-отвода к ГРС Балашиха, расположен в зоне национального парка «Лосиный остров», в зоне планируемого размещения транспортной развязки, что ограничивает использование земельного участка. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.
Вместе с тем, представленное в материалы дела уведомление о несоответствии указанных в уведомлении от 05.05.2022 о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 11.05.2022 №Р001-6960224243-58969985 Администрации г.о. Балашиха Московской области, не является документом, запрещающим или делающим невозможным использование земельного участка по его целевому назначению и разрешенному виду использования, поскольку использование земельного участка с указанным разрешенным видом использования возможно и без строительства объекта ИЖС.
Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Частью 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.
Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка. Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то в этой части заявленных требований указанная норма применению не подлежит.
Кроме того, статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает обременение товара правами третьих лиц на него. Вместе с тем в данном конкретном случае сторонами не представлено и судом не установлено наличие прав третьих лиц на спорный земельный участок.
Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Данные об ограничении использования спорного земельного участка отсутствовали в выписке из Единого государственного реестра недвижимости «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости». Доказательства того, что о наличии дополнительных ограничений относительно земельного участка с кадастровым номером: ФИО13 было известно продавцу и он заведомо скрыл какую-либо имеющуюся у него информацию от покупателя отсутствуют.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.
Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.
Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом. В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.
Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении продаваемой недвижимости, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.
При этом ссылка истца на обстоятельства того, что она не является профессиональным участником рынка недвижимости, в частности земельно-правовых взаимоотношений, не обладает специальными познаниями в этой области и поэтому не могла самостоятельно знать о наличии существующих обременениях и ограничениях в использовании земельного участка, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.
Истец приобретала земельный участок у частного физического лица, потребителем не являлась, законодательство о защите прав потребителя в данном случае применяться не может.
При таких обстоятельствах признать недобросовестное поведение продавца при совершении сделки в виде договора купли-продажи не представляется возможным.
Согласно положениям ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от взятых на себя обязательств по сделке не допускается.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
При рассмотрении настоящего дела суду не были представлены доказательства каких-либо нарушений договора купли-продажи земельного участка со стороны продавца, как не представлено доказательств наличия обмана или введения в заблуждение со стороны продавца по отношению к истице. Следовательно, основания для расторжения договора купли-продажи в редакции заявленного иска отсутствуют.
Относительно заявленного со стороны представителя ответчика срока исковой давности суд приходит к следующему.
К заявленным требованиям о расторжении договора купли-продажи земельного участка подлежит применению общий трехлетний срок исковой давности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности, о применении которой заявил ответчик, является самостоятельным основанием к вынесению решения об отказе в иске.
Учитывая, что договор купли-продажи земельного участка был совершен 17.02.2022, выписка из ЕГРН «Сведения о характеристиках объекта недвижимости» была получена истцом 26.04.2022, срок исковой давности пропущен не был.
В совокупности представленных в деле и исследованных в судебном заседании доказательств, суд находит исковые требования истицы подлежащими оставлению без удовлетворения в полном объеме.
В связи с отказом в удовлетворении иска также подлежат оставлению без удовлетворения требования о взыскании с ответчика судебных расходов.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Балашихинский городской суд Московской области в течение месяца, с даты изготовления мотивированного решения.
Судья А.Л. Кулакова
Мотивированное решение изготовлено 25.09.2023.
Судья А.Л. Кулакова
КОПИЯ ВЕРНА
Решение не вступило в законную силу
Подлинник решения находится в материалах гр. дела №2-8556/2023
в производстве Балашихинского городского суда
УИД50RS0001-01-2023-001177-33
Судья
Секретарь