Решение по делу № 2-640/2025 от 26.05.2025 - о взыскании стоимости оказанных услуг и по встречному иску <ФИО> к ИП <ФИО> о признании эксклюзивного соглашения недействительным.

Дело № 2-640/2025

УИН 58RS0008-01-2025-000570-54

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Пенза 12 мая 2025 г.

Железнодорожный районный суд г. Пензы в составе

председательствующего судьи Марасакиной Ю.В.,

при секретаре Бабковой Л.Е.,

с участием представителя истца-ответчика ИП ФИО1 ФИО2,

ответчика-истца ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ИП ФИО1 к ФИО3 о взыскании стоимости оказанных услуг и по встречному иску ФИО3 к ИП ФИО1 о признании эксклюзивного соглашения недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании стоимости оказанных услуг в размере 95000 руб. и государственной пошлины в размере 4000 руб. В обоснование заявленных требований ИП ФИО1 указала на то, что между сторонами заключено эксклюзивное соглашение на оказание услуг по продаже недвижимости №ЭД №22584 от 20.11.2024г. Она со своей стороны оказала ответчику ФИО3 маркетинговые и рекламные услуги, направленные на продажу объекта недвижимости – квартиры по адресу: <адрес>, однако последняя отказывается от исполнения соглашения, уклоняется от оплаты услуги по договору.

ФИО3 обратилась со встречным иском к ИП ФИО1 о признании эксклюзивного соглашения недействительным, поскольку соглашение 20.11.2024г. не заключалось, более того оно подписано ею под влиянием обмана со стороны сотрудников ИП ФИО1

Истец-ответчик ИП ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие, настаивая на своих требованиях и возражая против встречных.

Представитель истца-ответчика ИП ФИО1 ФИО2 в судебном заседании заявленные требования ИП ФИО1 поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, в удовлетворении встречного иска просила отказать, ссылаясь на то, что эксклюзивное соглашение, заключенное между сторонами, предшествует подписанию предварительного договора купли-продажи, который был подписан с потенциальными покупателями. Ссылка ФИО3 на то, что ей было предоставлено на подписание эксклюзивное соглашение вместе с иными документами по сделке, и она ошибочно его подписала, полагая, что подписывает предварительный договор, является несостоятельной. Обман, насилие, угроза и неблагоприятные условия со стороны сотрудников ФИО1 при заключении оспариваемого эксклюзивного соглашения исключен. При подписании договора истец не жаловалась на плохое самочувствие, наоборот, активно рассказывала о своей жизни, действительно советовалась и отправляла на согласование своей дочери и ее супругу ФИО6 проекты всех документов, в том числе, эксклюзивного соглашения. Никаких возражений от стороны ФИО3, как до подписания соглашения, так и в последующем по исполнению договора не было. Напротив, истец и ФИО6 сообщали агенту, что истец оплатит услуги в рамках соглашения в срок до 09.12.2024 г., мотивируя это ожиданием поступления денежных средств.

Ответчик-истец ФИО3 в судебном заседании поддержала требовании и доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, просила в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, пояснив, что в 2024г. было опубликовано объявление о продаже принадлежащей ей квартиры. Фактически продажей квартиры занимались ее дочь ФИО8 и зять ФИО6 По просьбе обратившейся к ее дочери риелтора ФИО10, 20.11.2024г. ее супруг ФИО9 показал ей квартиру. После просмотра та выставила объявление о продаже квартиры. Но в этот день никаких договоров, в том числе, и эксклюзивное соглашение ею не подписывалось. 21.11.2024г. было предложено показать квартиру потенциальным покупателям. В этот раз она (ФИО3) сама демонстрировала квартиру. При этом присутствовала она, покупатели и два риелтора ФИО10 и ФИО11 Покупателям квартира понравилась и они все вместе поехали в офис для заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, при этом она очень плохо себя чувствовала. В офисе она находилась в отдельной комнате от покупателей, к ней периодически заходила риелтор, представляла на согласование и на подпись документы, брала в руки ее телефон с целью зайти на сайт госуслуг, чтобы получить актуальную выписку из ЕГРН на квартиру. При этом, документы, которые ей предоставляли, она через мессенджер Ватсап отправляла дочери на согласование. В этот день был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с ФИО16. Она не оспаривает свою подпись в спорном эксклюзивном соглашении и приложении к нему, но данные документы были ею подписаны при обмане со стороны сотрудников ИП ФИО1, которые подложили данный документ ей на подпись среди других документов по предварительному договору купли-продажи квартиры. А она при плохом самочувствии, не предполагая об обмане со стороны риелторов, подписала все предоставленные документы, в том числе, и соглашение.

Представитель ответчика-истца ФИО3 ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, извещен в установленном законом порядке. В судебном заседании 14.03.2025г. ФИО6 пояснял, что собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, фактически являлся он, но в силу сложившихся обстоятельств он оформил эту недвижимость на свою тещу ФИО3 В последствии они с супругой решили квартиру продать, выставили ее на продажу. Квартира долгое время не продавалась, они сделали в ней ремонт. Осенью 2024г. к ним обратилась потенциальный покупатель ФИО4. Следом к ним обратилась риелтор ФИО5, которая с их позволения осмотрела квартиру, сделала фотографии и также выставила объявления о продаже данной квартиры. После просмотра квартиры нашелся покупатель, с которым 21.11.2024г. ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи. 27.11.2024г. им стало известно о том, что ФИО3 подписала спорное эксклюзивное соглашение, датированное 20.11.2024г. Считает, что данное соглашение было заключено под влиянием обмана, услуга не была отказана. В дальнейшем ФИО3 расторгла предварительный договор купли-продажи, и он продал квартиру иному лицу.

Выслушав участников процесса, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода, а в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Пункт 1 статьи 782 ГК РФ предусматривает, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Данная норма является императивной, соответственно, любые условия соглашений сторон о ее изменении - ничтожны.

Аналогичные положения содержатся в ст. 32 Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которыми потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Какие-либо иные правовые последствия одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг законом не предусмотрены, не могут они быть определены и договором.

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

В соответствии со статьей 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (статья 781 ГК РФ ).

В суде установлено, что между ФИО3 «заказчиком» и ИП ФИО1 «исполнителем» заключено эксклюзивное соглашение на оказание услуг по Продаже №ЭД 22584 от 20.11.2024 года, а именно маркетинговых и рекламных услуг, направленных на продажу заказчиком принадлежащего ему объекта недвижимого имущества – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> стоимостью 5300000 рублей, в сроки, установленные настоящим соглашением. При этом, заказчик обязуется принять надлежащим образом оказанные услуги и оплатить их (п.1.1 соглашения).

Согласно п.3 соглашения общая стоимость услуг составляет 3% от стоимости объекта недвижимости, указанного в предварительном договоре (договоре купли-продажи объекта недвижимости), но не менее 95000 рублей. Если стоимость услуг составляет более 95000 рублей, сумма в размере 95000 рублей признается сторонами гарантированным платежом и оплачивается заказчиком гарантированно, вне зависимости от подписания/не подписания основного договора купли-продажи, включая отказ заказчика от подписания основного договора по любым причинам.

Согласно п. 3.2 соглашения, основанием для оплаты услуг является: факт заключения предварительного или основного договора купли-продажи с потенциальным покупателем, найденным исполнителем, на условиях, согласованных с заказчиком. С указанного момента услуга считается оказанной.

Согласно п.3.3 соглашения завершение оказания услуги оформляется сторонами актом оказанных услуг. Не подписание акта выполненных услуг не освобождает заказчика от стоимости выполненных услуг.

Согласно п.4 соглашения оплата оказанных услуг производится в течение 1 банковского дня с момента, указанного в п.3.2.

Оказание услуг по эксклюзивному соглашению на оказание услуг по Продаже №ЭД 22584 от 20.11.2024 года подтверждается актом оказанных услуг по эксклюзивному соглашению на оказание услуг № 565117 от 21.11.2024 года, подписанному ФИО3 (заказчиком) и ИП ФИО1 (исполнителем).

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО10 суду показала, что ранее, в том числе, в ноябре 2024г., она работала у ИП ФИО1 Ею велась риелторская работа в отношении квартиры по адресу: <адрес>. Она обратилась по номеру телефона, указанному в объявлении по продаже квартиры, это была дочь ФИО3 Также она общалась с самой ФИО3 С ними была достигнута договоренность о том, что она будет оказывать услуги по продаже квартиры, а ответчик оплатит за услугу комиссию 3% от цены квартиры. По договоренности она приехала на просмотр квартиры, который состоялся в присутствии супруга ФИО3 С разрешения продавцов она разместила объявление о продаже квартиры на «Авито». Её коллега ФИО11 сказала, что есть покупатель на квартиру, с которым была осмотрена квартира и в дальнейшем подписан предварительный договор купли-продажи квартиры.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО11 суду пояснила, что осенью 2024 года она проходила стажировку в качестве риелтора у ИП ФИО1 Сделку по продаже квартиры по адресу: <адрес> она не вела, документы лично никакие не подписывала. Она (ФИО11) показывала данную квартиру покупателям ФИО17, с которыми в дальнейшем ФИО3 в офисе ИП ФИО1 заключила предварительный договор купли-продажи.

Как установлено, исполнителем услуги по заданию заказчика исполнены и заказчиком приняты, так как между заказчиком ФИО3 и покупателем ФИО12 21.11.2024г. заключен предварительный договор купли-продажи вышеназванной квартиры, копия которого представлена в суд.

Согласно п.1.1 данного предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – основной договор), в соответствии с которым продавец обязуется продать, а покупатель купить в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Срок заключения основного договора: до 05.12.2024 года (п.1.2).

Согласно п.4.1 предварительного договора по соглашению сторон способом обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору является задаток (статьи 380, 381 Гражданского кодекса РФ). Размер задатка: 50000 рублей. В случае незаключения основного договора, в результате действий (бездействий) покупателя, задаток возврату не подлежит.

Денежные средства в размере 50000 руб. были получены ФИО3 от ФИО12 21.11.2024 года, что подтверждается распиской к предварительному договору купли-продажи квартиры от 21.11.2024 г.

05.12.2024 года между ФИО3 и ФИО12 в лице представителя ФИО13 подписано соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от 21.11.2024г. в связи с односторонним отказом продавца о продажи квартиры.

В соответствии с п.4.1 предварительного договора ФИО3 возвратила покупателю ФИО12 задаток в двойном размере (100000 руб.), что подтверждается чеком по операции от 05.12.2024г.

19.12.2024 г. ИП ФИО1 в адрес ФИО3 была направлена претензия, в которой истец просит оплатить задолженность в сумме 95000 рублей до 24.12.2024 г. Претензия получена ответчиком 25.12.2024г., однако ответа на нее не поступило, требование об оплате услуги в нарушение условий эксклюзивного соглашения не исполнено. В связи с чем ИП ФИО1. обратилась в суд с иском о взыскании денежных средств за оказанную услугу.

ФИО3, не признавая данные требования ИП ФИО1, заявила встречный иск о признании данного соглашения недействительным.

При этом, ФИО3 не оспаривает свою подпись в эксклюзивном соглашении, заявив, что 20.11.2024г. соглашения с ИП ФИО1 не заключала, а подписала данный документ среди прочих предоставленных ей на подпись в момент заключения предварительного договора. При этом, она себя плохо чувствовала, и, полагаясь на добросовестность риелторов, подписала документы.

Положения ст. ст. 153, 420 ГК РФ о сделках указывают на волевой характер действий ее участников.

В п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 разъяснено, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

При этом сделка может быть признана недействительной как в случае нарушения требований закона (ст. 168 ГК РФ), так и по специальным основаниям в случае порока воли при ее совершении, в частности, при совершении сделки под влиянием существенного заблуждения или обмана (ст. 178, п. 2 ст. 179 ГК РФ).

По ходатайству ФИО3 в суде в качестве свидетелей были допрошены ее супруг ФИО9 и ее дочь ФИО8

Так, свидетель ФИО9 суду показал, что 20.11.2024г. по просьбе их дочери ФИО8 он производил показ их квартиры, которая была выставлена на продажу покупателю, а затем и подъехавшей риелтору, которая посмотрела квартиру, сказала, что завтра ещё раз надо посмотреть квартиру. На следующий день поехала показывать квартиру жена ФИО3 После чего позвонила ему, сказала, что квартира понравилась покупателям, что они едут в офис оформлять документы на продажу квартиру. Со слов ФИО3, в офисе ее и покупателя развели в разные кабинеты, у нее забирали телефон. После сделки она была расстроена, плохо себя чувствовала.

При этом, каких-либо доказательств того, что у ФИО3 риелтором принудительно был изъят телефон, что на нее оказывалось какое-либо давление, ФИО3 не представлено.

Свидетель ФИО8 суду показала, что 16.11.2024г. она опубликовала объявление о продаже квартиры по адресу: <адрес>, которая была зарегистрирована в ЕГРН за ее мамой, но фактически принадлежала ее мужу. По поступающим звонкам по объявлению она так и говорила, что её мама решения по квартире не принимает, все вопросы решает она и её супруг. Весной квартиру она уже выставляла на «ЦИАН», но квартира была без ремонта. После того, как в квартире сделали ремонт, 16.11.2024г. выставили её на «Авито». 20.11.2024г. ей позвонила риелтор ФИО20, которая с ее позволения осмотрела квартиру и выставила объявление о ее продаже. При этом, между ними достигнута была договоренность, что на той стадии они с риелтором заключать договор не будут, но по мере оказания услуги по продаже квартиры они оплатят им 3% от суммы сделки. На следующий день после просмотра риелтором квартиры, риелторы привели на осмотр квартиры потенциального покупателя, которому квартира понравилась и он готов был приобрести ее. Они вместе с ее мамой ФИО3 проехали в офис ИП ФИО1 для заключения предварительного договора купли-продажи. Был заключен предварительный договор с этим покупателем, но у них с риелторами не было договоренности, что они заранее будут платить за услугу, не подписав основной договор купли-продажи. В день подписания предварительного договора она (ФИО8) находилась в Москве, поэтому ФИО3 была с ней на связи по телефону, все договоры должны были подписываться с согласования с ней и ее супругом. После подписания предварительного договора купли-продажи, примерно через час или два она созвонилась с мамой, которая ей пояснила, что чувствует себя плохо, поэтому подписанные документы пока прислать ей не может. 27.11.2024г. мама прислала ей подписанные документы, в числе которых был предварительный договор купли-продажи с ФИО18, паспорт сделки и ещё какие-то документы. Со слов мамы она подписывала только те документы, которые были согласованы с ними, но она (ФИО8) с эксклюзивным соглашением не знакомилась. Со слов мамы, риелторы забирали у нее телефон, они подписывали предварительный договор купли-продажи и ещё пакет документов, затем правили документы и снова подписывали, она запуталась в них. Со слов мамы, в кабинете было душно, мама себя плохо чувствовала. После этого предварительный договор купли-продажи был расторгнут, в связи с тем, что появился новый клиент с более выгодным предложением. ФИО19 был возвращен задаток в двойном размере.

Каких-либо доказательств того, что ФИО3 21.11.2024г. не имела возможности в силу плохого самочувствия, либо по иным причинам перенести дату заключения сделки, либо заявить об этом участникам сделки, либо своим родственникам, с которыми в моменте велась переписка относительно содержания подписываемых документов, в суд не представлено.

Как следует из пояснений представителя ИП ФИО1, при подписании договора ФИО3 не жаловалась на плохое самочувствие, наоборот, активно рассказывала о своей жизни, действительно советовалась и отправляла на согласование своей дочери и ее супругу ФИО6 проекты всех документов, в том числе, эксклюзивного соглашения.

Из показаний свидетеля ФИО10 эксклюзивное соглашение было подписано, даты подписания она не помнит. Но все документы подписывались ФИО3 после обсуждения и согласования содержания документов с дочерью и зятем. На здоровье она им при этом не жаловалась. Никакого давления и обмана при этом в отношении ФИО3 не допускалось.

Доводы о несоответствии даты соглашения и фактического его подписания в данном случае, вопреки доводам ФИО3, не свидетельствуют о его недействительности. Со слов представителя ИП ФИО1, которая допускает, что в данном случае была опущена описка, в любом случае эксклюзивное соглашение между сторонами предшествует подписанию предварительного договора купли-продажи.

Из показаний свидетеля ФИО8 следует, что при обращении к ним риелторов, с ними состоялась договоренность о заключении соглашения на изложенных в нем условиях при оказании риелторской услуги, в том числе, и о стоимости услуги – 3% от стоимости квартиры.

Доводы ФИО3 о том, что ей был предоставлен на подпись только третий лист эксклюзивного соглашения, и с его содержанием при подписании она не имела возможности ознакомиться, суд находит несостоятельными, противоречащими установленными по делу доказательствами, в том числе, пояснениями самой ФИО3 и свидетеля ФИО8, а также предоставленной ФИО3 на обозрение между ними перепиской в мессенджере Ватсап, согласно которым ФИО3 был предоставлен экземпляр подписанного между сторонами эксклюзивного соглашения в полном объеме, и копию данного соглашения она направляла дочери 27.11.2024г.

ФИО3 не представлено доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что какие-либо действия со стороны сотрудников ИП ФИО1 повлияли на ее решение при заключении спорного эксклюзивного соглашения. Доказательств совершения обмана ФИО3 со стороны ИП ФИО1 не представлено.

Судом учтено, что ФИО3 после заключения сделки не обращалась в правоохранительные органы с заявлением о совершении в отношении нее незаконных (как она считает) действий со стороны риэлторов и агентства недвижимости, и на протяжении нескольких месяцев каких-либо действий по восстановлению своих прав не предпринимала.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В данном случае ответчик-истец, заключив предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости в соответствии с условиями эксклюзивного соглашения по его продаже, заключенного с истцом, в силу вышеприведенной нормы права считается принявшим оказанную истцом-ответчиком услугу, следовательно, не вправе отказаться от исполнения условий договора в одностороннем порядке в части уплаты стоимости оказанной услуги. Отказ от исполнения условий договора оказания услуг означает злоупотребление правом. Последующее расторжение предварительного договора купли-продажи по волеизъявлению самой ФИО3 не может иметь какого-либо правового значения.

Установив, что ИП ФИО1 оказала ФИО3 услуги, которые были предусмотрены эксклюзивным соглашением по продаже объекта недвижимости от 20.11.2024 года, ФИО3 свои обязательства по договору не исполнила, суд, не установив оснований для удовлетворения по заявленным основаниям встречного иска, находит требования ИП ФИО1 о взыскании с ФИО3 гарантированного платежа по эксклюзивному соглашению в размере 95000 руб. подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В силу данной нормы закона с мазурок Н.А. в пользу ИП ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ИП ФИО1 к ФИО3 о взыскании стоимости оказанных услугу удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 (<данные изъяты>) в пользу ИП ФИО1 (<данные изъяты>) стоимость оказанных услуг по эксклюзивному соглашению на оказание услуг по продаже №ЭД 22584 от 20.11.2024г. в размере 95000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

Встречный иск ФИО3 к ИП ФИО1 о признании эксклюзивного соглашения недействительным оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Пензы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 26 мая 2025г.

Судья Марасакина Ю.В.