Дело № 2-44/2022
УИД 50RS0044-01-2021-005440-65
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 июня 2022 года Серпуховский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Козловой Е.В.,
При ведении протокола помощником судьи Федоровой Т.Ю.,
С участием прокурора Волковой Ю.В.,
Адвоката Филатовой Н.И.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-44/2022 по иску ФИО1 к ФИО2, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области о признании права собственности на жилой дом, признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в Серпуховский городской суд Московской области с исковым заявлением к ответчикам ФИО2, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области и просит признать право собственности на жилой дом, общей площадью 268,3 кв.м., состоящий из помещений: 1 этаж помещение площадью 8,5 к.вм., площадью 12, 5 кв.м., площадью 12,6 кв.м., площадью 19,1 кв.м., площадью 16,1 кв.м., площадью 19, 9 кв.м., площадью 41,8 кв.м., площадью 4,8 кв.м., площадью 6,4 кв.м., 2 этаж помещение площадью 14,9 кв.м., площадью 9,9 кв.м., площадью 20,2к.в.м., площадью 20,1кв.м., площадью 8,8 кв.м., площадью 9,3кв.м., площадью 25, 4 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Серпуховский район, деревня Калиново, на земельных участках с кадастровыми обязать Территориальное Управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами без проведения торгов, установив цену в размере 60% от кадастровой стоимости, признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от 22.07.2017, заключенного между К., действующим от имени ФИО2 и ФИО1, относительно земельного участка с кадастровым площадью 900 кв.м. и дополнительное соглашение от 22.07.2017 к предварительному договору купли-продажи земельного участка от 22.07.2017, основным договором купли-продажи земельных участков с кадастровыми площадью 999 кв.м. и площадью 507 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, Серпуховский район, деревня Калиново.
Свои требования истец мотивирует тем, что 22.07.2017 между ним и ФИО2 в лице его представителя по доверенности К., был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка , согласно п.1.1. которого стороны обязуются, при условии наступления обстоятельств, указанных в п.1.3. договора, заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности у продавца, с кадастровым , общей площадью 999 кв.м. по адресу: Московская область, Серпуховский район, д.Калиново, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства.
В соответствии с п.1.3. договора, основной договор будет заключен между сторонами только при условии наступления всей совокупности следующих обстоятельств: п.п. 1.3.1. покупатель выплатил продавцу в полном объеме сумму авансовых платежей в счет оплаты стоимости участка, в соответствии с графиком платежей (приложение к договору); п.п.1.3.2. покупатель заключил с ООО «Билл-Арт» договор подряда на строительство на участке объекта недвижимости, характеристики которого указаны в приложении к договору, и надлежащим образом исполнил свои обязанности по данному договору подряда; п.п.1.3.3 строительство на Участке объекта недвижимости, характеристики которого указаны в приложении к договору, завершено в полном объеме. В соответствии с п.1.4. Договора, указанные в п.1.3 договора обстоятельства должны наступить в сроки, предусмотренные для каждой из этих обстоятельств договором, но, во всяком случае, не позднее 3 (трех) лет с даты заключения настоящего договора. В этот же срок должен быть заключен (подписан) основной договор между сторонами. Согласно п.1.5. договора, продавец предоставляет покупателю право произвести строительство на участке объекта недвижимости, характеристики которого указаны в приложении к договору. Данное право действительно в течение срока, указанного в п.1.4. договора и при условии соблюдения покупателем условия, предусмотренного п.1.3.2 договора. Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя участок, а покупатель обязуется принять участок и уплатить за него цену, предусмотренную настоящим договором. Цена участка установлена в соответствии с договоренностью сторон и составляет 1 800 000 рублей (п. 2.2. договора). Оплата производится при подписании основного договора. Оплаченная покупателем сумма авансовых платежей, предусмотренных п.1.3.1 и приложением к договору, засчитывается в счет оплаты цены участка (п.2.3. договора). Согласно п.2.5. договора, покупатель обязан совершить все необходимые действия для обеспечения перехода права собственности на участок по основному договору. Уплатить цену участка в порядке и сроки, предусмотренные договором и основным договором.
22.07.2017 между истцом и К., действующим от имени ФИО2 было заключено дополнительное соглашение к предварительном договору купли-продажи земельного участка от 22.07.2017, по условиям которого стороны обязались, при условии наступления обстоятельств, указанных в п.1.3. договора заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, образованного путем перераспределения следующих земельных участков: п.1.1.1. земельный участок с кадастровым , площадью 999 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Серпуховский район, р-н д. Калиново, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства; п.1.1.2 земельный участок с кадастровым , площадью 1014 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Серпуховский район, д. Калиново, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для дачного строительства. Пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: «стороны согласовали, что земельный участок, передаваемый по основному договору покупателю должен удовлетворять следующим характеристикам: общая площадь 1500кв.м., адрес: Московская область, Серпуховский район, р-н д. Калиново, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для дачного строительства». Пункт 2.2 договора изложен в следующей редакции: «цена участка установлена в соответствии с договоренностью сторон и составляет 2 700 000 рублей. Дополнительным соглашением установлен следующий график платежей: в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора сумма платежа 1 350 000 рублей, до 19.10.2017 – 945 000 рублей, до 19.01.2018 - 405000 рублей.
Во исполнение условий предварительного договора и дополнительного соглашения истцом произведена оплата авансовых платежей 24.07.2017 по платежному поручению в размере 1 350 000 рублей; 19.10.2017 по платежному поручению в размере 945 000 рублей; 28.01.2018 на основании расписки от представителя ФИО2 – К., в размере 405 000 рублей. Всего истом за период с 24.07.2017 по 28.01.2018 оплачено в счет исполнения условий договора 2 700 000 рублей. На основании договора об условиях участия (членства) в дачном некоммерческом партнёрстве «Дракино Вилладж», истцом были внесены целевые взносы в общем размере 1 250 000 рублей. Во исполнение п.1.3.2. предварительного договора истец заключил договор строительного подряда с ООО «БиллАрт», предметом которого является производство работ по строительству жилого дома из клееного бруса, из своих материалов, своими силами или с привлечением третьих лиц в соответствии с проектной документацией по адресу: Московская область, Серпуховский район, д. Калиново, КП «Дракино Вилладж», участок . Срок выполнения работ составляет 12 месяцев с даты начала выполнения работ подрядчиком, определяемой в соответствии с п.2.1. договора. Согласно п.4.1. договора подряда, стоимость работ по договору составляет 6 500 000 рублей. Стоимость работ истцом оплачена в полном объеме. К 01.08.2018 работы по договору подряда были выполнены, в связи с чем подписан акт выполненных работ. Согласно акта, оплата работ по договору произведена заказчиком полностью, у подрядчика нет претензий в части выполнения обязательств по оплате работ по договору заказчиком.
Таким образом, на указанных земельных участках, за счет денежных средств истца, с согласия собственника ФИО2, был возведен двухэтажный жилой дом, общей площадью 268,3 кв.м. Жилой дом был возведен в границах двух земельных участков с кадастровыми , в период с 01.09.2017 по 31.07.2018 в соответствии с согласованным местом размещения и утвержденным проектом. Согласно справки ДНП «Дракино Вилладж» от 127.07.2021, за истцом на основании договора от 22.07.2017 на территории ДНП закреплены земельные участки с кадастровым площадью 999 кв.м. и ? доли участка с кадастровым площадью 507 кв.м.. Новый кадастровый номер присвоен после межевания участка - . ФИО1 полностью оплатил целевые взносы на коммуникации, задолженности по оплате членских взносов не имеет. После исполнения условий договора истец обращался к ФИО2 о заключении основного договора. Заключить договор купли-продажи не представилось возможным, так как на земельные участки был наложен арест.
Решением Красногорского городского суда Московской области от 08.04.2019, вынесеному по гражданскому делу по иску заместителя генерального прокурора РФ к ФИО3, ФИО6, ФИО2 и др., приобретенные истцом по предварительному договору от 22.07.2017 и дополнительному соглашению земельные участки были изъяты в доход государства.
Решением Серпуховского городского суда от 12.03.2020 исковые требования ФИО1 о признании права собственности на земельные участки с кадастровыми площадью 999 кв.м. и площадью 507 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, Серпуховский район, д.Калиново, оставлены без удовлетворения.
право собственности на данные земельные участки зарегистрировано за Российской Федерацией. На обращение истца в ТУ Росимущества в МО дан ответ, что сведения о государственной регистрации жилого дома, отнесения строений к самовольным постройкам, отсутствуют.
Истец считает, что его дом не является самовольной постройкой. Дом возведен на законных основаниях, с согласия собственника земельных участков. Истец при заключении предварительного договора проверил все документы, арестов и запрещений на земельных участках не было, право собственности ФИО2 оспорено не было. Заключенный между истцом и ФИО2 предварительный договор можно считать основным договором купли-продажи, дающим право на возведение строения.
Поскольку бесплатное оформление в собственность земельных участков не возможно, истец считает, что имеет право выкупить земельные участки без проведения торгов при признании за ним право собственности на жилой дом, возведенный на спорных земельных участках.
Истец ФИО1 и его представитель по доверенности адвокат Филатова Н.И. в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, настаивали на удовлетворении.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, возражений по исковым требованиям не представил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.
Представитель ответчика Территориального управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Московской области, по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что решением Красногорского суд Московской области от 08.04.2019 по делу №2-3150/2019 удовлетворены исковые требования Заместителя Генерального прокурора Российской Федерации в интересах Российской Федерации об обращении имущества в доход государства. Право собственности на объекты недвижимости, фактически принадлежавшие и приобретенные ФИО3 на незаконные доходы, регистрировались на родственников и доверенных лиц, одним из которых являлся ФИО2, который являлся лишь номинальным собственником спорных объектов недвижимости, фактическим собственником являлся ФИО3 Судом в доход государства обращено имущество, в том числе земельные участки с кадастровыми . Таким образом, спорные земельные участки были сформированы и зарегистрированы за первым их собственником с нарушением требований действующего законодательства. В связи с чем ФИО2 не имел права на отчуждение таких участков либо на иной способ распоряжения ими. У истца не могло возникнуть право на приобретение указанных земельных участков по предварительному договору купли-продажи и дополнительному соглашению к нему даже при исполнении всех условий таких договоров с его стороны. Исковые требования основаны на не зарегистрированных сделках, что дает основания полагать о фиктивности сделок. Истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, что так же является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Истец имеет право на взыскание денежных средств с прежних собственников, которые незаконно владели спорными земельными участками.
Письменные пояснения приобщены к материалам дела (л.д. 11-14, 20-28, 121-129, 140-147, 155-158 т.4).
Представители третьих лиц Администрации городского округа Серпухов Московской области и ДНП "Дракино Вилладж" в судебное заседание не явились, о дате и времени извещены надлежаще, возражений по исковым требованиям не представили.
В соответствии со ст. 167 гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено материалами дела, предметом спора является жилой дом, общей площадью 268,3 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Серпуховский район, деревня Калиново, на земельных участках с кадастровыми
Собственником земельных участков с кадастровыми является ФИО2 (л.д. 47-59 т.1).
Земельный участок с кадастровым находится в собственности Российской Федерации (л.д. 60-66 т.1).
Установлено так же, что 22.07.2017 между ФИО1 и К., действующим по доверенности от имени ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка . Согласно п.1.1. договора стороны обязуются, при условии наступления обстоятельств, указанных в п.1.3. договора, заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности у продавца, с кадастровым , общей площадью 999 кв.м. по адресу: Московская область, Серпуховский район, д.Калиново, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства. В соответствии с п.1.3. договора, основной договор будет заключен между сторонами только при условии наступления всей совокупности следующих обстоятельств: п.п. 1.3.1. покупатель выплатил продавцу в полном объеме сумму авансовых платежей в счет оплаты стоимости участка, в соответствии с графиком платежей (приложение к договору); п.п.1.3.2. покупатель заключил с ООО «Билл-Арт» договор подряда на строительство на участке объекта недвижимости, характеристики которого указаны в приложении к договору, и надлежащим образом исполнил свои обязанности по данному договору подряда; п.п.1.3.3 строительство на Участке объекта недвижимости, характеристики которого указаны в приложении к договору, завершено в полном объеме. В соответствии с п.1.4. Договора, указанные в п.1.3 договора обстоятельства должны наступить в сроки, предусмотренные для каждой из этих обстоятельств договором, но, во всяком случае, не позднее 3 (трех) лет с даты заключения настоящего договора. В этот же срок должен быть заключен (подписан) основной договор между сторонами. Согласно п.1.5. договора, продавец предоставляет покупателю право произвести строительство на участке объекта недвижимости, характеристики которого указаны в приложении к договору. Данное право действительно в течение срока, указанного в п.1.4. договора и при условии соблюдения покупателем условия, предусмотренного п.1.3.2 договора. Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя участок, а покупатель обязуется принять участок и уплатить за него цену, предусмотренную настоящим договором. Цена участка установлена в соответствии с договоренность сторон и составляет 1800000 рублей (п. 2.2. договора). Оплата производится при подписании основного договора. Оплаченная покупателем сумма авансовых платежей, предусмотренных п.1.3.1 и приложением к договору, засчитывается в счет оплаты цены участка (п.2.3. договора). Согласно п.2.5. договора, покупатель обязан совершить все необходимые действия для обеспечения перехода права собственности на участок по основному договору. Уплатить цену участка в порядке и сроки, предусмотренные договором и основным договором (л.д. 15-18 т.1).
В материалы дела представлен проект СП265 общей площадью 265 кв.м. на объект недвижимости, подлежащий строительству на участке (л.д. 19-20 т.1, л.д. 12-23 т.5).
Кроме того, 22.07.2017 между истцом и К., действующим от имени ФИО2 было заключено дополнительное соглашение к предварительном договору купли-продажи земельного участка от 22.07.2017. По условиям дополнительного соглашения стороны обязуются, при условии наступления обстоятельств, указанных в п.1.3. договора заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, образованного путем перераспределения следующих земельных участков: п.1.1.1. земельный участок с кадастровым , площадью 999 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Серпуховский район, р-н д. Калиново, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства; п.1.1.2 земельный участок с кадастровым , площадью 1014 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Серпуховский район, д. Калиново, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для дачного строительства. Пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: «стороны согласовали, что земельный участок, передаваемый по основному договору покупателю должен удовлетворять следующим характеристикам: общая площадь 1500кв.м., адрес: Московская область, Серпуховский район, р-н д. Калиново, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для дачного строительства». Пункт 2.2 договора изложен в следующей редакции: «цена участка установлена в соответствии с договоренностью сторон и составляет 2700000 рублей. Дополнительным соглашением установлен следующий график платежей: в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора сумма платежа 1350000 рублей, до 19.10.2017 – 945000 рублей, до 19.01.2018 - 405000 рублей (л.д. 22-23 т.1).
Во исполнение условий предварительного договора и дополнительного соглашения истцом произведена оплата авансовых платежей 24.07.2017 по платежному поручению в размере 1350000 рублей; 19.10.2017 по платежному поручению в размере 945000 рублей; 28.01.2018 на основании расписки от представителя ФИО2 – К.,в размере 405000 рублей. Всего истом за период с 24.07.2017 по 28.01.2018 оплачено в счет исполнения условий договора 2700000 рублей (л.д. 24-25, 26 т. 1).
Во исполнение п.1.3.2. предварительного договора истец заключил договор строительного подряда с ООО «БиллАрт», предметом которого является производство работ по строительству жилого дома из клееного бруса, из своих материалов, своими силами или с привлечением третьих лиц в соответствии с проектной документацией по адресу: Московская область, Серпуховский район, д. Калиново, КП «Дракино Вилладж», участок . Срок выполнения работ составляет 12 месяцев с даты начала выполнения работ подрядчиком, определяемой в соответствии с п.2.1. договора. Согласно п.4.1. договора подряда, стоимость работ по договору составляет 6500000 рублей. Стоимость работ истцом оплачена в полном объеме. К 01.08.2018 работы по договору подряда были выполнены, в связи с чем, подписан акт выполненных работ. Согласно акта, оплата работ по договору произведена заказчиком полностью, у подрядчика нет претензий в части выполнения обязательств по оплате работ по договору заказчиком (л.д. 27-32, 33 т.1).
На основании договора об условиях участия (членства) в дачном некоммерческом партнёрстве «Дракино Вилладж», истцом были внесены целевые взносы в общем размере 1250000 рублей (л.д. 34-40 т.1).
Из справки ДНП «Дракино Вилладж» установлено, что за ФИО1, который является участником ДНП "Дракино Вилладж" на основании договора от 22.07.2017, закреплены земельные участки: с кадастровым площадью 999 кв.м., ? доля участка с кадастровым площадью 507 кв.м. Новый кадастровый номер присвоена после межевания участка – . На указанных участках возведен жилой дом, который был построен в период с 01.09.2017 по 31.07.2018 в соответствии с местом размещения и утвержденным проектом. ФИО1 полностью оплатил целевые взносы за коммуникации и не имеет задолженности по оплате членских взносов (л.д. 41 т.1).
Из копий дел правоустанавливающих документов на объекты недвижимости – земельные участки с кадастровыми , расположенными по адресу: Московская область, Серпуховский район, д. Калиново, установлено следующее. Решением Красногорского городского суда Московской области от 08.04.2019 по делу удовлетворены исковые требования Заместителя Генерального прокурора Российской Федерации в интересах Российской Федерации к Ш.А.ВБ., ФИО6, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО2, ФИО13, ,Ю А., Б., В., Г., Д., Е., Ё., Ж., ООО «Агрорезерв», ООО «Амерест», ООО «Бэст», ООО «Винтер», ООО «Витязь», ООО «Вэст», ООО «Капитал», ООО «Капитал Плюс», ООО «Кона», ООО Кругосвет», ООО «Лаверна», ООО «Меркурий», ООО «Национал-Юг», ОООР «Парк Дракино», ООО «Пегас», ООО «Скайвэй», ООО «Ударник», ООО «Центр», ООО «Цирус-1»,ООО «Эльбрус» об обращении имущества в доход государства. При рассмотрении дела установлено, что ФИО3, являясь главой Серпуховского муниципального района, использовал свои полномочия вопреки законным интересам службы, во вред обществу и государству с целью личного обогащения как своего, так и своих родственников и близких. Право собственности на объекты недвижимости, фактически ему принадлежавшие и приобретенные на незаконные доходы, регистрировались на родственников и доверенных лиц, одним из которых являлся ФИО2. ФИО2 являлся лишь номинальным собственником спорных объектов недвижимости, фактическим собственником являлся ФИО3. Судом в доход государства обращено имущество, в том числе земельные участки с кадастровыми (л.д. 103-265 т.2, л.д. 1-246 т.2,, л.д. 1-166 т.3).
Истец обращался в Красногорский городской суд Московской области с заявлением о восстановлении срока для подачи апелляционной жалобы на решение Красногорского городского суда Московской области от 08.04.2019 года по гражданскому делу №№2-3150/2019 удовлетворены исковые требования Заместителя Генерального прокурора Российской Федерации в интересах Российской Федерации к Ш.А.ВБ., ФИО6, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО2, ФИО13, ,Ю А., Б., В., Г., Д., Е., Ё., Ж., ООО «Агрорезерв», ООО «Амерест», ООО «Бэст», ООО «Винтер», ООО «Витязь», ООО «Вэст», ООО «Капитал», ООО «Капитал Плюс», ООО «Кона», ООО Кругосвет», ООО «Лаверна», ООО «Меркурий», ООО «Национал-Юг», ОООР «Парк Дракино», ООО «Пегас», ООО «Скайвэй», ООО «Ударник», ООО «Центр», ООО «Цирус-1»,ООО «Эльбрус» об обращении имущества в доход государства. Ответом от 10.06.2019 истцу было разъяснено, что он вправе обратиться в суд с самостоятельным иском (л.д. 5-11 т.5).
Истец 15.10.2019 года направлял ФИО2 предложение о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым , в связи с исполнением в полном объеме условий предварительного договора (л.д. 42-44 т.1).
Решением Серпуховского городского суда от 12.03.2020 исковые требования ФИО1 о признании права собственности на земельные участки с кадастровыми площадью 999 кв.м. и площадью 507 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, Серпуховский район, д. Калиново, оставлены без удовлетворения. Апелляционным определением по гражданским делам Московского областного суда от 05.08.2020 решение оставлено без изменения. Постановлением Первого кассационного суда от 17.12.2020 решение суда и апелляционное определение оставлены без изменения. Определением Верховного суда РФ от 13.04.2021 З. отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ (л.д. 90-97 т.1, л.д. 236-240, 241- т.4).
07.04.2021 истец обращался в Территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Московской области с заявлением о предоставлении в собственность истца земельных участков с кадастровыми (л.д. 80-84 т.1). Истцу было разъяснено о необходимости предоставления документа, подтверждающего право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, в ином случае предложено разрешить спор в судебном порядке (л.д. 86-87 т.1).
Согласно технического плана здания от 26.05.2021, в результате кадастровых работ выявлено, что площадь застройки составляет 158,2 кв.м. Общая площадь жилого дома составляет 268,3 кв.м. Год завершения строительства – 2018. Инвентаризационная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г.о. Серпухов, д. Калиново, на земельных участках с кадастровыми , общей площадью 268,3 кв.м. по состоянию на 19.05.2021 составляет 972 118 руб. (л.д. 67-78, 79 т.1).
01.07.2021 истец обращался в Территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Московской области с заявлением о предоставлении земельных участков с кадастровыми в собственность без проведения торгов (л.д. 85 т.1). На что им был получен ответ, что в Территориальном управлении отсутствуют сведения о государственной регистрации строения на земельных участках (л.д. 88-89 т.1).
Из ответа Администрации городского округа Серпухов Московской области установлено, что заявления ФИО1 о разрешении на строительство или ввода в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г.о. Серпухов, ДНП "Дракино Вилладж", уч. и , отсутствуют (л.д. 183, 185 т.3).
Для выяснения вопроса о наличии либо отсутствия нарушения строительных норм и правил при возведении спорного жилого дома, а так же его нахождения в границах земельного участка с кадастровыми , по ходатайству стороны истца по делу назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Константа» И.
Согласно заключению эксперта ООО «Константа» И., в границах земельных участков с кадастровыми , расположенных по адресу: Московская область, Серпуховский район, дер. Калиново, ДНП «Дракино Вилладж» (участки , ) расположено отдельно стоящее вновь возведенное 2-х этажное здание. По своему виду данное здание относится к объектам непроизводственного назначения: по назначению - для жилищного строительства (жилой дом). Объект исследования - 2-х этажное здание соответствует всем требованиям, предъявляемым к жилым домам Градостроительным кодексом Российской Федерации для постоянного проживания в них: здание не более 3-х этажей, состоящее из жилых помещений и помещений подсобного назначения: для приготовления и приема пищи, проведения гигиенических процедур и иных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых нужд. По своим техническим характеристикам, вновь возведенное 2-х этажное здание, расположенное по адресу: Московская область, Серпуховский район, дер. Калиново, ДНП «Дракино Вилладж» (участки , ), относится к объектам капитального строительства: здание возведено на основании проектной документации, здание имеет надземную часть, прочно связанную с фундаментом, который прочно соединен с землей (заглубление фундамента 0,7 м); здание подключено к стационарным сетям жизнеобеспечения: электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация, имеются. Степень готовности объекта - 100%.
Описание объекта недвижимости, расположенного на земельных участках с кадастровыми , по адресу: Московская область, Серпуховский район, дер. Калиново, по результатам визуального обследования и проведенных работ по обмеру здания: фундамент - монолитная железобетонная плита (h=0,7 м.); наружные и внутренние стены – деревянные, брус клееный, профилированный сечением 170 х 160 мм., обработан огнебиозащитным составом; перекрытие – деревянное, дощатый настил по деревянным балкам; кровля - мягкая, утепленная; крыша – скатная, деревянная, обрешетка по деревянным стропилам обработана огнебиозащитным составом; окна - заполнение оконных проемов - пластиковые стеклопакеты; двери - входные – деревянные; полы - деревянные, дощатые. Технико-экономические показатели: общая площадь - 268,3 кв.м., застроенная площадь- 164,0 кв.м., строительный объем -852,8 куб.м., этажность – 2, высота - 9,0 м.
Согласно имеющимся в материалах дела документам: предварительный договор купли-продажи земельного участка от 22 июля 2017; заключенный между ФИО2, от имени которого действует К., и ФИО1 Предмет договора: земельный участок с кадастровым площадью 999 кв. м. по адресу: Московская область, Серпуховский район, д. Калиново. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства. Дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи земельного участка от 22.07.2017. Договор строительного подряда 19.07.2017 от 22.07.2017, заключенный между подрядчиком ООО «БиллАрт» и заказчиком ФИО1, согласно которому подрядчик обязуется осуществить строительство жилого дома из клееного бруса по адресу: Серпуховский район, район деревни ФИО5 «Дракино Вилладж» участок в течение 12 месяцев. Акт выполненных работ по договору строительного подряда N26 19.07.2017 г от 22 июля 2017 г., составленный 01 августа 2018 года и подписанный сторонами: подрядчиком ООО «БиллАрт» и заказчиком ФИО1, согласно которому подрядчик выполнил работы по строительству жилого дома в полном объеме в соответствии с договором: объект исследования - 2-х этажный жилой дом возведен в период с августа 2017 г. по август 2018 г. Вероятнее всего, а так же согласно визуальному обследованию, спорный объект возведен в указанный в документах период. Определить более точный период времени возведения объекта недвижимости не предоставляется возможным.
По результатам исследования материалов дела, сведений, полученных при проведении обследования объекта, установлено: объект, возведенный в границах земельных участков с кадастровыми номерами соответствует: проектной документации - приложение к договору строительного подряда от 22.07.2017 г., строительным, санитарным, пожарным, градостроительным нормам, правилам и стандартам, действующим на территории Российской Федерации, предъявляемым к индивидуальным жилым домам. Выявленное в процессе проведения обследования объекта несоответствие отдельных характеристик проектным СП 265 (приложение к предварительному договору купли-продажи): замена свайно-растверкового фундамента на монолитную железобетонную плиту, замена клееного бруса сечением 175 х 140 мм на клееный брус сечением 170 х 160 мм., при строительстве 2-х этажного жилого дома не влияют на его прочность, надежность, долговечность и эксплуатационные характеристики. Разрушений конструктивных элементов здания, при его обследовании не выявлено. Конструктивные элементы здания находятся в нормальном работоспособном состоянии. Проведение дополнительных мероприятий не требуется. Возведенное 2-х этажное здание жилого дома не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Нарушений строительных, санитарных, противопожарных норм при проведении исследования спорного строения не выявлено Проведение дополнительных мероприятий не требуется.
Заключение эксперта приобщено к материалам дела (л.д. 177-227 т.4).
Экспертное заключение составлено полно, в соответствии с требованиями действующего законодательства, принимается судом как доказательство по делу, оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, с учетом квалификации, образования и стажа работы лиц, составивших экспертное заключение.
Данное заключение проведенной по делу землеустроительной экспертизы суд признает достоверным доказательством, поскольку эксперт, проводивший экспертизу, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, обладает достаточным опытом работы, имеет сертификаты на осуществление землеустроительной экспертизы, заключение составлено с учетом проведенного экспертом обследования объектов.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
Положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
На основании п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Таким образом, предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).
Согласно ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с положениями ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Действующим гражданским законодательством установлено, что любая сделка как действие представляет собой единство внутренней воли и внешнего волеизъявления, отсутствие какого-либо из этих элементов или несоответствие между ними лишает сделку юридической силы.
В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
В силу ст. 61 ГПК РФ, Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Суд, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, учитывая, что исходя из положений ст. 429 ГК РФ - предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, в связи с чем предварительный договор не может устанавливать для сторон иных обязанностей, кроме обязанности по заключению основного договора, исходя из чего, при заключении основного договора все обязательства сторон, возникшие из предварительного договора купли-продажи, прекращаются, а также то, что предварительный договор не является сделкой, направленной на отчуждение имущества, в то время как такой сделкой является именно основной договор купли-продажи недвижимости и именно основной договор порождает правовые последствия по переходу права собственности на недвижимость, который между сторонами был заключен и сторонами не оспаривался, суд приходит к выводу, что оснований и совокупности условий для признания предварительного договора купли-продажи земельного участка купли-продажи земельного участка от 22.07.2017, заключенного между К., действующим от имени ФИО2 и ФИО1, относительно земельного участка с кадастровым площадью 900 кв.м. и дополнительного соглашения от 22.07.2017 к предварительному договору купли-продажи земельного участка от 22.07.2017, основным договором купли-продажи земельных участков с кадастровыми площадью 999 кв.м. и площадью 507 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, Серпуховский район, деревня Калиново, не имеется.
Сам по себе факт передачи истцом ответчику денежных средств во исполнение условий предварительного договора не может служить достаточным основанием для признания сделки по купле-продаже недвижимого имущества состоявшейся и для признания за ним права собственности на указанное имущество. В связи с истечением срока заключения основного договора и его не заключением, у истца не возникло оснований для признания за ним права собственности на объект недвижимости.
Кроме того, решением Серпуховского городского суда Московской области от 12.03.2020 года, вынесенным по спору между ФИО1 с одной стороны и ФИО2, Министерством имущественных отношений Московской области и территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области о признании права собственности на земельный участок, вступившим в законную силу, установлено, что спорные земельные участки были сформированы и зарегистрированы за первым их собственником В. и следовательно, за ответчиком ФИО2, с нарушением требований действующего законодательства, поэтому ФИО2 не имел права на отчуждение таких участков либо на иной способ распоряжения ими. При таких обстоятельствах, у истца не могло возникнуть право на приобретение указанных земельных участок по предварительному договору купли-продажи и дополнительному соглашению к нему даже при исполнении всех условий таких договоров с его стороны.
Исходя из пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Поскольку намерения сторон по продаже и приобретению имущества путем заключения основного договора не могут быть реализованы, так как ФИО2 собственником земельного участка не является, в удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи основным, следует отказать в связи с их необоснованностью.
Разрешая требования истца о признании права собственности на жилой дом, общей площадью 268,3 кв.м., расположенный на спорных земельных участках, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями и. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
В силу ст. 42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (абзац 2), соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (абзац 7).
В соответствии с п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).
Согласно части 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с частью 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Разрешая спор по существу, суд с учетом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон, а также закона подлежащего применению по данному делу, исходя из того, что испрашиваемые земельные участки были сформированы с нарушением закона, продавец земельных участков не может произвести их отчуждение, так как земельные участки обращены в доход государства на основании вступившего в законную силу решения суда, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Установленные судом обстоятельства при разрешении настоящего спора сторон, а так же представленные доказательства могут являться основанием для возмещения истцу ФИО1 убытков.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 о признании права собственности на жилой дом, общей площадью 268,3 кв.м., состоящий из помещений: 1 этаж помещение площадью 8,5 к.вм., площадью 12, 5 кв.м., площадью 12,6 кв.м., площадью 19,1 кв.м., площадью 16,1 кв.м., площадью 19, 9 кв.м., площадью 41,8 кв.м., площадью 4,8 кв.м., площадью 6,4 кв.м., 2 этаж помещение площадью 14,9 кв.м., площадью 9,9 кв.м., площадью 20,2к.в.м., площадью 20,1кв.м., площадью 8,8 кв.м., площадью 9,3кв.м., площадью 25, 4 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Серпуховский район, деревня Калиново, на земельных участках с кадастровыми , обязании Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами , без проведения торгов, установив цену в размере 60% от кадастровой стоимости, признании предварительного договора купли-продажи земельного участка от 22.07.2017, заключенного между К., действующим от имени ФИО2 и ФИО1, относительно земельного участка с кадастровым площадью 900 кв.м. и дополнительного соглашения от 22.07.2017 к предварительному договору купли-продажи земельного участка от 22.07.2017, основным договором купли-продажи земельных участков с кадастровыми площадью 999 кв.м. и площадью 507 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, Серпуховский район, деревня Калиново, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в месячный срок со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: Е.В. Козлова
Решение суда в окончательной форме составлено 22 июля 2022 года