Дело №
УИД: №
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Октябрьский районный суд г. Омска
в составе председательствующего судьи Дорошкевич А.Н.,
при секретаре судебного заседания ФИО5,
рассмотрев «06» мая 2025 года в открытом судебном заседании в г. Омске
гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г. Омска, Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании права собственности на помещение,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Октябрьский районный суд г. Омска с названным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований, что с ноября 2018 года в его владении и пользовании находится нежилое помещение №, общей площадью 16 кв. м, расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (на момент застройки объект имел кадастровый №). Право собственности на данное недвижимое имущество не зарегистрировано, однако возникло у него на основании заключенного с застройщиком ООО «СТРОЙСТАР ИНВЕСТ» договора об инвестировании от 04.09.2018 года. По данному договору паевой взнос им полностью внесен, что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку ООО «СТРОЙСТАР ИНВЕСТ» ликвидирован после прохождения процедуры банкротства, зарегистрировать право собственности на предмет договора – нежилое помещение №, расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: <адрес>, не представляется возможным, ввиду того, что при регистрации должны присутствовать обе стороны сделки. На основании изложенного просил признать за ним право собственности на нежилое помещение №, общей площадью 16 кв. м, расположенное в цокольном этаже многоэтажного жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
В ходе производства по делу судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Омской области, арбитражный управляющий ФИО3, ООО УК «Алькор».
В судебном заседании истец ФИО1 участия не принимал, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности ФИО6 в судебном заседании поддержала исковые требования по доводам, изложенным в иске, просила их удовлетворить.
Представители ответчиков Администрации г. Омска, Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, а также привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц Управление Росреестра по Омской области, арбитражный управляющий ФИО3, ООО УК «Алькор» в судебном заседании участия не принимали, представителей не направили, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст. 167, 233 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке по представленным в дело доказательствам в порядке заочного производства.
Заслушав представителя истца, исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ).
В ст. 8 Гражданского кодекса РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В силу п. 1, 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройстар Ивест» (Застройщик) и ФИО1 (Инвестор) заключен договор об инвестировании, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный п. 3 настоящего договора срок своими силами и с привлечением сил подрядчика построить (создать) многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> кадастровым номером 55:36:090204:4625, и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать инвестору объект долевого строительства, указанный в п. 2 настоящего договора, а инвестор обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства.
Согласно п. 2.1. договора объектом инвестирования по договору является: нежилое помещение общей площадью по проекту 16, кв. м, расположенное в цокольном этаже объекта строительства жилого дома, указанного в п. 1 настоящего договора. План данного жилого помещения в соответствии с проектной документацией указан в приложении № к настоящему договору. Площадь и планировка помещения являются проектными и могут корректироваться в ходе строительства (при условии, что такие изменения составляют не более 1 % площади «жилого помещения). В случае изменения площади и планировки объекта долевого строительства, до ввода объекта в эксплуатацию, стороны заключают дополнительное соглашение к настоящему договору, в котором указывается фактическая площадь и производится перерасчет суммы вклада участника пропорционально изменению площади объекта долевого строительства, исходя из стоимости 1 кв. м, рассчитанного на основании цены, установленной п. 5.1 настоящего договора.
В соответствии с п. 3.1. договора срок окончания строительства и получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства - IV кв. 2018 года. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства инвестору - 60 дней с момента получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства.
В силу п. 5.1. договора размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства объекта долевого строительства, составляет 155 000 рублей.
Согласно п. 6.1. договора, застройщик обязался, в том числе предоставить инвестору документы, необходимые для регистрации права собственности на объект долевого строительства.
Застройщиком и инвестором подписано приложение № к названному договору об инвестировании, с изображение плана расположения нежилого помещения, являющегося предметом данного договора (объектом долевого строительства).
ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора об инвестировании подписан акт приема-передачи, согласно которому застройщик передал, а инвестор принял объект инвестиции: нежилое помещение общей площадью по проекту 16 кв. м, расположенное в цокольном этаже объекта строительства жилого дома по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. В акте также отражено, что его подписание подтверждает, что инвестор уплатил застройщику денежные средства в размере 155 000 рублей, а застройщик передал инвестору объект инвестиции в состоянии, предусмотренном договором об инвестиции. Стороны претензий друг к другу не имеют.
По сведениям, представленным Управлением Росреестра по <адрес>, жилой <адрес> в <адрес> введен в эксплуатацию в соответствии с распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ, поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с присвоением кадастрового номера №, его площадь составляет 10 336,3 кв. м, количество этажей – 10.
Согласно информации, содержащейся в системе ГИС ЖКХ (электронные паспорта МКД), указанный 10-этажный многоквартирный дом находится в управлении ООО УК «Алькор».
По сведениям ЕГРН, право собственности на расположенное в данном многоквартирном доме спорное нежилое помещение ни за кем не зарегистрировано.
При этом согласно доводам истца, изложенным в исковом заявлении, а также пояснениям его представителя в судебном заседании, в настоящее время у истца отсутствует возможность зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на являющееся предметом договора об инвестировании от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение ввиду того, что сторона данного договора – застройщик ООО «СТРОЙСТАР ИНВЕСТ» ликвидирован.
Как следует из представленных в материалы дела доказательств, по заказу истца ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ООО «ЦПП «Цитадель» подготовлен технический план, согласно которому нежилое помещение, являющееся объектом инвестирования по договору от ДД.ММ.ГГГГ, расположено на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> кадастровым номером №, имеет номер – 41/1, его площадь составляет 16 кв. м.
Согласно представленной в материалы дела справки ООО УК «Алькор», указанное нежилое помещение 41/1, общей площадью 16 кв. м, находится в цокольном этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, помещение состоит из двух отдельных частей: площадью 5,2 кв. м, и площадью 10.1 кв. м соответственно. План расположения данного помещения изображен в данной справке. Данный план полностью соответствует плану, изброженному в приложении № к договору об инвестировании от ДД.ММ.ГГГГ.
В дело также представлены фотоснимки названного нежилого помещения.
Вместе с тем установлено, что по сведениям Единого государственного реестра юридических лиц, ДД.ММ.ГГГГ ООО «СТРОЙСТАР ИНВЕСТ» (ОГРН <***>) прекратило свою деятельность (ликвидировано) в качестве юридического лица в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве)).
В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ).
При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).
Согласно ст. 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.
Положения статьи 4 названного Закона допускают осуществление инвестиционной деятельности как посредством вложения собственных, так и привлеченных средств. В связи с этим, инвестором, у которого возникает право общей долевой собственности на результат инвестиционной деятельности, может считаться только лицо, непосредственно являющееся стороной инвестиционного контракта и непосредственно осуществляющее вложения в объект инвестиций.
В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и непредусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как разъяснено в п. 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения суммы инвестиционного взноса, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ООО «СТРОЙСТАР ИНВЕСТ», а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права собственности на объект недвижимого имущества.
Как установлено в ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с п. 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходим передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
В п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
В соответствии с п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В данном случае многоквартирный дом, в цокольном этаже которого расположено спорное нежилое помещение, введен в эксплуатацию, нежилое помещение было передано истцу по акту приема-передачи, расчет по договору между сторонами произведен полностью, доказательств обратного в материалы дела не представлено, в связи с чем суд полагает, что условия договора об инвестиции от ДД.ММ.ГГГГ исполнены сторонами данного договора в полном объеме. Однако поскольку, как указывалось выше, сторона по договору об инвестиции от ДД.ММ.ГГГГ – ООО «Стройстар Инвест» ликвидирована, истец объективно лишен возможности осуществить государственную регистрацию права на приобретенный им по договору объект.
При таких обстоятельствах, суд полагает требования ФИО1 о признании за ним права собственности на нежилое помещение №, площадью 16 кв. м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194-199, 233-236 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 удовлетворить.
Признать за ФИО2 (паспорт №) право собственности на нежилое помещение №, площадью 16 кв. м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Решение в окончательной форме изготовлено «22» мая 2025 года.
Судья: Дорошкевич А.Н.