Дело № 2-3305/2023
Решение
Именем Российской Федерации
19 октября 2023 года г. Гатчина
Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе
председательствующего судьи Шумейко Н.В.,
при секретаре Волкове И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании стоимости расходов на неотделимые улучшения жилого помещения, судебных расходов,
установил:
истец обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика стоимости неотделимых улучшений жилого помещения в сумме 308 000 руб., государственной пошлины в сумме 6280 руб. В обоснование иска указано, что она заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи, по которому ответчик обязалась продать ей 23/87 долей в праве на квартиру, расположенную по адресу: *** переоборудовав их в отдельную квартиру. В счет исполнения обязательств по данному договору ею было передано ответчику 2 800 000 руб. Дополнительным соглашением к договору от 02.11.2020 определено, что объект должен быть передан с рядом выполненных работ, ответчик должна была привести жилое помещение в состояние, пригодное для проживания.
По устному соглашению с ответчиком, истец, проживающая в жилом помещении фактически, посредством заключенных со строителями договоров, выполнила строительные и отделочные работы по перепланировке жилого помещения и приведению его в состояние, пригодное для проживания, однако впоследствии выяснилось, что перепланировка не была согласована в установленном законом порядке, а жилое помещение находилось в залоге у банка, в связи с ипотечным кредитованием.
Решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга по делу № 2-665/2022 с ответчика в ее пользу взыскан обеспечительный платеж по предварительному договору в сумме 2 800 000 руб. и судебные расходы, а также частично удовлетворен встречный иск ФИО2 о ее выселении из жилого помещения. Поскольку истцом произведены неотделимые улучшения жилого помещения, которые в добровольном порядке ответчик компенсировать не желает, вышеуказанные расходы подлежат взысканию с нее в судебном порядке.
Истец и ее представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что действия истца по производству самовольной перепланировки носили незаконный характер, каких-либо неотделимых улучшений жилого помещения ответчик не приобрела, поскольку решением суда ответчик обязана устранить последствия незаконной перепланировки и привести жилое помещение в первоначальное состояние.
Суд, выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2 статьи 307 ГК РФ).
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
По смыслу положений указанной статьи для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: обогащение одного лица за счет другого; приобретение или сбережения имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований.
Статьей 1103 ГК РФ определено, что нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, а также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
При рассмотрении споров о расчетах при возврате исполненного по обязательству, необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с взысканием с собственника имущества произведенных затрат в период владения его имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ, имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
Согласно абзацу 1 статьи 303 ГК РФ, при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.
Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества (абзац 2 статьи 303 ГК РФ).
Таким образом, по смыслу указанных норм права, добросовестный владелец вправе требовать от собственника имущества возмещения только тех затрат, осуществление которых было необходимо.
Пунктом 1 статьи 980 ГК РФ предусмотрено, что действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях предотвращения вреда его личности или имуществу, исполнения его обязательства или в его иных непротивоправных интересах (действия в чужом интересе) должны совершаться, исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью.
Если лицо, в интересе которого предпринимаются действия без его поручения, одобрит эти действия, к отношениям сторон в дальнейшем применяются правила о договоре поручения или ином договоре, соответствующем характеру предпринятых действий, даже если одобрение было устным (статья 982 ГК РФ).
На основании статьи 984 ГК РФ, необходимые расходы и иной реальный ущерб, понесенные лицом, действовавшим в чужом интересе в соответствии с правилами, предусмотренными настоящей главой, подлежат возмещению заинтересованным лицом, за исключением расходов, которые вызваны действиями, указанными в пункте 1 статьи 983 настоящего Кодекса.
Право на возмещение необходимых расходов и иного реального ущерба сохраняется и в том случае, когда действия в чужом интересе не привели к предполагаемому результату. Однако в случае предотвращения ущерба имуществу другого лица размер возмещения не должен превышать стоимость имущества.
Расходы и иные убытки лица, действовавшего в чужом интересе, понесенные им в связи с действиями, которые предприняты после получения одобрения от заинтересованного лица (статья 982), возмещаются по правилам о договоре соответствующего вида.
Судом установлено что ответчик ФИО2 является собственником квартиры площадью 87,4 кв.м с кадастровым номером №, расположенной по адресу: ***, право собственности зарегистрировано 26.10.2020, в тот же день зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России» сроком на 360 месяцев (л.д. 53-59).
02.11.2020 между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи 23/87 долей в праве на указанную квартиру, соответствующих комнате площадью 25,6 кв.м, по которому стороны в срок до 02.11.2021 обязались заключить договор купли-продажи указанной доли квартиры по цене 2 850 000 руб., с зачетом суммы обеспечения в размере 2 800 000 руб., которая была передана покупателем до подписания настоящего договора (л.д. 11-12).
Решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 12.07.2022 по делу № 2-665/2022, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22.12.2022, было установлено, что договор купли-продажи в установленный срок заключен не был, обязательства, вытекающие из предварительного договора купли-продажи, между сторонами прекращены, в связи с чем, с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскан обеспечительный платеж в сумме 2 800 000 руб., а также судебные расходы, удовлетворен встречный иск ФИО2 в части выселения ФИО1 из указанного жилого помещения и взыскания судебных расходов (л.д. 13-19, 20-26).
Истцом представлен документ, именуемый дополнительными соглашениями к предварительному договору от 02.11.2020, подписанный ответчиком, в котором указано, что объект сдается покупателю с выполненными строительными и отделочными работами, предполагающими перепланировку квартиры с демонтажем и переносом стен и возведением перегородок, которые можно узаконить (л.д. 27).
Письменные доказательства, подтверждающие тот факт, что ответчик уполномочила истца на проведение данных работ, отсутствуют, однако истец пояснила, что произвела данные работы по устному согласованию с ответчиком, расходы составили 308 000 руб., в подтверждение фактического несения расходов истцом представлены чеки и накладные на приобретение строительных и отделочных материалов на общую сумму 164 853,37 руб. (л.д. 88-33, 41), а также расписки лиц, производивших строительные работы, о получении вознаграждения на общую сумму 75 000 руб. (л.д. 33).
Решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 13.12.2022 по делу № 2-1068/2022, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 18.04.2023, были удовлетворены исковые требования администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга к ФИО2 о приведении планировки в первоначальное состояние, ФИО2 обязана в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу восстановить первоначальную планировку №, в соответствии с технической документацией и соблюдением требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 путем:
- восстановления демонтированных перегородок между: ч.п. 5 и ч.п. 7,8,9; ч.п. 7 и ч.п. 8; ч.п. 8 и ч.п. 9; ч.п. 10 и ч.п. 11; ч.п. 1 и ч.п. 2; ч.п. 2 и ч.п. 3; ч.п. 4 и. ч.п. 2,3;
- переноса дверного проема в перегородке между ч.п. 2 и ч.п. 3;
- восстановления проема в ч.п. 11;
- установки в ч.п. мойки для посуды и газовой плиты;
- переноса на площади ч.п. 10 и 11 сантехприборов: ванны, унитаза и умывальника;
- демонтажа в ч.п. 5 перегородки с дверным проемом;
- демонтажа на площади ч.п. 1,2,3,4 перегородок, образующих тамбур с входами в четыре новых помещения;
- демонтажа в образованных помещениях унитазов, умывальников и душевых кабин.
ФИО2 обязана в двухнедельный срок с момента восстановления планировки в указанной квартире сдать работы в Межведомственную комиссию Адмиралтейского района по акту приемочной комиссии, установлен размер денежных средств 10 000 руб., подлежащих взысканию с ФИО2 в пользу администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга за каждый месяц в случае неисполнения решения суда, до месяца фактического исполнения решения суда, в удовлетворении встречного иска ФИО2 к администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга о сохранении помещения в перепланированном виде отказано, с ФИО2 в пользу ЧЭУ «ГУСЭ» взысканы судебные расходы в размере 87 000 руб. (л.д. 86-106).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 12.07.2023 вышеуказанные судебные акты нижестоящих судов оставлены без изменения, кассационная жалоба ФИО2 – без удовлетворения.
Судами по данному делу, с учетом результатов проверки межведомственной комиссии от 25.02.2021, было установлено, что в квартире произведен демонтаж перегородок между частью помещений, ликвидирован проем, выполнен демонтаж оборудования: мойки для посуды и газовой плиты. На площади нового помещения выполнен перенос сантехприборов (ванны, унитаза и умывальника). В одном из помещений установлена перегородка с дверным проемом. На площади части помещений установлены перегородки, образующие тамбур с входами в четыре новых помещения, в каждом из которых устроено помещение, оборудованное унитазом, умывальником и душевой кабиной.
На момент проверки разрешительная документация на произведенную перепланировку и/или переустройство отсутствовала.
В целях устранения выявленных нарушений межведомственной комиссией собственнику направлено предписание с требованием о приведении планировки квартиры в первоначальное состояние и предъявлении выполненных работ в МВК по акту приемочной комиссии, либо предоставлении в МВК согласованной проектной документации по перепланировке (переустройству) в срок до 10.05.2021, требования которого не исполнены, о чем МВК 10.06.2021 был составлен соответствующий акт.
В согласовании проектной документации впоследствии собственнику было отказано, поскольку произведен демонтаж и изменение газового оборудования в квартире, однако документов, подтверждающих согласование газораспределительной организации, не предоставлено; ширина комнат в квартире менее 2,25 м, что не соответствует требованиям СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных зданий».
Разрешая возникший спор, суд отмечает, что необходимым условием для возникновения у истца права требования возмещения произведенных ею на улучшение квартиры затрат, является предоставление доказательств улучшений в результате ремонтно-строительных работ, а также доказательств того, что произведенные ею улучшения являются необходимыми и неотделимыми, и что в результате увеличилась стоимость жилого помещения, возвращенного собственнику ФИО2
В данном случае истцом не доказан факт производства каких-либо улучшений в спорной квартире, напротив, ответчик будет вынуждена нести расходы по приведению жилого помещения в состояние, предшествовавшее перепланировке, следовательно, неосновательного обогащения на стороне ответчика не возникло.
Положения гражданского законодательства, регулирующие действия лица в чужом интересе, по мнению суда, к возникшим правоотношениям не применимы, поскольку перепланировка носила незаконный характер, необходимость в ее производстве, либо факт наличия угрозы причинения вреда указанному имуществу, отсутствовали.
При наличии у истца заботливости и осмотрительности, необходимых в возникших обстоятельствах, как того требует статья 980 ГК РФ, истец не должна была приступать к производству работ по перепланировке жилого помещения и нести соответствующие расходы, поскольку проект перепланировки, согласованный и утвержденный в установленном законом межведомственной комиссией, истцу собственником жилого помещения представлен не был.
При таких обстоятельствах, исковые требования удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании стоимости расходов на неотделимые улучшения жилого помещения, судебных расходов – отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.
Судья:
Решение в окончательной форме
принято 26.10.2023