Решение по делу № 2-2105/2024 от 11.03.2025 - о признании договора купли-продажи заключенным, об обязывании к государственной регистрации перехода права собственности.

Дело УИД 42RS0018-01-2024-00002650-70

Производство № 2-279/2025

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новокузнецк 11 марта 2025 года

Орджоникидзевский районный суд города Новокузнецка Кемеровской области в составе судьи Янышевой З.В.

при секретаре Шендер П.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи заключенным, об обязывании к государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ФИО2, о признании договора купли-продажи заключенным, об обязывании к государственной регистрации перехода права собственности.

Свои требования мотивируют тем, что .. .. ....г.. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли продажи квартиры по адресу ул.....г...... По условиям договора расчет с продавцом произведен в полном объеме. Истец владеет и пользуется спорным имуществом в настоящее время. Считает, что данный договор заключенный между ней ответчиком является фактически договором купли-продажи, поскольку сторонами выполнены все существенные условия, предусмотренные нормами права.

Истец просит признать договор купли-продажи от .. .. ....г.. заключенным. Зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу ул.....г.....

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом, ранее в судебном заседании пояснила, что денежные средства по предварительному договору заплатила по расписке. Ответчик по собственному желанию хотел переоформить квартиру. Основной договор не заключали. Квартира ответчиком предана, ключи от квартиры ответчик передал истцу.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании настаивала на удовлетворении требований, пояснила, что выполнены все условия договора. Покупателю денежные средства переданы, имеется расписка. Имущество тоже передано покупателю. Имеется акт о не проживании ответчика в квартире. Предложение о заключении договора направили. Требования подлежат удовлетворению согласно п. 23 ППВС от 25.12.2018г. Истец работает неофициально, при оплате использовала часть накопленных денежных средств, часть от займа. Ключи истцу переданы, квартирой пользуется истец, оплачивает коммунальные услуги.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался по известному суду адресу.

Третье лицо Администрация г. Новокузнецка в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.

В соответствии со ст.ст. 167, 233 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в порядке заочного производства, против чего не возражает представитель истца.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Для совершения регистрационных действий необходимо заявление правообладателя недвижимого имущества. При этом в соответствии со ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Но основании ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Судом установлено, что в обосновании своих требований истцом предоставлен предварительный договор купли-продажи квартиры от .. .. ....г.., расположенной по адресу ул.....г..... с кадастровым №.... Продавцом в данном договоре указан ФИО2, покупателем – ФИО1, договор содержит подписи сторон.

Согласно условиям договора продавец имеет намерение продать, а покупатель купить в собственность квартиру по адресу ул.....г..... Стороны обязуются заключить основной договор до .. .. ....г.. Указанный объект оценивается сторонами и продается за 1457000 рублей, которые покупатель оплатил продавцу за счет собственных средств до подписания настоящего договора. Цена является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит. На момент подписания договора право собственности на объект недвижимости не оформлено надлежащим образом.

Согласно п. 3.4. договора объект недвижимости передается покупателю с момента заключения настоящего договора, который по соглашению сторон имеет силу акта приема-передачи.

Судом также установлено, что на момент подписания предварительного договора от .. .. ....г.. право собственности за ФИО2 не было зарегистрировано. Регистрация права собственности за ФИО2 произведена .. .. ....г.. согласно выписке из ЕГРП.

Согласно расписке от .. .. ....г.. денежные средства в размере 1457000 рублей получены ФИО2 от ФИО1 При этом судом установлено, что истец работала, имела доход, денежные средства переданы в том числе, с использованием заемных денежных средств. Обратного суду не предоставлено, ответчиком не оспорено.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В п. 1 ст. 422 ГК РФ указано, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из п. 1 ст. 425 ГК РФ следует, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 2 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Как следует из п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Из п. 4 ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из ст. 431 ГК РФ следует, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

На основании п. 2 ст. 455 ГК РФ, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с п. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Из п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из п. 1 ст. 555 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Из п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 49 от 25 декабря 2018 года "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора" следует, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2019 N 18-КГ19-96).

В абзаце 3 п. 23 Постановления Пленума ВС РФ N 49 от 25 декабря 2018 года "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора" также указано, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с п. 3 "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2010 года" (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010), предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации не подлежит.

Из абзаца 4 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Сторонами не оспаривалось подписание предварительного договора, написание расписки от ....... (л.д.29), совершение действий, направленных на переход права собственности на объект недвижимости к покупателю (п. 3.2. договора). Так, ФИО2 после подписания договора от ........ совершены действия по приобретению спорной квартиры в собственность, по регистрации права собственности на квартиру по адресу ул.....г..... (л.д.43-45).

В материалы дела стороной истца представлены копии предварительного договора купли-продажи, расписка, из которых однозначно усматривается исполнение истцом обязательств по передаче денежных средств по договорным обязательствам. Исковые требования о признании договора безденежным, о его расторжении, ФИО2 в суд не заявлялись.

В данном случае предметом предварительного договора купли-продажи является передача в собственность покупателя спорного объекта недвижимости, с указанием стоимости такого объекта, которая полностью оплачена истцом ответчику до заключения основного договора купли-продажи.

Истец обратилась к ответчику ФИО2 с предложением заключения основного договора, что свидетельствует о наличии интереса относительно заключаемой сделки купли-продажи квартиры, ФИО2 свои обязательства по предварительному договору не исполнил, уклонившись от заключения основного договора купли-продажи и от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в свою очередь, ФИО1 полностью уплатила цену имущества, что подтверждается распиской, следовательно, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Суд приходит к выводу, что переданные ФИО1 денежные средства ФИО2 размере 1457000 руб. являются авансом, а не задатком, как определено в расписке. Истец не заинтересована в возврате аванса и вправе требовать от ответчика исполнения обязательства по договору.

По настоящему делу установлено, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик ФИО2 - продавец по договору, право собственности которой на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Ответчик не возвратил истцу переданные в счет оплаты денежные средства в размере 1457000 руб., уклонился от заключения договора купли-продажи, от государственной регистрации перехода права и обязанности по передаче истцу спорного объекта недвижимого имущества, в опровержении чего соответствующих доказательств суду не представлено.

Ответчиком предварительный договор в установленном законом порядке не оспорен.

Также согласно пояснениям истца, актом от ....... (л.д.66) ФИО2 фактически в квартире не проживает, квартиру передал истцу. Доступ в квартиру предоставила ФИО1., открыв входную дверь ключом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности по договору подлежит государственной регистрации. Решение суда является основание для такой регистрации.

Таким образом, суд, принимая во внимание изложенное, приведенные выше нормы материального права и разъяснения по их применению, находит исковые требования ФИО1 применительно к обстоятельствам дела, законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198,233 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от .. .. ....г. заключенный между ФИО2 и ФИО1, заключенным договором купли-продажи жилого помещения – квартиры, с кадастровым №... по адресу ул.....г.....

Решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности ФИО1, паспорт ....... на жилое помещение – квартиру, с кадастровым №... по адресу ул.....г....., и прекращения права собственности ФИО2, ......., на указанное недвижимое имущество.

Копию решения направить ответчикам, разъяснив право на подачу заявления об отмене заочного решения, с приложением доказательств, подтверждающих основание и уважительность причины неявки в суд, с указанием обстоятельств и доказательств, которые могут повлиять на решение суда, в Орджоникидзевский районный суд г.Новокузнецка в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Кроме того, решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Заочное решение суда в окончательной форме изготовлено 11.03.2025г.

Судья З.В.Янышева