Дело №2-1679/2025 30 сентября 2025 года
(78RS0008-01-2024-005549-24)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Богачевой Е.В.,
при помощнике ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «БН Девелопмент» о взыскании ущерба,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «БН Девелопмент» о взыскании ущерба, ссылаясь на то, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №ДДУ/28012-103/00009734 от 30.11.2019. 15.03.2021 по акту приема-передачи участнику долевого строительства была передана квартира <адрес>. В период проживания в указанной квартире истцом как собственником были выявлены недостатки качества строительных и отделочных работ, подтвержденные актами от 17.02.2024, 24.02.2024, а также заключением экспертизой ООО «Центр независимой экспертизы «Аспект» от 12.04.2024 №2552/24-НЭ. 16.04.2024 истцом была направлена ответчику претензия о возмещении расходов на устранение недостатков, ответа на которую не поступило. Учитывая изложенное, уточнив требования, истец просит взыскать с ответчика стоимость устранения недостатков в размере 307 040,47 руб., неустойку в размере 65 453,35 руб. на 05.11.2024, и по день фактического исполнения обязательства, но не более 307 040,47 руб., расходы по юридической помощи в размере 185 000 руб., штраф в размере 5% от присужденной суммы.
В ходе судебного разбирательства сторона истца уточнила требования и просила взыскать с ответчика расходы по устранению недостатков в размере 274 417,67 руб., неустойку за период с 07.05.2024 по 31.12.2024 в размере 80 013,33 руб., штраф в размере 177 215,50 руб., судебные издержки в размере 185 000 руб.
Истец в судебное заседание не явился, доверила представлять свои интересы ФИО3, действующему на основании доверенности, который в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, поддержал письменные возражения с дополнениями на иск.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в части, исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что 30.11.2019 между ООО «Бонава Санкт-Петербург» и ФИО2 был заключен договор № ДДУ/28012-103/00009734 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, подземными и надземными паркингами и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства, основные характеристики которых определены п.1.2 настоящего договора, а участник обязался уплатить обусловленную цену и принять объект по акту приема-передачи.
Обязательство по оплате договора было исполнено истцом в полном объеме в размере 13 238 945 руб., что ответчиком не оспаривается.
15.03.2021 между сторонами был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства – квартиры по адресу: <адрес>
Согласно объяснениям истца, после передачи квартиры были были выявлены недостатки качества строительных и отделочных работ, подтвержденные актами от 17.02.2024, 24.02.2024, а также заключением экспертизой ООО «Центр независимой экспертизы «Аспект» от 12.04.2024 №2552/24-НЭ.
Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно части 2 статьи 7 данного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В силу ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно части 2 статьи 7 данного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.
При этом, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.
В соответствии с ч.3 ст.10 Закона «Об участии в долевом строительстве» при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присуждённой в пользу гражданина – участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина-участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Федеральным законом № 482-ФЗ от 26.12.2024 введена часть 4 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
В части 5 статьи 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что положения части 4 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.
Положения части 4 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025
Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", данная норма вступила в силу с 01.09.2025.
Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона № 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.
Одним из элементов публичного порядка Российской Федерации является принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности, предполагающий восстановление нарушенного права, но не обогащение в результате защиты нарушенного (оспоренного) права. Принцип законности судебного решения, включающий в себя в широком смысле законность, обоснованность, мотивированность, окончательность судебного акта, является основополагающим принципом российского права, поскольку только таким актом устанавливается правовая определенность спорных отношений и определяются взаимные права и обязанности их участников.
Указанная часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.
Таким образом, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.
Следовательно, по общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона №214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона N 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 01.01.2025 устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).
Поскольку договор участия в долевом строительстве заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а решение суда вынесено после 01.01.2025, то на основании положений ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ общая сумма на возмещение расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, взыскании неустойки, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать 3% от цены договора участия в долевом строительстве.
Стоимость объекта недвижимости составляет 13 238 945 руб., соответственно 3% составляют сумму в размере 397 168,35 руб.
Стороной ответчика было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.
Согласно заключению экспертов №163-СТЭ от 03.092025 ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы», с учетом данных, полученных по результатам натурного осмотра, а также данных, имеющихся в материалах дела, эксперты приходят к выводу, что в квартире по адресу: <адрес>, имеются строительные недостатки, в том числе отраженные в экспертном заключении ООО «Центр независимой экспертизы «Аспект» №2552/24-НЭ от 12.04.2024.
Экспертный осмотр объекта производился 26.08.202. Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2024 №589 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации», Постановление Правительства РФ от 28.05.201 №81 утратило силу с 01.09.2024.
Все выявленные недостатки представлены в Таблице 3 (Сводная ведомость недостатков).
Проанализировав перечень выявленных недостатков (дефектов), соотнеся их с требованиями нормативных документов, эксперты определили, что все выявленные в квартире 780 недостатки (дефекты) являются следствие нарушения застройщиком требований нормативных документов, а также нарушений технологии производства строительно-монтажных и отделочных работ.
Эксперты определили, что все выявленные недостатки являются строительными.
Рыночная стоимость устранения выявленных строительных недостатков на дату проведения экспертизы в квартире <№>, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 223 785,06 руб.
В соответствии с положениями части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Согласно положениям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Следует отметить, что по смыслу положений статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем законодателем в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.
Однако, это не означает права суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки.
Таким образом, экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.
Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Суд в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы от 03.09,2025, поскольку экспертиза проведена компетентными экспертами, имеющими значительный стаж работы по специальности, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-ФЗ экспертами ООО «НИЦСЭ», в соответствии с определением суда о поручении проведения экспертизы этому учреждению, в соответствии с профилем деятельности, определенным для данной организации, выданной ему лицензией.
Проанализировав содержание экспертных заключений, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в распоряжении эксперта документов, выводы основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации экспертов, их образовании, стаже работы.
По ходатайству представителя истца судом был вызван в суд и опрошен эксперт <_> проводивший судебную экспертизу, который пояснил суду, что выводы экспертизы, к которым они пришли, являются однозначными, сомнений при даче заключения у них не возникло.
При таких обстоятельствах суд полагает, что заключение экспертов отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют.
Учитывая изложенное, оценивая установленные по делу обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика стоимости устранения недостатков в размере 223 785,06 руб.
Согласно ч.3 ст.10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке. Изменения, внесенные Федеральным законом № 266-ФЗ, вступили в силу с 01.01.2025.
Согласно абз.9 п.1 Постановления Правительства Российской Федерации «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2025 включительно.
Принимая во внимание, что претензия о выплате стоимости устранения строительных недостатков поступила застройщику 25.04.2024, то есть в период действия моратория и обязанность по добровольному удовлетворению претензии возникла у ответчика в период действия моратория, основания для взыскания неустойки и штрафа отсутствуют.
В соответствии с требованиями ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В силу ст.88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ст.94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате специалистам, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, другие признанные судом необходимыми расходы.
Разрешая требование истца о взыскании с ответчика расходов по оплате досудебной экспертизы, суд учитывает, что данные расходы истца следует признать необходимыми для обоснования заявленных требований и подлежащими включению в судебные издержки и взысканию с ответчика в пользу истца по правилам абз. 9 ст. 94 ГПК РФ, истцом в подтверждение данных расходов представлены письменные доказательства их несения, в связи с чем приходит к выводу о взыскании с ответчика понесенных истцом указанных расходов, пропорционально удовлетворенным требованиям - в размере 61 948 руб.
Кроме того, истцом заявлено ходатайство о взыскании с ответчика расходов истца по оплате услуг представителя в размере 100 000 руб. В подтверждение факта несения истцом указанных расходов представлены письменные доказательства.
Разрешая данное ходатайство, суд, руководствуясь положениями ст. 100 ГПК РФ, основываясь на принципах разумности и справедливости, приняв во внимание категорию настоящего спора, время, затраченное на его разрешение, объем оказанной истцу юридической услуги, приходит к выводу о необходимости удовлетворения указанных требований, взыскав с ответчика в пользу истца в качестве возмещения расходов на оплату услуг представителя с учетом принципа пропорциональности и разумности 65 000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 67, 98, 100, 194-197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «БН Девелопмент» (ИНН <№>) в пользу ФИО2 (паспорт <№>) ущерб в размере 274 417,67 руб., расходы по оплате оценки в размере 61 948 руб., расходы по оплате юридической помощи в размере 65 000 руб., в остальной части отказать
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы.
Судья подпись
Мотивированное решение изготовлено 14.10.2025.