Решение по делу № 3А-55/2024 от 13.01.2025 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости.

Дело № 3а-7/2025

УИД 12 OS 0000-01-2024-000062-57

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Йошкар-Ола 13 января 2025 года

Верховный Суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Смышляевой И.Н.,

при секретаре Чемодановой А.А.,

с участием:

представителя административного истца ООО «Марийскавтотранс» ФИО1,

представителей ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2, ФИО3,

представителя Министерства государственного имущества Республики Марий Эл ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Марийскавтотранс» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Марийскавтотранс» обратилось в Верховный Суд Республики Марий Эл с административным иском о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» (далее - ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО») от 26 июля 2024 года <№> и установлении кадастровой стоимости земельного участка: категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения производственной базы, площадью – <№> кв.м., кадастровый номер <№> расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 22 апреля 2024 года в размере <...> руб.

В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу принадлежит указанный земельный участок, кадастровая стоимость которого, определенная по состоянию на 1 января 2022 года и подлежащая применению с 1 января 2023 года, составила <...> руб. Данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость спорного земельного участка, что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №24.04.24 от 22 апреля 2024 года, выполненного ООО «Бизнес Сервис», согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 22 апреля 2024 года составила <...> руб. Решением ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» №ОРС-12/2024/000034 от 26 июля 2024 года по результатам рассмотрения заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано ввиду несоответствия отчета об оценке положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №135-ФЗ) и федеральным стандартам оценки. В связи с этим административный истец просит суд признать указанное решение незаконным и установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости по представленному отчету об оценке (Том 1, л.д. 1-3).

В письменных возражениях на административное исковое заявление ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» указало, что решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости №ОРС-12/2024/000034 от 26 июля 2024 года принято с соблюдением требований Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», а также полномочий учреждения, определенных распоряжением Правительства Республики Марий Эл от 30 мая 2019 года №232-р. Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании представленного административным истцом отчета об оценке, учреждение в оспариваемом решении в разделе V указало причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе, а именно оценщиком нарушены требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке, поскольку указанный отчет составлен с многочисленными нарушениями Федерального закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки. Действующая оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость определена с применением методов массовой оценки в соответствии с Федеральным законом №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Росреестра от 4 августа 2021 года №П/0336 (Том 1, л.д. 123-126).

В связи с проведенной судебной экспертизой административным истцом уточнены заявленные требования в части подлежащей установлению кадастровой стоимости земельного участка, изложена просьба об установлении кадастровой стоимости земельного участка: категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения производственной базы, площадью – <№> кв.м., кадастровый номер <№>, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 22 апреля 2024 года в размере <...> руб.

В судебное заседание представители заинтересованных лиц не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, в связи с чем на основании положений статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца ФИО1, поддержавшего требования административного иска, просившего установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы, результаты которой он не оспаривает, представителей ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» ФИО2, ФИО3, полагавших, что оспариваемое решение учреждения является законным и обоснованным, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют в полном объеме, поскольку выводы судебной экспертизы сделаны с нарушением действующего законодательства, представителя Министерства государственного имущества Республики Марий Эл ФИО4, поддержавшей позицию представителей ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО», опросив эксперта ФИО5 (участие обеспечено посредством ВКС на базе Московского районного суда г. Казани), поддержавшую выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, исследовав материалы административного дела, заключение судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным иском об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Из материалов дела следует, что ООО «Марийскавтотранс» является собственником земельного участка категория земель – земли населенных пунктов, общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер <№>, расположенного по адресу: <адрес> (Том 1, л.д. 5-8).

Приказом Министерства государственного имущества Республики Марий Эл от 2 ноября 2022 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Марий Эл земельных участков» по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена в размере <...> руб. (Том 1, л.д. 9).

В связи с тем, что административный истец является собственником указанного земельного участка, то результатами определения его кадастровой стоимости затронуты права и обязанности административного истца, в связи с чем он вправе обратиться с настоящим административным иском в суд.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, а также установления кадастровой стоимости регулируется КАС РФ, Федеральным законом № 135-ФЗ, Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ).

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2026 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Правительством Республики Марий Эл 13 января 2023 года принято постановление № 2 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», пунктом 1 которого установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ - 1 апреля 2023 года.

Таким образом, с 1 апреля 2023 года на территории Республики Марий Эл подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом № 237-ФЗ полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, распоряжением Правительства Республики Марий Эл от 30 мая 2019 года № 232-р создано ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО».

Положениями статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Административные дела об оспаривании решений бюджетных учреждений, принятых в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, подлежат разрешению по правилам главы 25 КАС РФ с особенностями, предусмотренными главой 22 КАС РФ.

Срок обращения с административным исковым заявлением в суд установлен статьей 219 КАС РФ, согласно которой, если КАС РФ не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов (часть 1). Пропущенный по уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом, за исключением случаев, если его восстановление не предусмотрено КАС РФ.

28 июня 2024 года административный истец в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке № 24.04.24 от 22 апреля 2024 года, составленный оценщиком ООО «Бизнес Сервис» ФИО6, об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 22 апреля 2024 года (Том 1, л.д. 10-11, 25-77, 128).

В отчете об оценке № 24.04.24 на основании сравнительного подхода оценки определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> по состоянию на 22 апреля 2024 года в размере <...> руб. (Том 1, л.д. 26, 71 оборот).

Решением ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» от 26 июля 2024 года № ОРС-12/2024/000034 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости отказано, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» - Том 1, л.д. 129-133. В оспариваемом административным истцом решении указано на нарушения требований закона и федеральных стандартов оценки, допущенные при составлении отчета об оценке, выразившиеся в неверном выполнении подтверждения полученной из внешних источников информации, отсутствии дат публикаций использованных в отчетах объявлений (на страницах 59, 62, 63, 66, 68, 85), использование справочника, который оценщиком не приобретался, сторонние организации и специалисты не привлекались, тогда как в тексте отчета на странице 8 присутствуют водяные знаки ООО «РСО».

Сведений о вручении административному истцу указанного решения способом, позволяющим достоверно установить факт ознакомления с ним, в материалы дела не представлено. Административный иск подан в суд 1 августа 2024 года, то есть с соблюдением срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ.

Оспаривая указанное решение ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» в судебном порядке, административный истец исходит из его незаконности, в связи с тем, что представленный с заявлением отчет в целом соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В ходе судебного разбирательства судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №24.04.24 от 22 апреля 2024 года, выполненного ООО «Бизнес Сервис», требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> на дату, указанную в данном отчете. Производство экспертизы поручено эксперту ООО «Билге» ФИО5

Согласно заключению № 40Э/10/24 от 29 октября 2024 года эксперта ООО «Билге» ФИО5 отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №24.04.24 от 22 апреля 2024 года, выполненный ООО «Бизнес Сервис», не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Судебным экспертом установлено, что оценщиком ООО «Бизнес Сервис» применение сравнительного подхода выполнено с нарушениями, а именно: в разделе «Анализ рынка объекта оценки» отсутствуют анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов, с приведение интервалов значений этих факторов (нарушение пункта 11г ФСО №7); анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки (нарушение пункта 7.12 ФСО VI), при проведении расчета оценщик использует аналоги, представленные к продаже после даты оценки (нарушение пункта 5.3 ФСО VI, пункта 12 ФСО III); использованные объекты аналоги относятся к другому сегменту рынка, поскольку объект аналог №4 предназначен под магазин (нарушение пункта 5.4 ФСО V, пункта 22б ФСО №7); оценщиком не приведено суждений о возможных границах интервала, в котором находится итоговая стоимость объекта оценки (нарушение пункта 30 ФСО №7).

При выполнении отчета об оценке оценщиком ООО «Бизнес Сервис» нарушена статья 11 Федерального закона № 135-ФЗ, в соответствии с которой содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно заключению судебной экспертизы действительная рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения производственной базы, площадью <№> кв.м., кадастровый номер <№>, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 22 апреля 2024 года составляет <...> рублей.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представитель административного истца в судебном заседании с выводами судебного эксперта относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости согласился, уточнив заявленные требования.

Представители ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО», позицию которых поддержал представитель Министерства государственного имущества Республики Марий Эл, с выводами эксперта в части рыночной стоимости спорного земельного участка не согласились.

По мнению суда, заключение судебной экспертизы №40Э/20/24, выполненное экспертом ООО «Билге» ФИО5, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности и статьи 82 КАС РФ.

Заключение судебного эксперта содержит описание объекта исследования с характеристикой местоположения объекта исследования, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости, исследования сегмента рынка, а также анализа иных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется, поскольку эксперт отвечает установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет дипломы о высшем образовании экономиста по специальности «Финансы и кредит», о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», свидетельства о повышении квалификации по программам «Оценка бизнеса», «Оценочная деятельность», «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, с целью определения их стоимости», значительный стаж по оценочной и экспертной деятельности.

Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 КАС РФ и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию.

Оснований полагать, что судебным экспертом допущено занижение итоговой стоимости объекта оценки вследствие неправильного отбора объектов-аналогов не имеется, поскольку недочеты, на которые указывалось в судебном заседании при опросе эксперта представителями ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО», и имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста всего заключения в целом.

В судебном заседании эксперт ФИО5 дала подробные, мотивированные и убедительные пояснения относительно отбора объектов-аналогов, указав, что этот выбор обусловлен тем, что проанализированный рынок недвижимости, к которому относится оцениваемый объект недвижимости, в Республике Марий Эл неактивен. Отнесение оцениваемого объекта недвижимости к сегменту рынка нежилой недвижимости производственного назначения обусловлено как сведениями Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке, так и фактическим использованием, в том числе объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, поскольку в экспертном заключении наименование сегмента рынка (нежилой недвижимости производственного назначения) использовано в широком значении. Определение сегмента рынка в заключении эксперта подробно мотивировано с учетом того, что целью заключения является определение рыночной стоимости объекта недвижимости, отнесенного к виду разрешенного использования для ведения производственной деятельности (Том 2, л.д. 35-37).

Непроведение судебным экспертом осмотра объекта оценки не свидетельствует безусловно о недостоверности заключения, судом обязанности по осмотру не возлагалось. Экспертом указано, что в материалах дела достаточно информации для исследования.

Оценка рынка экспертом осуществлена с использованием сайта архивоценщика.рф. В судебном заседании эксперт пояснила, что использует сведения данного сайта в своей деятельности и оснований не доверять размещенным на данном сайте объявлениям у нее не имеется.

Основными критериями отбора объектов-аналогов являлась сопоставимость объектов по физическим и экономическим характеристикам.

Экспертом отобраны три объекта-аналога из 11 земельных участков, обнаруженных экспертом на открытом рынке (Том 2, л.д. 38-43).

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе площадь, местоположение и линия расположения, разрешенное использование (для производственной деятельности), вид стоимости (предложение), дата предложения (до даты оценки), вид передаваемого права, публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации объектов недвижимости (Том 2, л.д. 50, таблица 5-1).

Несогласие представителей административного ответчика с выбором объектов-аналогов, по мнению суда, основано на субъективной оценке обстоятельств данного дела, критерия целесообразности определенных экспертом характеристик объектов-аналогов, а также содержания публикаций о реализации объектов-аналогов, в том числе в части местоположения, линии расположения, вида права и использования. Указание на первую линию расположения экспертом обосновано неактивностью рынка избранного сегмента, незначительными размерами г. Йошкар-Ола для целей избранного сегмента рынка.

Представленные в материалы дела представителями административного ответчика публикации не свидетельствуют о неверности отбора объекта-аналога №1, поскольку не подтверждают недостоверность объявления, использованного экспертом с сайта архивоценщика.рф (Том 2, л.д. 77). Снятие с учета и исключение сведений из сервисов Росреестра в отношении объекта-аналога №3 на дату рассмотрения дела не свидетельствует о недостоверности содержания существовавшего на дату публикации объявления и невозможности его использования в целях проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости в рамках данного дела.

При определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода экспертом применены корректировки: на вид права (в размере +12% для объекта аналога №2, который передается на праве долгосрочной аренды – Том 2, л.д. 51); на дату предложения (для всех трех объектов-аналогов – Том 2, л.д. 51-52); на снижение цены в процессе торга (8% - Том 2, л.д. 52); на общую площадь (в отношении всех трех объектов-аналогов – Том 2, л.д. 53, таблица 5-2); местоположение относительно первой линии (Том 2, л.д. 55); вес аналога путем расчета весового коэффициента в отношении каждого объекта-аналога (Том 2, л.д. 55-56).

Корректировка на вид права внесена на основании данных Сборника рыночных корректировок и данных подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости. №21. По состоянию на 01.01.2024 г. (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2024 года) под редакцией ФИО7 (код сборника СРКД 21/1-2024Н) (Том 2, л.д. 51), корректировки на снижение цены в процессе торга, общую площадь, линию расположения внесены на основании данных сайта https://statrielt.ru/, запрета на использование которых для данных целей не имеется, в связи с чем позиция представителя административного ответчика о невозможности применения данных сведений к спорным отношениям отклоняется, как основанная на личном мнении относительно целесообразности избранной экспертом методологии оценки.

Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники, математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в материалах дела не имеется.

Оценивая данное заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что в силу положений статьи 14 Федерального закона №135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В силу статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Данным положениям закона заключение судебной экспертизы соответствует.

При таких обстоятельствах, оценивая заключение №40Э/10/24 от 29 октября 2024 года, выполненное экспертом ООО «Билге» ФИО5, в совокупности с другими доказательствами по делу, у суда не возникает сомнений в его правильности или обоснованности, выводы эксперта носят категорический характер и не являются противоречивыми, само заключение является ясным и полным. Сделанные выводы эксперт ФИО5 подтвердила в судебном заседании.

Доказательств, опровергающих установленную экспертом рыночную стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административным ответчиком не представлено. Ходатайство о проведении дополнительной либо повторной судебной экспертизы заявлено не было, судом оснований для их проведения не установлено.

С учетом представленных по делу доказательств в их совокупности, включая заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что при проведении оценки объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером <№> оценщиком ООО «Бизнес Сервис» ФИО6 допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости указанного объекта недвижимости. Следовательно, у ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» имелись основания для принятия оспариваемого решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости. Решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения.

При таких обстоятельствах требования административного истца о признании незаконным решения ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» от 26 июля 2024 года №ОРС-12/2024/000034 в отношении земельного участка с кадастровым номером <№> удовлетворению не подлежит.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, произведенный экспертом ООО «Билге» ФИО5, считает необходимым установить кадастровую стоимость данного объекта равной рыночной стоимости по состоянию на 22 апреля 2024 года в размере <№> руб.

С учетом положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ установленная судом рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> подлежит применению с 1 января 2024 года.

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Определением суда от 26 августа 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, расходы по проведению которой возложены на стороны в равных долях, исходя из бремени распределения доказывания: административный орган обязан доказать законность вынесенного решения, административный истец – величину новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Учитывая, что суд пришел к выводу о законности и обоснованности оспариваемого решения учреждения, исходя, в том числе из заключения судебной экспертизы, то расходы, понесенные учреждением по оплате судебной экспертизы, подлежат взысканию в его пользу с административного истца.

Согласно сведениям лицевого счета ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» в депозит суда перечислено <№> руб. за проведение судебной экспертизы по настоящему делу, которые при возобновлении производства по делу перечислены судом эксперту, выполнившему судебную экспертизу.

При таких обстоятельствах расходы по проведению судебной экспертизы в размере <№> руб., понесенные ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО», подлежат взысканию с административного истца в пользу учреждения.

Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Марийскавтотранс» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости от 26 июля 2024 года №ОРС-12/2024/000034 в отношении земельного участка с кадастровым номером <№> отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения производственной базы, площадью <№> кв.м., кадастровый номер <№>, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 22 апреля 2024 года в размере <№> рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Марийскавтотранс» в пользу Государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» расходы по проведению судебной экспертизы в размере <№> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Марий Эл в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.Н. Смышляева

В окончательной форме решение суда принято 24 января 2025 года