Дело №
УИД №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Касимов 23 июня 2025 года
Касимовский районный суд Рязанской области в составе председательствующего судьи Антиповой М.Н., с участием
представителя истца ФИО1 – адвоката Киселевой Л.В., представившей ордер № от ДД.ММ.ГГГГ и удостоверение адвоката № от ДД.ММ.ГГГГ,
при секретаре Жакиной Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № по иску ФИО1 к ОАО «Елатомский маслосырозавод» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 ВА. обратилась в суд с исковым заявлением к ОАО "Елатомский маслосырзавод" в лице конкурсного управляющего ФИО2, в котором просит признать за истцом право собственности на квартиру, общей площадью 94,5 кв.м, К№, расположенную по адресу: <адрес>. В обоснование иска указано, что ОАО «Елатомский маслосырзавод» на основании постановлений № от ДД.ММ.ГГГГ администрации Касимовского районного муниципального образования Рязанской области и № от ДД.ММ.ГГГГ администрации рабочего поселка Елатьма был выделен земельный участок для строительства жилых домов для работников ДСХО <данные изъяты>. Вновь выстроенному 2-х квартирному жилому дому был присвоен адресный номер <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ с истцом заключен договор аренды жилого помещения в указанном доме - квартиры № для проживания с правом выкупа. После заключения договора в сентябре 2004 года ФИО1 была вселена в предоставленную квартиру, где и проживает до настоящего времени. Во исполнение заключенного договора аренды до 2006 года истец полностью выплатила ОАО «Елатомский маслосырзавод» выкупную стоимость квартиры в размере 252 000 рублей, после чего обращалась в Росреестр, но в регистрации права собственности ей было отказано, так как право собственности на выстроенный жилой дом № <адрес> ни за кем в Росреестре в установленном законом порядке не зарегистрировано. Согласно сведениям БТИ в реестре имеются сведения об объекте недвижимости - квартире № в д.№ <адрес>, при этом владельцы указанного объекта недвижимости в организации технической инвентаризации не зарегистрированы. В реестре муниципальной собственности Касимовского муниципального района указанная квартира не значится и процедуру учета в Управлении муниципального имущества и земельных отношений администрации Касимовского района не проходила. С 2004 гола ФИО1 осуществляет все права собственника указанной квартиры, постоянно, добросовестно, открыто и непрерывно владея ей, поддерживает ее в нормальном техническом состоянии, делает ремонт, оплачивает коммунальные услуги. С указанного времени ни ОАО «Елатомский маслосырзавод», ни администрация, ни иные лица, не проявляли какой-либо интерес к спорному имуществу, действий по владению, пользованию данным имуществом, его содержанию, не совершали, расходы по его содержанию не несли, что свидетельствует об отказе от принадлежащего права собственности. Поскольку во внесудебном порядке решить спорный вопрос не представляется возможным, то истец обратилась в суд с данным иском.
В судебное заседание истец ФИО1, извещенная о дате, времени и месте рассмотрения дела, не явилась. Её интересы представляет адвокат Киселева Л.В., которая в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объеме по изложенным в иске основаниям.
Представитель ответчика ОАО «Елатомский маслосырозавод» - конкурсный управляющий ФИО2, извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, не явился, возражения по существу заявленного иска не представил.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в суд также не явился, возражений по заявленным требованиям не представил.
Суд на основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) рассмотрел дело в отсутствие ответчика и третьих лиц.
Выслушав доводы представителя истца, оценив показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее 8 ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
Согласно ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Статьей 219 ГК РФ также предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
В силу ч.2 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Частью 3 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится разъяснение, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 ст. 8 ГК РФ.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ) (п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав")
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
В п. 62 указанного Постановления также содержится разъяснение о том, что рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно пункту 63 постановления Пленума N 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Поскольку Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступил в действие 31 января 1998 года, то к сделкам, связанным с переходом права на недвижимое имущество применяются требования ч.1ст.164 ГК РФ, в соответствии с которой в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Так в силу ч.3 ст.609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Частью 2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судом установлено и не оспорено сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ на основании Постановления главы района № ОАО «Елатомский маслосырзавод» был выделен земельный участок площадью 1,08 га в <адрес> для строительства жилых домов работников ДСХО <данные изъяты>, согласно генерального плана застройки р.<адрес>.
На основании заявки ОАО «Елатомский маслосырзавод» о выделении ему земельного участка под строительство жилых домов для работников ДСХО <данные изъяты>, Постановлением администрации рабочего поселка Елатьма № от ДД.ММ.ГГГГ выделен земельный участок площадью 108 га для строительства жилых домов для работников ДСХО <данные изъяты>.
План застройки жилого дома, для строительство которого выделялся земельный участок площадью 1,08 га подтверждается выкопировкой из генплана застройки р.<адрес> с нанесением плана застройки участка жилыми домами, согласованного в установленном порядке.
Как следует из объяснений представителя истца и усматривается из материалов дела, изначально земельный участок под строительство жилых домов выделялся ОАО «Елатомский маслосырзавод» по <адрес>. При этом, после завершения строительства, на основании представления администрации ОАО «Елатомский маслосырзавод», вновь выстроенному жилому дому был присвоен адресный номер: <адрес>.
Данные обстоятельства подтверждаются справкой администрации муниципального образования – Елатомское городское поселение от ДД.ММ.ГГГГ № и Постановлением администрации муниципального образования – Елатомское городское поселение от ДД.ММ.ГГГГ № о присвоении адресного номера вновь выстроенному двухквартирному жилому дома ОАО «Елатомский маслосырзавод».
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №, состоящий из двух квартир с кадастровыми номерами № и №, за ОАО «Елатомский маслосырзавод» в установленном законом порядке не зарегистрировано.
Факт строительства многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № и его принадлежность ОАО «Елатомский маслосырзавод» в судебном заседании лицами, участвующими в деле, не оспаривался.
Согласно ответов администрации Касимовского муниципального округа Рязанской области от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира и вышеуказанный многоквартирный жилой дом в реестре муниципального имущества Касимовского муниципального округа Рязанской области не значится, от ОАО «Елатомский маслосырзавод» в муниципальную собственность не передавался.
ДД.ММ.ГГГГ между Открытым акционерным обществом «Елатомский маслосырзавод» и ФИО1 в письменной форме заключен договор аренды жилого помещения с правом выкупа. Предметом данного договора является жилое помещение – квартира, находящаяся по адресу: <адрес>, общей площадью 64,4 кв.м., принадлежащая на праве собственности арендодателю – ОАО «Елатомский маслосырзавод».
Из материалов дела следует, что ФИО1 на основании приказа № от ДД.ММ.ГГГГ осуществляла трудовую деятельность в АООТ «Елатомский маслосырзавод», в последующем переименованном в ОАО Елатомский маслосырозавод» и ДД.ММ.ГГГГ уволена в порядке перевода к ИП У.В.Н.
Таким образом, ФИО1 на день заключения договора аренды с правом последующего выкупа вышеуказанной квартиры являлась работником ОАО «Елатомский маслосырзавод», для которых ОАО «Елатомский маслосырзавод» произведено строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно пункта 3.5 указанного договора аренды арендатор, выполнивший принятые на себя по договору аренды с правом выкупа обязательства, имеет право в соответствии с действующим законодательством на оформление права собственности на квартиру.
Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора ежемесячно выплачивать арендодателю арендную плату.
Общая сумма арендных платежей по настоящему договору является выкупной стоимостью и составляет 252 000 рублей (п.4.2 договора аренды).
Выплата выкупной стоимости производится арендатором в российских рублях ежемесячно в течение 8 лет (п.4.3 договора аренды).
Пунктом 5.1 установлен срок договора аренды с правом выкупа жилого помещения, который составляет 8 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Однако, несмотря на то, что указанный договор подписан ОАО «Елатомский маслосырзавод» и ФИО1., его государственная регистрация в установленном законом порядке не проведена, как и не проведена процедура перехода права собственности к арендатору спорного жилого помещения после завершения внесения арендных платежей, а именно полной выкупной цены квартиры.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на здание с кадастровым №, сведения о правах на данных объект в ЕГРН не зарегистрированы. Однако кадастровые работы в отношения данного объекта были проведены 2009 году с постановкой его на кадастровый (реестровый) учет ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно выписке из реестра БТИ от ДД.ММ.ГГГГ в организациях технической инвентаризации владельцы квартиры № в д.№ по <адрес> также не зарегистрированы.
Вместе с тем, как следует из объяснений представителя истца, в настоящее время ее доверитель ФИО1 исполнила свои обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ путем внесения арендных платежей на общую сумму 252000 рублей, указанную в договоре как выкупная стоимость спорной квартиры, что также подтверждается справками ОАО «Елатомский маслосырозавод» от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №.
Однако, в установленном законом порядке зарегистрировать переход права собственности от ОАО «Елатомский маслосырзавод» на свое имя истец ФИО1 лишена возможности, поскольку право собственности арендодателя (ОАО «Елатомский маслосырзавод») в установленном законом порядке в реестре недвижимости не зарегистрировано.
Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Елатомский маслосырозавод» признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен ФИО2
В ходе судебного заседания было установлено, что на протяжении с 2004 года (с момента вселения в указанную квартиру) и до настоящего времени истец владеет и пользуется указанным жилым помещением, осуществляя права и обязанности собственника по содержанию данного жилого помещения.
Так, в 2012 году в спорную квартиру была осуществлена подача газа на основании заключенного договора поставки газа № между ФИО3 и ООО «Рязанская региональная компания по реализации газа».
Допрошенные в ходе судебного заседания свидетели Л.В.Ф.Фи и П.Н.А. в судебном заседании пояснили, что ФИО1 в спорной квартире проживает на протяжении более 20 лет, содержит её, делает в ней ремонт, никаких споров в отношении прав на данную квартиру у истца ни с кем не возникало.
Пунктом 1 ст.234 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Не наступает перерыв давностного владения в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст.234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Как указано в абзаце первом п. 16 приведенного выше постановления Пленума ВС РФ, по смыслу ст. ст. 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Согласно абзацу первому п. 19 этого же постановления Пленума ВС РФ возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из ст. ст. 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.
Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).
Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.
Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.
Осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестности давностного владения.
Из приложенных к иску квитанций об оплате арендных платежей следует, что последний платеж по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ произведен истцом ДД.ММ.ГГГГ. То есть на момент рассмотрения дела истек пятнадцатилетний срок истребования имущества у истца в случае его недобросовестного владения как своим собственным имуществом. Указанный факт ответчиком не оспорен.
Кроме того, из обращения генерального директора ОАО «Елатомский маслосырозавод» ФИО4 в адрес Главы администрации Муниципального образования Касимовский район от 2011 года № следует о намерении ОАО «Елатомский маслосырозавод» передать ранее выделенный земельный участок под строительство жилого дома с кадастровым № гражданам ФИО1 и К.И.А.
При указанных обстоятельствах, суд находит что ОАО «Елатомский маслосырозавод» после получения от истца выкупной цены спорной квартиры отказался от каких-либо провопритязаний на данное жилое помещение.
Таким образом, суд считает установленным, что на момент рассмотрения настоящего дела истец ФИО1 спорной квартирой, с кадастровым №, общей площадью 94,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, владеет как своей собственной на протяжении более 15 лет, содержит её и производит её текущий и капитальный ремонт, а поэтому имеются основания для удовлетворения заявленных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
иск ФИО1 к ОАО «Елатомский маслосырозавод» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать за ФИО1 (паспорт № выдан ОУФМС России по Рязанской области в Касимовском районе ДД.ММ.ГГГГ) право собственности на квартиру с кадастровым №, общей площадью 94,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Решение в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Рязанский областной суд с подачей жалобы через Касимовский районный суд.
Судья
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья