Дело № 2-54/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Приозерск ДД.ММ.ГГГГ

Приозерский городской суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Строгановой О.Г.,

при секретаре Анфилатовой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка и нежилого здания, применения последствий недействительности сделок,

установил

ФИО2 обратилась в суд с данным исковым заявлением, указав, что согласно свидетельства о праве на наследство по завещанию она после смерти своего отца стала собственником ряда недвижимого и иного имущества, в том числе: - земельного участка с кадастровым номером 47:03:1209001:2, расположенного по адресу: <адрес>, с/<адрес>, деревня ФИО4, <адрес>, зем. уч. №; - нежилого здания с кадастровым номером 47:03:0000000:7340, расположенного по адресу: <адрес>, с/<адрес> волость, деревня ФИО4, <адрес> истец ухаживала за маленьким ребенком, а также в силу неограниченного доверия к своим близким родственниками матери ФИО3 и дяде ФИО4 она, поддавшись на уговоры ответчиков, выдала по две нотариально оформленных доверенности на каждого из них на управление и распоряжения ее долями в ряде юридических лиц и на распоряжения недвижимым имуществом. Так, ДД.ММ.ГГГГ она (ФИО2) выдала ФИО4 доверенность <адрес>3-<адрес>5, удостоверенную нотариально, на управление и распоряжение её имуществом, доставшимся ей по наследству от отца, в том числе спорным земельным участком и нежилым зданием. При подписании доверенности истец не изучала досконально её текст и полагала, что выдаёт доверенность только на управление своим имуществом, а право распоряжения не доверяет. Впоследствии истец узнала, что происходит продажа её имущества, и ДД.ММ.ГГГГ отменила указанную выше доверенность (распоряжение № <адрес>9, реестровый №-№137). Однако к указанному времени ее мать ФИО3 и дядя ФИО4 совершили ряд сделок по продаже друг другу, а затем и третьим лицам принадлежащего ей имущества. В частности ФИО3 стала собственником вышеуказанных спорных земельного участка и нежилого здания. Сделки по отчуждению указанного имущества, по мнению истца, являются недействительными в связи с тем, что совершены ее представителем в ущерб представляемому им лицу, то есть в ущерб истцу при наличии сговора ответчиков на причинение ей указанного ущерба. При этом сделки совершены при отсутствии одобрения и волеизъявления истца на распоряжение имуществом, о чем свидетельствует срок, на который ФИО4 была выдана доверенность, составляющий 15 лет, тогда как имущество истца, в том числе и спорные объекты недвижимости, были распроданы в течении нескольких недель после выдачи доверенности. Согласно иску явный ущерб для ФИО2 от совершения оспариваемой сделки заключается в том, что она не получила возмещения за отчужденное имущество.

Уточняя исковые требования, истец также указал, что по сделке купли-продажи земельного участка и нежилого здания, совершенной от ее лица ФИО4 с ФИО3 денежные средства фактически не передавались, сделка является фиктивной, совершенной с целью переоформления ее собственности на мать истца ФИО3 Цена договора купли-продажи земельного участка и нежилого здания, указанная в договоре, является явно заниженной, ниже рыночной стоимости.

В этой связи истец просит о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению от нее к ФИО3 земельного участка с кадастровым номером 47:03:1209001:2, расположенного по адресу: <адрес>, с/<адрес>, деревня ФИО4, <адрес>, зем. уч. № и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению от нее к ФИО3 нежилого здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, с/<адрес> волость, деревня ФИО4, <адрес>, а также применить последствия недействительности указанных сделок путем признания права собственности на данные объекты недвижимости за истцом (т. 1 л.д. 13-19, т. 2 л.д. 56-57).

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом через представителя, воспользовалась своим правом, установленным статьей 48 ГПК РФ, на ведение дела в суде через представителя.

Представитель истца ФИО6, исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, настаивал на их удовлетворении.

Ответчики ФИО3 и ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, ФИО4 ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

ФИО4 представил отзыв на иск, просил отказать в удовлетворении иска поскольку отчуждение спорного имущество произошло по воле истца, на основании выданной доверенности, в которой она доверила ему и право распоряжения принадлежащим ей имуществом. Сделка была совершена не в ущерб интересам истца, поскольку денежные средства от продажи земельного участка и нежилого здания она получила, а цена проданных объектов недвижимости соответствовала рыночным ценам (т. 2 л.д. 201-202).

Представитель ответчиков ФИО7 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, пояснив, что истице от отца по наследству достался большой объем недвижимого имущества, в том числе и коммерческого. Право на распоряжение имуществом со стороны истца ответчикам было передано только на коммерческую недвижимость, то есть на земельные участки с находящимися на них нежилыми зданиями и строениями. Фактически конфликт между сторонами произошел по семейным вопросам, касающихся места жительства и порядка воспитания малолетней дочери истца и внучки ответчика ФИО3, что и послужило основанием для отмены истцом выданных ранее ответчикам доверенностей. Представитель ответчиков также указала, что цена объекта недвижимости по договорам их купли-продажи соответствовала их кадастровой стоимости на дату сделки, была максимально приближена к рыночной. Денежные средства у ответчика ФИО3 необходимые для приобретения земельного участка и нежилого здания имелись, поскольку накануне у нее состоялась сделка по продаже принадлежащей ей квартиры, данные денежные средства были переданы ФИО4, что оформлено распиской.

Кроме того, представитель ответчика ФИО3 считает, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку со дня совершения оспариваемых сделок и до обращения в суд прошло более одного года.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела

Исследовав материалы дела, доводы сторон, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями статей 56, 67 ГПК РФ суд приходит к следующему.

Согласно наследственному делу, открытому после смерти ФИО1, истец ФИО2 на основании свидетельств о праве на наследство по завещанию стала собственником ряда недвижимого имущества, в число которого входит: земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с/<адрес>, деревня ФИО4; нежилое здание с кадастровым номером 47:03:0000000:7340, расположенное по адресу: <адрес>, с/<адрес> волость, деревня ФИО4 (т. 1 л.д. 54 оборот, 100, 103 оборот).

ДД.ММ.ГГГГ истец выдала ФИО4 доверенность, удостоверенную нотариально (бланк № <адрес>3, № <адрес>4, № <адрес>5, реестровый №-н/78-2021-4-132 на управление и распоряжение её имуществом, в том числе спорным земельным участком и нежилыми зданием (т. 1 л.д.192-194).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, как продавцом, в лице ФИО4, действующего на основании вышеуказанной доверенности, и ФИО3, как покупателем, был заключен договор купли-продажи нежилого здания (одноэтажное здание операторской с гаражом) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, с/<адрес> волость, деревня ФИО4, а также договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с/<адрес>, деревня ФИО4, с видом разрешенного использования для автомобильной газонаполнительной станции (т. 1 л.д. 211-216).

В соответствии с ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как следует из выписки Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, государственная регистрация права собственности ответчика ФИО3 на спорное нежилое здание была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, а на спорный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 31-36).

В этой связи суд считает, что истцом срок исковой давности не пропущен, поскольку в случае, если действующий от имени ФИО2 ответчик ФИО4 не сообщил истцу сразу о совершенных от ее имени сделках по продаже земельного участка и нежилого здания, то самостоятельно узнать о совершенных сделках истец могла не ранее даты регистрации права собственности ФИО3 на спорные объекты недвижимости, то есть не ранее ДД.ММ.ГГГГ гола и ДД.ММ.ГГГГ, тогда как с иском в суд ФИО2 обратилась ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку точную дату, когда истцу стало известно об оспариваемых ею сделках установить не представляется возможным, то учитывая даты регистрации прав ответчика ФИО2 на земельный участок и нежилое здание, а также с учетом еще одних суток, необходимых для получения сведений из Росреестра о правах отдельного лица на недвижимое имущество, иск ФИО2 подан в суд в пределах срока исковой давности.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 распоряжением на бланке <адрес>9 отменила доверенность, выданную ФИО4 (т. 1 л.д. 209).

Как следует из ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ч. 1).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ч. 2).

В обосновании своих доводов истец ссылается на ст. 183 ГК РФ, согласно которой при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Вместе с тем, на третьем листе доверенности, выданной истцом ФИО2 ответчику ФИО4 (бланк № <адрес>3, № <адрес>4, № <адрес>5, реестровый №-н/78-2021-4-132) имеется полномочие, переданное ФИО4 со стороны истца по продаже за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащих ФИО8 и перечисленных в доверенности объектов недвижимости, заключать и пописывать договоры купли-продажи данных объектов недвижимости, определяя в каждом конкретном случае суммы, сроки и другие условия договора по своему усмотрению (т. 1 л.д. 192-194).

Из текста доверенности следует, что ФИО2 были разъяснены смысл и значение доверенности, её юридические последствия, а также содержание статьей 185-189 ГК РФ, содержание доверенности было прочитано ФИО2 лично и зачитано ей вслух, условия сделки соответствовали её действительным намерениям, о чём свидетельствует подпись истца в доверенности.

Таким образом, ФИО4, осуществляя от имени ФИО2 продажу спорных земельного участка и нежилого здания, действовал в пределах предоставленных ему полномочий, переданные ему полномочия не превысил, в связи с чем оснований для последующего одобрения ФИО2 сделки в порядке ст. 183 Гражданского кодекса РФ в данном случае не имелось.

Непродолжительный срок, в течении которого после получения доверенности были реализованы спорные объекты недвижимости, не свидетельствует об отсутствии воли ФИО2 на продажу земельного участка и нежилого здания, как и не свидетельствует об этом пятнадцатилетний срок, на который была выдана доверенность, поскольку полномочия, переданные относительно спорного недвижимого имущества по доверенности, реализованы в срок действия указанной доверенности.

Сведений о том, что при составлении и подписании указанной выше доверенности истица находилась в состоянии заблуждения или обмана, суду не представлено, таким образом доводы истицы о том, что спорное имущество выбыло из ее собственности помимо её воли, не состоятельны.

Также, не обоснована ссылка истца на пункт 3 статьи 182 ГК РФ, в соответствии с которым представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом, поскольку ФИО4, являясь представителем продавца по договору ФИО2 одновременно представителем покупателя по договору ФИО3 не являлся.

При этом закон не запрещает совершения сделок купли-продажи с лицом, который представляет интересы продавца, но по распоряжению иным имуществом, не относящимся к предмету сделки.

В силу пункта 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем в ущерб интересам представляемого, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.

В п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Цена при отчуждении спорных объектов недвижимости составила <данные изъяты> рублей за нежилое здание и <данные изъяты> рублей за земельный участок, что следует из оспариваемых истцом договоров.

Указанная цена договоров практически идентична кадастровой стоимости спорных объектов надвижимости, которая указана в выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ по земельному участку и от ДД.ММ.ГГГГ по нежилому зданию, то есть соответствует их кадастровой стоимости на дату продажи.

Как указано в части 2 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.

Следовательно, механизм определения кадастровой стоимости предполагает, что она максимально приближена к рыночной стоимости.

Таким образом, цена спорных объектов недвижимости, определенная сторонами в оспариваемых договорах купли-продажи соответствует ее кадастровой стоимости, которая в силу закона максимально приближена к рыночной стоимости.

Согласно проведенного за счет истца исследования по определению рыночной стоимости земельного участка и нежилого здания, проведенного ООО «КСБ Оценка» рыночная стоимость спорного земельного участка на дату ДД.ММ.ГГГГ составляла 9 511 000 руб., рыночная стоимость здания – 6 000 000 руб. (т. 2 л.д. 58-93).

Вместе с тем, возвращаясь к тексту доверенности, выданной ФИО2 ответчику ФИО4 он был уполномочен на определение цены продажи объектов недвижимости по своему усмотрению.

Кроме того, эксперт ООО «КСБ Оценка» осуществлял оценку рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка без их осмотра, ориентируясь на устное заверение заказчика данного исследования, которым являлась ФИО2, о том, что состояние обоих объектов недвижимости хорошее, что могло повлиять на выводы эксперта.

Также суд принимает во внимание, что ущерб, причиняемый оспоримой сделкой, стороне этой сделки, должен быть явным, тогда как в данном случае цена продажи земельного участка и нежилого здания, определенная в договоре, о таком явном ущербе не свидетельствует.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что признаки того, что при заключении этих сделок другая сторона сделок знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого, либо что имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, отсутствуют.

Доводы истца о том, что у ФИО3 не имелось денежных средств на приобретение земельного участка и нежилого здания, в связи с чем истец полагает, что денежные средства по сделке не передавались, опровергаются документами о продаже в период совершения оспариваемых сделок ответчиком ФИО3 принадлежащей ей квартиры за 6 900 000 рублей (т. 2 л.д. 94-97).

Кроме того, факт передачи денежных средств со стороны ФИО3 представителю продавца ФИО4 подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, оригинал которой был представлен суду в судебном заседании (т. 2 л.д. 53).

Не нашел и подтверждение довод истца о том, что в рамках возбужденного в отношении ФИО4 уголовного дела, постановление о возбуждении которого было впоследствии отменено, ФИО4, будучи допрошенным в качестве подозреваемого, признавал факт того, что денежные средства вырученные от продажи спорных земельного участка и нежилого здания, он ФИО2 не передавал.

Так, из протокола допроса ФИО4, как подозреваемого, от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он денежные средства ФИО2, вырученные от продажи недвижимости передавал налично частями в два приема в офисе и на улице рядом с офисом (т. 3 л.д. 156-162).

Вместе с тем, само по себе то обстоятельство, что покупателем не уплачена покупная цена за приобретаемое имущество, влечет за собой иные правовые последствия, регулируемые ст. ст. 450, 453, 486 Гражданского кодекса РФ, которые не содержат нормы, позволяющие признать договор купли-продажи недействительной сделкой по основаниям отсутствия доказательств оплаты товара.

Таким образом, при отсутствии доказательств оплаты товара, к сделке должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Суд считает, что у истца в соответствии с действующим гражданским законодательством имеется иной способ защиты нарушенного права, а не тот, который им был выбран при предъявлении настоящего иска.

Таким образом, требование истца о признании недействительными договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО2 к ФИО3 нежилого здания с кадастровым номером 47:03:0000000:7340, расположенного по адресу: <адрес>, с/<адрес> волость, деревня ФИО4, а также земельного участка с кадастровым номером 47:03:1209001:2, расположенного по адресу: <адрес>, с/<адрес>, деревня ФИО4, удовлетворению не подлежит.

В связи с этим, последующие требования о применении последствий недействительности сделки, о признании за истцом права собственности на земельный участок и недвижимое имущество также удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка и нежилого здания, применения последствий недействительности сделок, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ленинградский областной суд через Приозерский городской суд Ленинградской области.

Судья О.Г. Строганова

решение в мотивированной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ