№ 2а-3760/2025
УИД 91RS0019-01-2025-004848-71
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 ноября 2025 года Симферопольский районный суд Республики Крым в составе:
председательствующего судьи Быковой М.В.,
при секретаре Поповой Т.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Симферополе административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному регистратору Новороссийского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО2, заинтересованные лица – ФИО3, ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю по г. Новороссийску и г. Генеджику, о признании отказа незаконным, возложении обязанности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным административным исковым заявлением. С учетом заявления об увеличении исковых требований, просила признать противоправным уведомление об отказе в государственной регистрации прав от 19.05.2025 г. № КУВД-001/2025-6892252/4,
обязать регистрирующий орган регистрации прав собственности повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 12.02.2025 г. № № КУВД-001/2025-6892252/4.
В обоснование административных исковых требований указано, что 07.02.2024 г. между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому покупатель купил квартиру по адресу: <адрес>, при этом условиями договора было предусмотрено, что покупатель оплатил сумму 10 000 000 рублей, из которых 1 760 000 рублей наличными, а 8 240 000 рублей путем перечисления на расчетный счет за счет средств, предоставленных РНКБ Банк (ПАО).
В последующем 07.02.2025 г. между ФИО1 и ФИО3 подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости от 07.02.2024 г.
Согласно условиям данного соглашения, ФИО4 (продавец квартиры) и ФИО3 (покупатель квартиры) пришли к соглашению расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.02.2024 г. Данным соглашением также предусмотрено, что покупатель квартиры обязуется вернуть недвижимость продавцу квартиры после подписания соглашения, продавец квартиры обязуется принять данную квартиру согласно акту. Также продавец квартиры вернет покупателю квартиры все полученные от него денежные средства в сумме 10 000 000 рублей в течение пяти рабочих дней после подписания настоящего соглашения, из которых 1 760 000 рублей наличными, а 8 240 000 рублей на расчетный счет.
Взятые ФИО1 в соответствии с соглашением обязательства были исполнены, денежные средства возвращены. ФИО3 также исполнил взятые на себя обязательства, направленные на погашение взятых в кредит денежных средств.
При этом 20.05.2025 г. на электронный сервис Госуслуги было получено уведомление государственного регистратора Новороссийского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО2 от 19.05.2025 г. № КУВД-001/2025-6892252/4 об отказе в государственной регистрации прав по заявлению от 12.02.2025 г. с указанием на то, что ранее заключенный между продавцом и покупателем договор купли-продажи исполнен в полном объеме, государственная регистрация «обратного» перехода к продавцу права собственности на объект недвижимости, являющийся предметом договора, может быть осуществлена на основании гражданско-правовой сделки об отчуждении этого имущества продавцу его нынешним собственником (покупателем). В уведомлении также указано, что на государственную регистрацию «обратного» перехода права собственности на объект недвижимости, в том числе, должны быть представлены соглашение о расторжении договора (если договор не исполнен), либо новый, «обратный от покупателя к продавцу» договор купли-продажи (если ранее заключенный между ними договор исполнен в полном объеме). Осуществление государственной регистрации перехода права собственности на основании представленного соглашения не представляется возможным, поскольку в случае ее осуществления данная регистрация будет являться противоречащей действующему законодательству.
По мнению административного истца, данный отказ является противоправным, нарушает ее права и законные интересы, считает, что имеются основания для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании указанного соглашения от 07.02.2025 г. о расторжении договора купли-продажи от 07.02.2024 г.
Определением Симферопольского районного суда Республики Крым от 22.08.2025 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен ФИО3 (л.д. 17-18).
Определением Симферопольского районного суда Республики Крым от 19.09.2025 г., занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю по г. Новороссийску и г. Генеджику (л.д. 64).
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО5, действующий на основании доверенности (л.д. 22, 23), административные исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.
ФИО1, представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, административный ответчик государственный регистратор Новороссийского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО2, заинтересованное лицо ФИО3, представитель заинтересованного лица ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю по г. Новороссийску и г. Геледжику в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В письменных возражениях представитель административного ответчика Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО6 просит в удовлетворении исковых требований отказать (л.д. 26-31, 32-33).
От заинтересованного лица ФИО3 поступили пояснения относительно административных исковых требований, в которых он просит административное исковое заявление удовлетворить.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Из содержания ст. 218, п. 1 ч. 2 ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их системном толковании следует, что решения, действия (бездействие) должностных лиц могут быть признаны неправомерными, только если таковые не соответствуют закону и нарушают охраняемые права и интересы граждан либо иных лиц.
Как следует из материалов дела, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является собственником жилого помещения площадью 62, 6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>
Право собственности ФИО1 зарегистрировано на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 07.02.2024 г., заключенного между ФИО1 (продавец), с одной стороны, и ФИО3 (покупатель), с другой стороны, согласно которому продавец обязуется продать, а покупатель приобрести в собственность квартиру, расположенную на 18 этаже по адресу: <адрес> Стоимость объекта недвижимости составляет 10 000 000 рублей. Объект недвижимости приобретается покупателем у продавца за счет: собственных средств в размере 1 760 000 рублей, кредитных средств в размере 8 240 000 рублей.
07.02.2025 г. между ФИО1 (продавец квартиры), и ФИО3 (покупатель квартиры) заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости от 07.02.2024 г.
В соответствии с указанным Соглашением, стороны - продавец квартиры и покупатель квартиры пришли к соглашению расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.02.2024 г., согласно которому покупатель квартиры купил квартиру, расположенную на 18 этаже по адресу: <адрес> зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
В силу пункта 2 Соглашения покупатель квартиры обязуется вернуть недвижимость продавцу квартиры после подписания настоящего соглашения. Продавец квартиры обязуется принять данную квартиру согласно акту. Продавец квартиры вернет покупателю квартиры полученные от него в счет оплаты за недвижимость сумму в 10 000 000 рублей в течение 5 рабочих дней после подписания настоящего соглашения, из которых 1 760 000 рублей наличными, а 8 240 000 рублей на расчетный счет (пункт 4 Соглашения).
Согласно акту приема-передачи от 10.02.2025 г. к Соглашению о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости от 07.02.2024 г. покупатель квартиры ФИО3 передает продавцу квартиры ФИО1, а продавец квартиры принимает объект недвижимости (л.д. 84).
В материалы дела представлена копия платежного поручения № 451 от 10.02.2025 г. РНКБ Банк (ПАО) о перечислении плательщиком ФИО1 получателю ФИО3 денежных средств в размере 8 240 000 рублей в соответствии с Соглашением о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости (л.д. 86).
Также представлена копия расписки от 10.02.2025 г. о получении ФИО3 от ФИО1 денежных средств в размере 1 760 000 рублей на основании Соглашения от 07.02.2025 г. о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости (л.д. 85).
12.02.2025 г. ФИО1, ФИО3 обратилась в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг г. Симферополь № 2 с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> на основании Соглашения от 07.02.2025 г. о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости от 07.02.2024 г. (л.д. 10).
Уведомлением государственного регистратора Новороссийского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО2 от 18.02.2025 г. ФИО3 сообщено о том, что осуществление действий по государственной регистрации прав приостанавливается до 19.05.2025 г. в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не соответствуют требованиям законодательства, а именно, поскольку государственная регистрация дополнительных соглашений (соглашений о расторжении) к исполненным договорам не представляется возможным, поскольку обязательства по ним прекратились надлежащим исполнением.
Уведомлением государственного регистратора Новороссийского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО2 от 19.05.2025 г. № КУВД-001/2025-6892252/4, направленному в адрес ФИО1, отказано в государственной регистрации прав по заявлению от 12.02.2025 г. в связи с истечением срока приостановления и неустранением приведенных в уведомлении от 18.02.2025 г. причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав.
В соответствии с ч. 2, 3, 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.
Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
Статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.
В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными.
Согласно положениям п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются надлежащим исполнением, то есть после выполнения сторонами договора условий по передаче и оплате имущества, договор считается прекращенным надлежащим исполнением. К такому договору не могут быть заключены дополнительные соглашения (соглашения о расторжении), поскольку обязательства ранее были оговорены или уже прекращены исполнением.
В силу положений п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Таким образом, обязательство, прекращенное надлежащим исполнением, не может быть повторно прекращено расторжением договора.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что соглашение о расторжении исполненного договора купли-продажи недвижимости не влечет правовых последствий в виде прекращения обязательств по этому договору и не может являться основанием для регистрации перехода права на недвижимое имущество обратно к продавцу.
С учетом приведенного правового регулирования применительно к установленным по делу фактическим обстоятельствам на основании представленных сторонами возникших публично - правовых правоотношений доказательств, которым дана оценка в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по мнению суда, оспариваемое уведомление об отказе в государственной регистрации прав от 19.05.2025 г. № КУВД-001/2025-6892252/4, является законным, обоснованным, а поэтому оснований для удовлетворения административных исковых требований не имеется.
Кроме того, из реестрового дела на объект недвижимости усматривается, что определением Арбитражного суда г. Москвы от 09.07.2025 г. по делу № А40-33732/25-35-62 ИП приняты обеспечительные меры в виде запрета Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии совершать регистрационные действия, в том числе, в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>
На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Симферопольский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.В. Быкова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 07 ноября 2025 г.