Дело № 2-897/2025
УИД-09RS0001-01-2024-006190-03
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 апреля 2025 года город Черкесск КЧР
Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составесудьи Турклиевой Ф.М.,при секретаре судебного заседания Сариевой Д.И.,
рассмотрев всудебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в Черкесский городской суд с иском к ФИО2 и просит суд: Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.08.2023 года, заключенный между истцом и ответчиком. Обязать ФИО2 вернуть ФИО1, недвижимое имущество, общей площадью 54,6 (пятьдесят четыре целых шесть десятых) кв.м, расположенную на 8 (втором) этаже многоквартирного дома, находящегося по адресу: 369000, <...> <адрес> (кадастровый №) по акту приема-передачи в надлежащем состоянии. Установить, что вынесенный судебный акт о возврате недвижимого имущества ФИО1 является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости ФИО1.
В обоснование требований истец указала, что между ФИО1 (далее - истец, продавец) и ФИО2 (далее - ответчик, покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить следующее имущество: квартиру общей площадью 54,6 (пятьдесят четыре целых шесть десятых) кв.м, расположенную на 8 (втором) этаже многоквартирного дома,находящегося по адресу: 369000, Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>, пер. Кузнечный, <адрес> (кадастровый №) (приложение №2), (приложение №3). Отчуждаемая вышеуказанная недвижимость принадлежит "Продавцу": на правах собственности на основании договора купли-продажи квартиры 27.01.2020 г., что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серия №-09/001/2020-3 от 05.02.2020 г. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, а именно №-09/043/2023-5, 16.08.2023. Согласно п. 3 Договора, Продавец" и "Покупатель" пришли к соглашению о цене продаваемой квартиры в сумме 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей. В связи с неисполнением обязательств Покупателем по оплате суммы за покупку квартиры в размере 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей, указанную в Договоре купли-продажи квартиры от 15.08.2024 г, Стороны подписали Соглашение о расторжении от 28 ноября 2024 года, по обоюдному согласию. Продавец деньги не получил. Данный факт Ответчик подтверждает. Покупатель обязался освободить указанную в квартиру в течение 5 (пяти) дней с момента подписания Соглашения о расторжении ДКП, что исполнил в полном объеме. Далее, стороны обратились в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, Управление Росреестра по КЧР о регистрации Соглашения о расторжении ДКП от 28 ноября 2024 года, для государственной регистрации по отчуждению недвижимости обратно Продавцу. Росреестр уведомлением от 05 декабря 2024 г, отказал и приостановил государственную регистрацию прав. (Приложение №4). Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, необходимо исходить из того, что продавец не получил денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Учитывая существенность допущенного нарушения ответчиком (длительное отсутствие оплаты переданного недвижимого имущества), а также принимая во внимание, что.продавец не получил денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, избранный истцом способ защиты права путем расторжения договора и возврата ранее переданного имущества, а не путем взыскания задолженности, не противоречит закону и полностью соответствует основным началам гражданского законодательства, что подтверждается многочисленной правоприменительной практикой.
Истец, ее представитель ФИО2, в судебное заседание не явились, о нем уведомлены, о причинах неявки не сообщили. При таком положении, руководствуясь статьями 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца и ее представителя.
Ответчик в судебное заседание, будучи уведомлен о нем, не явился, о причинах неявки суд не известил, доказательств уважительности причин неявки не представил, об отложении судебного разбирательства не просил. В части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указано, чтолица участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки в судебное заседание и представить доказательства, подтверждающие уважительность этих причин. На основании изложенного, руководствуясь статьей 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,суд определил рассмотреть дело по существу в отсутствие ответчика в соответствии с главой 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в порядке заочного производства.
Привлеченные судом в качестве третьих лиц Управление Росреестра по КЧР и Управление ФНС по КЧР своих представителей в судебное заседание не направили, о нем уведомлены, о причинах неявки суду не сообщили. При таком положении, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц.
Изучив в судебном заседании представленные материалы, суд приходит к следующему выводу.
Согласно части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, конкретизирующей статью 123 (часть 3) Конституции Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В развитие указанных принципов часть 1 статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают в числе прочего из договоров.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.
Защита гражданских прав в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; иными способами, предусмотренными законом.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общему правилу, содержащемуся в пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Положениями статей 550 - 551 Гражданского кодекса Российской Федерации определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 данной статьи).
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом установлено и следует из материалов дела, что 15.08.2023 года между истцом (продавцом) и ответчиком (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 54,6 (пятьдесят четыре целых шесть десятых) кв.м, расположенной на 8 (втором) этаже многоквартирного дома,находящегося по адресу: 369000, Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>, пер. Кузнечный, <адрес>, кадастровый №.
Имущество принадлежало истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 27.01.2020 года, заключенного с ООО «Агростройкомплект».
В соответствии с пунктом 3 договора от 15.08.2023 года стоимость отчуждаемой квартиры оценивается сторонами в сумме4500 000 (четыре миллиона пятьсот) рублей, которые продавец получил от покупателя до подписания договора.
Право собственности ответчикана спорный объект недвижимости на основании заключенного договора купли-продажи зарегистрировано в Управлении Росреестра по КЧР 16.08.2023 года.
Согласно истребованной судом Выписки из ЕГРН собственником указанного имущества с 16.08.2023года по настоящее время является ответчик, ограничений прав и обременений объекта недвижимости не зарегистрировано.
28.11.2024 года между истцом и ответчиком заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с неисполнением покупателем обязательств по оплате стоимости квартиры в размере 4500 000 (четыре миллиона пятьсот) рублей, покупатель обязуется освободить квартиру в течение 5 дней с момента подписания соглашения.
Стороныобратились в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР о регистрации Соглашения о расторжении ДКП от 28 ноября 2024 года. Росреестр уведомлением от 05 декабря 2024 г. приостановил государственную регистрацию прав. В уведомлении указано, что из содержания договора купли-продажи следует, что стороны произвели расчет полностью, объект передан продавцом покупателю до подписания договора, претензии у сторон по условиям договора нет, то есть обязательства, возникшие по договору, исполнены.
Вместе с тем, как установлено судом, взятые на себя обязательства по Договору по оплате стоимости имущества ответчиком исполнены не были.
Как пояснил ответчик в прошедших заседаниях, он передал по договору купли-продажи истцу 500000 руб., остальную сумму должен был передать до конца года, но не смог в связи с возникшими финансовыми трудностями.
Как видно из истребованных судом материалов, истец доход от продажи в УФНС не задекларировала.
Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд признает установленным обстоятельство нарушения ответчиком существенного условия договора купли-продажи в части передачи денежных средств продавцу.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
При таком положении, разрешая спор, руководствуясь требованиями статей 450, 549, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздел I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд исходит из того, что ответчиком нарушены обязательства по договору в части передачи денежных средств истцу, данное условие является существенным, в связи с чем приходит к выводу о наличии оснований к расторжению договора-купли продажи квартиры и удовлетворению заявленных исковых требований.
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3).
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (абзац 1 пункта 4).
Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 3).
В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац4).
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (абзац 5).
С учетом указанных правовых норм и разъяснений по их применению, требование истца возвратить объект недвижимости в ее собственность не противоречит закону и полностью соответствует основным началам гражданского законодательства.
При разрешении дела судом учитывается, что ответчик в силу своих правомочий в соответствии со статьей 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иск признал.
Предусмотренное частью 1 статьи 39Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации право ответчика признать иск вытекает из принципа диспозитивности, который, в частности, означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, имеющих возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом.
Как указано в части 3 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.
В данном случае, признание иска не противоречит законодательству, не нарушает права и интересы других лиц. Злоупотребления правом со стороны ответчика судом не установлено, ограничений прав и обременений объекта недвижимости не зарегистрировано, в отношении ответчика согласно сведениям сайта ФССП исполнительных производств не ведется. Ответчику последствия признания иска известны. Суд принимает признание иска ответчиком.
Таким образом, оценив представленные материалы, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и необходимости их удовлетворения.
При вынесении решения суд в силу статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исходит из формулировки заявленных истцом требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 (паспорт серии 9110 №) к ФИО2 (паспорт серии 07 21 №) о расторжении договора купли-продажи - удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.08.2023 года, заключенный между истцом и ответчиком.
Обязать ФИО2 вернуть ФИО1 недвижимое имущество, общей площадью 54,6 (пятьдесят четыре целых шесть десятых) кв.м, расположенное на 8 (втором) этаже многоквартирного дома, находящегося по адресу: 369000, Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>, пер. Кузнечный, <адрес> (кадастровый №) по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.
Установить, что вынесенный судебный акт о возврате недвижимого имущества ФИО1 является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости ФИО1.
Копию заочного решения направить ответчику в течение трех дней со дня его изготовления.Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об его отмене в течение семи дней со дня получения копии решения.
Заочное решение может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда, а иными лицами, участвующими в деле, - в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 16 апреля 2025 года.
Судья Черкесского городского суда КЧР Ф.М.Турклиева