УИД 61OS0000-01-2022-000223-63
дело № 3а-185/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 ноября 2022 г. г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Родоновой Л.А.,
с участием представителя Правительства Ростовской области ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску АО «Корпорация «Глория Джинс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления рыночной стоимости,
установил :
АО «Корпорация «Глория Джинс» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка с кадастровым номером ... на основании установления рыночной стоимости. По мнению административного истца, кадастровая стоимость этого объекта превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение земельного налога.
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), Общество просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 апреля 2019 г. в сумме 30 121 000 рублей, определенной с учетом заключения судебной оценочной экспертизы.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра», в качестве заинтересованного лица - Администрация г. Батайска.
В судебном заседании представитель Правительство Ростовской области ФИО1 не возражал против удовлетворения требований в указанной редакции.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
Представитель административного истца ФИО2 в электронном виде направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.
ФГБУ «ФКП Росреестра» на стадии подготовки дела к судебному разбирательству в электронном виде представило отзыв на административный иск, указывая на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, просило о рассмотрении дела в отсутствие представителя ФГБУ.
От Администрации г. Батайска ходатайства, отзывы не поступили.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 КАС РФ.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения. Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка (статьи 389, 390 Налогового кодекса Российской Федерации).
Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 г.
При изменении после даты оценки количественных и (или) качественных характеристик объекта, его кадастровая стоимость определяется ФГБУ «ФКП «Росреестра» в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Поскольку государственная кадастровая оценка на территории Ростовской области проведена до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в силу части 7 статьи 24 этого Федерального закона, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.
Судом установлено, что АО «Корпорация «Глория Джинс» является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 5 087 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ....
15 апреля 2019 г. в ЕГРН внесена запись о виде разрешенного использования объекта «специализированный жилищный фонд (общежития, служебные помещения, приюты и иные относящиеся к данному виду объекты)», кадастровая стоимость земельного участка определена ФГБУ «ФКП Росреестра» в сумме 18 262 024,78 рублей. Впоследствии ФГБУ исправлена техническая ошибка в применении удельного показателя кадастровой стоимости, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 15 апреля 2019 г. определена в размере 52 838 465,52 рублей.
26 декабря 2021 г. в ЕГРН внесены изменения в сведения о виде разрешенного использования, указан вид «дома социального обслуживания». Учитывая, что изменение вида разрешенного использования имело место в пределах одной группы, величина кадастровой стоимости не изменилась.
Общество, являясь плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости, вправе инициировать её пересмотр в порядке и по основаниям, предусмотренным законом.
4 августа 2022 г. Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решением Комиссии от 16 августа 2022 г. заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости отклонено со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.
В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд ранее представлявшийся в Комиссию отчет об оценке от 29 июля 2022 г. № 28/22, составленный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ... Оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта на 15 апреля 2019 г. составляла 16 753 189 рублей.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта судом по ходатайству административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению судебной экспертизы от 2 ноября 2022 г. № 26СЭ/95-2022, выполненной экспертом ООО «Бета консалтинг» ..., на 15 апреля 2019 г. рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей составляла 30 121 000 рублей.
Кем-либо из лиц, участвующих в деле, возражения, замечания на заключение судебного эксперта не представлены. Ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертиз не заявлялись.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.
В соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки эксперт провел анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте, изложив в заключении полное описание проведенного исследования. Рыночная стоимость земельного участка определена с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Заключение составлено с соблюдением требований, предъявляемых статьей 82 КАС РФ, экспертом, соответствующим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру.
Настоящее решение в силу закона является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Бремя доказывания величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца. Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки (статья 12 Федерального закона № 135-ФЗ), в том числе при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Решение по делу не обусловлено выявлением фактов нарушений со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Возражения Правительства относительно обоснованности выводов оценщика в отчете являлись правомерными.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (42,9 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью не обладает признаками существенности и не свидетельствует об ошибке, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.
При указанных обстоятельствах решение не может считаться вынесенным против административных ответчиков, следовательно, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца; основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд процессуальных издержек, а также для возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют.
ООО «Бета консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 40 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.
В обеспечение расходов на проведение экспертизы административным истцом на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислено 40 000 рублей. Данная сумма должна быть перечислена экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил :
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 5 087 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – дома социального обслуживания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 15 апреля 2019 г. в размере 30 121 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 4 августа 2022 г.
Судебные расходы возложить на административного истца.
За счет денежных средств, поступивших от АО «Корпорация «Глория Джинс» в обеспечение расходов на оплату экспертных услуг по административному делу № 3а-185/2022, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Бета консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 40 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 17 ноября 2022 г.
Судья О.А.Руднева